Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/1610
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 mei 2018 in de zaak tussen
de besloten vennootschap Boels Verhuur B.V., te Sittard-Geleen, eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ouder-Amstel, verweerder,
gemachtigde: J. Dobbelaar.
Procesverloop
In een besluit van 30 april 2016 heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaken op de [adressen 1] in Ouder-Amstel (de onroerende zaken) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op respectievelijk € 336.000, € 662.000 en € 35.000.
In een uitspraak op bezwaar van 31 januari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 30 april 2016 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op een zitting van 22 februari 2018. Eiseres is vertegenwoordigd door [de persoon 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en N. Brakel, taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is sinds 1 maart 2014 huurder/gebruiker van de onroerende zaken. Zij huurt de drie onroerende zaken tezamen voor € 100.000. De onroerende zaak op het [adres 1] (de onroerende zaak 28A) is een [winkel] uit het bouwjaar 1970 met een oppervlakte van 740 m2. De onroerende zaak op het [adres 2] (de onroerende zaak 28B) is een [ruimte] uit het bouwjaar 1970 met een totale oppervlakte van 1.455 m2 ( [ruimte] : 1.275 m2; [ruimte] : 180 m2). De onroerende zaak [adres 3] is een [terrein] (het [terrein] ) met een oppervlakte van 785 m2.
2. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, omdat onroerende zaak [adres 1] en het [terrein] op basis van gebruiker en eigenaar moeten worden samengevoegd.
3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de objectafbakening juist is. De objecten hebben weliswaar dezelfde gebruiker, maar verschillende eigenaren: de onroerende zaak [adres 1] is [de persoon 2] en het [terrein] is eigendom van [de personen] gezamenlijk.
4. Op de zitting heeft verweerder gegevens uit het Kadaster overgelegd, waaruit blijkt dat inderdaad sprake is van drie verschillende eigenaren, zoals weergegeven onder 3. Dit wordt ook niet langer bestreden door eiseres. Aangezien de objectafbakening begint bij het trekken van eigendomsgrenzen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder er terecht van uit is gegaan dat sprake is van drie objecten.
5. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adressen 1] te hoog zijn vastgesteld. Volgens eiseres moet het eigen huurcijfer, € 100.000 voor de onroerende zaken [adressen 1] en het [terrein] tezamen, leidend zijn voor de huurwaarde van de onroerende zaken [adressen 1] .
6. De rechtbank stelt allereerst vast dat de waarde van het [terrein] niet in geschil is. Het onderdeel van de bestreden uitspraak dat betrekking heeft op de WOZ-waarde van het [terrein] valt daarom buiten de omvang van het geding.
7. De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde van die onroerende zaak in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de onroerende zaak als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden [1] . Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken [adressen 1] op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adressen 1] bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast op niet-woningen. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de huurwaarde van een onroerende zaak vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze wijze van waardebepaling is tussen partijen niet in geschil. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
9. Verweerder heeft in beroep een taxatiekaart overgelegd om de waarden van de onroerende zaken [adressen 1] nader te onderbouwen. In de uitspraak op bezwaar is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,1. In beroep heeft de taxateur van verweerder de kapitalisatiefactor op de taxatiekaart nader onderbouwd door middel van de bottom-up methode. Dit resulteert in een kapitalisatiefactor van 9,2. Eiseres heeft de hoogte van de kapitalisatiefactor niet gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat er bij de beoordeling van het geding vanuit dat verweerder de kapitalisatiefactor correct heeft vastgesteld.
10. Voor wat betreft de huurwaarden van de onroerende zaken [adressen 1] heeft verweerder zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat het object [2] inderdaad nabij de waardepeildatum, namelijk per 1 maart 2014, is (lees: zijn) verhuurd voor € 100.000 en dat het eigen huurcijfer daardoor ter onderbouwing moet worden gehanteerd. Daarbij moet volgens verweerder echter rekening worden gehouden met de wijzigingen in de markt tussen de aanvangsdatum van het huurcontract en de waardepeildatum. Verder heeft verweerder erop gewezen dat het object na aanvang van de huur door eiseres is verbouwd en dat ook hier rekening mee moet worden gehouden bij het bepalen van de huurwaarde. Volgens verweerder resulteert dit een huurwaarde op de waardepeildatum van € 113.675 voor alle drie de onroerende zaken tezamen en een huurwaarde voor de onroerende zaken [adressen 1] van € 50,- per m2.
Op de zitting heeft de taxateur zich echter op het standpunt gesteld dat de huurwaarde is vastgesteld aan de hand van de huren van drie vergelijkingsobjecten, namelijk de objecten [adressen 2] , en dat daarbij met een schuin oog is gekeken naar het eigen huurcijfer. Later op de zitting heeft de taxateur verklaard dat de huurwaarde is vastgesteld aan de hand van de huren van de drie vergelijkingsobjecten én het eigen huurcijfer.
11. De rechtbank gaat ervan uit dat de taxateur de huurwaarde heeft onderbouwd zowel door middel van de huren van de drie vergelijkingsobjecten als door middel van het eigen huurcijfer. Volgens vaste rechtspraak moet een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de onroerende zaak zelf in beginsel als uitgangspunt worden genomen, omdat dit de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huurtransactie niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen [3] . In dit geval is niet gebleken dat de huurtransactie niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Voor zover de taxateur heeft bedoeld te stellen dat uit de huurwaarden van de drie vergelijkingsobjecten blijkt dat het eigen huurcijfer niet marktconform is, volgt de rechtbank de taxateur daarin niet. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken die bij eiseres in gebruik zijn, kunnen immers hun oorzaak vinden in diverse factoren, zoals de ligging, de oppervlakten en het gebruik. Verder heeft de taxateur de huurovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten niet overgelegd, zodat de rechtbank de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet kan verifiëren en evenmin kan vaststellen of sprake is van incentives en kortingen. Daar komt nog bij dat op de zitting is gebleken dat de door de taxateur gehanteerde vierkante-meterprijzen van de vergelijkingsobjecten een samenstel vormen van de verschillende onderdelen van de vergelijkingsobjecten (kantoorruimten, bedrijfsruimten enz.), terwijl de onroerende zaken [adressen 1] een [winkel] (bedrijfsruimte) respectievelijk een [ruimte] zijn. De rechtbank vindt dan ook dat in dit geval het eigen huurcijfer het uitgangspunt voor de waardering moet zijn.
12. Op het eigen huurcijfer moet naar het oordeel van de rechtbank nog wel een correctie worden toegepast in verband met de verbouwing die na de ingangsdatum van het huurcontract heeft plaatsgevonden en met de wijzigingen in de markt tussen de aanvangsdatum van het huurcontract en de waardepeildatum. De rechtbank vindt dat de taxateur onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurwaarde van de onroerende zaken [adressen 1] en het [terrein] tezamen, na deze correcties, op de peildatum € 113.675 bedragen. Onduidelijk is met welk bedrag de taxateur de huurwaarde heeft verhoogd in verband met de verbouwing en met welk bedrag de taxateur de huurwaarde heeft verhoogd in verband met de wijzigingen in de markt tussen de aanvangsdatum van het huurcontract en de waardepeildatum. De taxateur heeft dat in het geheel niet inzichtelijk gemaakt.
13. De rechtbank vindt dan ook dat verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is.
14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarden van de onroerende zaken [adressen 1] aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt van niet. In het beroepschrift heeft eiseres een huurwaarde van € 100.000 voor de drie onroerende zaken tezamen bepleit. Op de zitting heeft eiseres dit gewijzigd in een huurwaarde van € 103.000. De rechtbank vindt echter dat eiseres deze huurwaarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft er op de zitting op gewezen dat de verbouwing niet meer inhield dan dat de onroerende zaken [adressen 1] in een zogenaamd ‘Boels’-jas zijn gestoken, hetgeen inhoudt dat de gevels in dezelfde stijl zijn gebracht als alle ‘Boels’-gebouwen en dat dit geen waardestijging tot gevolg heeft gehad. De rechtbank acht het echter gelet op de toelichting ter zitting niet aannemelijk dat de verbouwing in het geheel niet heeft geleid tot een (huur)waardestijging van de onroerende zaken [adressen 1] . Verder heeft ook eiseres niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze zij de (huur)waardestijging in verband met de wijzigingen in de markt tussen de aanvangsdatum van het huurcontract en de waardepeildatum heeft vastgesteld.
15. Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaken [adressen 1] zelf in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en met de standpunten van partijen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] schattenderwijs vast op € 320.000 en stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak [adres 2] schattenderwijs vast op € 640.000.
16. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen voor wat betreft de daarin gehandhaafde WOZ-waarden van de onroerende zaken [adressen 1] . De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adressen 1] voor 2016 te verlagen tot de onder 15 vermelde bedragen.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 249,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2017 voor zover daarbij de WOZ- waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 4] zijn gehandhaafd;
- vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het belastingjaar 2016 tot € 320.000,-;
- vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] voor het belastingjaar 2016 tot € 640.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarden worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2017;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 333,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.500,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, voorzitter, en mrs. A.M. van der Linden-Kaajan en C.A.E. Wijnker, leden, in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2018.
griffier,
voorzitter,
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.