Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6940387 CV EXPL 18-11552
vonnis van: 10 mei 2019
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. P.N.M. Commandeur
t e g e n
1. [gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde: mr. F. Swart
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 16 november 2018 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis zijn op 14 maart 2019 getuigen gehoord. Vervolgens hebben beide partijen een conclusie na enquête genomen.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
1. Bij het tussenvonnis van 16 november 2018 is [eiseres] toegelaten te bewijzen dat [gedaagde 1] c.s. al sinds de aanvang van de huurovereenkomst kennis hadden van het vochtprobleem in de woning. [gedaagde 1] c.s. zijn toegelaten te bewijzen dat het vochtprobleem in de woning veroorzaakt wordt door het gedrag van [eiseres] .
2. [gedaagde 1] c.s. hebben bij akte onder meer te kennen gegeven geen gebruik te zullen maken van de aan hen verstrekte bewijsopdracht.
3. Ter voldoening van de bewijsopdracht verstrekt aan [eiseres] , heeft [eiseres] op 14 maart 2019 [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] als getuigen doen horen. [gedaagde 1] c.s. hebben te kennen gegeven af te zien van het horen van getuigen in contra-enquête.
4. [naam 1] heeft onder meer verklaard:
“
(…)Mevrouw [eiseres] nodigt mij regelmatig uit in haar woning. Wij zijn goede kennissen. Ik bezoek haar sinds september 2012. Ik heb nog nooit gesproken met de familie [gedaagde 1] . Ik bezoek de woning regelmatig. Gemiddeld om de 5 a 6 weken.
(…)Mevrouw [eiseres] nodigt mij regelmatig uit in haar woning. Wij zijn goede kennissen. Ik bezoek haar sinds september 2012. Ik heb nog nooit gesproken met de familie [gedaagde 1] . Ik bezoek de woning regelmatig. Gemiddeld om de 5 a 6 weken.
Op een bepaald moment in 2012 liet [eiseres] mij zien dat er vochtplekken in het huis zaten. Zij vertelde daarbij dat ze hierover gesproken had met de familie [gedaagde 1] en dat de familie [gedaagde 1] haar aangaf dat het goed zou komen met de vochtplekken. (…) Het zou goedkomen omdat er iemand zou langskomen om de muur te behandelen. Van [eiseres] weet ik dat deze persoon meermalen is geweest er [naam 5] heet. Ik ken deze [naam 5] niet en heb hem nooit ontmoet. Van [eiseres] weet ik dat hij regelmatig is langsgekomen. Van [eiseres] weet ik ook dat zij met [gedaagde 1] tijdens de contractsluiting heeft gesproken over de vochtplekken in de woning en dat [gedaagde 1] vertelde dat dit zou worden opgelost. (…) Van [eiseres] weet ik dat [naam 5] in opdracht van [gedaagde 1] in de woning is geweest voor de vochtproblemen.
Op vragen van mr. Commandeur antwoord ik als volgt:
(…) Ik zeg u dat ik de vochtplekken voor het eerst in het najaar van 2012 heb gezien (…) en ik heb ze daarna ook nog gezien.
Op vragen van mr. Swart antwoord ik als volgt:
U vraagt mij of ik heb gezien of de ramen in de woning openstonden. Ja ik heb wel eens gezien dat de ramen aan beide kanten openstonden. [eiseres] vertelde mij dat zij de woning regelmatig ventileerde om door te waaien. Als ik ‘s avonds in de woning kwam waren de ramen dicht. Ik kan mij niet herinneren dat ik heb gezien dat mevrouw in de winter ‘s middags de ramen open had. Ik kan me ook niet herinneren dat ik haar heb gezien met haar jas aan in de woning in de winter met de ramen open.”
5. [naam 2] heeft onder meer verklaard:
“
Ik ben regelmatig in de woning aan de [adres] geweest. Vanaf het voorjaar 2012 tot nu. [eiseres] en ik zijn goed bevriend. Ik heb nog nooit gesproken met iemand van de familie [gedaagde 1] . Vrij snel nadat [eiseres] er is komen wonen ben ik er geweest. Toen zag ik vochtplekken op de tussenmuur in de woonkamer. (…) [eiseres] heeft mij verteld dat zij met de verhuur contact heeft opgenomen om iets te doen aan de vochtplekken. Ik kan u niet te zeggen wanneer dit was. Ik heb me hier verder niet mee bezig gehouden omdat zij mij vertelde dat ze het probleem gemeld had aan de makelaar of aan de verhuurder. Het enige wat ik ervan gehoord heb is dat er iets aan gedaan zou worden. Ik heb me er verder niet mee bezig gehouden. Ik ben verder niet betrokken geweest bij de aanpak van de vochtproblemen. Zij heeft mij dit ook niet gevraagd.
Ik ben regelmatig in de woning aan de [adres] geweest. Vanaf het voorjaar 2012 tot nu. [eiseres] en ik zijn goed bevriend. Ik heb nog nooit gesproken met iemand van de familie [gedaagde 1] . Vrij snel nadat [eiseres] er is komen wonen ben ik er geweest. Toen zag ik vochtplekken op de tussenmuur in de woonkamer. (…) [eiseres] heeft mij verteld dat zij met de verhuur contact heeft opgenomen om iets te doen aan de vochtplekken. Ik kan u niet te zeggen wanneer dit was. Ik heb me hier verder niet mee bezig gehouden omdat zij mij vertelde dat ze het probleem gemeld had aan de makelaar of aan de verhuurder. Het enige wat ik ervan gehoord heb is dat er iets aan gedaan zou worden. Ik heb me er verder niet mee bezig gehouden. Ik ben verder niet betrokken geweest bij de aanpak van de vochtproblemen. Zij heeft mij dit ook niet gevraagd.
Op vragen van mr. Commandeur antwoord ik als volgt:
De hoogte van de vochtplekken die ik op de tussenmuur heb gezien zaten ongeveer 20 cm boven de vloer.
Op vragen van mr. Swart antwoord ik als volgt:
Ik weet niet of er werd geventileerd in de woning. Wel weet ik dat zij vaak de binnendeuren open had staan. Ook weet ik niet of zij vaak een jas aanhad in de woning. Ik heb dat nooit gezien. (…)”
6. [naam 3] heeft onder meer verklaard:
“
(…) Ik ben vanaf de verhuizing van mijn moeder in de woning geweest. Ik heb met de verhuizing geholpen. Ik heb toen vochtplekken in de woning gezien. ik heb daarnaar gevraagd en zij vertelde mij dat dit met de verhuurder was besproken en dat zij de vochtplekken zouden verhelpen. Ik heb begrepen dat ze de muur zouden injecteren. Dit weet ik ook omdat ik [naam 6] heb gesproken over de vochtplekken. Ik heb hem telefonisch gesproken. dat is heel lang geleden. Ik schat dat dit eind 2012 was. Hij vertelde mij dat ze iemand zouden sturen om het probleem op te lossen.
(…) Ik ben vanaf de verhuizing van mijn moeder in de woning geweest. Ik heb met de verhuizing geholpen. Ik heb toen vochtplekken in de woning gezien. ik heb daarnaar gevraagd en zij vertelde mij dat dit met de verhuurder was besproken en dat zij de vochtplekken zouden verhelpen. Ik heb begrepen dat ze de muur zouden injecteren. Dit weet ik ook omdat ik [naam 6] heb gesproken over de vochtplekken. Ik heb hem telefonisch gesproken. dat is heel lang geleden. Ik schat dat dit eind 2012 was. Hij vertelde mij dat ze iemand zouden sturen om het probleem op te lossen.
(…) Ik heb [naam 6] gebeld met de mobiele telefoon van mijn moeder. Mijn moeder vroeg mij hem te bellen omdat er vochtproblemen met het huis waren en zij wilde precies weten wat er ging gebeuren en wanneer zij weer langs zouden komen. Ik heb van mijn moeder gehoord dat dhr. [naam 5] steeds is gekomen. Ik ken hem niet en heb hem ook niet in de woning gezien.
(…) Ik heb gezien dat de muur nadat [naam 5] is geweest er weer netjes uitzag maar daarna kwamen er weer bobbels in de muur. Dat is een paar keer gebeurd. Er werd dus wel gehoor gegeven aan de klacht maar er kwam geen structurele oplossing. Ik heb meerder keren gezien dat de muur was gerepareerd. Zowel de muur tussen de woonkamer en de keuken als in de slaapkamer. (…)
Op vragen van mr. Commandeur antwoord ik als volgt:
De hoogte van de vochtplekken in de woning is ongeveer een meter vanaf de vloer. Deze vochtplekken zijn te zien in de woonkamer, slaapkamer en in de hal. (…)
Op vragen van mr. Swart antwoord ik als volgt:
De ramen staan niet vaak open in de woning. Het is mij niet opgevallen dat zij vaak veel ramen open had staan. ik heb wel de laatste tijd gezien dat zij de ramen wat vaker open deed omdat zij stankoverlast had. Dit kwam van de riolering.”
7. [naam 4] heeft onder meer verklaard:
“
Ik ben wel eens in de woning aan de [adres] geweest. Ik heb
Ik ben wel eens in de woning aan de [adres] geweest. Ik heb
[eiseres] in 2006 leren kennen in de sportschool en sindsdien zijn wij bevriend. (…) Ik kan mij herinneren dat ik haar voor het eerst weer zag in het voorjaar van 2012. Het was in elk geval geen winter. (…) Ik ben vlak daarna in de woning geweest. Daarna ben ik nog een aantal keer in de woning geweest. Sinds 2012 denk ik dat ik een stuk of zes keer in de woning ben geweest.
Aangezien [eiseres] niet goed de Nederlandse taal spreekt heeft zij mij gevraagd telefonisch contact op te nemen met dhr. [naam 6] . Dat was in 2013. [eiseres] vertelde mij dat ze een huurverlaging wilde omdat zij de huur te hoog vond in verband met het vochtprobleem. [eiseres] had mij ook verteld dat zij bij het tekenen van het huurcontract met [naam 6] had afgesproken dat ze een huurverlaging van 65 euro zou krijgen. Dit hebben zij mondeling besproken zo vertelde [eiseres] aan mij. Toen ik met [naam 6] hierover sprak gaf hij aan dat hij dit met zijn familie moest bespreken. Van [eiseres] begreep ik dat [naam 6] eigenaar van het pand was. (…) Ik hoor mr. Swart zeggen dat [naam 6] is overleden. (…)
In de woning heb ik gezien dat [eiseres] vochtigheid heeft in de woonkamer, de slaapkamer en in de badkamer. In sommige delen is ook wat schimmel. Met wat vochtigheid bedoel ik dat je bij de muur kan zien dat de verf verdikt is. Elke keer dat wij het vochtprobleem bespraken heeft zij mij dit ook laten zien. Ik denk dat ik dit in totaal drie keer overdag heb gezien. Wij hebben ook een keer foto’s gemaakt.
[eiseres] vertelde mij dat er iemand is langsgekomen om de vochtplekken te herstellen maar het probleem is nooit opgelost. Zij vertelde mij dit gedurende de jaren dat er iemand langskwam en ik er dus met haar over sprak. Zij vertelde mij dat dit dhr. [naam 5] was. (…)
Op vragen van mr. Commandeur antwoord ik als volgt:
(…) Ik heb vochtplekken bij de schoorsteenmantel gezien. die bevinden zich op ongeveer een meter hoog. Ik heb ook in de badkamer plekken gezien maar waar precies weet ik niet meer.
Na het dicteren van de verklaring wil ik u nog zeggen dat ik een briefje heb geschreven voor [eiseres] aan dhr. [naam 6] naar aanleiding van het gesprek wat ik met [naam 6] heb gehad over huurverlaging. Mr. Swart toont mij productie 17 bij de akte opgave getuige. Dit is het briefje wat ik bedoel.”
8. Met betrekking tot de aan [gedaagde 1] c.s. verleende bewijsopdracht oordeelt de kantonrechter als volgt. Door [gedaagde 1] c.s. zijn geen getuigen voorgebracht. [gedaagde 1] c.s. hebben evenmin op andere wijze bewijs geleverd. De enkele vragen die [gedaagde 1] c.s. aan de door [eiseres] voorgedragen getuigen hebben gesteld over het ventilatiegedrag van [eiseres] , zijn onvoldoende om als bewijs van de stelling dat het vochtprobleem in de woning veroorzaakt wordt door het gedrag van [eiseres] te dienen. Dit brengt met zich mee dat [gedaagde 1] c.s. niet zijn geslaagd in hun bewijsopdracht.
9. Met betrekking tot de kanttekeningen die [gedaagde 1] c.s. hebben geplaatst bij de bewijslastverdeling, wordt verwezen naar hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 16 november 2018. De kantonrechter blijft hierbij.
10. Ten aanzien van de bewijsopdracht aan [eiseres] wordt het volgende overwogen. Alle door [eiseres] voorgedragen getuigen hebben, ieder afzonderlijk van elkaar en uit eigen waarneming, verklaard dat de vochtplekken in de woning al bij aanvang van de huur, althans zeer kort daarna, zichtbaar waren. [naam 3] heeft op dit punt bijvoorbeeld verklaard dat de vochtplekken tijdens de verhuizing zichtbaar waren en [naam 2] heeft verklaard dat zij vrij snel nadat [eiseres] in de woning is komen wonen op bezoek is geweest en dat zij toen vochtplekken heeft gezien. [gedaagde 1] c.s. hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd die maken dat aan de juistheid van deze – onder ede afgelegde – verklaringen moet worden getwijfeld. Gelet op deze verklaringen, wordt aangenomen dat de vochtproblemen al bestonden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Met die aanname kan ook worden geconcludeerd dat de oorzaak van het vochtprobleem in de woning dus niet te wijten kan zijn aan het woongedrag van [eiseres] .
11. Waar de getuigen echter niet of onvoldoende duidelijk over hebben verklaard is of [gedaagde 1] c.s. reeds bij de aanvang van de huur bekend waren met de vochtproblemen in de woning. Weliswaar hebben de getuigen verklaard dat de vochtproblemen al sinds het voorjaar van 2012 speelden, maar geen van de getuigen heeft uit eigen waarneming kunnen verklaren dat deze problemen bij de bezichtiging van de woning zijn besproken met [gedaagde 1] c.s. De kantonrechter acht wel bewezen dat [gedaagde 1] c.s. sinds eind 2012, althans in 2013, op de hoogte zijn gebracht van de vochtproblemen in de woning. Immers, zowel [naam 3] als [naam 4] hebben verklaard dat zij namens [eiseres] persoonlijk contact hebben gehad met wijlen [naam 6] om het vochtprobleem te bespreken. Aldus wordt aangenomen dat [gedaagde 1] c.s. in ieder geval vanaf dat moment bekend waren met het vochtprobleem. [naam 3] en [naam 4] hebben geen exacte data kunnen noemen waarop zij telefonisch contact met [naam 6] hebben gehad. [naam 4] heeft wel verklaard dat zij naar aanleiding van haar contact met [naam 6] een brief voor [eiseres] aan [gedaagde 1] c.s. heeft geschreven. Deze brief is als aanvullende productie overgelegd en is gedateerd op 20 april 2013. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat de kennisgeving van de vochtproblemen in ieder geval op 20 april 2013 heeft plaatsgevonden.
12. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat in voldoende mate is komen vast te staan dat [eiseres] minder huurgenot in de zin van artikel 7:207 BW heeft gekregen dan zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. [gedaagde 1] c.s. zijn hun verplichting om het woongenot te verbeteren niet nagekomen. De vordering tot vermindering van de huurprijs is daarom toewijsbaar. Als ingangsdatum wordt, gelet op hetgeen hiervoor onder rov. 11 overwogen, 20 april 2013 aangehouden. De gevorderde huurverlaging van 30% is bij het tussenvonnis van 16 november 2018 passend en redelijk geacht. Dit is een bindende eindbeslissing. Dat brengt met zich dat de kantonrechter op die beslissing in haar eindvonnis in beginsel niet zal kunnen terugkomen, en dat die beslissing dus slechts kan worden bestreden door aanwending van een bij de wet aangegeven rechtsmiddel. De eisen van een goede procesorde kunnen evenwel meebrengen dat de rechter, aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte, eindbeslissing berust op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag, bevoegd is om - nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich dienaangaande uit te laten - over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen (HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800). Voor het heroverwegen van een beslissing enkel en alleen op basis van nadere argumenten (die ook eerder hadden kunnen worden aangedragen), is in een eindvonnis geen plaats.
13. Bovenstaande leidt tot een vaststelling van de huurprijsvermindering met 30% per maand, ofwel:
- in de periode van 20 april 2013 tot en met 30 juni 2017: € 9.926,56
- in de periode van 1 juli 2017 tot en met 30 november 2017: € 1.181,33
Hierop dient nog € 35,40 te weinig betaalde huur in mindering te strekken. [gedaagde 1] c.s. zullen aldus worden veroordeeld om het teveel aan betaalde huur, te weten € 11.072,49 aan [eiseres] terug te betalen, met wettelijke rente vanaf 11 december 2017.
14. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar. [eiseres] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat dergelijke kosten zijn gemaakt en dat (volledig) is voldaan aan de voorwaarden uit artikel 6:96 BW zoals die gelden vanaf 1 juli 2012.
15. [gedaagde 1] c.s. zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurprijs van de woning vanaf 20 april 2013 tot en met 30 november 2017 zal worden verlaagd met 30% per maand;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling aan [eiseres] van € 11.072,49 aan onverschuldigd betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 december 2017 tot aan de voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- exploot € 98,01
- salaris € 1.080,00
- griffierecht € 476,00
-----------------
totaal € 1.654,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
- exploot € 98,01
- salaris € 1.080,00
- griffierecht € 476,00
-----------------
totaal € 1.654,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.