Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/610766 / HA ZA 16-632
Vonnis van 16 augustus 2017
in de zaak van
de stichting
STICHTING STAEDION,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam,
tegen
1. de rechtspersoon naar vreemd recht
JOMO VASTGOED N.V.,
gevestigd te Maaseik (België),
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ([land]),
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ([land]),
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Staedion, Jomo, [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en (gedaagden gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud:) Jomo c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 juni 2016, met producties,
- de akte uitlaten domiciliekeuze van Staedion,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 30 november 2016
- het proces-verbaal van comparitie van 28 juni 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Staedion is een woningbouwstichting.
2.2.
Jomo is een (Belgische) vastgoedonderneming.
2.3.
Staedion (als verkoper) heeft met Jomo (als koper) op 30 juli 2015 een overeenkomst gesloten voor de verkoop van een perceel grond in het Beatrixkwartier te Den Haag. Die overeenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
1.3.
De akte van levering […] zal worden verleden […] op 30 oktober 2015 of zoveel eerder of later als Partijen nader schriftelijk overeenkomen […].
2.1.
De koopprijs van het Verkochte bedraagt zes miljoen vijfhonderdduizend euro […].
5.1.
Deze (ver)koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden: […]
c. Dat Koper voor de financiering van het Verkochte geen (hypothecaire) geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen […]. Deze ontbindende voorwaarde kan door Koper […] schriftelijk worden ingeroepen tot en met 30 oktober 2015. […]
11.2
Indien een Partij, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht (8) dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van zijn verplichtingen is deze Partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Overeenkomst te verlangen, in welk geval de Partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de Koopprijs; of
b. de Overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de Koopprijs. […]
13.1
Koper draagt ervoor zorg dat Projektontwikkelingsmaatschappij [bedrijf] en de heer [gedaagde sub 3] bij separate akte […] afstand zullen doen van alle (vermeende) vorderingen op Verkoper […] die voorkomen uit, en verbandhouden met de koopovereenkomst en leveringsakte van 11 juli 2007. […]
14.6
Op deze Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing (met uitzondering van de regels van internationaal privaatrecht). Alle geschillen tussen Partijen die voortvloeien uit deze Overeenkomst of die ontstaan naar aanleiding daarvan, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Amsterdam. […]
2.4.
Bij e-mail van 27 oktober 2015 verzocht Jomo Staedion de leveringsdatum uit te stellen tot 15 december 2015, akkoord te gaan met levering aan een nader te noemen meester en verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 30 november 2015.
2.5.
Staedion schreef op 2 november 2015 terug:
[…] Transport dient vanwege een aantal moverende redenen nog dit jaar plaats te vinden. Wij kunnen ons echter vinden in het uitstellen van de leveringsdatum tot 15 december 2015.
Indien Jomo N.V. niet voor zich koopt maar voor een nader te noemen meester zal Jomo er voor instaan dat deze meester voldoende kapitaal kracht is om de verplichtingen uit deze overeenkomst integraal over te nemen. […] Koper blijft hoofdelijk aansprakelijk totdat zijn meester alle verplichtingen uit deze overeenkomst is nagekomen. […]
Uitstelen/verlengen van het voorbehoud van financiering zoals genoemd in artikel 5.1. onder C tot 30 november 2015 is gezien de reeds plaatsgevonden besluitvorming lastig. Het uitstellen van de transportdatum hangt wat ons betreft samen met het doorgaan van deze transactie. Met het handhaven van de datum van 30 oktober 2015 zou deze zekerheid gegarandeerd worden. Ons voorstel is om deze datum te handhaven. […]
2.6.
De transportdatum is in onderling overleg uitgesteld tot 28 december 2015. Bij deurwaardersexploot van 21 december 2015 stelde Staedion Jomo in gebreke om uiterlijk binnen acht dagen na 21 december 2015 alle verplichtingen alsnog na te komen.
2.7.
Vervolgens heeft Staedion Jomo in kort geding gedagvaard, tot nakoming van de overeenkomst. Het vonnis van de voorzieningenrechter van 18 maart 2016 houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
4.3.
Staedion heeft voldoende duidelijk gemaakt dat zij als woningcorporatie de koopsom dringend nodig heeft en problemen krijgt met het waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Wonen als zij een dergelijk fors geldbedrag nog langer mis blijft lopen. In zoverre is de vordering dan ook toewijsbaar.
4.4.
Het spoedeisend belang van Staedion bij incassering van de (aanzienlijke) boet is daarentegen niet aangetoond. Bovendien kan de aard van de onderlinge contacten aanleiding zijn tot matiging, maar valt daarover zonder nader onderzoek naar de feiten, waarvoor dit kort geding zich niet leent, onvoldoende te zeggen. […]
5.Beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Jomo om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering overeenkomstig de afspraken uit de koopovereenkomst en aan betaling van de koopprijs;
5.2.
veroordeelt Jomo om aan Staedion een dwangsom te betalen van € 50.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hiervoor uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 1.000.000,00 is bereikt; […].
2.8.
Het vonnis van de voorzieningenrechter is op 24 maart 2016 aan Jomo betekend.
2.9.
Bij deurwaardersexploot van 13 april 2016 ontbond Staedion de overeenkomst per 19 april 2016.
3.Het geschil
3.1.
Staedion vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van Jomo c.s tot betaling aan Staedion van:
3.1.1. € 2.164.500,00
aan contractuele dagboete van drie promille van de koopsom (€ 19.500,00) per dag, te rekenen vanaf 31 december 2015 tot 20 april 2016, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der verschuldigdheid
3.1.2. € 650.000,00
aan de boete van tien procent van de koopsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der verschuldigdheid,
3.1.3. € 1.000.000,00
aan verbeurde dwangsommen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der verschuldigdheid,
3.1.4.
met hoofdelijke veroordeling van Jomo c.s. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Jomo c.s. voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De niet in Nederland gevestigde of wonende gedaagden zijn verschenen zonder verweer te voeren tegen de rechtsmacht van de Nederlandse rechter. De rechtbank is daarom bevoegd van het geschil kennis te nemen, op grond van artikel 26 van verordening (EU) nr. 1215/2012 van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking).
Contractuele boetes
4.2.
In de verhouding tussen Staedion en Jomo is Nederlands recht van toepassing, gelet op de rechtskeuze in de overeenkomst.
4.3.
Staedion vordert betaling van de contractuele dagboete van 3 promille van de koopsom en van de contractuele boete van 10% van de koopsom in verband met de ontbinding. Jomo erkent dat zij de ontbindende voorwaarde niet heeft ingeroepen, de overeenkomst niet is nagekomen en in gebreke is gesteld. Jomo betwist ook niet dat Staedion in beginsel gerechtigd is beide boetes cumulatief te vorderen. Jomo c.s. voert aan dat cumulatie van beide boetes naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de boetes gematigd moeten worden.
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6:94 BW bepaalt dat de rechtbank een contractuele boete kan matigen “
indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Dat is een uitwerking van het algemene beginsel dat een regel of beding uit een overeenkomst niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 BW). De rechtbank zal daarom alleen toetsen of de boete gematigd moet worden, omdat toetsing aan het algemene beginsel niet tot een andere uitkomst kan leiden.
indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Dat is een uitwerking van het algemene beginsel dat een regel of beding uit een overeenkomst niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 BW). De rechtbank zal daarom alleen toetsen of de boete gematigd moet worden, omdat toetsing aan het algemene beginsel niet tot een andere uitkomst kan leiden.
4.5.
Jomo voert aan dat Staedion het perceel thans aan een derde kan verkopen voor een hoger bedrag dan overeengekomen met Jomo, zodat Staedion geen schade lijdt. Ook wijst Jomo op de context van de overeenkomst. Projectontwikkelingsmaatschappij [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) en [gedaagde sub 3] hadden een forse vordering op Staedion. Onderdeel van het sluiten van deze overeenkomst was dat (Jomo zou bewerkstelligen dat) [bedrijf] en [gedaagde sub 3] afstand zouden doen van die vorderingen. Gelet op die achtergrond is het ook niet vreemd dat Jomo geen beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud: Staedion was ook steeds bereid om mee te werken aan het uitstellen van de leverdatum. Door nu boetes op te eisen, is het juist Staedion die profiteert van haar wanprestatie tegenover [bedrijf] en [gedaagde sub 3]. Aldus steeds Jomo c.s.
4.6.
Staedion voert aan dat het hier gaat om twee professionele vastgoedondernemingen. Een overeenkomst met een derde is er (nog) niet. Voor Staedion was – gelet op wijzigende regelgeving – het van belang om voor het einde van 2015 de verkoop te effectueren. Staedion heeft wel willen meewerken aan uitstel van de leverdatum, maar niet aan uitstel tot na het december 2015. Jomo is tekortgeschoten en is de boetes en dwangsommen verschuldigd. Aldus steeds Staedion.
4.7.
Uitgangspunt is dat de rechter alleen als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
4.8.
Het gaat hier om twee professionele partijen die in hun overeenkomst een fatale termijn voor levering en een boetebeding zijn overeengekomen. Dat die overeenkomst gesloten is tegen de achtergrond van een gepretendeerde vordering van aan Jomo gelieerde partijen op Staedion, betekent niet dat de fatale termijn of de boetebedingen minder streng toegepast zouden moeten worden of dat alleen al daarom de billijkheid in dat geval matiging van de boete zou vereisen. Jomo heeft het financieringsvoorbehoud niet ingeroepen en is vervolgens de overeenkomst niet nagekomen. Staedion heeft al in november 2015 gemeld dat zij belang hechtte aan nakoming voor het einde van het jaar 2015. De leveringsdatum is vervolgens uitgesteld tot 28 december 2015, maar Jomo is toen – ondanks een ingebrekestelling – niet nagekomen. Zodoende is Jomo in verzuim geraakt en uiteindelijk heeft Staedion de overeenkomst ontbonden. De mogelijke verkoop aan een derde voor een hogere prijs is – op dit moment – nog niet gerealiseerd. Onder deze omstandigheden is het niet zo dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Jomo heeft verder geen verweer gevoerd tegen de hoogte of verschuldigdheid van de boetes, zodat de gevorderde bedragen toewijsbaar zijn.
dwangsommen
4.9.
Staedion heeft het vonnis van de voorzieningenrechter aan Staedion betekend op 24 maart 2016, zodat Jomo de dagelijkse dwangsom van € 50.000,00 verbeurde vanaf 30 maart 2016. De overeenkomst is per 19 april 2016 ontbonden, zodat Jomo in totaal € 1.000.000,00 aan dwangsommen verschuldigd is geworden. In deze procedure heeft Jomo op deze punten geen verweer gevoerd, zodat de vordering toewijsbaar is zoals gevorderd.
rente
4.10.
Staedion vordert over de verschuldigde boetes en dwangsommen de wettelijke handelsrente. Zoals blijkt uit de considerans onder nummer 13 bij de Richtlijn 2000/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 juni 2000 betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties, ziet de richtlijn alleen op betalingen tot vergoeding van handelstransacties en strekt de richtlijn niet tot regulering van betalingen bij wijze van schadeloosstelling. Wettelijke handelsrente is daarom niet verschuldigd een bij vertraging in de nakoming van een boeteverplichting, als die (mede) strekt tot compensatie van schade, zoals in het onderhavige geval. Ook over dwangsommen kan geen wettelijke handelsrente verschuldigd zijn.
4.11.
Staedion vordert rente over de boetes en dwangsommen vanaf het moment van opeisbaar worden van de verschillende boetes en dwangsommen. Die vordering is gedeeltelijk ongegrond, omdat op grond van artikel 6:119 BW geldt dat Jomo alleen gehouden is wettelijke rente te betalen over de periode waarin zij in verzuim is geweest. Voor contractuele boetes en dwangsommen geldt daarop geen uitzondering. Nu Staedion niet stelt wanneer Jomo in verzuim is geraakt met het betalen van de boetes en dwangsommen, is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding (ECLI:NL:HR:2017:1012).
bestuurdersaansprakelijkheid
4.12.
Staedion vordert ook veroordeling van de toenmalige bestuurders van Jomo. Het gaat hier om een vordering uit onrechtmatige daad, waaraan benadeling van een Nederlandse schuldeiser ten grondslag is gelegd. Op deze vordering is daarom Nederlands recht van toepassing.
4.13.
Staedion stelt dat de bestuurders van Jomo redelijkerwijs moeten hebben begrijpen dat dat Jomo haar verplichtingen tegenover Staedion niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden, hetzij bij het sluiten van de overeenkomst, hetzij op het moment dat zij het financieringsvoorbehoud niet hebben ingeroepen terwijl Jomo niet over financiering of een financieringstoezegging beschikte. Aangezien Staedion zelf stelt dat de verwachting (bij de bestuurders van) Jomo was dat met deze transactie winst zou worden gemaakt, is onvoldoende onderbouwd dat de bestuurders van Jomo hadden moeten voorzien dat Jomo niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden voor eventuele boetes of schades. De vorderingen tegen [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] moet daarom worden afgewezen.
proceskosten
4.14.
Jomo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staedion worden begroot op:
- dagvaarding € 94,08
- griffierecht 3.903,00
- salaris advocaat
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.419,08
4.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.16.
De wettelijke rente over de proceskosten is Jomo pas na veertien dagen verschuldigd.
4.17.
Van misbruik van procesrecht aan de zijde van Staedion is geen sprake. De vordering van Jomo c.s. om Staedion te veroordelen in de daadwerkelijk proceskosten is daarom ongegrond.
4.18.
De vorderingen van Staedion op [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] worden afgewezen. Omdat alle gedaagden bij één advocaat zijn verschenen en ook slechts eenmaal griffierecht verschuldigd zijn geworden, worden de kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] begroot op nihil.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt Jomo om aan Staedion te betalen een bedrag van € 3.814.500,00 (drie miljoen achthonderdveertienduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 14 juni 2016 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Jomo in de proceskosten, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 10.419,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Staedion in de proceskosten, voor zover gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] tot op heden begroot op nihil,
5.4.
veroordeelt Jomo in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Jomo niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas, rechter, bijgestaan door mr. E.J. van Veelen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2017.