Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6793949 EA VERZ 18-267
7018681 EA VERZ 18-543
beschikking van: 30 november 2018
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1. [verzoeker 1]
2. [verzoeker 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. H.N. Tol
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars [adres]
gevestigd te [vesgigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. S.J. Kloosterman
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 4 april 2018 hebben [verzoekers] . een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 5:130 BW Pro tot vernietiging dan wel nietigverklaring van het besluit van de VvE [adres] van 8 maart 2018 en tot schorsing van dat besluit (zaak met nummer 6793949 EA VERZ 18-267). Op 21 juni 2018 hebben zij eenzelfde verzoek ingediend tegen een besluit van de VvE [adres] van 25 mei 2018 (zaak met nummer 7018681 EA VERZ 18-543).
Op 2 juli 2018 is namens de VvE [adres] een verweerschrift ingediend in de eerste zaak.
Het eerste verzoek is behandeld op de zitting van 10 juli 2018. Namens de VvE is verschenen [naam voorzitter] , voorzitter van de VvE. [verzoekers] . zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Verder is aanwezig namens de andere eigenaar [naam 1] en [naam 2] . Voorafgaand aan de zitting hebben [verzoekers] . aanvullend producties in het geding gebracht.
De kantonrechter heeft besloten de verzoeken in beide zaken verder gelijktijdig te behandelen, waarbij [verzoekers] . in de gelegenheid zijn gesteld aanvullend een eerst ter zitting beschikbaar stuk in het geding te brengen alsmede de pleitnotities, zodat de VvE [adres] daarop kon reageren en tegelijkertijd een verweerschrift in de tweede zaak kon indienen.
Op 24 juli 2018 hebben [verzoekers] . een akte na comparitie ingediend en op 31 juli 2018 aanvullende stukken in het geding gebracht.
Op 21 september 2018 heeft de VvE daarop gereageerd en het verweerschrift in de tweede zaak ingediend, met producties.
[verzoekers] . zijn in de gelegenheid gesteld op de producties te reageren en hebben bij de op 25 oktober 2018 ingediende akte nieuwe producties overgelegd, waarop de VvE op 13 november 2018 heeft gereageerd, onder overlegging van stukken.
De kantonrechter heeft hierin aanleiding gezien tot voortzetting van de mondelinge behandeling in beide zaken op 21 november 2018. Partijen zijn daarvoor uitgenodigd en daarbij is verzocht de door hen ingeschakelde deskundigen mee te nemen naar de zitting.
De VvE heeft voorafgaand aan de zitting nog een stuk in het geding gebracht.
Ter zitting van 21 november 2018 heeft de voortgezette mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn dezelfde partijen/personen verschenen als op 10 juli 2018, met uitzondering van [naam 1] . Verder zijn ter zitting aan de zijde van de VvE verschenen en gehoord [naam 3] , constructeur bij Duyts Constructies en [naam 4] , geotechnisch adviseur bij Allnamics Geotechnical Experts B.V. Aan de zijde van [verzoekers] . zijn verschenen en gehoord [naam 5] , senior consultant Funderingsonderzoek bij Fugro NL Land B.V. en [naam 6] , bouwkundige bij [naam B.V.]
Beschikking is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
[verzoekers] . zijn lid van de VvE [adres] te [vesgigingsplaats] (hierna: de VvE). Het administratief beheer is ondergebracht bij Velzel VvE Diensten B.V. (hierna: Velzel).
1.2.
Van toepassing is (de akte tot wijziging van) de splitsingsakte van 20 augustus 1997 en het daarbij gewijzigde Splitsingsreglement.
1.3.
Het pand, [adres] , is een rijksmonument en bestaat uit vijf verdiepingen (souterrain, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en een zolderverdieping). Het pand bestaat uit woningen, gelegen in het souterrain tot en met de derde verdieping en bergingen, gelegen in het souterrain. Het pand is onderverdeeld in appartementsrechten.
1.4.
[verzoekers] . zijn eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer [nummer] (de tweede verdieping; [adres] ) en kunnen 16 stemmen uitbrengen. Stichting Monument [adres] , vertegenwoordigd door de heren [naam 1 en 2] , is eigenaar van de appartementsrechten met index [nummer] t/m [nummer] , [nummer] en [nummer] (souterrain, begane grond en eerste verdieping) en kan 51 stemmen uitbrengen. De betreffende verdiepingen zijn in gebruik als woonhuis ( [adres] en [adres] ). [naam voorzitter] (hierna: [naam voorzitter] ) is eigenaar en bewoner van het appartementsrecht met index nummer [nummer] (derde verdieping en zolderverdieping; [adres] ) en kan 33 stemmen uitbrengen.
1.5.
[verzoekers] . beschikken over 150/1000e aandeel in de gemeenschap en behoren conform dit aandeel bij te dragen in de schulden en lasten in de gemeenschap.
1.6.
Op 9 februari 2018 heeft Duyts Bouwconstructies BV te Amsterdam (hierna: Duyts) een offerte uitgebracht voor het maken van een rapport over de kwaliteit van de bestaande fundering, indien gewenst te gebruiken voor een splitsing in appartementsrechten van het project [adres] . De offerte is gericht aan [naam architect] , de architect van [naam 1 en 2] .
1.7.
Op de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) van 8 maart 2018 heeft de VvE het volgende besluit genomen:
“7. Algemeen onderhoud
* Fundering: scheuren trappenhuis achterzijde.
Het pand [adres] heeft de fundering vervangen. Er zijn een aantal scheuren ontstaan in het trappenhuis en de deuren en ramen klemmen aan de voorkant.
Er zijn een aantal opties om de fundering te controleren:
1)
Plaatsen meetbouten: deze methode kost minstens één jaar;
Plaatsen meetbouten: deze methode kost minstens één jaar;
2)
Het openhakken van de vloer in het souterrain: dit is kostbaar en zorgt voor een hoop schade in het appartement van de heer [naam 2] .
Het openhakken van de vloer in het souterrain: dit is kostbaar en zorgt voor een hoop schade in het appartement van de heer [naam 2] .
3)
Via de stoep: de natuursteen plaat eruit (is aan vervanging toe) en via het fietsenhok naar de fundering toe graven.
Via de stoep: de natuursteen plaat eruit (is aan vervanging toe) en via het fietsenhok naar de fundering toe graven.
De heer [naam 2] heeft een offerte aangevraagd bij Duyts Bouwconstructies d.d. 09-02-2018 om te laten onderzoeken hoe het met de fundering is gesteld, dit is optie 3. De offerte is doorgemaild naar de andere eigenaren. Bij volmacht laat de heer [verzoeker 2] weten niet akkoord te gaan met deze offerte, maar de voorkeur te geven aan een bouwkundig onderzoek zoals voorgesteld door Velzel VvE Diensten.
De heer [naam 2] meldt dat de fiscale monumentenaftrek hoogstwaarschijnlijk zal worden afgeschaft per 01-01-2019 en indien de fundering wel hersteld dient te worden, deze werkzaamheden dit jaar uit te voeren om van de volledige fiscale aftrek van uitgaven voor monumentenpanden gebruik te maken. De heer [naam voorzitter] gaat akkoord met het voorstel van de heer [naam 2] . De heer [naam 2] geeft aan, als het nodig zou zijn om de fundering te laten herstellen, het souterrain te willen uitdiepen. Deze kosten zijn voor rekening van de heer [naam 2] .
De vergadering besluit om de offerte van Duyts Bouwconstructies te financieren door middel van een eenmalige eigen bijdrage van totaal € 10.000,00”.
1.8.
Op 28 maart 2018 heeft Duyts het pand visueel geïnspecteerd, op 10 april 2018 zijn scheefstandmetingen uitgevoerd en op 23 april 2018 is rapport uitgebracht over de resultaten daarvan door [naam 7] van Duyts. Kort samengevat concludeert hij dat er sterke aanwijzingen zijn voor een gebrek in de fundering en adviseert hij om tot herstel over te gaan. Een offerte terzake de daartoe door Duyts te verrichten werkzaamheden is op 16 mei 2018 uitgebracht aan [naam 1] .
1.9.
Op 25 mei 2018 heeft de ALV – kort samengevat – vervolgens besloten in te stemmen met de offerte van Duyts van 16 mei 2018 van € 4.800,00 voor de voorbereidende werkzaamheden voor het funderingsherstel en deze een omgevingsvergunning aan te laten vragen bij de Gemeente Amsterdam en overleg te laten voeren met de gemeente. [naam 8] , die namens [verzoekers] . bij de ALV aanwezig was, heeft namens hen tegen het voorstel gestemd.
1.10.
Op 14 augustus 2018 heeft [naam 6] voornoemd (hierna: [naam 6] ) op verzoek van [verzoekers] . een onderzoek ingesteld naar de scheurtjes in het trappenhuis en daarvan op 3 september 2018 verslag van gedaan.
1.11.
Door Duyts is verder onderzoek gedaan naar de fundering en op 6 september 2018 is een inspectieput gegraven tegen de achtergevel van het pand. Van de resultaten van de onderzoeken tot dat moment is op 17 september 2018 een rapport opgesteld, waarin wordt geadviseerd de fundering van de achteruitbouw te herstellen en dan vanwege het mogelijke verzakkingsverschil tussen het herstelde gedeelte en het hoofdpand het gehele pand op één nieuwe fundering te plaatsen.
1.12.
Bij e-mail van 21 september 2018 heeft [naam 4] voornoemd (hierna: [naam 4] ) zich aangesloten bij de bevindingen van Duyts.
1.13.
Op 2 oktober 2018 heeft [naam 5] voornoemd (hierna: [naam 5] ) op de rapporten van Duyts en [naam 4] gereageerd.
1.14.
De kosten van het uiteindelijke funderingsherstel worden vooralsnog geraamd op € 200.000,00.
Verzoeken en standpunten van partijen
2. [verzoekers] . verzoeken de besluiten van 8 maart en 25 mei 2018 op grond van artikel 5:130 juncto Pro 2:14 en 2:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) nietig te verklaren dan wel te vernietigen en de besluiten op grond van artikel 5:130 lid 4 BW Pro te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist met veroordeling van de VvE in de kosten.
3. Daarvoor is - zeer kort samengevat en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat het onredelijk is om direct te besluiten tot een kostbaar funderingsonderzoek. De VvE had voor het nemen van het eerste besluit eerst een onderzoek moeten laten instellen naar de scheuren in het trappenhuis en de mogelijke oorzaken daarvan, zoals ook was voorgenomen. Bij reële twijfel over de gesteldheid van de fundatie hadden bovendien meetbouten in de gevel kunnen worden geplaatst waardoor een eventuele verzakking gedurende een aantal jaren gevolgd kan worden, waarna indien nodig alsnog maatregelen genomen kunnen worden. De beide besluiten zijn zonder een deugdelijke grondslag genomen. [verzoekers] . hebben sterk de indruk dat het funderingsonderzoek door [naam 2] wordt aangegrepen om zijn souterrain uit te diepen.
4. De VvE voert uitgebreid verweer waarop hierna verder zal worden ingegaan. In grote lijnen komt het er op neer dat de VvE stelt dat zij in redelijkheid bij afweging van ieders belangen tot de beide besluiten heeft kunnen komen en dat deze besluiten niet genomen zijn ten behoeve van het uitdiepen van het souterrain. Op grond van artikel 15 van Pro de splitsingsakte draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, zoals de fundering. De scheuren in het trappenhuis en de achtergevel en klemmende deuren en ramen vormen een belangrijke aanwijzing dat er sprake is van een verzakking van het pand en van een gebrek in de fundering. Dit is inmiddels bevestigd door de rapportages van Duyts en [naam 4] . Er zijn geen deugdelijke alternatieven voor het funderingsonderzoek. Vanwege enerzijds de duur van het onderzoek met meetbouten (tenminste één jaar) en anderzijds de te verwachten afschaffing van de fiscale aftrek van uitgaven voor monumentenpanden voor eind 2018 met het risico dat de gebreken in het pand in de tussentijd zouden verergeren, is gekozen voor de weg van het funderingsonderzoek (eerste besluit) en verder onderzoek naar de fundering in combinatie met het aanvragen van de vergunningen.
5. De VvE verzoekt [verzoekers] . wegens misbruik van recht te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten, waaronder de advocaatkosten. Van hen is niets vernomen totdat zij op 25 april 2018 beroep instelden en zij zijn niet bereid geweest de procedures te stoppen, terwijl de oorzaak van het funderingsonderzoek evident is. Tot de zitting van 21 november 2018 bedragen die kosten € 22.237,04.
6. [verzoekers] . betwisten dat sprake is van misbruik van recht.
Beoordeling
7. De kantonrechter zal waar nodig ingaan op de stellingen en verweren van partijen, maar merkt daarbij op dat niet ingegaan zal worden op alle ruziepunten met betrekking tot het omgaan van partijen met elkaar en de onderbouwing daarvan, tenzij het voor de beoordeling relevant is. In de loop van het geding is verder namens partijen met enige regelmaat verzocht om bepaalde stukken buiten beschouwing te laten, omdat deze te laat waren ingediend dan wel omdat daarmee buiten het verzoek van de kantonrechter was getreden, maar zoals ter zitting al is meegedeeld, ziet de kantonrechter daarvoor geen aanleiding. Partijen hebben inmiddels over en weer op alle stukken kunnen reageren, zodat er geen sprake is van een processueel belang daarbij.
8. Voor zover [verzoekers] . hebben verzocht de besluiten nietig te verklaren overweegt de kantonrechter dat zij terzake deze besluiten geen stellingen hebben aangevoerd, die indien juist, tot nietigheid van de besluiten zouden moeten leiden. Er is niet gesteld dat sprake is van strijd met de wet of de splitsingsakte, maar slechts dat de besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en de billijkheid, waarmee naar de kantonrechter begrijpt een beroep gedaan wordt op artikel 2:15 lid 1 onder Pro b BW. Het verzoek om nietigverklaring zal daarom worden afgewezen. Aan de beoordeling of de kantonrechter anders bevoegd zou zijn geweest, hetgeen op grond van samenhang op voorhand niet uitgesloten is, komt de kantonrechter niet toe. Er is dan ook geen aanleiding om [verzoekers] . ten aanzien van het verzoek om nietigverklaring van de besluiten niet-ontvankelijk te verklaren, zoals door de VvE is verzocht.
9. Kern van het geschil is of de besluiten van 8 maart en 25 mei 2018 vernietigbaar zijn, omdat deze in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW Pro vereist. Van vernietigbaarheid is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming strijdig is met de gedragsregel in artikel 2:8 BW Pro. Op grond van dit artikel moeten de VvE en haar leden zich jegens elkaar gedragen als door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Toetsing met betrekking tot de inhoud van de besluiten is de vraag of de VvE bij afweging van de bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De zorgvuldigheid vereist dat juist indien sprake is van een absolute meerderheidsstem, daarbij de belangen van alle eigenaren, ook die van de minderheid worden betrokken.
10. De kantonrechter stelt voorop dat er in deze zaak voldoende aanknopingspunten zijn om te oordelen, dat degene die de meerderheid van stemmen in de VvE heeft, een zelfstandig eigen belang als appartementseigenaar heeft bij de onderhavige besluiten en dat er in dat opzicht sprake is van een belangenverstrengeling. De kantonrechter leidt dit af uit het feit dat er begin februari 2018 al een offerte is aangevraagd bij Duyts door de architect van [naam 2] en in de offerte is vermeld dat deze is ‘
uitgebracht voor het maken van een rapport over de kwaliteit van de bestaande fundering, indien gewenst te gebruiken voor een splitsing in appartementsrechten van het project [adres] ’.Verder blijkt uit de notulen van 8 maart 2018 dat [naam 2] indien tot fundering zou worden besloten, van plan was het souterrain uit te laten diepen. Gezien het voornemen tot splitsen, acht de kantonrechter aannemelijk dat die wens ook al een rol gespeeld heeft bij het aanvragen van de offerte en inmiddels is ook gebleken dat daarvoor een vergunning is aangevraagd. Voor het verlenen van de vereiste vergunningen is – naar onweersproken is gebleven – een funderingsonderzoek vereist. Bovendien wordt volgens het beleidskader monumenten voor het uitdiepen van bestaande kelders en souterrains door de gemeente Amsterdam alleen toestemming verleend als onderdeel van funderingsherstel. Deze belangenverstrengeling dwingt tot een hoge mate van zorgvuldigheid bij de besluitvorming inzake die belangen. Dit neemt overigens niet weg dat ook [naam voorzitter] heeft ingestemd met het besluit en alleen [verzoekers] tegen hebben gestemd.
uitgebracht voor het maken van een rapport over de kwaliteit van de bestaande fundering, indien gewenst te gebruiken voor een splitsing in appartementsrechten van het project [adres] ’.Verder blijkt uit de notulen van 8 maart 2018 dat [naam 2] indien tot fundering zou worden besloten, van plan was het souterrain uit te laten diepen. Gezien het voornemen tot splitsen, acht de kantonrechter aannemelijk dat die wens ook al een rol gespeeld heeft bij het aanvragen van de offerte en inmiddels is ook gebleken dat daarvoor een vergunning is aangevraagd. Voor het verlenen van de vereiste vergunningen is – naar onweersproken is gebleven – een funderingsonderzoek vereist. Bovendien wordt volgens het beleidskader monumenten voor het uitdiepen van bestaande kelders en souterrains door de gemeente Amsterdam alleen toestemming verleend als onderdeel van funderingsherstel. Deze belangenverstrengeling dwingt tot een hoge mate van zorgvuldigheid bij de besluitvorming inzake die belangen. Dit neemt overigens niet weg dat ook [naam voorzitter] heeft ingestemd met het besluit en alleen [verzoekers] tegen hebben gestemd.
11. De kantonrechter oordeelt dat zowel de wijze waarop de besluiten tot stand zijn gekomen als de inhoud daarvan de toets onder rechtsoverweging 9 niet kan doorstaan. In dat verband is het volgende van belang.
12. Aanleiding om het eerste besluit te nemen was volgens de VvE gelegen in de scheuren in de achtergelegen uitbouw van het pand, waarin het trappenhuis zich bevindt. In het verweerschrift is gesteld dat het klemmen van ramen en deuren eveneens een rol daarbij speelde. [verzoekers] hebben terecht gesteld dat voorafgaand aan de besluitvorming geen bouwkundig onderzoek naar de scheuren heeft plaatsgevonden, terwijl onweersproken is dat de beheerder, Velzel, wel van plan was dit te doen. Ter zitting is door [naam 3] (hierna: [naam 3] ) verklaard dat van de zijde van Duyts vóór 28 maart 2018 geen bezichtiging van het pand heeft plaatsgevonden, zodat moet worden geoordeeld dat de offerte is uitgebracht zonder onderzoek van het pand en het eerste besluit ook zonder deugdelijke bouwkundige onderbouwing is genomen. [naam 6] en [naam 5] hebben achteraf dit onderzoek wel gedaan en omschrijven beiden de scheuren als zeer oppervlakkig. In de rapportage van Duyts wordt geen melding gemaakt van scheuren in het trappenhuis of klemmende ramen en deuren als aanwijzing voor het funderingsherstel, zodat ook uit die rapportage niet kan worden afgeleid dat dit een belangrijke rol heeft gespeeld voor het funderingsonderzoek. De kantonrechter acht het daarom strijdig met de zorgvuldigheid dat de VvE zonder goede reden heeft afgezien van een onderzoek naar de scheuren, zoals [verzoekers] hadden verzocht. Dit temeer omdat herstel van fundering hoge kosten met zich brengt, terwijl nergens uit blijkt dat er al eerder zorgen waren over de verzakkingen in het pand of dat er al langer plannen waren om onderzoek naar de fundering te gaan doen. Het belang van een snelle besluitvorming in verband met het belastingvoordeel had aan een dergelijk onderzoek ook niet in de weg hoeven staan, terwijl voor een dergelijk kostbare operatie een wat langere voorbereidingstijd niet ongebruikelijk is.
13. Voor de haast die gemaakt is in de besluitvorming en het afzien van het plaatsen van
meetbouten gedurende een jaar, zoals door [verzoekers] was geopperd, heeft de VvE aangevoerd, dat er groot belang was een en ander in 2018 nog te effectueren vanwege het vervallen van het belastingvoordeel aan het einde van het jaar. [verzoekers] hebben terecht en onderbouwd aangevoerd dat er dan een subsidieregeling voor in de plaats komt. De VvE heeft weliswaar gesteld dat de fiscale aftrek gunstiger zou zijn, maar heeft daarvan geen concrete berekening overgelegd. Wat daarvan ook is, aannemelijk is dat het financieel nadeel van uitstel kleiner is dan aanvankelijk door de VvE is gesteld. In ieder geval is de kantonrechter van oordeel dat gelet op het voorgaande aan het financieel belang geen doorslaggevende betekenis gehecht mag worden.
14. Wat betreft het besluit opdracht te geven tot de start van de werkzaamheden voor het funderingsherstel en het aanvragen van de vergunningen (het tweede besluit) beroept de VvE zich op het rapport van Duyts van 23 april 2018. Nadien is door Duyts een aanvullend rapport uitgebracht en is daarop gereageerd door anderen. De kantonrechter leidt uit de rapporten het volgende af.
15. Duyts heeft na een visuele inspectie van het pand, na scheefheidsmetingen (lintvoegwaterpassing en vloerwaterpassing en hoogtemetingen), en na een funderingsinspectie (aan de achterzijde) geconcludeerd dat de kwaliteit van de fundering van het achtergebouw als ‘onvoldoende (code rood)’ moet worden aangemerkt, hetgeen betekent dat de onderlinge zakkingsverschillen zodanig zijn dat funderingsherstel binnen 5 jaar noodzakelijk is. Wat betreft het hoofdpand is geconcludeerd dat de fundering ‘matig’ tot ‘onvoldoende’ is, waarbij ‘matig’ betekent dat binnen 15 jaar onderlinge zakkingsverschillen zijn te verwachten. De conclusies ten aanzien van het hoofdgebouw zijn met name gebaseerd op de gemeten scheefstand (60 mm over 400 jaar), en in het bijzonder de snelheid van de verzakking 20 mm in 9 jaar, althans dit was opgenomen in het rapport dat aan het tweede besluit ten grondslag ligt. Vastgesteld is dat de fundering aan de achterzijde onder het hoofdgebouw (rekenkundig) de belasting van het pand kan dragen.
16. Door [naam 5] is uitgebreid gereageerd op het rapport van Duyts. Kern van het onderbouwde betoog van [naam 5] is dat het op zich moeilijk is om het verzakkingsproces over 400 jaar in kaart te brengen, maar dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat er in de laatste jaren een versneld verzakkingsproces van het pand plaatsvindt. De conclusie van 20 mm in 9 jaar op basis van informatie van [naam 2] dat de vloer van de beletage in 2009 is uitgevlakt, is volgens [naam 5] onhoudbaar omdat er toen geen nulmeting heeft plaatsgevonden en op de metingen in ieder geval volgens de toepasselijke richtlijnen een ruime marge moet worden aangehouden. Ter zitting heeft hij verder toegelicht dat er geen aanwijsbare reden is waarom er na een vernieuwing van de vloer op de beletage in 2009 opeens een zodanig versnelde verzakking zou optreden als door Duyts is aangenomen. De verzakking van het hoofdpand, zoals die verder is gemeten, is niet ongebruikelijk in de binnenstad. Op basis van de metingen van Duyts, met uitzondering van de snelheid van de verzakking, en zijn kennis over verzakking van de panden in de binnenstad schat [naam 5] de toestand van de fundering van het hoofdgebouw in tussen ‘matig’ en redelijk’. Dat is een observatieniveau. [naam 5] heeft verder kort voor de zitting de scheuren in het trappenhuis aan de achterzijde bekeken en deze zijn oppervlakkig. Het betreft een lichte bouwwerk en de stalen plaat als fundering is niet ongebruikelijk. In ieder geval betekent herstel van enkel de fundering van de achteruitbouw/het trappenhuis niet automatisch dat er schade zal zijn voor het hoofdgebouw, aldus [naam 5] .
17. De kantonrechter is op grond van de stukken en de mondelinge behandeling niet tot de overtuiging gekomen dat herstel van de fundering in de omvang zoals die thans is voorgenomen, op korte termijn nodig is. Ter zitting hebben alle partijen erkend dat er geen sprake is van een situatie die strijdig is met het Bouwbesluit, terwijl niet aangetoond is dat de snelheid van de verzakking zodanig is dat ingrijpen op korte termijn nodig is.
18. Hoewel de VvE in het kader van haar beheerstaak een zekere vrijheid om tot herstel over te gaan niet kan worden ontzegd, zijn de besluiten gebaseerd op het standpunt dat funderingsherstel noodzakelijk is. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende komen vast te staan. Het goed observeren van de snelheid van het verzakkingsproces moet naar het oordeel van de kantonrechter vanuit het oogpunt van de funderingskwaliteit vooralsnog afdoende zijn. Dit is ook door [verzoekers] voorgesteld, maar door de VvE afgewezen. Rekening houdend met de belangenverstrengeling in deze kwestie is de kantonrechter van oordeel, dat de VvE in redelijkheid en billijkheid deze optie niet had kunnen passeren. Er is ook onvoldoende reden om daartoe niet alsnog over te gaan.
19. Al het voorgaande brengt met zich dat de besluiten zullen worden vernietigd. Bij toewijzing van een schorsing van de besluiten als verzocht is dan geen belang meer, althans daarvoor is geen reden aangevoerd.
20. De VvE zal in de proceskosten in beide procedures worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
vernietigt de besluiten van de VvE van 8 maart en 25 mei 2018;
veroordeelt de VvE in de kosten in beide procedures, tot op heden aan de zijde van [verzoekers] begroot op € 158,00 aan griffierecht en € 1.000,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt de VvE in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart deze beschikkingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 december 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.