Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/646446 / KG ZA 18-360 MvdV/MK
Vonnis in kort geding van 8 mei 2018
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTERDAMSCHE VASTGOED MAATSCHAPPIJ b.v.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiseres sub 3],
[eiseres sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding op verkorte termijn van 17 april 2018 en akte wijziging eis van 24 april 2018,
advocaat mr. A.J.F. de Jager te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. E.A. Wentink te Ouderkerk aan de Amstel.
Partijen zullen hierna AVM en [gedaagde sub 1] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 24 april 2018 heeft AVM gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding en akte wijziging eis. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aan de zijde van AVM aanwezig [naam 1] (directeur), [naam 2] (architect), [naam 3] (makelaar) en mr. De Jager. Aan de zijde van [gedaagde sub 1] waren aanwezig [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en mr. Wentink.
2.De feiten
2.1.
AVM en [gedaagde sub 1] hebben aangrenzende percelen in eigendom. AVM is sinds 2016 eigenaar van de percelen aan het adres [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend Gemeente [plaats] , [kadasternummer 1] . [gedaagde sub 1] is sinds januari 2006 eigenaar van het perceel aan het adres [adres 3] te [plaats] , kadastraal bekend Gemeente [plaats] , [kadasternummer 2] en sinds 2007 eigenaar van het perceel aan het adres [adres 4] en [adres 5] te [plaats] , kadastraal bekend Gemeente [plaats] , [kadasternummer 3] .
2.2.
Op het perceel [kadasternummer 2] staat de woning van [gedaagde sub 1] . Op het – vanaf de openbare weg gezien – daarachter gelegen [kadasternummer 3] staan twee andere woningen, die [gedaagde sub 1] verhuurt. Deze verhuurde woningen zijn ontsloten op de openbare weg via een pad dat langs de noordkant van de woning van [gedaagde sub 1] loopt. Dit pad maakt optisch gezien deel uit van het perceel van [gedaagde sub 1] .
2.3.
AVM is voornemens op de percelen [kadasternummer 1] twee twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. Op 22 januari 2018 heeft AVM een grensreconstructie laten uitvoeren door het Kadaster. Daarbij is gebleken dat de kadastrale grens tussen perceel [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] is gelegen in het midden van het pad dat langs de woning van [gedaagde sub 1] loopt.
2.4.
Bij de levering van perceel [kadasternummer 2] aan [gedaagde sub 1] in januari 2006 is ten laste van dit perceel en ten behoeve van [kadasternummer 3] een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om – uitsluitend voor particulier gebruik – ten behoeve van het heersend erf te komen van en te gaan naar de openbare weg zulks via de daartoe ter plaatse bestaande verharde weg.
2.5.
Op 13 oktober 2006 heeft ruilverkaveling plaatsgevonden waarin de genoemde percelen zijn betrokken.
2.6.
Bij koopovereenkomst van 14 maart 2016 heeft [gedaagde sub 1] de percelen [kadasternummer 1] , die toen nog kadastraal bekend stonden onder de nummers [kadasternummer 4] en [kadasternummer 5] , gekocht. Deze percelen zijn vlak na het sluiten van de koopovereenkomst gesplitst en hebben daarbij hun huidige kadastrale nummers gekregen. De koopovereenkomst is ontbonden en heeft niet tot levering van de percelen geleid.
2.7.
In 2016 is het – vanaf de openbare weg gezien – voorste gedeelte van de haag, die de feitelijke grens vormde tussen de percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 3 en 2] , tot aan de lantaarnpalen met toestemming van [gedaagde sub 1] verwijderd.
2.8
In 2017 is de oude woning van [gedaagde sub 1] afgebroken en is er een nieuwe woning op perceel [kadasternummer 2] gebouwd. Na afloop van de bouw heeft [gedaagde sub 1] verhardingswerkzaamheden uitgevoerd aan een naast de nieuwe woning gelegen pad, waarbij ook verharding is aangebracht op het stuk grond waar zich voorheen het voorste gedeelte van de haag bevond.
3.Het geschil
3.1.
AVM vordert na wijziging van eis – samengevat – [gedaagde sub 1] te veroordelen tot ontruiming binnen zeven dagen van het perceel [kadasternummer 1] op straffe van verbeurte van een dwangsom. AVM vordert voorts [gedaagde sub 1] te veroordelen tot medewerking aan de oprichting van een erfafscheiding op de erfgrens tussen de percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tot slot vordert AVM veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.
3.2
AVM heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat uit de kadastrale gegevens blijkt dat een deel van perceel [kadasternummer 1] is gelegen op een gedeelte van het pad dat langs de woning van [gedaagde sub 1] loopt. Van verkrijging van eigendom door [gedaagde sub 1] op grond van verkrijgende verjaring dan wel bevrijdende verjaring is geen sprake. De verjaringstermijn is gaan lopen vanaf het moment van de ruilverkaveling, dat wil zeggen 13 oktober 2006. [gedaagde sub 1] is niet te goeder trouw, nu door raadpleging van de openbare registers de werkelijke erfgrens kon worden gekend. Ter zitting heeft AVM voorts aangevoerd dat inbezitneming van de grond door [gedaagde sub 1] pas in 2017 heeft plaats gevonden door het verwijderen van de haag en de verhardingswerkzaamheden.
3.2.
[gedaagde sub 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat AVM geen spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. Dit verweer faalt. AVM heeft er belang bij om op korte termijn voor zover mogelijk meer duidelijkheid te verkrijgen over de omvang van haar eigendom, om voort te kunnen gaan met haar plannen om de twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. Ook met het oog op de door AVM gewenste verkoop van de percelen [kadasternummer 1] aan een derde is deze duidelijkheid vereist. Een spoedeisend belang is daarmee aanwezig.
4.2.
Het geschil van partijen draait om de vraag wie eigenaar is van de strook grond die bij benadering de helft van het pad beslaat dat langs de noordkant van de woning van [gedaagde sub 1] loopt (hierna: de strook grond). Partijen verschillen van mening over de vraag wanneer inbezitneming van de strook grond door [gedaagde sub 1] heeft plaatsgevonden. Volgens AVM heeft deze inbezitneming in 2017 plaatsgevonden door het verwijderen van de haag en de verhardingswerkzaamheden. [gedaagde sub 1] stelt dat hij en zijn rechtsvoorgangers al meer dan 20 jaar bezitter van de strook grond zijn.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] reeds sinds januari 2006 bezitter is van een pad dat langs zijn woning loopt. Volgens AVM is het pad zoals dat er nu ligt, echter niet hetzelfde pad als dat er in 2006 lag. [gedaagde sub 1] zou in 2017 zijn nieuwe woning op het oorspronkelijke pad hebben gebouwd. Daarbij heeft hij volgens AVM het pad verlegd en de strook grond in bezit genomen. [gedaagde sub 1] betwist dat van verlegging van het pad sprake is geweest. De nieuwe woning is volgens [gedaagde sub 1] tegen de rand van het bestaande pad gebouwd. Wel is dit pad verbreed doordat ook verharding is aangebracht op de grond waar zich voorheen de haag bevond.
4.4.
Het vergt een nader onderzoek naar de feiten om vast te kunnen stellen of bij de bouw van de nieuwe woning van [gedaagde sub 1] in 2017 verlegging van het pad heeft plaats gevonden. Dit kort geding leent zich niet voor een dergelijk onderzoek. Op voorhand lijkt, gelet op de verschillende foto’s die van beide zijden in dit geding zijn overgelegd, niet aannemelijk dat van verlegging van het pad sprake is geweest. [gedaagde sub 1] erkent dat hij een vergunningaanvraag bij de gemeente heeft ingediend waarbij uitgegaan is van verlegging van het pad. Hiervoor heeft hij echter als verklaring gegeven dat deze aanvraag is ingediend toen hij er nog van uitging dat hij perceel [kadasternummer 1] door koop in eigendom zou kunnen verwerven. Toen de koopovereenkomst werd ontbonden, zijn de bouwplannen volgens hem aangepast. Uit deze vergunningaanvraag kan dus niet worden afgeleid dat het pad daadwerkelijk is verlegd. Ook op basis van de bouwtekening van de architect van AVM kan niet worden geconcludeerd dat de nieuwe woning van [gedaagde sub 1] op het oorspronkelijke pad is gebouwd en dat het pad is verlegd. Naar AVM erkent, is de nieuwe woning van [gedaagde sub 1] op deze tekening door haar architect ingetekend. [gedaagde sub 1] heeft betwist dat de ligging van zijn nieuwe woning op de tekening correct is weergegeven.
4.5.
Aannemelijk is wel dat [gedaagde sub 1] , door in 2017 het volledige stuk grond te verharden waar zich voorheen de haag bevond, een stuk grond in bezit heeft genomen waarvan hij eerder geen bezitter was. Voorafgaand aan de verwijdering van de haag kon hij immers, gelet op artikel 5:36 BW, enkel als bezitter van de grond tot aan het midden van de haag worden aangemerkt. Op voorhand is echter, gelet op de overgelegde (lucht)foto’s, aannemelijk dat de strook grond waarover partijen twisten groter is dan het stuk grond dat [gedaagde sub 1] in 2017 in bezit heeft genomen bij het verharden van het pad. Daarmee is aannemelijk dat [gedaagde sub 1] sinds januari 2006 (en zijn rechtsvoorgangers al tientallen jaren daarvoor), bezitter is van een gedeelte van de strook grond.
4.6.
Voldoende aannemelijk is voorts dat [gedaagde sub 1] als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt waar het het gedeelte van de strook grond betreft dat hij reeds sinds 2006 bezit. Op grond van artikel 3:118 lid 3 BW wordt goede trouw vermoed aanwezig te zijn. De enkele omstandigheid dat [gedaagde sub 1] bij raadpleging van de kadastrale kaart – die geen deel uitmaakt van de openbare registers – had kunnen vaststellen dat de kadastrale grens in het midden van het pad lag, staat niet aan zijn goede trouw in de weg (vgl. HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2194, r.o. 3.4.3). [gedaagde sub 1] had immers geen aanleiding eraan te twijfelen dat het (gehele) pad zijn eigendom was, nu bij de aankoop van perceel [kadasternummer 2] ook de verkoper hiervan uitging en deze in de koopovereenkomst een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van [kadasternummer 3] heeft bedongen. Naar [gedaagde sub 1] onweersproken heeft gesteld heeft hij bovendien nooit een geschil met de vroegere eigenaren van de percelen [kadasternummer 1] gehad over het verloop van de erfgrens.
4.7.
Daarmee is op voorhand voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 1] op grond van verkrijgende verjaring eigendom heeft verkregen van een gedeelte van de strook grond, nu vanaf het moment van de ruilverkaveling op 13 oktober 2006 meer dan tien jaar zijn verstreken. [gedaagde sub 1] is echter geen eigenaar geworden van het gedeelte van de strook grond dat hij in 2017 in bezit heeft genomen. Dit laatste kan echter niet tot (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen van AVM leiden. Hiervoor is immers nodig dat exact komt vast te staan waar dit gedeelte van de strook grond begint en waar het midden van de haag zich vroeger bevond. Dit vergt een nader onderzoek naar de feiten, waarvoor dit kort geding zich niet leent.
4.8.
De vorderingen van AVM zullen worden afgewezen. AVM zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt AVM in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op:
– € 291,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat.
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.W. Knigge, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2018. [1]