ECLI:NL:RBAMS:2017:8468

• Datum uitspraak: 20 november 2017
• Publicatiedatum: 21 november 2017
• Zaaknummer: 6162407 CV EXPL 17-16435
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.M.A. van Löben Sels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugbetaling onverschuldigde bemiddelingskosten door verhuur- en bemiddelingsbedrijf

De rechtbank Amsterdam behandelde een zaak waarin twee huursters een verhuur- en bemiddelingsbedrijf aansprakelijk stelden voor onverschuldigde betaling van bemiddelingskosten. De huursters hadden een woning via Facebook gevonden en een contract getekend waarin bemiddelingskosten waren opgenomen. Zij stelden dat geen opdracht tot bemiddeling was gegeven en dat de verhuurder feitelijk via een makelaar handelde, waardoor dubbele kosten niet zijn toegestaan.

De verhuurder stelde dat wel een bemiddelingsopdracht was gegeven en dat de huursters vrij waren om ook rechtstreeks met de makelaar contact op te nemen. De rechtbank oordeelde dat er inderdaad twee bemiddelingsovereenkomsten bestonden: tussen de verhuurder en het bemiddelingsbedrijf en tussen het bemiddelingsbedrijf en de makelaar. Hierdoor was het onrechtmatig om de volledige bemiddelingskosten aan de huursters door te berekenen.

De rechtbank bepaalde dat de huursters twee derde van de betaalde bemiddelingskosten onverschuldigd hadden betaald en dat dit bedrag terugbetaald moest worden. Daarnaast werd de wettelijke handelsrente vanaf een bepaalde datum toegewezen, maar de buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De proceskosten werden gecompenseerd.

Uitkomst: Het verhuur- en bemiddelingsbedrijf moet € 1.048,67 aan onverschuldigde bemiddelingskosten terugbetalen met wettelijke rente vanaf 5 juli 2017.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6162407 CV EXPL 17-16435

vonnis van: 20 november 2017

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiseres 1]

2. [eiseres 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eiseressen

nader gezamenlijk te noemen: [eiseressen]

gemachtigde: mr. W. Boeters

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 5 juli 2017 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis van 7 augustus 2017;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2017. Op voorhand heeft [eiseressen] twee nadere producties ingediend. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] is eigenaresse van de eenmanszaak [naam eenmanszaak] . Het verhuren van woningen en bemiddelen bij huur behoren tot haar bedrijfsactiviteiten.

1.2.

[gedaagde] heeft een huurwoning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aangeboden op Facebook. De huurprijs van de woning bedroeg € 1.300,00 per maand.

1.3.

Naar aanleiding van de advertentie heeft [eiseressen] contact opgenomen met [gedaagde] en een bezichtiging ingepland.

1.4.

Na afloop van de eerste bezichtiging heeft [eiseressen] een contract ondertekend. In het contract is opgenomen dat [eiseressen] één maand huur vermeerderd met 21% btw als bemiddelingskosten aan [gedaagde] zal betalen.

1.5.

[eiseressen] heeft op 1 november 2016 € 1.573,00 aan [gedaagde] betaald.

1.6.

[eiseressen] heeft met tussenkomst van de verhurend makelaar, de [naam makelaar] , een huurovereenkomst ten aanzien van de woning gesloten.

Vordering

2. [eiseressen] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 1.573,00 aan hoofdsom;
b. € 235,95 aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met € 49,55 btw;
c. € 18,25 aan wettelijke handelsrente, berekend tot 5 juli 2017;
d. wettelijke handelsrente over € 1.876,75 vanaf 5 juli 2017;
e. de proceskosten.

3. [eiseressen] stelt hiertoe, kort gezegd, dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald omdat er aan [gedaagde] geen opdracht tot bemiddeling is gegeven. [eiseressen] heeft de woning zelf middels een Facebook-advertentie gevonden en daarop gereageerd. Indien wel sprake is van een bemiddelingsovereenkomst zijn de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald omdat overeenkomstig de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099), sprake is van het dienen van twee heren. [gedaagde] was feitelijk werkzaam voor de verhuurder en behartigde diens belangen. Bij de Facebook-advertentie stonden alleen de contactgegevens van [gedaagde] vermeld en niet die van de verhurend makelaar. [eiseressen] kon daarom alleen contact opnemen met [gedaagde] . Het is [gedaagde] op grond van artikel 7:427 BW juncto 7:417 BW niet toegestaan om, nu zij heeft gehandeld in opdracht van de verhuurder, kosten bij [eiseressen] in rekening te brengen, aldus [eiseressen] .

Verweer

4. [gedaagde] heeft aangevoerd, kort gezegd, dat wel een opdracht is verstrekt, hetgeen blijkt uit het schriftelijke, door [eiseressen] ondertekende contract. Op grond van het contract heeft [gedaagde] verschillende werkzaamheden voor [eiseressen] uitgevoerd. Bij het plaatsen van de advertentie op Facebook zijn de gegevens van de verhurend makelaar niet afgeschermd, waardoor het [eiseressen] vrij stond de verhurend makelaar rechtstreeks te benaderen. In dit geval is er volgens [gedaagde] geen sprake van het dienen van twee heren.

Beoordeling

5. Gelet op het door [gedaagde] overgelegde door [eiseressen] ondertekende contract van 20 oktober 2016 staat voldoende vast dat [eiseressen] opdracht heeft gegeven aan [gedaagde] om voor haar te bemiddelen. De stelling van [eiseressen] dat zij de woning zelf via internet heeft gevonden doet aan de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht als zodanig niet af. Het contract is te kwalificeren als een bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:425 BW. Op die overeenkomst is via artikel 7:427 BW, artikel 7:417 BW van toepassing.

6. Indien naast de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseressen] – als (aspirant) huurder – en [gedaagde] eveneens een bemiddelingsovereenkomst tussen de [naam makelaar] – als de verhurend makelaar van de woning – en [gedaagde] heeft bestaan, kan op grond van artikel 7:417 lid 4 BW niet afgesproken worden dat de (aspirant) huurder courtage aan de bemiddelaar moet betalen, ook niet als aan de verhuurder geen courtage in rekening wordt gebracht. De reden daarvan is dat artikel 7:417 lid 4 BW niet alleen beoogt te voorkomen dat een bemiddelaar zoals [gedaagde] voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij een tweezijde bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen.

7. De vraag dient derhalve beantwoord te worden of (ook) een bemiddelingsovereenkomst tussen [gedaagde] en de [naam makelaar] bestond. [gedaagde] heeft verklaart dat zij een collegiale band onderhoudt met de [naam makelaar] . [gedaagde] is naar haar zeggen telefonisch door de [naam makelaar] op de hoogte gebracht van de beschikbaarheid van de woning. Vervolgens heeft zij de woning op eigen initiatief op Facebook aan haar klanten aangeboden. Aangenomen wordt dat [gedaagde] geen enkele vergoeding van de [naam makelaar] heeft ontvangen. Desondanks is de kantonrechter van oordeel dat ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde] en de [naam makelaar] . Door [gedaagde] over de woning te tippen heeft de [naam makelaar] op zijn minst stilzwijgende goedkeuring verleend aan [gedaagde] tot het aanbieden van de woning aan haar klantenkring, nu ook de belangen van de [naam makelaar] hiermee waren gediend. Ingevolge het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 29 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3493) is dit reeds voldoende is om van bemiddeling te spreken.

8. De Hoge Raad heeft nog overwogen in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099 r.o. 4.4.5.) dat artikel 7:417 lid 4 BW niet van overeenkomstige toepassing is indien de website van de bemiddelaar alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, waarbij de aspirant-verhuurder en -huurder niet van elkaar worden afgeschermd en het hun dus niet onmogelijk wordt gemaakt rechtstreeks en zonder tussenkomst van de beheerder met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Deze uitzondering heeft in het onderhavige geval echter niet te gelden omdat [gedaagde] niet heeft kunnen onderbouwen dat zij naast haar eigen contactgegevens ook de contactgegevens van de [naam makelaar] bij de Facebook-advertentie heeft geplaatst.

9. Uit het voorgaande volgt dat naast de bemiddelingsovereenkomst die bestaan heeft tussen [eiseressen] als huurder en [gedaagde] , tevens een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW heeft bestaan tussen [gedaagde] en de [naam makelaar] als verhurend makelaar. Zoals hiervoor al is overwogen is op die overeenkomsten op grond van artikel 7:427 BW artikel 7:417 BW van toepassing. Uit hoofde van lid 4 van dat laatste artikel heeft [gedaagde] ten onrechte loon wegens bemiddeling aan [eiseressen] in rekening gebracht. Dat betekent dat [eiseressen] de bemiddelingscourtage onverschuldigd heeft betaald en dat [gedaagde] deze aan haar dient terug te betalen.

10. Echter heeft [gedaagde] ook werkzaamheden voor [eiseressen] verricht die, ondanks dat zij zijn opgenomen onder artikel 2 van de bemiddelingsovereenkomst, niet kunnen worden aangemerkt als zijnde bemiddelingswerkzaamheden. Zo heeft [eiseressen] erkend dat [gedaagde] voor haar de aanvraag en de afsluiting van internet in de woning heeft geregeld. Verder heeft [gedaagde] er voor gezorgd dat de woning schoon aan [eiseressen] is opgeleverd. Deze werkzaamheden staan los van de bemiddeling die is verricht in het kader van de totstandkoming van de huurovereenkomst en de [naam makelaar] staat hier ook buiten. [gedaagde] heeft voor wat betreft deze werkzaamheden wel gerechtvaardigd loon bij [eiseressen] in rekening gebracht. De werkzaamheden worden in redelijkheid gewaardeerd op 1/3e van het totale factuurbedrag, derhalve € 524,33.

11. De kantonrechter concludeert dat [eiseressen] daarmee 2/3e van het betaalde bedrag onverschuldigd heeft betaald. Mitsdien zal de gevorderde hoofdsom worden toegewezen tot een bedrag van € 1.048,67.

12. De gevorderde wettelijke handelsrente berekend tot 5 juli 2017 zal worden afgewezen, nu onvoldoende is gesteld dat [gedaagde] in deze periode in verzuim verkeerde en de rente door afwijzing van een deel van de hoofdsom ook over een te hoog bedrag is berekend. De gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 5 juli 2017 zal worden toegewezen, met dien verstande dat deze rente slechts berekend zal worden over het toegewezen deel van de hoofdsom.

13. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , heeft [eiseressen] onvoldoende onderbouwd dat zij recht heeft op een bedrag aan buitengerechtelijke kosten. Afgezien van het feit dat het gevorderde bedrag door afwijzing van een deel van de hoofdsom te hoog is berekend, heeft [eiseressen] haar stelling dat werkzaamheden zijn verricht die niet tot de instructie van de zaak kunnen worden gerekend met de enkele overlegging van één standaard aanmaning onvoldoende geconcretiseerd.

14. Gelet op de uitkomst van de procedure worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseressen] van € 1.048,67 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 5 juli 2017 tot aan de voldoening;

bepaalt dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.