ECLI:NL:RBAMS:2018:8983

• Datum uitspraak: 12 december 2018
• Publicatiedatum: 13 december 2018
• Zaaknummer: C/13/643401 / HA ZA 18-164
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.H. van Voorst Vader; N.M. Meijler
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vier studenten mogen appartement blijven bewonen ondanks splitsingsakte verbod op kamerverhuur

Eiseres, eigenaar van een appartement, vordert dat gedaagde stopt met het kamersgewijs verhuren van zijn appartement aan vier studenten, omdat dit volgens haar in strijd is met het verbod in de splitsingsakte op pension- of kamerverhuurbedrijf.

Gedaagde verhuurt het appartement aan zijn zoon en drie studievrienden, met een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van de studie van zijn zoon. De rechtbank onderzoekt de uitleg van het verbod in de splitsingsakte en concludeert dat het hier gaat om een verbod op bedrijfsmatige verhuur, niet op verhuur aan een groep studenten die verbonden zijn aan de verhuurder.

De verhuur aan de zoon en zijn studievrienden wordt niet als bedrijfsmatig gezien, mede omdat het appartement is gekocht voor huisvesting van de zoon en bij beëindiging van diens studie zal worden verkocht. De rechtbank wijst daarom de vordering van eiseres af en veroordeelt haar in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vordering af en oordeelt dat de verhuur aan vier studenten geen bedrijfsmatige kamerverhuur is.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/643401 / HA ZA 18-164

Vonnis van 12 december 2018

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. M.B.A. de Bruijn te Zoetermeer,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 18 juli 2018,
• het proces-verbaal van de comparitie van 15 november 2018 met de daarin vermelde stukken,

- de brieven van 27 november 2018 aan de zijde van [gedaagden] en van 28 november 2018 aan de zijde van [eiseres] met opmerkingen over en met betrekking tot het proces-verbaal, welke aan het proces-verbaal zijn gehecht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar en bewoner van het appartement(srecht) aan de [adres 1] in [woonplaats] . [gedaagden] is eigenaar van het appartement(srecht) aan de [adres 2] hoog (hierna: het appartement).

2.2.

De beide appartementsrechten zijn ontstaan doordat [eiseres] het gehele pand bij een splitsingsakte van 12 december 2014 (hierna: de splitsingsakte) heeft gesplitst.

In de splitsingsakte is het modelreglement 2006 voor splitsing in appartementsrechten van toepassing verklaard met de navolgende wijzigingen in artikel 25 lid 1 en met toevoeging van een vierde lid, luidend voor zover van belang:

“Artikel 25 lid 1 komt te luiden als volgt:

1. Elk privégedeelte is bestemd om te worden gebruikt als woning en dient door iedere eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig te worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is geoorloofd met toestemming van de vergadering.

Na artikel 25 lid 3 wordt een nieuw lid ingevoegd, luidende als volgt.

4. (…) Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf,
bed and breakfast daaronder mede begrepen. (…)”

2.3.

[gedaagden] heeft het appartement van een derde gekocht op 10 maart 2016 en op 21 juni 2016 geleverd gekregen. [eiseres] en [gedaagden] zijn de enige twee leden van de VvE “ [naam VvE] ”.

2.4.

In het appartement wonen vier studenten (hierna: de bewoners), waaronder de zoon van [gedaagden] (hierna: de zoon). Tussen [gedaagden] als verhuurders en de bewoners gezamenlijk als huurders geldt een huurovereenkomst van 23 maart 2018 (hierna: de huurovereenkomst). In de overwegingen van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Verhuurder zijn/haar zoon [naam zoon] gedurende diens studententijd van woonruimte wenst te voorzien;”

Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:

‘Deze overeenkomst is aangegaan voor maximaal de duur van de studie van [naam zoon] . (…)”

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden] de kamersgewijze verhuur van het appartement te staken en gestaakt te houden binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eiseres] voert hiertoe aan dat [gedaagden] in strijd handelt met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten.

3.3.

[gedaagden] voert verweer. Hij verhuurt het appartement aan zijn zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hem niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag of [gedaagden] , door de verhuur van het appartement aan vier studenten (waaronder zijn zoon) in strijd handelt met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte, vergt een uitleg van de splitsingsakte. Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, en van 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

4.2.

In artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte is gebruikt gemaakt van de term “pension- of kamerverhuurbedrijf”. Ter verduidelijking is toegevoegd: “bed and breakfast daaronder mede begrepen”. Uit deze formulering moet, naar het oordeel van de rechtbank, worden afgeleid dat hiermee een bedrijfsmatige verhuur wordt bedoeld. Dat [eiseres] heeft verklaard de bedoeling te hebben gehad geen enkele verhuur toe te staan, is een subjectieve bedoeling die voor derden, zoals [gedaagden] , niet kenbaar was bij de enkele lezing van de splitsingsakte bij de koop van het appartement.

4.3.

De verhuur van het appartement aan zijn zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die [gedaagden] in de stukken en ter zitting daarover heeft gegeven, niet als bedrijfsmatige verhuur worden gezien. Hierbij is van belang dat [gedaagden] ter zitting heeft verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van de zoon en het appartement te verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen). Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. Dat sedert het begin van de verhuur één van de vrienden van de zoon is verhuisd en is vervangen door een andere student, doet daar niet aan af. Deze kennelijk incidentele vervanging maakt de verhuur nog niet bedrijfsmatig.

4.4.

Op grond van bovenstaande is de huidige bewoning niet in strijd met het verbod dat in artikel 25 lid 1 van het splitsingsreglement is neergelegd. De rechtbank zal de vordering van [eiseres] daarom afwijzen.

4.5.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 895,00

- salaris advocaat
1.086,00 (2 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.981,00

4.6.

De nakosten worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.981,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door mr. N.M. Meijler en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2018.