Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/1866
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
Verweerder heeft in de beschikking van 28 februari 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [naam] van [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 473.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 januari 2019. Eiser is verschenen. Verweerder is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door [naam] , taxateur. Het onderzoek ter zitting is geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen de oppervlakte van de woning nader te onderbouwen.
Met een brief van 6 februari 2019 heeft verweerder een nadere onderbouwing gegeven. Eiser heeft hierop met een brief van 14 februari 2019 gereageerd.
De rechtbank heeft partijen met de brief van 20 maart 2019 in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken kenbaar te maken of zij een nadere zitting wenselijk achtten. Na afloop van deze termijn heeft de rechtbank met de brief van 3 mei 2019 bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en is het onderzoek gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning met tuin.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
2. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder ten onrechte uitgaat van een woningoppervlak van 75m2.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij is onder meer relevant of verweerder is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank beoordeelt verder of de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Aanpassing van de WOZ-waarde
5. In de beroepsfase heeft verweerder een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) overgelegd. Op basis van de taxatiekaart heeft verweerder op 24 juni 2018 ambtshalve de WOZ-waarde verminderd naar € 421.000,- en dienovereenkomstig de aanslag onroerende zaakbelasting 2017 aangepast. Verweerder heeft de nieuwe WOZ-waarde ook in deze beroepsprocedure verdedigd.
6. De rechtbank overweegt dat het besluit van 24 juni 2018 om de WOZ-waarde aan te passen formeel geen onderdeel uitmaakt van deze beroepsprocedure. [2] De verlaging van de WOZ-waarde maakt echter wel duidelijk dat de vastgestelde waarde van € 473.000,- te hoog is. Het beroep is reeds om die reden gegrond. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 421.000,- niet te hoog is.
Objectkenmerken: oppervlakte woning
7. Verweerder baseert de WOZ-waarde onder meer op de door hem vastgestelde oppervlakten. Na de schorsing van het onderzoek op zitting heeft verweerder de woning en de tuin van eiser ter plaatse opgemeten en op basis daarvan geconcludeerd dat de oppervlakte van de woning 75m2 en van de tuin 81m2 is.
8. Eiser voert aan dat de meting resulteerde in een woonoppervlak van 73,17m2. Volgens eiser heeft verweerder daar vervolgens ten onrechte 1,83m2 bij opgeteld vanwege nog niet betrokken binnenmuren. Volgens eiser kan het totaal van de niet opgemeten binnenmuren niet meer dan 1m2 zijn.
9. De rechtbank stelt vast dat partijen het niet eens zijn over 0,83m2 woonoppervlak. Voor eisers woning heeft verweerder een prijs per m2-woningdeel vastgesteld van € 5.110,-. Zoals hierna (zie rechtsoverweging 10) wordt overwogen, heeft verweerder deze m2-prijs voldoende aannemelijk gemaakt. Mocht eiser op dit punt gelijk hebben, dan zou dit dus betekenen dat de WOZ-waarde in zijn geheel € 4.241,30 lager zou uitvallen. Dit zou echter nog niet betekenen dat de WOZ-waarde in totaal te hoog is. Bij de meting is namelijk gebleken dat de tuin 10m2 groter is dan in de taxatiekaart staat vermeld. Eiser heeft deze nieuwe oppervlakte niet betwist. Gelet op de door verweerder vastgestelde prijs per m2 tuin (€ 477,-) zou de WOZ-waarde in totaal dan eigenlijk € 528,70 (€ 4.770,- minus € 4.241,30) hoger moeten uitvallen.
Vergelijkingsobjecten
10. Eiser is in beroep niet opgekomen tegen de door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om te oordelen dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning, dan wel dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen. Verweerder kon de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom gebruiken bij het bepalen van de waarde van de woning.
11. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 421.000,- niet te hoog is. In dat kader is van belang dat de rechtbank de WOZ-waarde van de woning in zijn geheel beoordeeld en niet de waarde die door verweerder aan de verschillende onderdelen is toegekend.
Conclusie
12. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2017 vast te stellen op € 421.000,- en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46,- aan hem te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 421.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breugem, rechter, in aanwezigheid van mr. A.E. van Duinen, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.