Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/6528
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
en
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(gemachtigde: mr. A. van Beek).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 2.150.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 september 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser en eiseres hebben (gezamenlijk) tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 april 2019. Eiser was aanwezig. Eiseres was niet aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door Y. Takken, taxateur.
Overwegingen
Het beroep van eiseres
1. De rechtbank stelt voorop dat zij de ontvankelijkheid van het beroep ambtshalve moet toetsen. Op grond van artikel 6:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan geen beroep worden ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten geen bezwaar te hebben gemaakt tegen het oorspronkelijke besluit. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift niet namens eiseres is ingediend. Voor zover het beroep is ingediend namens eiseres, verklaart de rechtbank het beroep daarom in zoverre niet-ontvankelijk.
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een 2-onder-1-kapwoning met garage, kelder en zolder. De oppervlakte van de woning is 230 m² en de oppervlakte van het perceel is 357 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op [bedrag] Eiser is het niet eens met de vastgestelde erfpachtcorrectie en stelt dat deze op nihil moet worden gesteld. Eiser vindt dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. De [straat 1] geniet een uitzonderlijk hoge status, anders dan het [adres] . Verder is de gevelbelasting aan eisers object hoger (65 dB) dan de zones waarin de vergelijkingsobjecten zich bevinden (minder dan 55 dB). Geluidbelasting is een waardedrukkende factor, aldus eiser.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 2.179.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] , [straat 1] (gebouw) en [straat 1] (gebouw). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
8. De rechtbank acht de drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De enkele stelling dat de [straat 1] een uitzonderlijk hoge status geniet, is onvoldoende om te concluderen dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Ook eventuele verschillen in geluidbelasting maken niet dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Dit kan wel aan de orde komen bij de vraag of voldoende rekening is gehouden met verschillen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank stelt vast dat eiser onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent.
10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Een woning op eigen grond wordt geacht meer waard te zijn dan een woning op erfpachtgrond, en daarom wordt bij de transactieprijs van de woning een bedrag opgeteld, de zogenoemde erfpachtcorrectie.
11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingspanden zijn achtereenvolgens € 121.000,-, € 87.470,- en € 105.205,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie gemiddeld € 466,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 455,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpactcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 [2] heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpactcorrectie juist is. Daarbij komt dat op de zitting is gebleken dat de cijfers die verweerder heeft gebruikt om de erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten te berekenen niet overeenkomen met de cijfers die in het Kadaster staan vermeld. Verweerder heeft daarover opgemerkt dat de cijfers opgenomen in de matrix inderdaad niet lijken te kloppen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiser slaagt.
12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
13. Eiser heeft geen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar heeft zich slechts op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op [bedrag]
14. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee de door hem voorgestelde waarde van € 1.450.000,- onvoldoende heeft onderbouwd en niet aannemelijk heeft gemaakt.
15. Aangezien geen van de partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2018 schattenderwijs vast op € 2.145.000,-.
Conclusie
16. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 254,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1).
19. Eiser heeft verder aanspraak gemaakt op € 100,- aan verletkosten in verband met het bijwonen van de zitting. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb wordt voor een partij in verband met gemaakte verletkosten een tarief vastgesteld dat afhankelijk van de omstandigheden ligt tussen € 7,- en € 84,- per uur. Nu eiser de verletkosten niet heeft gespecificeerd, is plaats voor vergoeding van het minimumtarief. De rechtbank gaat uit van het forfaitair aantal van zes uur per zitting. [3] Dit betekent dat de rechtbank verweerder zal veroordelen tot een bedrag van: 6 uur x € 7,- per uur = € 42,- aan verletkosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep van eiseres niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep van eiser gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 2.145.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 296,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.