Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/658323 / KG ZA 18-1306 CdK/EB
Vonnis in kort geding van 3 januari 2019
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 10 december 2018,
advocaat mr. L. van Hezik te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D.B. den Hartog te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser 1] , [eiser 2] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 18 december 2018 hebben [eiser 1] en [eiser 2] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding en akte vermeerdering eis. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren [eiser 1] en [eiser 2] aanwezig met mr. A.T. Eisenmann (die als waarnemer van mr. Van Hezik optrad). Tevens was de makelaar [naam makelaar] aanwezig.
[gedaagde] was aanwezig met mr. Den Hartog. Tevens was de partner van [gedaagde] , mw [naam partner] aanwezig.
2.De feiten
2.1.
In 2010 hebben [eiser 1] en [eiser 2] samen met een goede kennis, de heer [naam goede kennis] , het pand aan het [adres] gekocht. Het betreft een gemeente-monument. Zij hebben het pand, dat bestaat uit vijf verdiepingen, vervolgens opnieuw gefundeerd, gerenoveerd en gesplitst. De verbouwing is uitgevoerd conform het door architectenbureau [naam] opgestelde bestek en conform Bouwreglement bestaande woningen.
2.2.
Na de verbouwing hebben [eiser 1] en [eiser 2] hun intrek genomen in het appartement op de bovenste drie verdiepingen. [naam goede kennis] heeft zijn appartement op de onderste twee verdiepingen eind 2016 verkocht aan [gedaagde] en zijn (toenmalige) echtgenote. [gedaagde] woont nu alleen in het appartement.
2.3.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben rond augustus 2018 aan [gedaagde] laten weten dat zij voornemens zijn hun appartement te verkopen.
2.4.
In een e-mail van 15 oktober 2018 aan [eiser 1] , [eiser 2] en de verkopend makelaar [naam makelaar] van Rappange Makelaardij, heeft [gedaagde] melding gemaakt van enorme geluidsoverlast en trillingen die hij ondervindt van lopen op de vloer boven zijn hoofd. Volgens hem is zijn situatie onleefbaar. Hij heeft in deze e-mail geëist dat dit probleem wordt verholpen voordat het appartement wordt verkocht.
2.5.
De makelaar heeft [gedaagde] op 17 oktober 2018 geantwoord. In zijn mail staat onder meer de volgende passage:
“Allereerst weet ik uit eigen ervaring hoe vreselijk dat (geluidsoverlast en trillingen, vzr.) kan zijn. Daarom heb ik alle stukken erop nagezien en kan daaruit opmaken dat het al het nodige is gedaan om dit tot het minimum te beperken. Zo zijn alle holle ruimtes opgevuld, is de vloer geëgaliseerd en is er een Fermacellvloer gelegd. Een Fermacellvloer is een zogenoemde zwevende vloer, is TNO getest en voldoet zeker aan de norm. (…)
2.6.
In een e-mail van de makelaar aan [gedaagde] van 23 oktober 2018 staat onder meer het volgende:
“(…) Daarom ontvangt u in de bijlage van deze e-mail een tweetal pagina’s uit het bestek. Dit zijn de technische details van het pand. Het pand is verbouwd aan de hand van deze technische details. Daaruit kunnen wij opmaken dat de vloer is voorzien een Fermacell isolatievloer. Daarnaast zijn ook easycell losse cellulosevlokken gebruikt om voor extra demping te zorgen. Al met al wordt dit gezien als de oplossing voor het isoleren van woningscheidende verdiepingsvloeren in bestaande huizen (…).
De architect, die het bestek overigens heeft geschreven, heeft zelfs met de mensen van bouwtoezicht van de gemeente door het pand gelopen, omdat dit onderdeel was van hun besluit tot het verlenen van een splitsingsvergunning. (…)”
In deze e-mail biedt de makelaar namens [eiser 1] en [eiser 2] aan om hun woning open te stellen voor een door [gedaagde] op zijn kosten te verrichten geluidsmeting.
2.7.
[gedaagde] heeft de makelaar op 19 oktober 2018 geantwoord dat hij niet op zijn kosten een specialist in de arm zal nemen omdat hij niet de veroorzaker is
van de geluidsoverlast. In deze e-mail heeft hij aangekondigd potentiële kopers op de hoogte te brengen van het ‘verborgen gebrek’.
2.8.
[gedaagde] heeft rond 2 november 2018 – zichtbaar vanuit de gemeenschappelijke ruimtes in het pand – mededelingen op A4-papier opgehangen op zijn eigen voordeur en zijn terrasdeur, met de volgende tekst:
“LS
I have a huge problem with noise from apartement [nummer] . The owners refuse to solve this problem and are hiding. The broker is aware of this situation.
It’s so bad, that the lamp moves on the ceiling when somebody is walking upstairs and I can hear you speak.
This is unacceptable to me. If this is not resolved soon, I challenge in court. I also submitted a complaint to the NVM about the broker’s behavior.
For further explanation,
[gedaagde] (…)”
2.9.
[gedaagde] heeft (tot de vrijdag voorafgaand aan de zitting in dit kort geding) niet (volledig) voldaan aan verzoeken van [eiser 1] en [eiser 2] om de plakkaten te verwijderen.
2.10.
Op 16 november 2018 heeft de makelaar [eiser 1] en [eiser 2] voorgesteld het appartement van de markt te halen totdat de situatie met [gedaagde] verandert. In zijn e-mail schrijft hij dat de mededelingen “nogal uitdrukkelijk aanwezig” zijn en tot vragen leiden bij potentiële kopers.
2.11.
In een e-mail van de architect [naam] aan [eiser 1] van 16 november 2018 staat onder meer het volgende:
“(…) de enige eis die bij verbouw, renovatie en restauratie gesteld wordt aan een woningscheidende constructies is, dat na de verbouwing de geluidsisolatie gelijk moet zijn of beter dan voor de verbouwing.
In jouw situatie is verbetering opgetreden doordat alle mogelijke geluidwerende maatregelen genomen zijn zowel op de vloer als tussen de balken.
Het geornamenteerde plafond moest gehandhaafd blijven vanwege de status van het pand als monument en van wege de monumentale waarde van het plafond. Deze waarde bestond uit een zeer bijzondere techniek en samenstelling (stucwerk-op-papier) en uit de samenhang in ornamentiek tussen plafond, schoorsteenmantel en de rest van het interieur.”
2.12.
In een aanvullende e-mail van 21 november 2018 heeft [naam] geschreven:
“Er is een omgevingsvergunning bij aanvang en een splitsingsvergunning bij oplevering afgegeven. Binnen de beperkingen van de monumentenwet hebben we het maximale gedaan en aantoonbaar de oorspronkelijke geluidswering van de vloer verbeterd.
Er is toezicht gehouden op de uitvoering, op de toegepaste materialen en op de verwerking daarvan overeenkomstig de voorschriften van de fabrikanten. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen na vermeerdering van eis, kort gezegd:
[gedaagde] te bevelen de papieren mededelingen te verwijderen en hem te verbieden opnieuw vergelijkbare mededelingen op te hangen;
[gedaagde] te verbieden aan derden ongevraagd mededelingen te doen over hun woning, mededelingen over geluidsoverlast daaronder begrepen;
[gedaagde] te verbieden de verkoop te frustreren en zaken in de openbare ruimten te plaatsen of te stallen,
alles op straffe van verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De mededelingen
4.1.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de mededelingen inmiddels heeft verwijderd (de eerste ruim tien dagen voor de zitting en de tweede op 14 december 2018). [eiser 1] en [eiser 2] hebben dat niet bestreden. Daarmee is er geen grond meer voor toewijzing van het gevorderde gebod tot verwijdering van de mededelingen. Over de vraag of het hem is toegestaan opnieuw dergelijke mededelingen op te hangen, geldt het volgende.
4.2.
Met de e-mails van de architect en de makelaar is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat ten tijde van de verbouwing alles is gedaan om mogelijke geluidsoverlast tot een minimum te beperken. [eiser 1] en [eiser 2] voeren aan dat [naam goede kennis] en [gedaagde] niet eerder hebben geklaagd over geluidsoverlast. Het kan zijn dat [gedaagde] desondanks overlast ondervindt, maar het is de vraag of dat te verhelpen is. Het gaat om een oud gebouw uit eind 19e eeuw, waarvan het oorspronkelijke plafond op grond van de Monumentenwet in stand moest worden gelaten. [gedaagde] heeft de woning gekocht in de huidige staat. In ieder geval ligt het op de weg van [gedaagde] om door het laten verrichten van een geluidsmeting aannemelijk te maken, dat hem onaanvaardbare hinder wordt toegebracht, die te verhelpen is. Dat heeft hij niet gedaan, ondanks het aanbod van [eiser 1] en [eiser 2] via de makelaar - dat zij overigens nog steeds gestand doen – om metingen te laten verrichten Hij heeft gekozen voor de weinig constructieve route van het vragen van aandacht voor zijn probleem door het ophangen van mededelingen om het geschil onder de aandacht van potentiële kopers te brengen. Hij stelt daartoe te zijn overgegaan uit wanhoop omdat hij zich niet serieus genomen voelde. Hij vreest een enorme toename van de overlast indien het appartement wordt gekocht door mensen die het appartement niet als pied-à-terre zullen gebruiken, zoals [eiser 1] en
[eiser 2] de laatste jaren doen, en wil voorkomen dat het probleem wordt doorgeschoven naar de kopers. Hij wil zijn relatie met nieuwe bovenburen niet meteen vertroebelen met dit geschil. [gedaagde] heeft de mededelingen uiteindelijk verwijderd omdat hij inzag dat die geen oplossing boden. Uit het voorstel van de makelaar om de woning voorlopig even van de markt te halen, kan worden afgeleid dat potentiële kopers worden afgeschrikt door de mededelingen. De keuze van [gedaagde] voor het ophangen van de mededelingen is in strijd met hetgeen in het maatschappelijke verkeer betaamt en onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] .
Spoedeisend belang
4.3.
Bij het gevraagde verbod tot het opnieuw ophangen van de mededelingen hebben [eiser 1] en [eiser 2] – anders dan [gedaagde] heeft betoogd – een spoedeisend belang. De verkoop van het appartement wordt belemmerd door dergelijke mededelingen, die potentiële kopers afschrikken. [eiser 1] en [eiser 2] willen af van hun dubbele woonlasten. Zij verblijven grotendeels in het buitenland. Dat zij dat de afgelopen vijf jaar ook al deden, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het is aan [eiser 1] en [eiser 2] om het tijdstip van de verkoop van hun woning te bepalen. De vordering aangaande de mededelingen zal, versterkt met een gematigde en gemaximeerde dwangsom, worden toegewezen als in de beslissing vermeld.
Mededelingen aan derden
4.4.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen tevens een verbod op te leggen om ongevraagd aan derden mededelingen te doen over hun appartement. [gedaagde] voert daartegen aan dat het niet bij hem zou opkomen om potentiële kopers aan te spreken over de woning en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] dat op enig moment heeft gedaan. Voorshands is niet aannemelijk geworden dat er een reëel risico bestaat dat [gedaagde] potentiële kopers zal aanspreken op de wijze zoals door [eiser 1] en [eiser 2] wordt gevreesd. Er is daarom onvoldoende grond voor het opleggen van het gevorderde verbod. Overigens heeft de makelaar ter zitting verklaard dat hij aan potentiële kopers onder de huidige omstandigheden een mededeling over de geluidsisolatie zal moeten doen.
Frustratie verkoop
4.5.
Het gevorderde verbod op frustratie van de verkoop heeft naast het uit te spreken verbod op het opnieuw ophangen van mededelingen onvoldoende zelfstandige betekenis en is bovendien te onbepaald om te kunnen toewijzen. Een dergelijk verbod heeft een groot risico van executiegeschillen, zeker indien daaraan een dwangsom is gekoppeld.
Het stallen van zaken in de openbare ruimte
4.6.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen ten slotte dat [gedaagde] een stoel uit de algemene gang verwijdert die hij daar daags voor de zitting heeft geplaatst. Hij heeft dat al eerder gedaan en toen de stoel verwijderd nadat [eiser 1] hem dat had verzocht.
Niet betwist is dat het huishoudelijk reglement een verbod bevat tot het plaatsen van zaken in de algemene ruimtes. Evenmin heeft [gedaagde] betwist dat daar nu een stoel van hem staat. Hij zal die stoel moeten verwijderen en mag die niet op een later moment weer terugplaatsen, evenmin als andere zaken. Ook bij deze vordering hebben [eiser 1] en [eiser 2] een voldoende spoedeisend belang, nu niet weersproken is dat de gang hun enige vluchtweg is en de stoel die vluchtweg gedeeltelijk blokkeert. De vordering zal worden toegewezen. Er wordt vanuit gegaan dat [gedaagde] de uit te spreken veroordeling ook zonder een dwangsom zal nakomen.
De proceskosten
4.7.
Nu partijen over en weer elk op enig punt in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt [gedaagde] om opnieuw mededelingen op te hangen, zichtbaar voor derden, met daarop meldingen over de woning van [eiser 1] en [eiser 2] , of de situatie in de woningen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom aan [eiser 1] en [eiser 2] voor iedere overtreding van het hiervoor uitgesproken verbod, te vermeerderen met een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
5.3.
verbiedt [gedaagde] om zaken in de gemeenschappelijke ruimte te plaatsen of te stallen,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2019. [1]