Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/390
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 januari 2018 in de zaak tussen
[eiseres] ., te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: M.J. Geurts),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Partijen worden hierna [eiseres] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2015 op grond van artikel
22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van [eiseres] in Amsterdam voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 43.484.500,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2015 bekendgemaakt.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 december 2015 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiseres] ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 januari 2018. Namens [eiseres] is niemand verschenen
.De griffier heeft gemachtigde van [eiseres] wel tijdig onder vermelding van plaats en tijdstip met de aangetekende brief van 4 oktober 2017 uitgenodigd voor de zitting. Uit informatie van PostNL is gebleken dat deze brief op 5 oktober 2017 bij gemachtigde van [eiseres] is afgeleverd. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Deze is bijgestaan door taxateurs [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .
.De griffier heeft gemachtigde van [eiseres] wel tijdig onder vermelding van plaats en tijdstip met de aangetekende brief van 4 oktober 2017 uitgenodigd voor de zitting. Uit informatie van PostNL is gebleken dat deze brief op 5 oktober 2017 bij gemachtigde van [eiseres] is afgeleverd. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Deze is bijgestaan door taxateurs [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiseres] is een 4-sterren hotel met 239 kamers en vergaderzalen. Het hotel ligt in het centrum van Amsterdam aan de [adres] .
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van [eiseres] op waardepeildatum 1 januari 2014.
Beoordeling rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze zaak of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van [eiseres] niet te hoog is vastgesteld.
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [eiseres] in de beroepsfase onderbouwd op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Dit heeft de heffingsambtenaar op de zitting bevestigd. Voor het hotel hebben de taxateurs de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
Hotel
Transactiedatum
Transactieprijs
Aantal sterren
Aantal kamers
Parkeerplaatsen
Kamerprijs
Pullitzer
31 juli 2013
€ 60.300.000
5
230
34
€ 213.400
Room Mate Aitana
1 november 2013
€ 72.000.000
4
284
€ 188.186
Radisson Blu
30 juni 2014
€ 85.174.000
4
252
€ 266.440
6. De rechtbank stelt vast dat de beroepsgronden van [eiseres] zien op de huurwaardekapitalisatiemethode die in de bezwaarprocedure ten grondslag lag aan de waardering van [eiseres] . De gronden zien niet op de onderbouwing die de heffingsambtenaar in beroep ten grondslag heeft gelegd aan de waardering. Heel algemeen voert [eiseres] in beroep aan dat de WOZ-waarde van het hotel te hoog is vastgesteld.
7. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met [eiseres] . De objecten zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht. Het aantal kamers van het hotel is weliswaar niet hetzelfde als bij de vergelijkingsobjecten, maar de verschillen zijn zo klein dat de vergelijkingsobjecten daardoor nog steeds vergelijkbaar zijn met [eiseres] . Verder heeft [eiseres] 4 sterren en hebben de vergelijkingsobjecten 4 of 5 sterren. Bovendien liggen alle hotels in het stadsdeel centrum van Amsterdam. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van [eiseres] .
8. De heffingsambtenaar heeft op de zitting van de rechtbank toegelicht hoe de geanalyseerde kamerprijs tot stand is gekomen. In de berekening daarvan is rekening gehouden met de correctiefactoren huurwaarde en erfpacht. Bovendien zijn zaken zoals de oppervlakte van de meeting-rooms en parkeerplaatsen buiten de kamerprijs zoals hierboven vermeld gehouden. Bij de vergelijking van de kamerprijzen, is vervolgens gekeken naar de verschillen in opbrengst voor de meeting-rooms, het feit of het bijbehorende restaurant al dan niet een apart WOZ-object is, het onderhoud en de ligging van het betreffende hotel binnen het centrum. De rechtbank vindt de gegeven toelichting inzichtelijk. Gelet op de gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen [eiseres] en de vergelijkingsobjecten. De uitkomst is dat de waarde vergeleken met elk van de afzonderlijke vergelijkingsobjecten niet te hoog is vastgesteld. Bovendien blijkt uit de taxatiekaart dat de getaxeerde kamerprijs van [eiseres] van € 181.944,- lager ligt dan de gemiddelde gerealiseerde prijs van de vergelijkingsobjecten van € 222.675,-.
Conclusie
9. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de
WOZ-waarde van [eiseres] niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat bij die uitkomst geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, voorzitter, en mr. A.M. van der Linden-Kaajan en mr. G.W.J. Harten, leden, in aanwezigheid van mr. C.M. Fleuren, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2018.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2018.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op: