Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
Zaaknummer: AMS 16/502
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2017 in de zaak tussen
Praxis Vastgoed B.V., te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
Bij besluit van 31 maart 2015 (de aanslag) heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres op het [adres 1] te Amsterdam (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 december 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de aanslag ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2017. Eiseres is vertegenwoordigd door [de persoon 2] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur J.C. Brijde.
Overwegingen
1. De onroerende zaak betreft een vestiging van bouwmarkt Praxis. De onroerende zaak bestaat uit een winkelruimte met opslag en parkeerplaatsen.
2. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 10.019.500. Eiseres heeft in beroep - kort samengevat - aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en niet hoger kan zijn dan € 7.614.000. In geschil is dus de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014.
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
4. In artikel 4, eerste lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet‑woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted‑cash‑flowmethode.
5. De rechtbank stelt vast dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld zowel aan de hand van de vergelijkingsmethode, als aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij heeft verweerder de kapitalisatiefactor bepaald met een bottom-up berekening. De taxateur heeft toegelicht dat de methode van huurwaardekapitalisatie en daarmee de bottom-up berekening in feite overbodig zijn geweest, omdat de vergelijking van de onroerende zaak met het vergelijkingsobject [adres 2] te Amsterdam de beste vergelijking is. Dit vergelijkingsobject is namelijk, net als de onroerende zaak, een Praxis bouwmarkt bestaande uit een winkelruimte, opslag en parkeerplaatsen.
6. Eiseres heeft tegen de gehanteerde vergelijking allereerst aangevoerd dat het vergelijkingsobject niet zelfstandig is verkocht, maar als onderdeel van een groter pakket onroerende zaken. Het is niet duidelijk wat de invloed daarvan op de verkoopprijs is geweest. Daarnaast heeft eiseres aangevoerd dat het vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar is, omdat het object is verkocht in verhuurde staat en omdat het een veel gunstiger ligging heeft, te weten op een zichtlocatie in de buurt van andere bouwmarkten en woonwinkels. Daarnaast heeft eiseres beroepsgronden aangevoerd tegen de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode en bottom-up berekening.
7. Eiseres heeft haar stelling dat het vergelijkingsobject is verkocht als onderdeel van een pakket aan onroerende zaken in het geheel niet met stukken of anderszins onderbouwd. Verweerder heeft op de zitting een leveringsakte overgelegd, waaruit blijkt dat het vergelijkingsobject op 12 september 2014 is verkocht voor € 18.785.607. Hiermee heeft verweerder de in de vergelijking gehanteerde verkoopdatum en verkoopprijs van het vergelijkingsobject voldoende aannemelijk gemaakt, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan.
8. Verweerder heeft niet betwist dat het vergelijkingsobject in verhuurde staat is verkocht. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat die verkoop niet gebruikt kan worden voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Het klopt dat een onroerende zaak op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gewaardeerd naar objectieve maatstaven. Dat betekent dat ook voor een object zoals dit, waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, de waarde wordt bepaald door ervan uit te gaan dat het object op de waardepeildatum vrij opleverbaar, dus in onverhuurde staat, wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Aan de verkoop van het vergelijkingsobject kunnen echter wel marktgegevens worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. [1] In dit geval betekent dat naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder de verkoop van het vergelijkingsobject wel kan gebruiken, mits het object voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak en voldoende rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat het vergelijkingsobject in verhuurde staat is verkocht.
9. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de twee objecten voldoende vergelijkbaar zijn. Dat betekent dat verweerder de waarde van de onroerende zaak kon baseren op de waarde van het vergelijkingsobject, mits hij daarbij voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de twee objecten.
10.1.
De rechtbank overweegt dat uit verweerders overzicht ‘Vergelijkbare verkopen’ blijkt dat de gecorrigeerde transactieprijs van het vergelijkingsobject € 19.895.544 is. Op deze prijs is vervolgens de waarde van de 468 parkeerplaatsen van in totaal € 2.410.200 (€ 5.150 per parkeerplaats) in mindering gebracht, waarna een bedrag van € 17.485.344 resteert. Het vergelijkingsobject heeft volgens verweerder een totale oppervlakte van 19.204 m², dit betreft de winkelruimte en de opslag/overig. Dat leidt tot een waarde van € 910 per m².
10.2.
Verweerder heeft de onroerende zaak gewaardeerd op € 10.019.500. De onroerende zaak heeft 374 parkeerplaatsen, waaraan verweerder in het overzicht ‘Vergelijkbare verkopen’ een totale waarde heeft toegekend van € 1.335.180 (€ 3.570 per parkeerplaats). De waarde van de onroerende zaak minus de waarde van de parkeerplaatsen is dus € 8.684.320. Op de zitting heeft verweerder gesteld dat de oppervlakte van de onroerende zaak 15.236 m² is. Eiseres heeft dat niet betwist. Dat levert een waarde van € 570 per m² op.
11. Er is dus een groot verschil tussen de vierkante meterprijs van de onroerende zaak en die van het vergelijkingsobject. Dat verschil wordt overigens nog groter wanneer er rekening mee wordt gehouden dat verweerder de parkeerplaatsen bij het vergelijkingsobject hoger heeft gewaardeerd en dat het vergelijkingsobject relatief een veel groter oppervlakte aan opslag/overig heeft, wat over het algemeen een lagere waarde heeft dan winkelruimte. Gelet op dat alles is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het vergelijkingsobject in verhuurde staat is verkocht en wellicht een betere ligging kent.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dus voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank komt gelet hierop niet toe aan beoordeling van de gronden die eiseres heeft gericht tegen de huurwaardekapitalisatie methode en bottom-up methode.
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, voorzitter, en mr. C.A.E. Wijnker en mr. B. de Vos, leden, in aanwezigheid van mr. L.M.M. Schenk, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.