Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/666995 / KG ZA 19-562 MDvH/JE
Vonnis in kort geding van 25 juni 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 3 juni 2019,
advocaat mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J. Wolfrat te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 11 juni 2019 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting waren aanwezig:
- [eiser] en [mede-eigenaar 1] (mede-eigenaar van het hierna te noemen appartementsrecht) met mr. Johannsen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met mr. Wolfrat.
2.De feiten
2.1.
[eiser] , [mede-eigenaar 1] en [mede-eigenaar 2] hebben gezamenlijk in eigendom het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: het appartement).
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn beiden huurder van het appartement. [gedaagde 1] huurt het appartement sinds 1 februari 2016 en [gedaagde 2] sinds 1 maart 2017.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser] en de andere eigenaren vanaf medio 2017 meerdere keren verzocht over te gaan tot herstel van gebreken aan het appartement.
2.4.
In het appartement zijn werkzaamheden verricht, onder meer van 10 tot 20 december 2018 aan de badkamer en op 21 december 2018 aan het dak.
2.5.
In een e-mail van 19 december 2018 aan [gedaagde 1] heeft [mede-eigenaar 2] het volgende geschreven:
“Morgen om 13 uur komen de mannen om een en ander verder af te ronden. De vakantie voor Polen begint daarna. Denk dat wegwerken vocht en reparatie plekken etc beter even kan wachten tot na fixen dak. Dus dat wordt waarschijnlijk begin nieuwe jaar.”
2.6.
In een vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 21 december 2018 (hierna: het vonnis) is – voor zover hiervan belang – de volgende veroordeling uitgesproken:
“I. veroordeelt [eiser] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis:
de daklekkages, alsmede de door de daklekkages ontstane gevolgschade aan plafonds en muren te herstellen;
in de badkamer de schimmel te verwijderen, het stuc-/pleister- en schilderwerk, alsmede het kit- en voegwerk van de vloer- en wandtegels te herstellen, tegels vast te zetten en op afschot te leggen zodanig dat douchewater richting douchepunt stroomt, de ventilatie te herstellen en de afvoeren van douche en bad te herstellen, zodanig dat het badwater niet meer de doucheruimte in stroomt en de kans op verstoppingen wordt verkleind;
de CV-ketel te vervangen en de nieuwe ketel in overleg met [gedaagde 1] c.s. op een andere plaats aan te brengen, dat wil zeggen niet in de meterkast;
het houtwerk van de balkondeuren, ramen en kozijnen in de buitenschil van de woonruimte te herstellen, dat wil zeggen houtrot te verwijderen en kieren en naden ten dichten, zodanig dat wind en hemelwater niet meer de woonruimte binnendringen;
het dakraam af te werken, dat wil zeggen de open verbinding tussen het dak en het plafond te dichten, zodanig dat tocht en koude niet meer via deze opening de woonruimte binnendringen;
het slot op de woningtoegangsdeur te vervangen door een zogenaamde knopcilinder, zodanig dat deze van binnenuit op slot en van het slot is te draaien zonder dat hiervoor een sleutel nodig is;
één en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag dat [eiser] geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft met de voldoening van dit vonnis, met een maximum van € 25.000,00;
(…)”.
In het vonnis is het volgende vermeld:
“GRONDEN VAN DE BESLISSING[eiser] heeft de vordering tijdens de mondelinge behandeling integraal erkend, zodat deze zal worden toegewezen als gevorderd, behoudens dat deel van de vordering dat [gedaagde 1] c.s. ter zitting heeft ingetrokken (…).”
2.7.
Het vonnis is op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 2 januari 2019 aan [eiser] betekend.
2.8.
In een e-mail van 18 januari 2019 van [gedaagde 2] aan [eiser] staat het volgende:
“Ons inziens zijn er nog een aantal zaken niet (volledig) verholpen. Naast de daklekkages (afgelopen week lekte het weer bij de afzuiger in de badkamer) zijn dat de volgende punten:
(…)
Enkele van de lekkageplekken op het plafond en de muur zijn nog zichtbaar na een laag verf, ik ga ervan uit dat een tweede laag verf dit zou oplossen”.
2.9.
Op 27 januari 2019 heeft [gedaagde 2] in een e-mail aan [eiser] het volgende geschreven:
“Wilde jullie ook ervan op de hoogte stellen dat bij de balk tussen de woonkamer en slaapkamer aan de voorzijde weer een lekkage is opgetreden. Deze plek was twee weken geleden juist hersteld.”
2.10.
In een e-mail aan [eiser] en de andere eigenaren van het appartement heeft [gedaagde 1] op 5 februari 2019 het volgende geschreven:
“Ik mail nog even om te melden dat de vier weken-termijn uit het vonnis inmiddels verstreken is, en dat de werkzaamheden nog niet compleet zijn uitgevoerd. Ter herhaling, wat nog moet gebeuren is:
- Kraan badkamer
- Koof rond leidingen CV
- Ombouw naar dak verven
- Kieren bij balkondeuren
- En de lekkage die dus nog niet verholpen is.
Ik hoor daarom graag wanneer [naam] en de dakdekker komen om dit allemaal af te maken.”
2.11.
Op 13 februari 2019 hebben opnieuw werkzaamheden aan het dak van het appartement plaatsgevonden. Diezelfde dag heeft [gedaagde 1] in een e-mail aan [eiser] het volgende geschreven:
“De lekkage boven de badkamer verholpen. Het dak bij het dakraam verstevigd. Hij heeft nog niet de lekkage boven de boekenkast van de woonkamer/slaapkamer aan de straat kant verholpen. Hiervoor moet hij een zinkkap bestellen. Dit moet dus nog gebeuren.”
2.12.
Op 28 februari 2019 heeft [gedaagde 1] in een e-mail aan [eiser] het volgende geschreven:
“Een ander probleem wat nog niet verholpen is, en wat we morgen ook kunnen laten zien, is dat het water bij het doucheputje nog steeds niet goed wegloopt.”
2.13.
Op enig moment na 28 februari 2019 heeft de door [eiser] ingeschakelde aannemer een bezoek gebracht aan het appartement en geconcludeerd dat de afvoer vaker schoongemaakt moet worden voor het goed wegstromen van het water in de douche.
2.14.
In een e-mail van 7 maart 2019 heeft [gedaagde 1] [eiser] als volgt bericht:
“Daarnaast is afgelopen week met al die regen gebleken dat de lekkage boven de badkamer toch niet verholpen is, het lekte weer via de ventilatie de badkamer in.”
2.15.
Op 9 mei 2019 hebben opnieuw werkzaamheden aan het dak van het appartement plaatsgevonden.
2.16.
In een exploot van 22 mei 2019 is [eiser] aangezegd dat hij 100 dwangsommen van € 250,- heeft verbeurd, derhalve in totaal € 25.000,-, omdat hij zich niet zou hebben gehouden aan de veroordeling onder I. a. en b. van het vonnis.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – :
- primair[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verbieden het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 21 december 2018 ten uitvoer te leggen, althans hen te verbieden executiemaatregelen te nemen op basis van dat vonnis, op straffe van een dwangsom;
- subsidiairte bepalen dat [eiser] binnen een redelijke in goede justitie te bepalen termijn zonder dwangsommen te verbeuren alsnog aan het vonnis kan voldoen;
- meer subsidiairde hoogte van de dwangsommen te matigen;
met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] heeft – kort weergegeven – het volgende gesteld. Hij is binnen de gestelde termijn tot uitvoering van de werkzaamheden overgegaan en partijen hebben daarover steeds nauw overleg gevoerd. De veroordeling kan niet zo worden opgevat dat de werkzaamheden binnen vier weken gereed moesten zijn, omdat dat gelet op de aard van de werkzaamheden niet mogelijk was. In het vonnis is geen termijn gesteld waarbinnen de werkzaamheden afgerond moesten zijn. [eiser] heeft alles in het werk gesteld om te zorgen dat de werkzaamheden zo spoedig mogelijk klaar waren, maar was daarbij afhankelijk van derden. Inmiddels zijn volgens [eiser] alle werkzaamheden naar tevredenheid afgerond.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben – kort weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Het vonnis is op 2 januari 2019 betekend en de werkzaamheden dienden binnen vier weken daarna, dus uiterlijk 30 januari 2019, te zijn uitgevoerd. [eiser] heeft de onder I. a. en b. van het dictum van het vonnis genoemde werkzaamheden niet tijdig uitgevoerd. Ondanks de in de badkamer uitgevoerde werkzaamheden zijn nog niet alle problemen opgelost, aangezien het water niet wegstroomt in het doucheputje, maar over de badkamervloer naar de gang stroomt. Daarnaast zijn de daklekkages pas op 10 mei 2019 verholpen en de door de lekkages ontstane gevolgschade aan plafonds en muren is nog niet hersteld, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een executiegeschil als het onderhavige, waarbij het erom gaat of dwangsommen zijn verbeurd omdat een bevel tot nakoming (gebod, verbod) niet of niet voldoende zou zijn nageleefd, heeft de rechter niet tot taak de door de (bodem)rechter besliste rechtsverhouding zelfstandig opnieuw te beoordelen, maar dient hij zich ertoe te beperken de ter uitvoering van het veroordelend vonnis verrichte handelingen te toetsen aan de inhoud van de veroordeling, zoals deze door uitleg moet worden vastgesteld. Daarbij dient de rechter het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer te nemen in die zin dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel (HR 15 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9400). Daarnaast geldt dat geen dwangsommen zijn verbeurd indien het onredelijk zou zijn van de veroordeelde meer inspanningen en zorgvuldigheid te vergen dan hij heeft betracht.
4.2.
Voorop wordt gesteld dat in dit geval de mogelijkheden tot uitleg van het vonnis beperkt worden doordat in het vonnis geen overwegingen zijn opgenomen, met uitzondering van de vermelding dat de vorderingen worden toegewezen als gevorderd, omdat [eiser] deze integraal heeft erkend. Wel is de dagvaarding die tot het veroordelend vonnis heeft geleid in het geding gebracht. Daarin hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld (onder meer onder 4. en 8.) dat [eiser] meerdere keren toezeggingen heeft gedaan om werkzaamheden uit te voeren, maar dat hij deze niet nakwam. Daaruit moet worden afgeleid dat de opgelegde dwangsom, in het algemeen en zeker ook in dit geval, dient als prikkel tot nakoming.
4.3.
Het dictum van het vonnis sluit geheel aan bij het petitum van de dagvaarding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in die procedure, omdat [eiser] de vorderingen had erkend. De dwangsom van € 250,-, waartegen [eiser] ook geen verweer had gevoerd, is gesteld op elke dag dat hij geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen. Dit betekent in beginsel dat [eiser] de dwangsom ook heeft verbeurd, indien hij slechts een van de onderdelen niet conform de veroordeling heeft hersteld. Geen onderscheid is gemaakt tussen een termijn waarbinnen [eiser] een aanvang diende te maken met de werkzaamheden en een termijn waarbinnen de werkzaamheden moesten zijn afgerond. Hoewel de in het dictum gebruikte bewoordingen, “binnen vier weken” verschillende gebreken “te herstellen”, duiden op het voltooien van de werkzaamheden en niet op het maken van een aanvang daarmee, kan niet zonder meer worden geconcludeerd dat indien en voor zover binnen vier weken geen sprake was van volledig herstel zonder meer dwangsommen zijn verbeurd.
Badkamer
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter zitting een filmpje laten zien waarop te zien is dat het douchewater niet goed wegloopt en over de badkamervloer richting de gang stroomt. Dit zou erop kunnen duiden dat niet is voldaan aan het deel van de veroordeling onder I. b. van het vonnis “tegels vast te zetten en op afschot te leggen zodanig dat douchewater richting douchepunt stroomt” en dat op die grond dwangsommen zijn verbeurd. [eiser] heeft echter de renovatie van de badkamer voortvarend en serieus ter hand genomen. Hij heeft onweersproken gesteld dat een nieuwe badkamer is geplaatst met nieuw leidingwerk. Dit heeft in december 2018 plaatsgevonden. Na ommekomst van de vier-wekentermijn waren er van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen klachten over de badkamer, met uitzondering van de lekkage aan het dak, waarover hierna meer. In de e-mail van 5 februari 2019 waarin [gedaagde 1] opsomt waaraan nog niet is voldaan, zijn geen gebreken aan de badkamer opgenomen die vallen onder de veroordeling onder I. b. De op dat moment nog ontbrekende kraan was geen onderdeel van de veroordeling en is bovendien enkele dagen later alsnog geïnstalleerd. Pas op 28 februari 2019 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de klacht over het niet goed wegstromen van het douchewater gemeld. Dit is volgens [eiser] een ander probleem dan waarop de veroordeling van het vonnis zag. In het midden kan blijven of het (oorspronkelijke) probleem in de tussentijd verholpen is geweest. Gelet op de onmiddellijk uitgevoerde, uitgebreide renovatie van de badkamer moet worden geoordeeld dat [eiser] binnen de gestelde termijn voldoende aan de veroordeling onder I. b. heeft voldaan. Het zou onredelijk zijn van hem in dat verband meer inspanningen en zorgvuldigheid te vergen dan hij heeft betracht. Dit neemt niet weg dat hij er alles aan moet doen om nieuwe of terugkerende klachten door een erkend badkamerinstallateur te laten onderzoeken en verhelpen. Met de mededeling van de door [eiser] ingeschakelde aannemer dat de afvoer vaker moet worden schoongemaakt kan hij niet volstaan.
Daklekkages
4.5.
De veroordeling onder I. a. betreft het herstellen van de daklekkages en de door de lekkages ontstane gevolgschade aan plafonds en muren. [eiser] heeft een dakdekker ingeschakeld, die op 21 december 2018 werkzaamheden heeft verricht aan het dak van het appartement. [eiser] heeft dan ook al vóór het vonnis opdracht gegeven de daklekkages te herstellen en de werkzaamheden hebben ook tijdig plaatsgevonden. Aanvankelijk leek het erop dat de lekkages daarmee waren verholpen. Dit blijkt onder meer uit de e-mails van [gedaagde 2] van 18 en 27 januari 2019 waarin hij meldt dat het dak “weer” lekte en dat er “weer” een lekkage was opgetreden op een plek die een paar weken daarvoor juist was hersteld. Aannemelijk is dat de lekkages in januari 2019 geen nieuwe klachten betreffen, zoals door [eiser] is opgeworpen, maar dezelfde lekkages. Hoewel het probleem na ommekomst van de vier-wekentermijn dus nog niet (afdoende) was verholpen, heeft [eiser] terecht aangevoerd dat het achterhalen van de oorzaak van lekkages vaak problematisch is. Het is aannemelijk dat deze moeilijkheid zich in dit geval heeft voorgedaan en tot vertraging heeft geleid, aangezien op een plek waar in december 2018 werkzaamheden hadden plaatsgevonden enkele weken later opnieuw een lekkage optrad. Voorshands is niet aannemelijk dat de vertraging die dit heeft opgeleverd aan [eiser] is te wijten. Aan de geest van de veroordeling is dan ook voldaan, omdat [eiser] steeds voortvarend te werk is gegaan en ook alle nieuwe en/of terugkerende klachten met betrekking tot het dak weer – eveneens voortvarend – heeft opgepakt. Sinds de laatste werkzaamheden aan het dak op 9 mei 2019 hebben zich geen lekkages meer voorgedaan en op dit moment resteren alleen nog de door de lekkages veroorzaakte vochtplekken.
4.6.
De conclusie is dat [eiser] zich voldoende heeft ingespannen om aan de veroordeling te voldoen en dat daarom van het verbeuren van dwangsommen geen sprake kan zijn. De gebreken aan het appartement tot herstel waarvan [eiser] is veroordeeld zijn voor het grootste deel verholpen, waarmee het met de veroordeling beoogde doel is bereikt. Om praktische redenen zal de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van de dwangsomveroordeling zelf schorsen in plaats van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op straffe van dwangsommen te verbieden executiemaatregelen te treffen. Dit neemt zoals gezegd niet weg dat [eiser] – zoals een goed verhuurder betaamt – gehouden blijft resterende of terugkerende gebreken, waaronder het niet naar behoren functioneren van de afvoer van de douche en de vochtplekken op de muren en plafonds, zo snel mogelijk te laten verhelpen door een erkend installateur/vakman.
4.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
schorst de tenuitvoerlegging van de dwangsomveroordeling uit het tussen partijen op 21 december 2018 door de kantonrechter van deze rechtbank gewezen vonnis,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
– € 99,01 aan explootkosten,
– € 297,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2019. [1]