Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
/
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Beschikking van 13 september 2016
in de zaak met nummers 610312 / KG RK 16-1350 MW/JT
ten verzoeke van Propertize B.V. tegen Rietmolenshoek B.V. en hen die zich bevinden in het registergoed aan het adres [adres] en ongenummerd (en zoals verder ter plaatse zal blijken), kadastraal bekend gemeente Amstelveen, sectie [XX] ,
betreffende het registergoed plaatselijk bekend als [adres] en ongenummerd te ( [postcode] ) Amstelveen,verder gezamenlijk te noemen het registergoed.
betreffende het registergoed plaatselijk bekend als [adres] en ongenummerd te ( [postcode] ) Amstelveen,verder gezamenlijk te noemen het registergoed.
Verloop van de procedure
Verzoekster heeft op 16 juni 2016 een verzoekschrift ex artikel 3:264 lid 5 en Pro 3:267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, welk verzoekschrift aan deze beschikking is gehecht. Dit verzoek is behandeld ter zitting van 30 augustus 2016.
Ter zitting zijn – voor zover van belang – verschenen:
Ter zitting zijn – voor zover van belang – verschenen:
- [naam 1] en [naam 2] , namens verzoekster, bijgestaan door mr. J. Meuleman;
- [naam 3] en [naam 4] , directiemakelaars;
- [naam 3] en [naam 4] , directiemakelaars;
- [naam 5] , [naam 6] en [naam 7] , bewoners van de woning op [adres] , bijgestaan door mr. E. Tamas.
Gronden van de beslissing
Bij faxbrief van 25 juli 2016 heeft mr. B. Mous zich gesteld voor de bewoners/gebruikers van de woning op het adres [adres] en heeft hij verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling. Bij faxbrief van 29 augustus 2016 heeft mr. B. Mous meegedeeld dat zijn cliënten zich niet meer op het adres [adres] bevinden, dat zij dus niet meer als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt, zich onttrekken aan het voeren van enig verweer en derhalve niet ter zitting zullen verschijnen.
Rietmolenshoek B.V., huurder, de (eventuele) overige bewoners, alsmede Eiland in de Amstel B.V., de eigenaar van het registergoed, zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, eveneens niet ter zitting verschenen.
De ter zitting verschenen bewoners van de woning op het [adres] (hierna: [naam 5] c.s.) hebben – samengevat – het volgende verweer gevoerd. Uit de Memorie van Toelichting (MvT) bij artikel 3:267 BW Pro blijkt dat het beheersbeding niet zomaar in het kader van de executie kan worden ingeroepen, er moet wel een aanleiding voor zijn. In het verzoekschrift is niet duidelijk aangegeven waarom het zou moeten worden ingeroepen. Daarnaast kan het ontruimingsbeding slechts worden ingeroepen als ook het beheersbeding wordt ingeroepen. Verder dient, zo blijkt tevens uit voornoemde MvT, teruggevallen te worden op de algemene bevoegdheidsregels van artikel 262 van Pro het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en is de Amsterdamse voorzieningenrechter niet bevoegd ten aanzien van dit verzoek, maar slechts de voorzieningenrechter van de woonplaats van de hypotheekhouder. Voorts heeft verzoekster niet het recht van hypotheek ten aanzien van [adres] , het adres alwaar [naam 5] c.s. wonen, zodat zij ten aanzien van dat adres in ieder geval geen bedingen kan inroepen. Ook leven er op het eiland beschermde diersoorten, zoals rugstreeppadden en vleermuizen, terwijl er in het taxatierapport geen rekening is gehouden met beschermde flora en fauna op het eiland. Na een veiling dreigt er een onbeheerde situatie op het eiland, terwijl de huidige bewoners de flora en fauna goed verzorgen. Er is in het taxatierapport geen rekening gehouden met het nog moeten verkrijgen van de benodigde vergunningen voor de sloop van de bouwwerken op het eiland en evenmin is een asbest- en grondonderzoek gedaan. Gelet op het voorgaande kan de veiling niet doorgaan en dient verzoekster de plicht opgelegd te worden de benodigde informatie omtrent het voorgaande te verschaffen. Ten slotte beroepen [naam 5] c.s. zich op het huisrecht zoals vervat in artikel 8 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Nu zij al lange tijd op het eiland wonen dient er een belangenafweging gemaakt te worden. Zij vragen primair, gelet op al het voorgaande, om het verzoek af te wijzen en voor het geval het verzoek toch zal worden toegewezen vragen zij subsidiair om een ontruimingstermijn van minimaal drie weken, aldus [naam 5] c.s.
Verzoekster stelt hiertegenover dat het registergoed in ongebruikte staat altijd meer op zal brengen dan in gebruikte staat. De vordering die verzoekster op de hypotheekdebiteur heeft is aanzienlijk hoger dan het bedrag van de opbrengst van de verkoop van het registergoed na veiling in zowel gebruikte als ongebruikte staat. Daarnaast dienen er door een koper ook nog saneringskosten gemaakt te worden. Er wordt niet, zoals [naam 5] c.s. aanvoert, verlof gevraagd om het beheersbeding in te mogen roepen. Wel wordt er, naast het verzoek om het huurbeding in te mogen roepen, verlof gevraagd om het registergoed onder zich te mogen nemen en het te mogen ontruimen. Indien dit laatstgenoemde verlof zal worden gegeven, kunnen de daaruit voortvloeiende bevoegdheden tegen eenieder die zich in het registergoed bevindt, met uitzondering van huurders wat [naam 5] c.s. niet zijn, worden ingeroepen. Ten aanzien van het bevoegdheidsverweer geldt dat de bedingen alleen kunnen worden ingeroepen in het kader van de executie en dat uit artikel 438a Rv volgt dat de Amsterdamse voorzieningenrechter bevoegd is, gelet op de ligging van het registergoed. Ten aanzien van de te nemen maatregelen ten behoeve van de executie met betrekking tot het adres [adres] geldt dat de bedingen ook voor dat adres kunnen worden ingeroepen. Maatgevend is immers de kadastrale aanduiding. De hypotheekakte ziet op het gehele eiland, dat het adres met [adres] niet in de hypotheekakte staat is niet relevant. De door [naam 5] c.s. gestelde aanwezigheid van beschermde flora en fauna is niet door hen aangetoond, bovendien zijn zij geen experts op dat gebied. Daarnaast staat de eventuele aanwezigheid van beschermde flora en fauna los van de vraag of er geëxecuteerd kan worden. Voorts blijkt uit het taxatierapport dat er wel degelijk gebouwd kan gaan worden. Wel zal er eerst sanering moeten plaatsvinden nu de grond sterk verontreinigd is, wat bovendien mogelijk gevaarlijk is voor [naam 5] c.s. Ten aanzien van het aangevoerde huisrecht geldt dat dit geen onbeperkt recht is. [naam 5] c.s. verblijven zonder recht of titel in het registergoed en daarbij komt dat kraken strafbaar is op grond van artikel 138a van het wetboek van Strafrecht. Ten aanzien van de door [naam 5] c.s. gevraagde op te leggen verplichting geldt dat deze niet kan worden toegewezen in het kader van dit geschil. Ten slotte heeft dhr. [naam 8] , vertegenwoordiger van de hypotheekdebiteur Eiland in de Amstel B.V., laten weten geen bezwaar te hebben tegen de onderhavige verzoeken, aldus verzoekster.
De beoordelingArtikel 438a Rv bepaalt dat in zaken betreffende een executie die volgens titel 9 van boek 3 BW worden ingeleid door een verzoekschrift aan de voorzieningenrechter van de rechtbank, bevoegd is de voorzieningenrechter in wiens rechtsgebied de te executeren zaken zich geheel of grotendeels bevinden of de executie zal geschieden. Nu de onderhavige verzoeken alle geregeld zijn in titel 9 van boek 3 BW en het registergoed is gelegen in Amstelveen, wat ligt binnen het rechtsgebied van de rechtbank Amsterdam, wordt vooropgesteld dat de voorzieningenrechter bevoegd is ten aanzien van de onderhavige verzoeken.
Het hypotheekrecht is gevestigd op de nummers die vermeld staan in de hypotheekakte. Later is [adres] daar kennelijk aan toegevoegd en derhalve staat [adres] niet met zoveel woorden vermeld in de hypotheekakte. Dit maakt echter niet dat het beding niet kan worden ingeroepen ten aanzien van [adres] omdat dit nummer wel degelijk onderdeel uitmaakt van het registergoed, nu de hypotheekverstrekking onmiskenbaar zag op het gehele eiland.
Ten aanzien van de door [naam 5] c.s. gestelde aanwezigheid van beschermde flora en fauna op het eiland geldt dat zij die aanwezigheid niet hebben aangetoond. Los daarvan staat een mogelijke aanwezigheid van beschermde flora en fauna op het eiland het recht van parate executie van de hypotheekhouder niet in de weg.
Voor het opleggen van enige verplichtingen aan verzoekster met betrekking tot informatieverschaffing aangaande aanwezigheid van beschermde flora en fauna, de gesteldheid van de bodem, alsmede de aanwezigheid van asbest, geldt dat voor een dergelijk op te leggen gebod in deze procedure geen plaats is.
Ten aanzien van het huisrecht (ex artikel 8 EVRM Pro) waar [naam 5] c.s. zich op beroepen geldt het volgende. De door verzoekster verzochte ontruiming moet proportioneel zijn. Als er hiervoor geen of een te gering belang is aan de zijde van verzoekster prevaleert het huisrecht van [naam 5] c.s. In dat kader dient er dan ook een belangenafweging plaats te vinden. Het belang van verzoekster is financieel van aard. Uit het door haar overgelegde taxatierapport blijkt immers dat (het de verwachting is dat) het registergoed op een veiling in gekraakte toestand € 2.350.000,-- zal opbrengen en in niet gekraakte toestand € 2.600.000,--. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van verzoekster (een bedrag van
€ 250.000,--) zwaarder weegt dan het belang van [naam 5] c.s. bij voortzetting van hun verblijf, zonder recht of titel, in het registergoed.
In de hypotheekakte van 12 juni 2009 is een huurbeding opgenomen inhoudende dat
Eiland in de Amstel B.V. het registergoed zonder schriftelijke toestemming van verzoekster niet mag verhuren. Tegen het mogen inroepen van het huurbeding is geen verweer gevoerd.
Het verzoek om het huurbeding te mogen inroepen is dan ook toewijsbaar nu voldoende aannemelijk is gemaakt dat bij verkoop van het registergoed in onverhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van het registergoed met instandhouding van een huurcontract en de verwachte opbrengst in beide gevallen onvoldoende is om verzoekster te voldoen.
Ten aanzien van het huisrecht (ex artikel 8 EVRM Pro) waar [naam 5] c.s. zich op beroepen geldt het volgende. De door verzoekster verzochte ontruiming moet proportioneel zijn. Als er hiervoor geen of een te gering belang is aan de zijde van verzoekster prevaleert het huisrecht van [naam 5] c.s. In dat kader dient er dan ook een belangenafweging plaats te vinden. Het belang van verzoekster is financieel van aard. Uit het door haar overgelegde taxatierapport blijkt immers dat (het de verwachting is dat) het registergoed op een veiling in gekraakte toestand € 2.350.000,-- zal opbrengen en in niet gekraakte toestand € 2.600.000,--. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van verzoekster (een bedrag van
€ 250.000,--) zwaarder weegt dan het belang van [naam 5] c.s. bij voortzetting van hun verblijf, zonder recht of titel, in het registergoed.
In de hypotheekakte van 12 juni 2009 is een huurbeding opgenomen inhoudende dat
Eiland in de Amstel B.V. het registergoed zonder schriftelijke toestemming van verzoekster niet mag verhuren. Tegen het mogen inroepen van het huurbeding is geen verweer gevoerd.
Het verzoek om het huurbeding te mogen inroepen is dan ook toewijsbaar nu voldoende aannemelijk is gemaakt dat bij verkoop van het registergoed in onverhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van het registergoed met instandhouding van een huurcontract en de verwachte opbrengst in beide gevallen onvoldoende is om verzoekster te voldoen.
Het verzoek om het registergoed na een daartoe verkregen verlof onder zich te mogen nemen en het ontruimingsbeding te mogen inroepen is eveneens toewijsbaar nu deze bevoegdheden in de hypotheekakte zijn opgenomen (welke bevoegdheden overigens los staan van de bevoegdheid tot het na een daartoe verkregen verlof in beheer mogen nemen van het registergoed, wat bovendien niet is verzocht door verzoekster) en aannemelijk is geworden dat verzoekster een zwaarwegend belang heeft bij het onder zich nemen van het registergoed ten einde een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen.
De (primair) in het verzoekschrift verzochte ontruimingsdatum is inmiddels verstreken. Nu [naam 5] c.s. heeft gevraagd om een termijn van drie weken en verzoekster hiertegen geen bezwaar heeft gemaakt zal de ontruimingstermijn, ten aanzien van zowel het huur- als het ontruimingsbeding, worden bepaald op drie weken na betekening van de beschikking. Met inachtneming van deze termijn is het voor verzoekster nog mogelijk om het registergoed vrij van huurders en andere bewoners aan te bieden op de veiling en hebben [naam 5] c.s. nog enige tijd om het registergoed te verlaten en elders woonruimte te zoeken.
De beslissing
De beslissing
De voorzieningenrechter:
verleent verzoekster verlof het huurbeding jegens gerekwestreerden in te roepen (voor zover zij zich krachtens huurovereenkomst in het tot bewoning bestemde deel van het registergoed bevinden),
verleent verzoekster verlof om het registergoed onder zich te nemen c.q. te ontruimen,
veroordeelt Rietmolenshoek B.V. en hen die zich bevinden in het registergoed, waaronder in ieder geval [naam 5] , [naam 6] en [naam 7] , om het registergoed met al de hunnen en het hunne binnen drie weken na betekening van deze beschikking te ontruimen en ter beschikking van verzoekster te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: CB