ECLI:NL:RBAMS:2018:6134

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6614832 CV EXPL 18-2455

vonnis van: 3 september 2018

fno.: 94

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Gotthard Vastgoed B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Gotthard

gemachtigde: mr. M. van Schie

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: G.C. Zijlstra

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 24 januari 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 2 juli 2018. Voor Gotthard zijn verschenen [naam medewerker 1] en [naam medewerker 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Gotthard heeft ten behoeve van de comparitie producties ingestuurd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

De zaak is vervolgens aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te geven de zaak in der minne te regelen.

Gotthard heeft op 20 juli 2018 bericht dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en om vonnis gevraagd.

Vervolgens is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] , thans ongeveer 70 jaar oud, huurt sedert circa 40 jaar de woning aan de [adres] (verder: de woning) te Amsterdam. De woning bestaat uit een woonruimte van circa 70 m2 op de tweede verdieping en daarbj is later een zolderkamer aan de voorzijde met wc, douche en wasruimte van tussen de 30 en 40 m2 bijgekomen. De huurprijs bedroeg in januari 2018
€ 221,46 per maand.

1.2.

Gotthard is sedert 2003 eigenaar van het pand waar de woning deel van uitmaakt. Zij heeft in 2015 de begane grond en de eerste verdieping van het pand, die als bedrijfsruimte in gebruik zijn, gerenoveerd.

1.3.

Halverwege 2016 is de woning gelegen op de derde verdieping en de zolderkamer aan de achterzijde van het pand vrijgekomen.

1.4.

Gotthard wenst thans op zowel de tweede, derde als vierde verdieping een woning te realiseren.

1.5.

In het kader daarvan heeft zij [gedaagde] aangegeven de huurovereenkomst met haar te willen beëindigen en haar twee vervangende woonruimten aangeboden. [gedaagde] heeft daarmee niet ingestemd.

1.6.

Gotthard heeft daarop bij brief van 29 maart 2017 de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik.

1.7.

[gedaagde] is met deze opzegging niet akkoord gegaan.

1.8.

Bij brief van 3 juli 2017 heeft Gotthard [gedaagde] voorgesteld een nieuwe huurovereenkomst voor uitsluitend de tweede verdieping met haar te sluiten. In ruil voor afstand van de zolderkamer zou Gotthard op de tweede verdieping een slaapkamer en een badkamer met douche en wastafel maken en zou de huidige huurprijs ongewijzigd blijven.

1.9.

[gedaagde] heeft dat voorstel bij brief van 13 juli 2017 afgewezen.

1.10.

Gotthard heeft bij brief van 25 juli 2017 de huurovereenkomst -onder handhaving van de eerdere opzegging- tegen 1 februari 2018 opgezegd wegens het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Vordering

2. Gotthard vordert voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a.
primairveroordeling van [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit
vonnis haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een nieuwe
huurovereenkomst conform het ROZ-model 2003 voor woonruimte voor de tweede
verdieping met instandhouding van de thans geldende huurprijs, en alle
medewerking te verlenen aan de noodzakelijke aanpassingen van de tweede
verdieping op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel;
b.
subsidiairvaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen
zal eindigen met veroordeling van [gedaagde] het gehuurde te ontruimen;
c. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met
rente, nakosten en eventuele ontruimingskosten.

3. Gotthard stelt dat zij [gedaagde] op 3 juli 2017 een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW heeft gedaan. [gedaagde] gebruikt volgens haar de zolderkamer nauwelijks en slaapt op de tweede verdieping, welke ruimte groot genoeg is als woning voor één persoon. Daarbij zal deze ruimte worden opgeknapt en zal er een aparte slaapkamer en badkamer worden aangebracht en zal de huidige zeer lage huurprijs gehandhaafd blijven. Zij vordert daarom primair dat [gedaagde] het aanbod van 3 juli 2017 alsnog zal aanvaarden.

4. Indien [gedaagde] het aanbod niet aanvaardt, dient de huurovereenkomst volgens Gotthard op grond van artikel 2:274 lid 1 onder d BW te eindigen. Volgens Gotthard heeft zij het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik omdat zij de woningen wil renoveren en ook omdat er thans sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst. Met de renovatie van de woningen en het creëren van een woning op de zolderetage, zullen drie woningen met een geliberaliseerde huurprijs ontstaan, waardoor een markthuur van € 2.000,00 per maand kan worden gevraagd. Er zal dan sprake zijn van een rendabele exploitatie.

Verweer

5. [gedaagde] betwist dat haar een redelijk aanbod is gedaan. Zij voert aan dat de zolderkamer, die volgens haar 45 m2 groot is, een substantieel deel van de woning betreft. Het betreft immers haar slaap- en werkkamer met wc en douche. Daarboven bevindt zich ook nog een vliering voor de opslag van spullen. Volgens [gedaagde] slaapt zij iedere nacht op zolder omdat het daar veel rustiger is en gebruikt zij de kamer ook regelmatig voor het maken en herstellen van kleding.

6. [gedaagde] betwist verder dat Gotthard de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het enkele feit dat Gotthard een renovatieplan heeft ontwikkeld is onvoldoende. Er is bovendien volgens haar geen technische noodzaak tot renovatie. Zij betwist ook dat er sprake is van een structurele wanverhouding. Gotthard heeft dat volgens [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Zo heeft Gotthard de waarde ontwikkeling van het pand en de inkomsten uit de exploitatie van de bedrijfsruimte niet meegenomen en haar eigen vermogenspositie niet vermeld. Zij wijst er op dat Gotthard het pand heeft aangeschaft in de volle wetenschap dat [gedaagde] een relatief lage huurprijs betaalt.

Beoordeling

7. De vraag die allereerst beantwoord dient te worden is of hetgeen Gotthard heeft voorgesteld, een redelijk aanbod is in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Blijkens HR 15 februari 1963, NJ 1963, 344 (Riton/Blitz) gaat het bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van (thans) artikel 7:274 lid 1 sub d BW om de vraag of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789 (Hemmink/Ommen).

8. De kantonrechter komt, de belangen van Gotthard en [gedaagde] over en weer tegen elkaar afwegend en de andere relevante omstandigheden daarbij in aanmerking nemend, tot de conclusie dat in het onderhavige geval de belangen van [gedaagde] zodanig zwaarwegend zijn dat van haar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij het aanbod aanvaardt.

9. De kantonrechter acht daarbij met name van belang dat door de voorgenomen renovatieplannen van Gotthard het woongenot van [gedaagde] achteruit zal gaan. Gotthard wil immers op de zolder een woonruimte realiseren waardoor [gedaagde] een substantieel deel van haar huidige woonruimte zal moeten inleveren. Dat zij dit deel van haar woonruimte niet of nauwelijks gebruikt (nog daargelaten de vraag in hoeverre dat voor deze zaak van belang is) heeft Gotthard niet aangetoond. [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat zij dagelijks op de zolder slaapt en daar ook haar opslag en een werkplek heeft voor het maken van kleding. Het enkele feit dat bij een bezoek is gebleken dat een (slaap)bank in de woonkamer als bed werd gebruikt, betekent niet dat [gedaagde] niet op de zolder slaapt, laat staan dat zij deze niet gebruikt. Dit geldt des te meer nu [gedaagde] ter zitting heeft uitgelegd dat de stiefzoon van haar dochter soms voor een paar dagen op de bank bij haar in de woonkamer slaapt en dat de laptop die op de foto staat, ook van hem is.

10. Het feit dat Gotthard de woning op de tweede verdieping wil opknappen en daar een slaapkamer en badkamer wil realiseren zonder dat daartegenover een huurverhoging zal worden doorgevoerd, maakt het aanbod niet redelijk. Het financiële belang van [gedaagde] om op de zolder een woonruimte te realiseren levert in verhouding tot de belangen van huurder, geen zwaarwegend belang op. Niet is van een dringende noodzaak tot (snelle) financiële verbetering gebleken. Dat de huur die [gedaagde] betaalt niet kostendekkend is, is in dit verband ook onvoldoende. Gelet op het bovenstaande zal de primaire vordering worden afgewezen.

10. Vervolgens ligt de subsidiaire vordering ter beoordeling voor of er sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7: 274 lid 1 aanhef onder c jo lid 3 BW, te weten renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

10. Op grond van het zogenoemde Herenhuisarrest van de Hoge Raad (HR 26 maart 2010, WR 2010, 56) kan, als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Wanneer de verhuurder overwegend financiële motieven voor zijn opzegging heeft, dient bij de beoordeling of een structurele wanverhouding bestaat, terughoudendheid te worden betracht.

10. Gotthard wenst de huurovereenkomst met [gedaagde] uitsluitend uit financiële overwegingen beëindigen. Zij stelt immers dat zij als de exploitatiekosten en de huuropbrengsten tegen elkaar worden afgezet thans met betrekking tot de onderhavige woning een verlies heeft van € 4.422,94 per jaar, terwijl zij na de door haar gewenste renovatie bij een kale huurprijs van € 2.000,00 per maand een huuropbrengst van

€ 24.000,00 per jaar per woning zou kunnen genereren. Uitgaande van de hiervoor weergegeven restrictieve toets, levert een tekort van € 4.422,94 per jaar geen structurele wanverhouding op. Hierbij is in aanmerking genomen dat Gotthard niet heeft betwist dat de waarde van het gehuurde sinds de koop daarvan door Gotthard in 2003 aanzienlijk is gestegen, Gotthard bij de aankoop van het pand wist dat [gedaagde] een relatief lage huur betaalde en zij de inkomsten van de inkomsten uit de verhuur van de bedrijfsruimte in het pand niet in haar berekening heeft meegenomen.

14. Gelet op het bovenstaande kan niet worden geoordeeld dat Gotthard het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De subsidiaire vordering wordt daarom ook afgewezen.

14. Gotthard wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Gotthard in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 500,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Gotthard tot betaling van een bedrag van € 15,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Gotthard niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.