ECLI:NL:RBAMS:2017:4865 - Rechtbank Amsterdam - Huurder niet tekortgeschoten ondanks hennepplantage door ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5921722 CV EXPL 17-9618

vonnis van: 7 juli 2017

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. H.R. Pleiter

t e g e n

de besloten vennootschap Reco Vast B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Reco Vast

gemachtigde: mr. C. de Wolf (Nijstad & Toonen Gerechtsdeurwaarders)

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 11 april 2017, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling comparitie;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties.

[eiser] heeft op voorhand, ten behoeve van de comparitie, bij brief van 6 juni 2017 een nadere productie overgelegd.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 8 juni 2017. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Namens Reco Vast is verschenen de heer [naam] (administratief beheerder van Reco Vast), bijgestaan door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiser] huurt sinds april 1995 van Reco Vast de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van laatstelijk € 550,00 per maand.

1.2.

Door [eiser] zijn in de loop der jaren met toestemming van de gemeente Amsterdam en met instemming van Reco Vast diverse renovatie werkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waaronder het isoleren en aanleggen van een cementvloer met vloerverwarming en tegels in de woonkamer en het verlengen van het balkon met vier meter aan de achterzijde van de woning, waardoor een grote veranda is ontstaan. Ook heeft hij het tuinhuisje omgebouwd tot slaapkamer met eigen badkamer voor zijn jongste zoon.

1.3.

Onder de woonkamer bevindt zich een kruipruimte die enkel via de tuin bereikbaar is. De toegang tot de kruipruimte is vanwege het uitgebouwde balkon met daaronder een rechtopstaande bamboemat niet zichtbaar.

1.4.

Naar aanleiding van een melding van lichte rookontwikkeling vanuit de woning heeft de brandweer op 29 november 2016 een onderzoek ingesteld en daarbij in de kruipruimte onder de woning een hennepplantage met 294 hennepplanten, 9 assimilatielampen en 2 koolstoffilters aangetroffen. Voorts was er een aan- en afzuiginstallatie voor luchtverversing en luchtafvoer aanwezig.

1.5.

De Burgermeester van Amsterdam heeft Reco Vast bij brief van 14 december 2016 een bestuurlijke waarschuwing gegeven aangezien het een feitelijk bewoonde woning betreft en er geen sprake is van verzwarende omstandigheden.

Vorderingen en verweer

in conventie en reconventie

2. [eiser] vordert in conventie primair een verklaring voor recht dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en subsidiair een verklaring dat de tekortkoming onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst en haar ingrijpende gevolgen in de gegeven omstandigheden te rechtvaardigen en in beide gevallen Reco Vast te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met wettelijke rente.

3. [eiser] voert daartoe – kort gezegd – aan dat zijn oudste zoon samen met een vriend tijdens zijn verblijf gedurende één week in het buitenland een hennepplantage in de kruipruimte heeft aangelegd. De sleutel van de woning had zijn oudste zoon bij zijn oma (de moeder van [eiser] ) opgehaald. Dat zijn zoon gedurende zijn verblijf in het buitenland in de woning is geweest, heeft [eiser] pas achteraf vernomen. Wel heeft hij hem toegestaan af en toe in het tuinhuisje te verblijven, toen zijn oudste zoon hem vertelde als gevolg van de breuk met zijn vriendin behoefte te hebben aan gezelschap. [eiser] stelt nimmer weet te hebben gehad van de hennepplantage. Er waren ook geen aanwijzingen dat er iets gaande was. [eiser] verzet zich dan ook tegen ontbinding van de huurovereenkomst. Hij wijst daarbij ook op zijn persoonlijke omstandigheden en zijn belang bij het behoud van de woning.

4. Reco Vast betwist de vordering in conventie en vordert op haar beurt in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, met nevenvorderingen, en veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

5. Reco Vast voert daartoe – kort gezegd – aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid van een hennepplantage in een woning overlast en schade met zich brengt. Daarbij is niet doorslaggevend of de risico’s zich concreet hebben verwezenlijkt. Nu [eiser] op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden, zoals zijn zoon, kan de aanwezigheid van de hennepplantage hem ook op die grond worden toegerekend.
Beoordeling

6. Naar vaste rechtspraak levert het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in een huurwoning, vanwege de daarmee voor het gehuurde en de omgeving gepaard gaande risico's van brand (als gevolg van de illegale aansluiting voor elektriciteit), overlast (stank- en wateroverlast), schade (vocht, schimmel) en andere nadelen zonder meer een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

7. Vast is komen te staan dat de hennepkwekerij in de woning niet is opgezet en geëxploiteerd [eiser] , maar door zijn zoon. Artikel 7:219 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) vestigt aansprakelijkheid op de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden.

8. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering als de onderhavige op grond van art. 7:219 BW Pro reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (vgl. HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).

9. Voor de beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval [eiser] zich gelet op het vorenstaande als goed huurder heeft gedragen, acht de kantonrechter het volgende van belang.

10. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij een reservesleutel van zijn woning bij zijn moeder heeft ondergebracht, dat zijn oudste zoon de sleutel bij zijn oma heeft gevraagd en met die sleutel zich, buiten medeweten van [eiser] , toegang tot de woning heeft verschaft. Het verstrekken van een reservesleutel aan een moeder die in de buurt woonachtig is, kan op zichzelf niet worden gezien als slecht huurderschap. Nog daargelaten dat Reco Vast niet heeft betwist dat [eiser] er (aanvankelijk) niet van op de hoogte was, dat zijn oudste zoon tijdens zijn afwezigheid in de woning is geweest, kan uit het enkele feit dat een zoon in de woning van zijn vader is geweest, niet worden afgeleid dat [eiser] van de activiteiten van zijn oudste zoon op de hoogte was, dan wel dat hij daarmee ernstig rekening diende te houden. Daarbij is van belang dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat zijn oudste zoon niet eerder met de politie in aanraking is geweest en dat niet is gebleken dat er geknoeid was met de elektriciteitsmeter. Ook het feit dat de oudste zoon na de week afwezigheid van [eiser] af en toe in het tuinhuisje wilde verblijven, brengt op zich zelf niet mee dat er bij [eiser] vermoedens hadden moeten rijzen over een hennepkwekerij. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig die direct verband houden met het telen van hennep, maar dergelijke omstandigheden zijn gesteld, noch gebleken.

11. Reco Vast heeft ook nog aangevoerd dat [eiser] bij terugkomst alle ruimtes, waaronder de kruipruimte, had dienen te controleren. Reco Vast wordt daarin niet gevolgd. Een kruipruimte is immers naar zijn aard een plek waar men in zijn dagelijkse leven slechts bij uitzondering komt. Daarbij heeft Reco Vast erkend dat de onderhavige kruipruimte niet zichtbaar en vrij moeilijk toegankelijk is. Zonder nadere aanwijzingen, waarvan niet is gebleken, kan dan ook niet worden aangenomen dat een huurder na afwezigheid gehouden is deze plek te controleren.

12. Gelet op vorenstaande wordt geoordeeld dat niet vast is komen te staan dat [eiser] zich in het kader van artikel 7:219 BW Pro niet als goed huurder heeft gedragen. [eiser] is dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Nu de primaire vordering in conventie toewijsbaar is, behoeft het subsidiaire geen bespreking meer en dient de eis in reconventie op dezelfde grond te worden afgewezen.

13. Als in het ongelijk gestelde partij, wordt Reco Vast veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en reconventie. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen de proceskosten in reconventie op nihil worden gesteld. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

verklaart voor recht dat [eiser] niet te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst;

veroordeelt Reco Vast in de kosten van het geding, tot op heden begroot op:
vastrecht € 78,00

salaris gemachtigde € 300,00

-------------

totaal € 378,00

veroordeelt Reco Vast tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Reco Vast niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

bepaalt dat indien Reco Vast de onder II. en III. genoemde bedragen niet voldoet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, voormelde bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

In reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Reco Vast in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] gevallen, tot heden begroot op nihil.

Aldus gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 juli 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.