Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/461
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2018 in de zaak tussen
[de persoon] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: R. Stam).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2017 (de naheffingsaanslag) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 382.500,-. In de naheffingsaanslag is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017 bekend gemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door M.R. van Yperen, een kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur Y. Takken.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning met een tuin. Het woonoppervlak van de woning is 90 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3. Eiser voert in beroep aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hij stelt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 323.000,-. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een taxatiekaart van De Juiste Waarde B.V. overgelegd. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning. Zo is er schimmelvorming in de keuken, op de verwarming en aan de muur. Ook zitten er scheuren in de deuren. Eiser heeft hiervan foto’s overgelegd.
4. Verweerder heeft in beroep een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) overgelegd, waarin hij de WOZ-waarde van de woning nader heeft onderbouwd aan de hand van verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het gaat om de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde per 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1) Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de onroerende zaak?
2) Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak?
Vergelijkingsobjecten
7. De rechtbank stelt allereerst vast dat het verweerder volgens vaste rechtspraak vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen. [1] Daarom kan eisers betoog dat de vergelijkingsobjecten in bezwaar verder dan één jaar voor de waardepeildatum gelegen zijn niet slagen.
8. De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten allen zijn gelegen in dezelfde buurt en/of straat als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen op de begane grond en hebben een tuin. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum verkocht. Verder is de oppervlakte van het buurpand, de [adres 2] , hetzelfde als de oppervlakte van de woning van eiser. De oppervlakten van de andere twee vergelijkingsobjecten zijn wat kleiner, respectievelijk 77 m2 en 78 m2. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Verweerder heeft deze vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning van eiser.
Verschillen
9. Om als vergelijkingsobject te kunnen dienen hoeven niet alle objecten precies hetzelfde te zijn. Voor zover sprake is van onderlinge verschillen moet daarmee wel rekening worden gehouden bij de waardering. Eiser heeft er in dit kader op gewezen dat het object aan de [adres 3] voor verkoop flink is gerenoveerd. De taxateur heeft ter zitting meegedeeld dat de vergelijkingsobjecten qua onderhoud wellicht beter zijn dan de woning van eiser, maar dat woning van eiser per vierkante meter ook lager is gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft er verder op gewezen dat de foto’s van eiser geen grote bouwkundige gebreken of noodzaak tot directe vervanging van de keuken laten zien. Enkele scheuren in muren kunnen voorkomen bij een oud huis. De rechtbank stelt vast dat de vierkantemeterprijs van de woning € 4.033,- is. Dit is lager ligt dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten van € 4.538,-. Naar het oordeel van de rechtbank is dit verschil in vierkantemeterprijs zo groot, dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verschillen in staat van onderhoud. Eiser heeft niet onderbouwd dat de staat van onderhoud van zijn woning een nog groter verschil in waarde rechtvaardigt.
10. De conclusie is dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Aan de door eiser genoemde referentieobjecten komt de rechtbank daarom niet meer toe.
11. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk.
12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Rijs, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2018.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.