Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/614720 / KG ZA 16-1057 MvW/DP
Vonnis in kort geding van 5 oktober 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [plaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 12 september 2016,
advocaat mr. R.A. Veldman te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.W. Verhoef te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Ter terechtzitting van 21 september 2016 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft de bevoegdheid van de voorzieningenrechter van deze rechtbank bestreden en verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Gelet op de grondslag van de vordering heeft de voorzieningenrechter zich bevoegd geacht met betrekking tot het onderhavige geschil. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van [eiseres] : mr. Veldman en [naam 1] , [functie] bij [eiseres] , en [naam 2] , [functie] bij [eiseres] .
aan de zijde van [gedaagde] : mr. Verhoef en [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de [straat] [plaats] .
2.2.
[eiseres] (ook handelend onder de naam [naam bedrijf] ) heeft met ingang van 1 oktober 2014 een overeenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met [gedaagde] voor het gebruik van deze bedrijfsruimte. Partijen hebben de (schriftelijke) overeenkomst ondertekend op 14 oktober 2014.
2.3.
In de overeenkomst zijn onder de meer de navolgende bepalingen opgenomen:
‘
(…)
(…)
2.1
Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ (…)
3.2
Opzegging is ten alle tijden mogelijk met een opzegtermijn van drie maanden.
(…)
4.1
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 1,=
zegge: een euro
(…)’
2.4.
In artikel 7 van de op de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is bepaald dat de huurder – na ingebrekestelling – een boete verbeurt van € 250,00 per dag voor elke dag dat de huurder in verzuim is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst.
2.5.
Op 30 mei 2016 heeft [eiseres] [gedaagde] een e-mailbericht toegestuurd, waarin – voor zover van belang – het navolgende is opgenomen:
‘(…)
Tot slot: in overeenstemming met artikel 3.2 van de huurovereenkomst zeg ik hierbij namens [eiseres] BV de huurovereenkomst op met inachtneming van de 3 maanden opzegtermijn. Dit houdt in dat je uiterlijk 30 augustus 2016 het gehuurde moet verlaten en moet opleveren in een goed onderhouden staat, zonder gebreken.
(…)’
2.6.
Bij brief van 29 augustus 2016 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] bericht dat [gedaagde] niet tot ontruiming van de bedrijfsruimte over zal gaan per 30 augustus 2016.
2.7.
Daarop hebben de advocaten van partijen met elkaar gecorrespondeerd en getracht de onderhavige zaak in der minne te schikken. Dit overleg heeft niet tot een minnelijke regeling geleid.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert [gedaagde] – uitvoerbaar bij voorraad – te veroordelen om de bedrijfsruimte, onder achterlating van de zaken die in eigendom toebehoren aan [eiseres] , uiterlijk drie dagen na dit vonnis te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, onder afgifte van de sleutels, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging aan [eiseres] , indien [gedaagde] niet of niet tijdig uitvoering geeft aan de ontruiming, deze ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Tevens vordert zij [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete vanaf 1 september 2016 tot aan de datum van de ontruiming, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] stelt daartoe – onder verwijzing naar artikel 3.2 van de overeenkomst – dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 augustus 2016 en dat [gedaagde] is verzocht de bedrijfsruimte tegen deze datum op te leveren. [gedaagde] dient de bedrijfsruimte te ontruimen, nu hij deze (inmiddels) zonder recht of titel in gebruik heeft en [gedaagde] zich onrechtmatig gedraagt jegens [eiseres] . Voorts is [gedaagde] in verzuim in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. [gedaagde] is dientengevolge de contractuele boete verschuldigd. Thans bestaat er (dringend) behoefte om de bedrijfsactiviteiten van [eiseres] van elkaar te scheiden, waarvoor de bedrijfsruimte nodig is, alsmede om de kosten van het gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagde] teniet te doen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering en stelt daartoe dat partijen – gelet op hetgeen in de overeenkomst en in de e-mailberichten van de zijde van [eiseres] is opgenomen – een huurovereenkomst zijn overeenkomen en dat hem dientengevolge ontruimingsbescherming toekomt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toe zal wijzen en van [eiseres] niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij op 14 oktober 2014 een overeenkomst zijn aangegaan betreffende het gebruik van de bedrijfsruimte, welke per 30 mei 2016 is opgezegd door [eiseres] als gevolg waarvan de overeenkomst in beginsel per 31 augustus 2016 zou eindigen.
4.3.
Uit de wederzijdse standpunten blijkt dat partijen de kwalificatie en de inhoud van de overeenkomst verschillend hebben opgevat. Partijen twisten over de vraag of de overeenkomst al dan niet kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is aan de vereisten voor een huurovereenkomst voldaan en volgt uit de inhoud van de overeenkomst, alsmede het e-mailbericht van 30 mei 2016 van [eiseres] dat de overeenkomst ook als zodanig gekwalificeerd dient te worden. Volgens [eiseres] is er geen huurovereenkomst overeengekomen, nu de daarvoor vereiste tegenprestatie ontbreekt.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat het karakter van een overeenkomst niet wordt bepaald door de benaming die partijen daaraan geven, maar door de inhoud daarvan en de wijze waarop partijen daaraan uitvoering hebben gegeven. Dat in artikel 2.1. van de overeenkomst is opgenomen dat de
‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’daar onderdeel van uitmaken en dat de overeenkomst in de e-mail van 30 mei 2016 van [eiseres] wordt aangeduid als ‘huurovereenkomst’ is op zichzelf daarom onvoldoende om de overeenkomst als zodanig aan te merken.
‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’daar onderdeel van uitmaken en dat de overeenkomst in de e-mail van 30 mei 2016 van [eiseres] wordt aangeduid als ‘huurovereenkomst’ is op zichzelf daarom onvoldoende om de overeenkomst als zodanig aan te merken.
4.5.
Geoordeeld wordt dat, anders dan [gedaagde] betoogt, de overeenkomst niet kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst, nu niet is gebleken van enige tegenprestatie van [gedaagde] voor de ingebruikgeving van de bedrijfsruimte door [eiseres] .
4.6.
In artikel 4.1 is een vergoeding van € 1,00 overeengekomen voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter betreft dit slechts een symbolisch bedrag, dat nimmer als een voor een huurovereenkomst vereiste tegenprestatie kan hebben te gelden.
4.7.
Anders dan [gedaagde] betoogt kan ook de ontmanteling/demontage van het laboratorium en de daarop volgende herinrichting van de bedrijfsruimte – waarvoor [gedaagde] heeft zorg gedragen – niet als tegenprestatie worden aangemerkt. [gedaagde] heeft ter terechtzitting erkend dat hij geen kosten heeft hoeven maken als gevolg van voornoemde ontmanteling/demontage. Daarnaast heeft [gedaagde] onweersproken gelaten dat zijn begeleiding bij deze werkzaamheden niet het gevolg is van een daartoe strekkende opdracht van [eiseres] . [gedaagde] heeft evenmin weersproken dat de herinrichting van de bedrijfsruimte gericht was op het eigen gebruik van deze bedrijfsruimte door [gedaagde] .
4.8.
Bij gebreke van een tegenprestatie voor het in gebruik geven van de bedrijfsruimte kan de overeenkomst tussen partijen dan ook niet worden gekwalificeerd als huurovereenkomst. [gedaagde] kan dientengevolge geen rechten ontlenen aan de in artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) neergelegde ontruimingsbescherming.
4.9.
Voorts heeft [gedaagde] ter terechtzitting betoogd dat hem ontruimingsbescherming toekomt conform het bepaalde in artikel 7:230a BW, nu [eiseres] de overeenkomst heeft opgezegd zonder dat daartoe een opzeggingsgrond bestond. Aan dit verweer wordt niet toegekomen omdat deze wetsbepaling, zoals hiervoor al is overwogen, toepassing mist.
4.10.
De voorzieningenrechter overweegt verder dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, nu deze strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van de aan haar toebehorende bedrijfsruimte. [eiseres] heeft er belang bij dat de bedrijfsruimte zo spoedig mogelijk vrijkomt, nu zij deze ruimte stelt te willen aanwenden ter bescherming van haar bedrijfsvoering en ter voorkoming van verdere kosten door het gebruik door [gedaagde] .
4.11.
Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Daarom zal de ontruimingsvordering worden toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij zal [eiseres] machtiging worden verleend om de ontruiming zo nodig te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm. De vordering om [gedaagde] te veroordelen in de eventuele kosten van de ontruiming is eveneens voor toewijzing vatbaar. [gedaagde] zal worden veroordeeld om, indien hij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, de kosten van de ontruiming aan [eiseres] te betalen, op vertoning van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, waaraan de eventuele nota’s van bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht (een en ander conform artikel 9 lid 3 van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders). Ook zal een dwangsom worden opgelegd als extra prikkel voor [gedaagde] om vrijwillig aan de veroordeling in dit vonnis te voldoen. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.
4.12.
De gevorderde boete is niet toewijsbaar, reeds omdat de boete niet is gemaximeerd en niet voldoende is toegespitst op (een) concrete tekortkoming(en), zodat aannemelijk is dat de bodemrechter (al dan niet ambtshalve) zal oordelen dat het boetebeding onredelijk bezwarend is.
4.13.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 77,75
- griffierecht 619,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.512,75
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [straat] [plaats] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten, onder achterlating van hetgeen aan [eiseres] toebehoort, en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] , indien hij niet vrijwillig aan de hiervoor onder 5.1 genoemde veroordeling tot ontruiming voldoet en [eiseres] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan [eiseres] de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3.
bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat hij weigert uitvoering te geven aan het onder 5.1. van dit vonnis bepaalde, met een maximum van € 10.000,00,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.512,75,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. D. Pieterse, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2016. [1]