ECLI:NL:RBAMS:2019:4244

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/652261 / HA ZA 18-796

Vonnis van 12 juni 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VOORSTENDE VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

G&S VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. D.A.W. van Dijk te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Voorstende en G&S genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van Voorstende van 26 juli 2018, met producties,
de conclusie van antwoord van G&S, met producties,
het tussenvonnis van 13 februari 2019,
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 9 april 2019 met de daarin genoemde stukken,
de schriftelijke reactie d.d. 23 april 2019 van mr. Nieuwenhuijsen op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Voorstende en G&S zijn beide vastgoedmaatschappijen die zich onder meer bezig houden met (her)ontwikkelen van gebouwen.

2.2.

Vanaf 2003 heeft de gemeente Haarlem samen met de directie van Sonneborn Refined Productions B.V. (hierna SRP), de eigenaar van het zogenoemde Sonnebornterrein, onderzoek gedaan naar - kort gezegd - herlocatie van het bedrijf en stedenbouwkundige ontwikkeling van het Sonnebornterrein. In 2007 is besloten dat het terrein via een besloten verkoopprocedure aan een beperkt aantal partijen te koop zou worden aangeboden, waarbij het uitgangspunt was dat de uiteindelijke koper op dit terrein woningen zou realiseren.

2.3.

Medio 2007 werd Voorstende toegelaten tot de verkoopprocedure. Volgens de daaropvolgende inschrijfvoorwaarden konden de tot de verkoopprocedure toegelaten partijen uiterlijk op 10 december 2007 een bod doen op het Sonnebornterrein.

2.4.

In vervolg hierop is Voorstende in gesprek gegaan met G&S om verschillende vormen van samenwerking te onderzoeken. Gaandeweg wenste G&S een derde partner, De Principaal B.V., bij de samenwerking te betrekken en dit leidde er uiteindelijk toe dat partijen besloten dat G&S, in plaats van Voorstende, zelfstandig een bieding zou doen. Zij spraken hierbij af dat Voorstende van G&S een vergoeding zou ontvangen indien het terrein aan G&S wordt gegund.

2.5.

Deze afspraak heeft G&S vastgelegd in een brief van 12 december 2007 (hierna: de overeenkomst) die zij ter ondertekening aan Voorstende heeft verzonden. Voorstende heeft deze brief, waarin het woord “hoogste” voor bieding is doorgehaald, voor akkoord ondertekend. De brief luidt als volgt, voor zover hier van belang:

“
(…) Hierbij bevestigen wij de afspraken betreffende onze samenwerking voor het project Sonneborn te Haarlem.

U bent in de gelegenheid gesteld om een bieding op bovengenoemd project te mogen uitbrengen. Bij nader inzien hebt u besloten van dit recht af te zien en om ons in de gelegenheid te stellen om in uw plaats een bieding uit te brengen.

Op 10 december 2007 hebben wij een bieding uitgebracht op de locatie. Volgens de inschrijfvoorwaarden van DTZ wordt op 8 februari 2008 de uitslag bekend gemaakt.

Wanneer blijkt dat G&S Vastgoed de hoogste [rb: “hoogste” is doorgehaald en dit is driemaal geparafeerd] bieding heeft uitgebracht en de locatie gegund wordt aan G&S Vastgoed hebben wij het navolgende afgesproken.

Bij gunning van bovengenoemde locatie aan G&S Vastgoed, zal G&S Vastgoed een aanbrengprovisie verschuldigd zijn aan Voorstende Vastgoed B.V. ad € 360.000,-.
Betaling van de aanbrengprovisie zal geschieden op het moment dat de laatste woning van het project is opgeleverd aan een koper.
Er vindt geen indexering plaats over de aanbrengprovisie. (…)”

2.6.

Bij brief van 10 december 2007 heeft G&S een bieding en twee alternatieve biedingen gedaan op het Sonnebornterrein. Deze biedingen hebben niet direct tot een gunning geleid. Op 28 januari 2008 heeft G&S een tweetal gewijzigde biedingen onder bepaalde voorwaarden gedaan en bij brief van 5 februari 2008 heeft zij haar bieding nogmaals op enkele punten aangepast.

2.7.

Bij brief van 21 april 2008 aan projectnotaris M. Aarts schrijft SRP dat zij heeft besloten dat het Sonnebornterrein wordt gegund aan G&S en dat de gunning plaatsvindt op basis van het onvoorwaardelijke bod van € 10.750.000,-.

2.8.

Op 20 juli 2011 heeft SRP het Sonnebornterrein geleverd aan De Principlaal. G&S heeft hierbij, met medewerking van SRP, al haar rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst overgedragen aan De Principaal.

2.9.

Op 3 mei 2012 schrijft [naam] in een e-mail aan Voorstende het volgende, voor zover hier van belang:

“
(…) Tijdens de periode dat ik bij G&S werkte heb ik jou de volgende informatie verstrekt omtrent de voortgang en de afspraken.

Bij de contractvorming inzake de aanbreng vergoeding van het project Sonneborn is gesproken over de doorloop tijd van het project.

Vast stond dat het project op 1 juli 2011 door Sonneborn aan de ontwikkelingscombinatie geleverd zal worden. Het streven en ook het belang van de ontwikkelingspartijen was om geen rente te betalen over de koopsom was groot. Met dien verstanden is toen ook aan jou aangegeven dat er getracht zal worden om het bestemmingsplan onherroepelijk te hebben op die datum en daarna de bouwvergunning in te dienen en in september 2011 met de bouw te starten. Er stond toen in de planning dat de bouw minimaal 15 maanden zou duren wat uit komt dat de eerste opleveringen januari 2013 zouden plaats vinden en halverwege 2013 de laatste woningen opgeleverd zouden zijn. En daarna zou de aanbreng vergoeding plaats vinden. (…)”

2.10.

Op 10 april 2017 schrijft Voorstende aan G&S het volgende, voor zover hier van belang:

“
(…) In 2007 zijn wij met betrekking tot de locatie Sonneborn te Haarlem overeengekomen dat G&S Vastgoed aan Voorstende Vastgoed B.V. een bedrag van € 360.000,- verschuldigd is.

Het voormalige Sonneborn-terrein langs de Spaarndamseweg ligt thans nog steeds braak en voor zover ons bekend zijn er geen vergunningen aangevraagd of verleend. In stukken van de gemeente Haarlem wordt vermeld dat G&S Vastgoed en mede-ontwikkelaar De Principaal (De Key) het niet eens kunnen worden. Kunt u ons hierover informeren c.q. op de hoogte stellen van de voortgang van de herontwikkeling van de locatie Sonneborn en per wanneer het verschuldigde bedrag zal worden voldaan?”

2.11.

In reactie op deze brief van 12 april 2017 schrijft G&S dat zij op 13 april 2016 het terrein heeft overgedragen aan De Principaal en dat zij vanaf dat moment ook niet meer betrokken is bij de ontwikkeling van het terrein. Zij verwijst Voorstende verder naar De Principaal.

2.12.

Bij brief van 8 mei 2017 vraagt Voorstende aan G&S om schriftelijk bewijs te leveren dat De Principaal de verplichting tot betaling van de aanbrengprovisie heeft overgenomen. G&S antwoordt op 18 mei 2017 dat het terrein met gesloten beurzen is overgegaan op De Principaal, dat de realisatie en ontwikkeling dus niet door G&S ter hand zal worden genomen en dat daardoor nimmer aan de voorwaarden voor het betalen van de aanbrengprovisie zal worden voldaan.

2.13.

Bij brief van 29 mei 2017 sommeert Voorstende G&S tot betaling van de aanbrengprovisie.

3.Het geschil

3.1.

Voorstende vordert samengevat en na wijziging van eis - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de rechtbank:

primair:G&S veroordeelt tot betaling van € 360.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 20 juli 2011;

subsidiair:de overeenkomst wijzigt en bepaalt dat G&S verplicht was aan Voorstende € 360.000,- te voldoen op 20 juli 2011, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

meer subsidiair:G&S veroordeelt aan Voorstende ten titel van vervangende schadevergoeding te voldoen het bedrag van € 360.000,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 20 juli 2011;

uiterst subsidiair:onder wijziging van de overeenkomst verklaart voor recht dat G&S aan Voorstende het bedrag van € 360.000,- dient te betalen na realisatie en oplevering van enige vorm van bebouwing op het Sonnebornterrein, welk bedrag geïndexeerd dient te worden vanaf 20 juli 2011;

alsmede G&S veroordeelt in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Voorstende legt hieraan te grondslag dat partijen bij brief van 12 december 2007 zijn overeengekomen dat G&S bij gunning van het project aan haar een aanbrengprovisie verschuldigd is van € 360.000,00 te voldoen na oplevering van de laatste woning. Doordat G&S na gunning de grond heeft verkocht is de provisie per datum levering aan De Principaal opeisbaar geworden.

3.3.

G&S voert hier primair tegen aan dat zij de projectvergoeding niet verschuldigd is, omdat de ontwikkeling van het terrein geen doorgang heeft gevonden. Subsidiair beroept G&S zich op artikel 6:258 BW en verzoekt zij de rechtbank de gevolgen van de afspraak zodanig te wijzigen dat G&S niets aan Voorstende verschuldigd is. Zij heeft tijdens het maken van de afspraak niet kunnen voorzien dat de ontwikkeling van het terrein wegens de gewijzigde economische omstandigheden niet meer haalbaar was. Nu de projectvergoeding een deel van de opbrengst van de ontwikkeling betreft en de ontwikkeling niet is doorgegaan mag Voorstende geen instandhouding van de afspraak verwachten. Meer subsidair voert G&S aan dat de vergoeding niet verschuldigd is geworden nu niet aan de expliciet genoemde voorwaarden is voldaan. Het bod van 10 december 2007 heeft immers niet tot gunning geleid, maar het bod van 28 januari 2008. Voorts voert G&S aan dat het betalingsmoment nog niet is aangebroken nu er geen woningen op het terrein zijn ontwikkeld. Tot slot heeft G&S bij conclusie van antwoord aangevoerd dat zij met betrekking tot de afspraak niet rechtsgeldig was vertegenwoordigd. Na de gemotiveerde betwisting daarvan door Voorstende heeft G&S ter gelegenheid van de comparitie van partijen te kennen gegeven dit verweer verder onbesproken te laten. De rechtbank gaat er derhalve van uit dat G&S dit verweer niet langer handhaaft.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De eerste vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is hoe de overeenkomst van 12 december 2007 dient te worden uitgelegd. G&S voert aan dat partijen een
projectvergoedingzijn overeengekomen die pas verschuldigd zou worden als het resultaat van het project, te weten het opleveren van de te bouwen woningen, zou zijn behaald. Omdat het project geen doorgang heeft gevonden is de vergoeding nimmer verschuldigd geworden. Dat was onderdeel van het projectrisico dat Voorstende als ontwikkelaar liep, aldus G&S. Voorstende stelt daarentegen dat het een
aanbrengprovisiebetreft en zij betwist dat het afronden van het project een voorwaarde was voor het verschuldigd worden daarvan. De enige voorwaarde was dat G&S het project werd gegund en die voorwaarde is vervuld. Van enig projectrisico was geen sprake, omdat Voorstende niet deelnam in het project, aldus Voorstende.

4.2.

Het uiteenlopen van de standpunten van partijen omtrent de aanbrengprovisie, dan wel de projectvergoeding, noopt tot uitleg van de overeenkomst. De rechtbank dient daarbij acht te slaan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De zuiver taalkundige betekenis van de bepalingen van de overeenkomst is daarbij niet (zonder meer) doorslaggevend (HR13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158,
Haviltex). Ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101,
Lundiform/Mexx). Vanuit dit oogpunt overweegt de rechtbank als volgt.

4.3.

In de overeenkomst hebben partijen vermeld dat het een aanbrengprovisie betreft, zoals door Voorstende bepleit. Dat de overeengekomen vergoeding een projectvergoeding zou zijn, zoals door G&S bepleit, blijkt niet uit de tekst van de overeenkomst.

4.4.

Voorstende heeft voorts tijdens de comparitie van partijen uitvoerig toegelicht hoe de samenwerking tussen partijen, en uiteindelijk de overeenkomst, tot stand is gekomen. Zij heeft daartoe - kort gezegd - gesteld dat Voorstende in eerste instantie voor 1% zou deelnemen in het Sonnebornproject samen met G&S en De Principaal, omdat dat een vereiste leek te zijn om mee te doen in het biedingsproces. Toen bleek dat een dergelijke deelname van Voorstende niet nodig was en G&S ook zelfstandig kon deelnemen, hebben partijen besloten dat Voorstende niet meer zou deelnemen, dat G&S zelfstandig een bieding zou uitbrengen en dat G&S als vergoeding daarvoor een aanbrengprovisie aan Voorstende zou betalen. In plaats van een percentage van de opbrengst is daarom een vast bedrag overeengekomen. Daarna is Voorstende ook nooit meer gekend in beslissingen omtrent het project, waaruit eveneens blijkt dat zij niet deelnam. Aldus steeds Voorstende.

4.5.

G&S heeft deze uitleg van Voorstende over de aard van de samenwerking en het tot stand komen van de overeenkomst niet inhoudelijk betwist en zij heeft geen nadere feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat Voorstende bij de bieding en het verdere traject als (mede)ontwikkelaar aan het project deelnam. Nu niet is gebleken dat Voorstende deelnam in het project, zal bij de uitleg van de overeenkomst moeten worden uitgegaan van een aanbrengprovisie zoals in de overeenkomst is bepaald en niet van een projectvergoeding zoals door G&S bepleit.

4.6.

In de overeenkomst is voorts een tweetal voorwaarden opgenomen. De eerste voorwaarde is: “
Bij gunning van bovengenoemde locatie aan G&S Vastgoed, zal G&S Vastgoed een aanbrengprovisie verschuldigd zijn aan Voorstende Vastgoed B.V. ad € 360.000,-”. Niet in geschil is dat de ontwikkeling van de bedoelde locatie aan G&S is gegund, zodat daarmee de voorwaarde voor het verschuldigd worden van de aanbrengprovisie is vervuld. Dat niet de bieding van 10 december 2007 maar de bieding van 28 februari 2008 tot gunning heeft geleid maakt dat niet anders, nu dat een (tweede) wijziging van de bieding van 10 december 2007 betrof en het allemaal zag op dezelfde biedingsprocedure.

4.7.

De tweede voorwaarde “
Betaling van de aanbrengprovisie zal geschieden op het moment dat de laatste woning van het project is opgeleverd aan een koper” ziet niet op het verschuldigd worden van de aanbrengprovisie, dat is immers bij het vervullen van de eerste voorwaarde al het geval, maar op het moment dat de provisie opeisbaar wordt. Het verweer van G&S dat de voorwaarde niet meer vervuld kan worden en dat daardoor de verschuldigdheid van de provisie komt te vervallen faalt dan ook. Het niet vervuld zijn van deze voorwaarde is slechts van invloed op de opeisbaarheid.

4.8.

Voorstende beroept zich op artikel 6:23 BW, waarin is bepaald dat de voorwaarde als vervuld geldt indien de partij die bij de niet-vervulling belang had de vervulling heeft belet. Dit beroep slaagt. Door de samenwerking te beëindigen kon G&S niet langer woningen leveren, zoals partijen bij het tekenen van de overeenkomst hadden voorzien, en heeft zij belet dat de tweede voorwaarde vervuld kon worden. Daarmee geldt deze voorwaarde als vervuld en is G&S de aanbrengprovisie verschuldigd geworden. Dit is echter niet op het moment geweest dat de grond werd overgedragen aan De Principaal op 20 juli 2011, want toen bestond het gezamenlijk project van G&S en De Principaal nog en daarmee de mogelijkheid dat zij woningen zou opleveren. Pas toen die samenwerking werd beëindigd op 13 april 2016, kon G&S niet meer aan de voorwaarde voldoen en is de vordering opeisbaar geworden.

4.9.

G&S voert aan dat haar een beroep toekomt op onvoorziene omstandigheden en dat zij uit dien hoofde de aanbrengprovisie (desondanks) niet verschuldigd is. Daartoe heeft zij ter terechtzitting toegelicht dat zij uitvoerig onderzoek heeft gedaan naar de haalbaarheid van het project en dat zij er als gevolg van de gewijzigde economische omstandigheden geen levensvatbaar project van heeft kunnen maken. Daarnaast heeft zij verklaard dat er bij projecten als deze wel vijf of tien jaar overheen kan gaan, en soms nog wel langer, voordat het tot werkelijke ontwikkeling komt.

4.10.

De rechtbank overweegt dat nadat de grond op 20 juli 2011 aan De Principaal was geleverd, G&S kennelijk op enig moment om haar moverende redenen heeft besloten niet langer te wachten op andere, wellicht gunstigere, economische omstandigheden en heeft zij op 13 april 2016 de samenwerking met De Principaal beëindigd. Ongunstige economische omstandigheden zijn echter, in beginsel, geen onvoorziene omstandigheden, maar onderdeel van het ondernemersrisico. De economische situatie is immers altijd fluctuerend. Dit kan er dan ook niet toe leiden dat G&S de aanbrengprovisie niet verschuldigd zou zijn.

4.11.

Ten aanzien van het verzuim overweegt de rechtbank als volgt. In de brief van 18 mei 2017 heeft G&S aan Voorstende meegedeeld dat het terrein met gesloten beurzen is overgegaan op De Principaal, dat de realisatie en ontwikkeling dus niet door G&S ter hand zal worden genomen en dat daardoor nimmer aan de voorwaarden voor het betalen van de aanbrengprovisie zal worden voldaan. Met deze mededeling is het verzuim op grond van artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling ingetreden.

4.12.

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de aanbrengprovisie verschuldigd en opeisbaar is geworden, zodat het primair gevorderde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 13 april 2016 zal worden toegewezen.

4.13.

G&S zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Voorstende worden begroot op:

- dagvaarding € 81,00

- griffierecht 3.946,00

- salaris advocaat
4.804,00(2 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 8.831,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt G&S om aan Voorstende te betalen een bedrag van € 360.000,00 (driehonderdzestig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 13 april 2016 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt G&S in de proceskosten, aan de zijde van Voorstende tot op heden begroot op € 8.831,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.3.

veroordeelt G&S in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat G&S niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije, rechter, bijgestaan door mr. S.A.M. Groot, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2019.