ECLI:NL:RBAMS:2019:211

• Datum uitspraak: 14 januari 2019
• Publicatiedatum: 15 januari 2019
• Zaaknummer: 6905706 CV EXPL 18-10562
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over de ontbinding van een huurovereenkomst voor een massagesalon in Amsterdam

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 14 januari 2019 uitspraak gedaan in een huurrechtelijk geschil tussen de eiseres, een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, en de gedaagde, City Upgrade Group II B.V. De eiseres huurt een bedrijfsruimte in Amsterdam, bestemd voor gebruik als massagesalon. De gedaagde heeft in april 2018 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, onder verwijzing naar een last onder bestuursdwang die aan de eiseres was opgelegd. Deze last hield in dat de exploitatie van de salon gestaakt moest worden vanwege vermoedens van illegale activiteiten. De eiseres heeft hiertegen geprotesteerd en vorderde een verklaring voor recht dat de ontbinding geen rechtsgevolg heeft.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was ontbonden, omdat de opgelegde last onder bestuursdwang niet gelijkgesteld kan worden aan sluiting van het gehuurde, zoals vereist is volgens artikel 7:231 lid 2 BW. De rechter oordeelde dat de gedaagde niet had aangetoond dat de openbare orde was verstoord en dat de last onder bestuursdwang niet voldeed aan de vereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering van de eiseres werd toegewezen, en de gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van de juiste toepassing van de wettelijke bepalingen omtrent huurovereenkomsten en de voorwaarden waaronder een verhuurder een overeenkomst kan ontbinden. De rechter heeft ook de verantwoordelijkheden van de verhuurder onderstreept met betrekking tot het gebruik van het verhuurde pand.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6905706 CV EXPL 18-10562

vonnis van: 14 januari 2019

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

nader te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: voorheen mr. M. Adansar, thans mr. Ch.Y.M. Moons

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

City Upgrade Group II B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

nader te noemen: City Upgrade Group,

gemachtigde: mr. R. Ridder.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 mei 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 24 september 2018;
- de dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 13 december 2018. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door haar zoon en de gemachtigde. Namens City Upgrade Group is bestuurder [naam bestuurder] verschenen met de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten – mede aan de hand van pleitnotities – toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft tevens haar eis gewijzigd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres] huurt van City Upgrade Group de bedrijfsruimte aan het adres [adres] (verder: het gehuurde).

1.2.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde (uitsluitend) bestemd is om te worden gebruikt als massagesalon.

1.3.

De waarnemend burgemeester van de gemeente Amsterdam en het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van stadsdeel Nieuw West (verder: de gemeente) hebben [eiseres] een brief van 18 januari 2018 gestuurd, inhoudende een besluit tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. In die brief is gemeld dat op 9 november 2016 in het gehuurde een integrale controle was gehouden en dat naar aanleiding daarvan een waarschuwingsbrief was verzonden, waarin er op is gewezen dat als bij een toekomstige controle aanwijzingen zouden zijn voor seksuele dienstverlening, de gemeente zou overgaan tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. Daarnaast was er op 9 november 2016 in het gehuurde een illegaal persoon aangetroffen. Op 22 juni 2017 is er opnieuw een integrale controle geweest en werd opnieuw de illegale persoon aangetroffen. Voorts werden spermasporen in de massageruimtes gevonden. Volgens de brief was de conclusie gerechtvaardigd dat in samenhang met de massageactiviteiten in het gehuurde, ook seksuele dienstverlening plaatsvond en dat derhalve in strijd met het bestemmingsplan en de Algemene Plaatselijke Verordening een prostitutiebedrijf werd geëxploiteerd. In de brief van 18 januari 2018 is verder opgenomen:
Last onder bestuursdwang Gelet op de motivering in dit besluit, artikel 125 Gemeentewet, artikel 5:22-5:39 Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.27 APV en artikel 2.1 lid c van de Wabo leggen wij u als exploitant van [naam massagesalon] (..) een last onder bestuursdwang op. De last houdt in dat u de exploitatie van de salon (..) dient te staken en gestaakt dient te houden en dat u de matrassen en/of massagetafels uit de salon dient te verwijderen en verwijderd dient te houden , binnen een termijn van één week (..). Bestuursdwang Indien er niet wordt voldaan aan de last zal [naam massagesalon] van gemeentewege worden gesloten en zal de deur van het adres [adres] worden verzegeld. (..) Gevolg De exploitatie dient dus na de begunstigingstermijn te zijn gestaakt en dient gestaakt te blijven tot nader order. Na een periode van drie maanden is heropening mogelijk. U dient als exploitant in dat geval te bewijzen dat de bedrijfsvoering in die mate wordt aangepast zodat er in de toekomst geen seksuele handelingen meer in de massagesalon plaatsvinden. Om dit te onderbouwen moet er een bedrijfsplan en een financieel plan worden overgelegd. Die plannen dienen eerst beoordeeld, goedgekeurd en op basis daarvan eerst doorgevoerd te worden voordat de last onder bestuursdwang zal worden ingetrokken. (..)

1.4.

[eiseres] heeft bij bezwaarschrift van 24 januari 2018 bezwaar gemaakt tegen het besluit van 18 januari 2018. Daarnaast heeft [eiseres] de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij beslissing van 6 maart 2018 is de voorlopige voorziening afgewezen. Bij beslissing van 23 mei 2018 is het bezwaar ongegrond verklaard.

1.5.

Bij brief van 12 maart 2018 heeft de gemeente Amsterdam City Upgrade Group op de hoogte gebracht van haar besluit van 18 januari 2018 en haar onder meer geschreven:
De exploitant van de massagesalon is per brief op de hoogte gesteld van onze bevindingen.(…) Maatregelen

Omdat u uw pand heeft laten gebruiken of in gebruik heeft gegeven in strijd met de geldende bestemming, levert dat een overtreding op van artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo. U bent als eigenaar van het pand verantwoordelijk voor wat er in uw pand gebeurt. Van een eigenaar mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt. Het ligt op uw weg om het gebruik van het verhuurde pand regelmatig te controleren en om maatregelen te nemen om te voorkomen dat in de toekomst opnieuw seksuele handelingen in de massagesalon plaats kunnen vinden. Indien u dit niet doet, kunnen wij u verantwoordelijk houden voor de overtreding.

U dient dus toe te zien op een juist gebruik van het pand. (..)

1.6.

Bij brief van 9 april 2018 heeft City Upgrade Group [eiseres] bericht dat zij de huurovereenkomst tussen partijen ex artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbindt. City Upgrade Group heeft [eiseres] daarbij gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde.

1.7.

[eiseres] heeft hiertegen geprotesteerd en het gehuurde niet ontruimd. City Upgrade Group is daarop een procedure in kort geding begonnen, waarin ze kort gezegd de ontruiming van het gehuurde vorderde. Bij vonnis van 29 mei 2018 heeft de kantonrechter in kort geding de vordering afgewezen en daarbij onder meer overwogen:

8. De primaire grond waarop City Upgrade Group haar vordering baseert kan niet slagen. Er is niet voldaan aan het vereiste van artikel 7: 231 lid 2 BW. Daarin is, voor zover van belang in dit geschil, bepaald dat de verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde om die reden op grond van artikel 174a Gemeentewet of op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet, is gesloten. Het gehuurde is niet gesloten. [eiseres] is een last onder bestuursdwang opgelegd, welke inhoudt dat de exploitatie van de salon moest worden gestaakt. Dat is niet, zoals City Upgrade Group betoogt, op één lijn te stellen met sluiting van het gehuurde, zoals is bepaald in artikel 174 dan wel 174a Gemeentewet. Dat blijkt ook uit de tekst van het besluit zelf, nu daarin is bepaald dat indien niet wordt voldaan aan de last onder bestuursdwang, de massagesalon van gemeentewege zal worden gesloten en de deur zal worden verzegeld. Evenmin volgt uit het besluit dat sprake is van verstoring van de openbare orde.

1.8.

[eiseres] heeft aan de gemeente Amsterdam een verzoek tot opheffing van de last gedaan. Dit verzoek is eind mei 2018 toegewezen en sinds juni 2018 is de massagesalon heropend.

Het geschil

2. [eiseres] vordert, na wijziging van eis ter zitting, een verklaring voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding van City Upgrade Group van de huurovereenkomst tussen partijen geen rechtsgevolg heeft.

3. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat artikel 7:231 lid 2 BW toepassing mist. Aan [eiseres] is een last onder bestuursdwang opgelegd om de exploitatie in het gehuurde (tijdelijk) te staken. Het gehuurde is niet gesloten of gesloten geweest, de last berust evenmin op artikel 174 of 174a Gemeentewet of de Opiumwet en van een verstoring van de openbare orde die voor dat bestuursoptreden grond zou zijn is geen sprake.

4. City Upgrade Group voert verweer. Zij voert kort gezegd aan dat de opgelegde last onder bestuursdwang, inhoudende dat de exploitatie dient te worden gestaakt, gelijk is aan sluiting van het gehuurde in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW. Het buitengerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst is niet in strijd met artikel 3:13 lid 2 BW (misbruik van bevoegdheid) en ook niet in strijd met artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid).

Beoordeling

5. In de onderhavige procedure baseert City Upgrade Group haar verweer, net zoals in kort geding, op de rechtsgeldigheid van de buitengerechtelijke ontbinding. Zij verwijst in dit verband naar jurisprudentie, waaronder een arrest van het gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2018:2842) en een arrest van het gerechtshof Arnhem (ECLI:GHARN:2012:BV2383). De kantonrechter constateert echter dat in de door City Upgrade Group aangehaalde jurisprudentie vaststaat dat sprake was van sluiting van de gehuurde objecten. In de onderhavige zaak is aan [eiseres] een last onder bestuursdwang opgelegd, die inhoudt dat de exploitatie van de massagesalon moest worden gestaakt. Dat is niet op één lijn te stellen met sluiting van het gehuurde, zoals is bepaald in artikel 174 dan wel 174a Gemeentewet. Bovendien kan niet worden vastgesteld dat de openbare orde is verstoord. De reden voor de sluiting van de exploitatie is volgens de gemeente om, kort gezegd, te bewerkstelligen dat ‘de loop’ uit het illegale prostitutiebedrijf gaat. Niet gebleken is dat door voor een periode de loop uit het bedrijf te halen herstel van de openbare orde wordt nagestreefd. Dit is wel het geval bij sluiting van het pand, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van de sluiting van drugspanden, wanneer wordt beoogd rust en veiligheid in de omgeving te doen wederkeren. In de onderhavige zaak is hier niet van gebleken.

6. Er is dan ook niet voldaan aan het vereiste van artikel 7:231 lid 2 BW. Daarmee mist de brief van City Upgrade Group van 9 april 2018, waarin zij de huurovereenkomst tussen partijen ex artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbindt, rechtsgevolg. De vordering van [eiseres] is dan ook toewijsbaar.

7. City Upgrade Group zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding van City Upgrade Group van de huurovereenkomst tussen partijen geen rechtsgevolg heeft;

veroordeelt City Upgrade Group in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- exploot € 103,25
- salaris € 360,00
- griffierecht € 79,00
-----------------
totaal € 542,25
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt City Upgrade Group in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

€ 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat City Upgrade Group niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.