ECLI:NL:RBAMS:2017:324

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5055886 CV EXPL 16-14684

vonnis van: 17 januari 2017

fno.: 460

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: M.O. de Boer

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

eerst bijgestaan door mr. C.G.M. Oosterwijk, daarna in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

dagvaarding van 26 april 2016 met producties van Stadgenoot;
antwoord/ eis in reconventie met producties van [gedaagde] ;
instructievonnis;
repliek/antwoord met producties van Stadgenoot;
dupliek/repliek met producties van [gedaagde] ;
antwoordakte/dupliek in reconventie met producties Stadgenoot;
rolbeslissing;
dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en in reconventie

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Tussen [gedaagde] en Stadgenoot is op 15 februari 2013 een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagde] van Stadgenoot de woning gelegen aan het adres [straat] te [plaats] (nader: de woning) heeft gehuurd. Op die huurovereenkomst zijn de door Stadgenoot gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing verklaard.

1.2.

Artikel 8 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met een percentage dat ligt tussen de 2,3% en 5,4% en dat het exacte verhogingspercentage ieder jaar door Stadgenoot wordt vastgesteld.

1.3.

In artikel 16 van de voornoemde algemene voorwaarden is bepaald dat in het geval niet nagekomen wordt de kosten voor rekening van de tekortschietende partij zijn en verder dat alle in de algemene voorwaarden genoemde bedragen jaarlijks worden bijgesteld
“op basis van het CPI reeks alle huishoudens van het CBS”.

1.4.

De woning is onderdeel van het woningcomplex Argentinië. De gemeente Amsterdam heeft (onder meer) dit woningcomplex en het perceel grond waarop dit is gebouwd in erfpacht uitgegeven aan Stadgenoot. Deze erfpacht is vastgelegd in de erfpachtakte van 28 september 2012 met kenmerk 34264/cb/lp tussen de gemeente Amsterdam en Stadgenoot (verder: de erfpachtakte). In de erfpachtakte is bepaald, voor zover hier van belang:
- dat de uitgifte is geschied onder de algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000, vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam;
- dat alle rechten en verplichtingen van de gemeente Amsterdam in haar hoedanigheid van eigenaar overgaan op de erfpachter;
- 32 woningen per blok gedurende de eerste verhuurperiode zullen worden verhuurd als vrije sectorwoning in het middensegment, met een huurprijs van maximaal € 900,00 per maand
met een jaarlijkse indexering vanaf 1 juli 2013 volgens de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde Consumentenprijsindex (CPI)(cursief nader te noemen: het huurprijsverhogingsbeding in de erfpachtakte).

1.5.

In de algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 gehanteerd door de gemeente Amsterdam is in artikel 38 bepaald dat partijen nadrukkelijk derdenwerking beogen van hun rechten en verplichtingen uit hoofde van onder meer de erfpachtakte.

1.6.

In mei 2015 hebben de bewoners van het woningcomplex Argentinië een bewonerscommissie opgericht (in juni 2016 omgezet in een huurdersvereniging met volledige rechtsbevoegdheid). Tussen de bewonerscommissie en Stadgenoot is overleg op gang gekomen, onder meer over de door Stadgenoot toegepaste huurverhogingen.

1.7.

Bij brief van 28 september 2015 heeft Stadgenoot aan [gedaagde] geschreven:

“In 2014 en 2015 hebben wij uw huur per 1 juli verhoogd. Nu hebben wij geconstateerd dat uw huur te veel is verhoogd. Onze excuses hiervoor. We gaan onze foute uiteraard corrigeren. [..] In uw huurovereenkomst is een brandbreedte van 2,3% tot 5,l4% voor de jaarlijkse huurverhoging vastgelegd. [..] Gebleken is dat in de erfpachtakte van de gemeente ook een afspraak staat over huurverhoging, namelijk dat we de huurprijs voor de eerste bewoners [..] jaarlijks mogen verhogen met maximaal de Consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit was niet goed vastgelegd in onze systemen.[..] De afgelopen twee jaren heeft u 3,5% huurverhoging gekregen in plaats van de consumentenprijsindex van 2,5% in 2014 en 1% in 2015. Wij gaan dit corrigeren.”

1.8.

Bij brief van 9 oktober 2015 heeft Stadgenoot [gedaagde] aangemaand voor een huurachterstand van € 728,09. Dit bedrag ziet op niet betaalde huurverhoging.

1.9.

In reactie hierop heeft [gedaagde] laten weten dat de huurachterstand waarvoor is aangemaand ziet op de huurverhoging, die in haar ogen foutief is berekend en zij heeft erop gewezen dat daarover een gesprek zal plaatsvinden tussen de bewonerscommissie en Stadgenoot.

1.10.

De huurovereenkomst is per 9 december 2015 overgegaan op de rechtsopvolgster van Stadgenoot, de naamloze vennootschap Altera Vastgoed N.V. (verder: Altera).

1.11.

Bij brief van 19 januari 2016 heeft [gedaagde] aan Altera het derdenbeding als genoemd onder 1.4 aanvaard en ook de gemeente heeft zij bij e-mail van 16 februari 2016 meegedeeld dit beding te aanvaarden.

1.12.

Bij brief 12 september 2016 heeft [gedaagde] aan Stadgenoot laten weten dat zij de bedingen opgenomen in de erfpachtakte heeft aanvaard.

Vordering en verweer in conventie

2. Stadgenoot vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 239,96 aan hoofdsom;
b. € 48,36 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. rente over de hoofdsom vanaf de dag van de dagvaarding;
d. de proceskosten.

3. Stadgenoot baseert haar vordering op nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die tussen hen heeft gegolden en stelt dat zij de huurverhoging op basis van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene voorwaarden die tussen partijen golden, correct heeft berekend. Die heeft Stadgenoot vastgesteld aan de hand van de jaarcijfers van het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar van de huurprijsverhoging van de CPI. Stadgenoot stelt dat CBS uitdrukkelijk aangeeft dat de huurprijs zowel op basis van de maandcijfers als op basis van de jaarcijfers van de consumentenprijsindex kan worden gewijzigd. Stadgenoot hanteert voor al de 32.000 woningen in haar portefeuille al dan niet geliberaliseerd dezelfde huurprijswijzigingsmethode. Dit beleid is gebaseerd op de circulaire van de Minister voor Wonen en Rijksdienst. Die circulaire gaat bij de berekening van de huurprijsverhoging uit van de jaarcijfers. Dat Stadgenoot dit beleid hanteert is aan [gedaagde] kenbaar gemaakt bij ondertekening van de huurovereenkomst met het overleggen van het zogenaamde “Q&A Argentinië”. Ook bij de gemeente Amsterdam is het gebruikelijk om voor verhogingen van heffingen en leges vanwege inflatie de jaarmethode te hanteren. Tussen partijen is in de huurovereenkomst overeengekomen, en daar heeft Stadgenoot geen afstand van gedaan, dat zij ieder jaar het huurprijsverhogingspercentage mag vaststellen en in dit kader kiest Stadgenoot voor de jaarcijfers van de CPI. [gedaagde] heeft de juistheid van deze methode eerder schriftelijk erkend. Daarbij is ook in de algemene voorwaarden overeengekomen dat alle bedragen op basis van de jaarmethode mogen worden bijgesteld.

4. Stadgenoot stelt dat [gedaagde] is gehouden de buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, nu zij ondanks de wettelijke verplichte aanmaning niet heeft betaald.

5. [gedaagde] verweert zich en voert aan dat Stadgenoot in haar brief van 28 september 2015 heeft erkend dat zij is gebonden aan het derdenbeding dat ziet op de huurverhoging als bedoeld in de erfpachtakte tussen de gemeente Amsterdam en Stadgenoot en dat op die grond de afspraak in de huurovereenkomst niet geldig is, omdat de erfpachtacht van een hogere orde is. [gedaagde] voert aan dat Stadgenoot de bepaling in de erfpachtakte omtrent de prijsindex van het CBS onjuist heeft geïnterpreteerd. Stadgenoot is ten onrechte uitgegaan van de jaarcijfers van de CPI van het voorgaande kalenderjaar en [gedaagde] betwist dat zij hiermee heeft ingestemd. Volgens [gedaagde] moet uitgegaan worden van de formule: de CPI van de 4e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd gedeeld door de CPI van de 16e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd. Deze methode wordt gebruikt door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) bij geliberaliseerde huurwoningen en is volgens CBS de meest gehanteerde methode. Dat levert een huurverhoging op in 2014 en in 2015 van respectievelijk 0,8% en 0,4% in plaats van 2,5% respectievelijk 1% zoals Stadgenoot heeft berekend.

6. [gedaagde] voert verder aan dat, omdat er strijdigheid is tussen de erfpachtakte en de huurovereenkomst, de huurverhogingsregeling is komen te vervallen, zodat partijen daarover nader dienen te onderhandelen. De bewonerscommissie heeft hier ook maandenlang over onderhandeld en Stadgenoot heeft telkenmale een ander standpunt ingenomen over de hoogte van de huurprijsverhoging. Overeenstemming is er niet gekomen, ook niet over de uitleg van de erfpachtakte. De uitleg die [gedaagde] daaraan geeft is de meest gangbare interpretatie. [gedaagde] beroept zich hierbij op de contra-proferentum regel, die ook buiten het systeem van de algemene voorwaarden van toepassing is. [gedaagde] kiest daarbij voor de voor haar meest gunstige uitleg.

7. In haar conclusie van dupliek heeft [gedaagde] nog nader aangevoerd dat het huurprijsverhogingsbeding onder een verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen en [gedaagde] heeft dit beding op grond van dwaling vernietigd.

Vordering in reconventie

8. [gedaagde] vordert te verklaren voor recht dat de jaarlijkse huurverhoging van [gedaagde] voor de door haar van Stadgenoot gehuurde woning berekend wordt volgens de methode van de CPI van CBS, uitgaande van de kalendermaand juli als maand waarin de huur wordt verhoogd, te berekenen als volgt: de CPI van de 4e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd gedeeld door de CPI van de 16e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding.

9. [gedaagde] baseert haar vordering op de stellingen zoals zij die in conventie heeft opgeworpen.

10. Stadgenoot verweert zich op basis van haar stellingen in conventie. In haar conclusie van dupliek in reconventie heeft Stadgenoot nog aangevoerd dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat Stadgenoot niet langer de eigenaar/verhuurder is.

Beoordeling

11. Vanwege de samenhang van de conventionele en reconventionele vordering worden die vorderingen gezamenlijk behandeld.

12. In deze zaak is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarin een huurprijsverhogingsbeding is opgenomen. Daarnaast is in de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden eveneens een huurprijsverhogingsbeding opgenomen, maar dat beding is vanwege het eerstgenoemde beding terzijde geschoven (artikel 1.1 van de algemene voorwaarden). Gebleken is echter, en dat was
– onweersproken – niet bekend bij [gedaagde] toen zij de huurovereenkomst aanging, dat in de erfpachtakte eveneens een huurprijsverhogingsbeding was opgenomen. Dit beding moet worden aangemerkt als een derdenbeding. Dat Stadgenoot dit in haar laatste akte ontkent is onbegrijpelijk, gezien de brief van Stadgenoot van 28 september 2015, haar eerdere stellingen en gezien de algemene bepalingen van de gemeente Amsterdam, waarvan niet is weersproken dat Stadgenoot daaraan is gebonden. Vast staat dat [gedaagde] dit derdenbeding heeft aanvaard. Daarmee is zij partij geworden bij dat beding (artikel 6:254 BW).

13. Het huurprijsverhogingsbeding in de erfpachtakte wijkt af van die in de huurovereenkomst. Stadgenoot heeft dit erkend in de brief van 28 september 2015 en heeft de huurprijs gecorrigeerd. Daarmee heeft Stadgenoot naar het oordeel van de kantonrechter afstand gedaan van het huurprijsverhogingsbeding en is het beding als bedoeld in de erfpachtakte het geldende beding geworden tussen deze partijen. Of het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst met een beroep op dwaling al dan niet terecht is vernietigd door [gedaagde] is dan ook niet relevant.

14. In het huurprijsverhogingsbeding in de erfpachtakte is enkel verwezen naar de consumentenprijsindex van het CBS. Tussen partijen is niet in geschil dat dit kan leiden tot twee manieren van uitleg: de huurverhoging kan worden vastgesteld – kort gezegd – aan de hand van jaarcijfers en aan de hand van maandcijfers. De kantonrechter constateert dat het CBS twee methoden beschrijft om de gewijzigde huurprijs te berekenen: de jaar-op-jaarmethode en de vastenoemermethode. Het CBS legt uit dat bij de jaar-op-jaarmethode uitgegaan kan worden van de maandcijfers (4e/16e maandmethode) of van de jaarcijfers (jaarmethode). De kantonrechter verwijst naar productie 13 overgelegd door Stadgenoot, waarvan de inhoud niet is weersproken. Beide partijen gaan uit van de geldigheid van de jaar-op-jaar methode, maar verschillen van mening of daarbij moet worden uitgegaan van de maand- of jaarcijfers. De kantonrechter volgt Stadgenoot niet in haar stelling dat [gedaagde] in haar mail van 8 oktober 2015 (productie 5 van Stadgenoot) de jaarmethode zou hebben erkend. Daarin is slechts te lezen dat de CPI volgens [gedaagde] uitgaat van het jaar daaraan voorafgaand. Dit kan naar het oordeel van de kantonrechter zien op beide methoden. Daarbij geeft [gedaagde] in haar mail aan dat het juist zou zijn als van de correcte cijfers zou worden uitgegaan, omdat het verschil tussen 0,74% en 2,5% (berekend door Stadgenoot) groot is. Van een erkenning door [gedaagde] is dan ook geen sprake.

15. Nu het huurverhogingsbeding voor tweeërlei uitleg vatbaar is, komt het er op aan te onderzoeken wat partijen hebben beoogd bij de totstandkoming ervan. Dit kan worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De redelijkheid en billijkheid spelen bij die uitleg een rol. Dat over de uitleg van een beding onderhandeld moet worden om aanspraak te kunnen maken op de huurprijsverhoging zoals [gedaagde] kennelijk aanvoert, is rechtens niet vereist.

16. In dit geval zijn partijen bij huurprijsverhogingsbeding in de erfpachtakte Stadgenoot, de gemeente Amsterdam en [gedaagde] . Echter, [gedaagde] was niet betrokken bij de totstandkoming van de erfpachtakte, terwijl de gemeente Amsterdam geen partij is in deze procedure. Hetgeen de gemeente Amsterdam voor ogen heeft gestaan heeft Stadgenoot niet uiteengezet, anders dan dat Stadgenoot stelt dat de gemeente Amsterdam bij verhoging van prijzen zoals leges uitgaat van de jaarcijfers. Stadgenoot heeft dit niet geconcretiseerd noch onderbouwd. De kantonrechter kan dus niet vaststellen welke uitleg de gemeente Amsterdam met het betreffende beding heeft beoogd.

17. Ook de stelling van Stadgenoot dat zij voor al haar huurovereenkomsten haar uitleg hanteert, is niet concreet gemaakt. Dat lag wel op haar weg, temeer nu niet is weersproken dat de ROZ voorwaarden behorende bij geliberaliseerde woningen veelvuldig worden gehanteerd en waarin wordt uitgegaan van de 4e/16e methode. Dat [gedaagde] een “Q&A Argentinië” heeft ontvangen, waarin haar is kenbaar gemaakt dat de jaarlijkse huurverhoging die voor sociale huurverhogingen geldt ook wordt doorgevoerd op de woningen in Argentinië, onderbouwt niet dat tussen partijen de jaarcijfers zouden worden gehanteerd. Daarin staat immers niet welke methode wordt gehanteerd. Nog daargelaten dat Stadgenoot in haar huurovereenkomst zelf een andersluidend beding had opgenomen.

18. De stelling van Stadgenoot dat het huurverhogingsbeding in de erfpachtakte moet worden uitgelegd aan de hand van huurovereenkomst in de zin dat de vrijheid die Stadgenoot genoot om het exacte percentage vast te stellen er toe leidt dat Stadgenoot mag kiezen voor de jaarmethode, kan geen rol spelen bij de uitleg van het huurprijsverhogingsbeding in de erfpachtakte. De huurovereenkomst bestond immers bij de totstandkoming van de erfpachtakte nog niet. Daarbij zou een dergelijke uitleg ook onredelijk zijn. Stadgenoot heeft die bepaling opgenomen in de huurovereenkomst, terwijl zij wist of kon weten dat deze bepaling strijdig was met het beding in de erfpachtakte, waarin geen beslissingsmarge is opgenomen.

19. Nu [gedaagde] niet betrokken was bij de totstandkoming van de erfpachtakte, maar zij partij is bij het huurprijsverhogingsbeding en consument is, dient naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs te worden uitgegaan van de voor haar meest gunstige uitleg van het huurverhogingsbeding in de erfpachtakte. Dit brengt een richtlijn conforme interpretatie van artikel 5 van de EG-richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EEG van 5 april 1993) ook mee. In dat artikel is bepaald dat in het geval van overeenkomsten waarvan alle of bepaalde aan de consument voorgestelde bedingen schriftelijk zijn opgesteld, deze bedingen steeds duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld. In geval van twijfel over de betekenis van een beding, prevaleert de voor de consument gunstigste interpretatie. Nu de door [gedaagde] gegeven uitleg leidt tot een gunstiger resultaat, is dat de meest gunstige uitleg en wordt deze gevolgd.

20. Dit betekent dat de huurprijsverhoging moet worden vastgesteld aan de hand van de 4e/16e maandmethode. Nu de vorderingen in conventie zijn gebaseerd op de jaarcijfers, dienen deze te worden afgewezen.

21. De reconventionele vordering ligt voor toewijzing gereed. Het verweer dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar vordering wordt gepasseerd. [gedaagde] heeft belang bij de juiste vaststelling van de huurverhoging voor de periode dat de huurovereenkomst tussen partijen gold. Wat tussen [gedaagde] en Altera heeft te gelden is in dit geschil niet aan de orde.

22. Gelet op de uitkomst van de procedures hoeft [gedaagde] niet in de gelegenheid te worden gesteld om zich nog uit te laten op de door Stadgenoot in haar antwoordakte/dupliek in reconventie nieuw opgeworpen stellingen. De door partijen aangevoerde argumenten die niet aan de orde zijn gekomen, behoeven overigens geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kunnen leiden.

23. De kosten voor zowel de procedure in conventie als in reconventie komen voor rekening van Stadgenoot als de in het ongelijk gestelde partij. Vanwege de samenhang van de conventie en de reconventie zullen de kosten in reconventie op nihil worden gesteld.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt Stadgenoot in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 120,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Stadgenoot tot betaling van een bedrag van € 15,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Stadgenoot niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

In reconventie

verklaart voor recht dat de jaarlijkse huurverhoging van [gedaagde] voor de door haar van Stadgenoot gehuurde woning berekend wordt volgens de methode van de CPI van CBS, uitgaande van de kalendermaand juli als maand waarin de huur wordt verhoogd, te berekenen als volgt: de CPI van de 4e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd gedeeld door de CPI van de 16e maand voor de maand waarin de huur wordt verhoogd;

veroordeelt Stadgenoot in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. M.D. Ruizeveld, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 januari 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.