ECLI:NL:RBAMS:2018:7690 - Rechtbank Amsterdam - Toewijzing ontruiming wegens verboden onderhuur en afwijz...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7253712 KK EXPL 18-931

vonnis van: 1 november 2018

func.: 515

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting STICHTING DE ALLIANTIE AMSTERDAM,

gevestigd te Hilversum,

eiseres,

nader te noemen: De Alliantie,

gemachtigde: Vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M. Heikens.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 8 oktober 2018, met producties, heeft De Alliantie een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 25 oktober 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De Alliantie is verschenen bij [naam 1] , medewerker woonfraude, vergezeld door de gemachtigde, mr. J.J.L. Boudewijn. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, namens [gedaagde] mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Bij schriftelijke huurovereenkomst huurt [gedaagde] van De Alliantie met ingang van 8 oktober 2009 de woning aan de [adres] te [plaats] , hierna de woning. De huur bedraagt € 585,42 per maand.

1.2.

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden is bepaald dat het huurder niet is toegestaan de woning onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. Voorts is bepaald, voor zover hier van belang:

“
Artikel 17 Boetebeding Pro

17.1

Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2004, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.

17.2

Indien huurder het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder onderverhuurt, dan wel in gebruik geeft aan derden, verbeurt hij jegens verhuurder, naast het in lid 1 bepaalde, een boete van vijfmaal de maandhuur die huurder aan verhuurder verschuldigd is.

1.3.

Op 1 juli 2018 heeft De Alliantie van een omwonende een melding gekregen van onderhuur van de woning.

1.4.

De Alliantie heeft naar aanleiding van deze melding [gedaagde] aangeschreven om de huur op te zeggen.

1.5.

Op 13 juli 2018 is [gedaagde] vergezeld van een derde op kantoor van De Alliantie verschenen en heeft hij verklaard in de woning te wonen.

1.6.

Op 25 juli 2018 heeft een medewerker van De Alliantie een huisbezoek aan de woning gebracht, waarbij [gedaagde] niet is aangetroffen. Wel zijn twee mannen aangetroffen die hebben verklaard de woning via Airbnb te hebben gehuurd.

1.7.

Via e-mail is aan De Alliantie bevestigd dat de in de woning aangetroffen persoon en zijn zes vrienden de woning van 24 tot en met 26 juli hebben geboekt.

1.8.

De Alliantie heeft op 31 juli 2018 een buurtonderzoek verricht en daarbij een aantal schriftelijke verklaringen ontvangen.

1.9.

In de Gemeentelijke Basisregistratie staat naast [gedaagde] op de woning [naam 2] , geboren op [geboortedatum] 1964 ingeschreven.

1.10.

De Alliantie heeft [gedaagde] bij brief van 20 augustus 2018 wederom verzocht om de huur op te zeggen. Tevens heeft De Alliantie aanspraak gemaakt op
€ 2.927,10 aan boete.

Vordering

2. De Alliantie vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de woning te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van
€ 2.927,10 aan verschuldigde boete, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. De Alliantie stelt hiertoe dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Door het niet bewonen van de woning en door de woning daarnaast ongeoorloofd onder te verhuren, c.q. in gebruik te geven aan derden is er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die van dusdanige aard is dat deze de ontbinding in een bodemprocedure rechtvaardigt. De Alliantie heeft een spoedeisend belang om in kort geding hierop vooruit te lopen door ontruiming van de woning te vorderen. [gedaagde] is bovendien aan De Alliantie een boete verschuldigd van vijf keer de maandhuur op grond van artikel 17.2 van de Algemene Huurvoorwaarden. De Alliantie benadrukt dat artikel 17.2 niet onredelijk bezwarend is. Daarnaast is over het boetebeding met betrekking tot onderhuur afzonderlijk onderhandeld in de algemene voorwaarden, aldus De Alliantie in haar dagvaarding.

Verweer

3. [gedaagde] voert aan dat hij de woning niet heeft onderverhuurd. Hij woont met veel plezier in de woning. Hij heeft ernstige suikerziekte. Hij heeft een grote familie, met name in Oostenrijk, België en Duitsland en zijn kinderen wonen in Engeland. In juli 2018 zijn neven vanuit Oostenrijk naar Amsterdam gekomen om een bokswedstrijd bij te wonen die op 29 juli 2018 zou plaatsvinden. Hij snapt niet dat omwonenden hebben verklaard dat hij niet in de woning woont. De woning is vrij leeg, maar dat komt omdat hij heeft geleerd met een minimum tevreden te zijn. Bovendien heeft hij onvoldoende inkomsten om zich dure spullen te veroorloven. [gedaagde] bestrijdt voorts de verschuldigdheid van de boete. Subsidiair verzoekt hij een ontruimingstermijn van één maand.

Beoordeling

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van De Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Ontruiming

5. De Alliantie heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Uit de door De Alliantie overgelegde schriftelijke verklaringen van de omwonenden komt naar voren dat [gedaagde] al ongeveer acht jaar niet meer op de woning woont en er andere mensen wonen. Deze buren geven in hun schriftelijke verklaringen concrete voorbeelden, die voor een deel ook gelijkluidend zijn, van personen die in de afgelopen jaren de woning hebben bewoond. Ook de door De Alliantie zelf gedane waarnemingen in juli 2018 bevestigen het beeld zoals door de verklaringen van de omwonenden wordt geschetst. Ten tijde van het huisbezoek zijn personen aangetroffen die hebben verklaard dat zij de woning in het kader van Airbnb in gebruik hebben gekregen en daarvoor betaald is, [gedaagde] niet in de woning is aangetroffen terwijl er ook geen persoonlijke spullen van hem in de woning zijn aangetroffen. Ten slotte wordt dit beeld versterkt door de waarnemingen en de overgelegde foto’s waarbij sprake is van een verhuizing vanuit de woning eind juni/begin juli 2018.

6. Tegenover deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagde] niets naar voren gebracht die voor de boven weergegeven omstandigheden een afdoende verklaring geven. Zijn mededeling dat hij niet veel buiten komt en een teruggetrokken leven leidt, verklaart niet waarom door de omwonenden andere personen in de woning worden gezien en die personen verklaren dat zij in de woning wonen. Ook de verklaring van [gedaagde] over degenen die door de medewerker van De Alliantie in de zomer in de woning zijn aangetroffen, het zouden zijn neven uit Oostenrijk zijn, is ongeloofwaardig. Niet valt in te zien waarom zij dat tegenover De Alliantie dan niet zouden hebben verklaard. De enkele mededeling dat zij het niet hebben begrepen overtuigt niet, alleen al niet nu uit de in het geding gebrachte schriftelijke reactie op geen enkele wijze valt op te maken dat zij iets niet hebben begrepen. Daar komt nog bij dat de inrichting van de woning zoals die uit de foto’s naar voren is gekomen, volledig overeenkomt met de verklaring over de Airbnb en het aantal gebruikers. Ten slotte heeft [gedaagde] geen afdoende verklaring gegeven voor de geconstateerde verhuizing en de inschrijving van [naam 2] op de woning.

7. De wel door [gedaagde] ingeleverde stukken, bankafschriften, wijzen daarentegen ook niet in de richting van een bewoning van de woning. Terecht is door De Alliantie opgemerkt dat de hierop veelvuldig voorkomende betalingen in supermarkten in Almere, Lelystad en Zeewolde nu niet direct wijzen op een bewoning van de woning, te minder niet nu op deze bankafschriften geen bestedingen in winkels in de buurt daarvan voorkomen. Een afdoende verklaring voor het ontbreken hiervan heeft [gedaagde] niet gegeven.

8. Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden op grond van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Dat deze tekortkoming onder de gegeven omstandigheden die ontbinding niet zal rechtvaardigen, gelet op de geringe aard daarvan dan wel de overige omstandigheden, is door [gedaagde] in dit geding niet aannemelijk gemaakt. Tegen die achtergrond heeft De Alliantie op dit moment een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Na te melden ontruimingstermijn komt daarbij redelijk voor.

De boete

9. Ten aanzien van de gevorderde boete geldt het volgende. Volgens artikel 3, lid 1, van de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG, oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan. Op grond van vaste jurisprudentie dient ambtshalve te worden getoetst of het boetebeding eerlijk is. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.

10. Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283, in het bijzonder rov. 101) en het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275) doet zich bovendien de vraag voor of het cumulatieve effect van alle in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk is te beschouwen. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, aldus het Hof van Justitie in genoemd Radlinger arrest, aangezien die bedingen in hun geheel toepasselijk zijn, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Dit is met name in het onderhavige geval van belang, nu in de algemene huurvoorwaarden twee boetebedingen voorkomen: artikel 17.1 stelt een boete van € 25,00 per dag op overtreding van enige bepaling uit de algemene huurvoorwaarden, zonder maximum, en artikel 17.2 stelt een boete van 5x de maandhuur op - samengevat - onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan anderen, zonder schriftelijke toestemming.

11. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het in artikel 17.1 opgenomen beding als een oneerlijk beding in de zin van voornoemde richtlijn te beschouwen. Dat over deze bedingen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet is onderhandeld, is door De Alliante ter terechtzitting erkend, zodat aan de andersluidende opmerking in de dagvaarding voorbij wordt gegaan. Bij de beoordeling of sprake is van een oneerlijk beding wordt het volgende in aanmerking genomen. Allereerst stelt artikel 17.1 een boete op overtreding van enige bepaling uit de algemene huurvoorwaarden, zonder daarbij onderscheid aan te brengen in soort en ernst van de overtreding. Bovendien kent de bepaling geen maximum, zodat - in theorie - de boete oneindig doorloopt, ook in die gevallen dat de huurder niet op de hoogte is van de overtreding. Tot slot is tevens van invloed op de mate van oneerlijkheid dat artikel 17.1 bepaalt dat de boete de overige rechten van de verhuurder op schadevergoeding onverlet laat.

12. Nu artikel 17.1 als een oneerlijk beding is te beschouwen, kan toepassing van de eerder genoemde arresten tot gevolg hebben dat het cumulatieve effect van een of meer in de in de algemene huurvoorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk is te beschouwen, hetgeen meebrengt dat alle boetebedingen buiten toepassing dienen te blijven. Dat geldt dan dus ook voor artikel 17.2 van de algemene huurvoorwaarden waar De Alliantie zich op beroept in deze procedure. Daarbij zij opgemerkt dat het bij deze toepassing van genoemde arresten niet nodig is om vast te stellen of artikel 17.2 op zich zelf een oneerlijk beding is, hetgeen overigens naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval is, nu een boete van vijf keer de maandhuur voor onderhuur op zich niet onredelijk is.

13. Deze omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien leiden tot het oordeel dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de op artikel 17.2 gebaseerde boete in een bodemprocedure zal toewijzen. De gevorderde boete zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.

14. [gedaagde] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen te ontruimen en ter beschikking van De Alliantie te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op:
exploot € 99,91
salaris € 400,00
griffierecht € 476,00
-----------------
totaal € 975,91
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op
1 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.