ECLI:NL:RBAMS:2018:5124

• Datum uitspraak: 11 juli 2018
• Publicatiedatum: 18 juli 2018
• Zaaknummer: AWB - 18 _ 42
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.B. van Gijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep ongegrond tegen vaststelling WOZ-waarde woning met erfpachtcorrectie

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam stelde de WOZ-waarde van een woning voor het jaar 2017 vast op €226.500,-. De eigenaar van de woning maakte bezwaar tegen deze waarde en stelde dat de waarde niet hoger mocht zijn dan €191.000,-, gebaseerd op verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en een eigen taxatie.

De taxateur van de gemeente gebruikte de vergelijkingsmethode met drie vergelijkingsobjecten uit dezelfde straat, die qua oppervlakte en kavelgrootte gelijk waren aan de woning. Daarbij werd rekening gehouden met de erfpachtcorrectie, aangezien de woningen op erfpachtgrond staan. De rechtbank constateerde dat de eigenaar deze correctie niet had toegepast en ook geen rekening had gehouden met de waardepeildatum van 1 januari 2016.

De rechtbank concludeerde dat het verschil in waarde tussen de door de eigenaar voorgestelde en de vastgestelde WOZ-waarde verklaard wordt door het ontbreken van deze correcties. Daarom was de vastgestelde waarde niet te hoog. Het beroep werd ongegrond verklaard en er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €226.500,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 18/42

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2018 in de zaak tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

(gemachtigde: mr. R. Stam).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2017 (de naheffingsaanslag) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op

€ 226.500,-. In de naheffingsaanslag is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017 bekend gemaakt. [eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

In de uitspraak op bezwaar van 27 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2018. [eiseres] en haar gemachtigde zijn niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] . De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.

Overwegingen

1. Voor aanvang van de zitting heeft de bode gemeld dat [eiseres] of haar gemachtigde zich nog niet voor de zitting heeft gemeld. Daarop heeft de rechtbank tien minuten gewacht. Omdat [eiseres] hierna nog niet is verschenen ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of [eiseres] correct is uitgenodigd.

2. De rechtbank heeft [eiseres] bij aangetekende brief van 13 april 2018 uitgenodigd voor de zitting. Uit de gegevens van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 14 april 2018 op een PostNL-afhaalpunt in [adres] in ontvangst is genomen door de gemachtigde van [eiseres] . [eiseres] is hiermee op juiste wijze voor de zitting uitgenodigd. Dat [eiseres] of haar gemachtigde niet ter zitting is verschenen komt daarom voor haar risico.

Waar gaat de zaak over?

3. [eiseres] is eigenaar van de woning [adres] in [woonplaats] (de woning). Het gaat in deze zaak om de WOZ-waarde voor het jaar 2017. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 226.500,-. [eiseres] vindt dat de waarde niet hoger mag zijn dan € 191.000,-. Dat baseert [eiseres] op de verkoopprijs van vier woningen in haar straat (nummer 2, 5, 9 en 11) en op een in haar opdracht uitgevoerde taxatie.

4. De taxateur van de heffingsambtenaar onderbouwt de waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode. Hij heeft daarbij gekeken naar de waarde van drie vergelijkingsobjecten uit dezelfde straat (nummer 5, 9 en 11). Deze woningen zijn wat oppervlakte en kavelgrootte betreft identiek aan die van [eiseres] . De woning en de vergelijkingsobjecten staan op grond die in erfpacht is uitgegeven.

Wat vindt de rechtbank?

5. Bij de waardering van een onroerende zaak geldt de fictie dat de volle eigendom van het object onbezwaard kan worden overgedragen. ^[1] Dat betekent dat de waarde gecorrigeerd moet worden bij erfpacht. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van de heffingsambtenaar een erfpachtcorrectie heeft toegepast, maar dat [eiseres] dat niet heeft gedaan. Bovendien moet naar de waarde op de waardepeildatum gekeken worden. Dat is in dit geval 1 januari 2016. ^[2] Niet blijkt dat [eiseres] daar rekening mee heeft gehouden. De rechtbank stelt vast dat het niet toepassen van deze correcties het verschil verklaart tussen de waarde die [eiseres] wenst en de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De conclusie is dan ook dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Het beroep is ongegrond. [eiseres] krijgt geen gelijk.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Rijs, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2018.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam .

Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.

Voetnoten

1. Dit staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

2. Zie artikel 18 van de Wet WOZ.