ECLI:NL:RBAMS:2016:5651

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 4700151 CV EXPL 15-35957

vonnis van: 30 augustus 2016

fno.: 460

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. V.Y. Ramdhan

t e g e n

de besloten vennootschap Exact Financial Consulting B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: EFC

vertegenwoordigd door J.F. Semmoh

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

dagvaarding van 17 december 2015 van [eiseres] ;
antwoord van EFC;
instructievonnis;
repliek van [eiseres] ;
dupliek van EFC met producties;
akte uitlating producties van [eiseres] ;
dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiseres] zocht samen met [naam 1] (verder: [naam 1] ) woonruimte in [woonplaats] . Zij heeft in verband daarmee de website www.woondetective.nl bezocht.

1.2.

Via e-mail heeft [eiseres] bij EFC haar interesse kenbaar gemaakt voor een woning die volgens de vermelding op www.woondetective.nl was gelegen in de [straat] en die op die website als beschikbaar voor huur was vermeld.

1.3.

In reactie hierop heeft EFC in een e-mail van 8 april 2014 nadere informatie over de woning (oppervlakte, indeling, slaapkamers, huurprijs etc.) aan [eiseres] verstrekt. Daarbij heeft EFC vermeld dat de makelaarscourtage 1 maand huur bedraagt inclusief 21 %.

1.4.

Een e-mail van EFC van 8 april 2014, 23:22 uur, aan [eiseres] en [naam 1] houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
Hiermee bevestigen wij de ontvangst per mail van jullie gegevens in het kader van de bezichtiging morgrnochtend en geven bij deze het juiste adres door:
[straat 2]
Wij wijzen jullie wellicht ten overvloede op onze makelaarsvoorwaarden, dat indien een bezichtiging via EFC Consulting B.V., dan wel enige informatie verstrekt door EFC in de ruimste zin, leidt tot een huurovereenkomst, je dientengevolge rechtens automatisch makelaarscourtage / commissie verschuldigd zult zijn ten gunste van EFC Consulting B.V.
(…)
De [straat 2] en de [straat] zijn direct naast elkaar gelegen.

1.5.

De bezichtiging van de woning heeft op 9 april 2014 plaatsgevonden. Daar was naast [eiseres] en EFC een medewerker van [makelaar] aanwezig (verder: [makelaar] ). [makelaar] trad op als vertegenwoordiger van de eigenaar van de woning.

1.6.

Daarna heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen [eiseres] / [naam 1] en EFC, waarin [makelaar] telkens is mee geadresseerd, over de inhoud van de huurovereenkomst en de bescheiden die voor het sluiten van een huurovereenkomst noodzakelijk waren.

1.7.

Tussen [eiseres] en [naam 1] enerzijds en [makelaar] anderzijds is op 16 april 2014 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.650,00 per maand.

1.8.

[eiseres] en [naam 1] hebben een bedrag van € 1.900,--, aan EFC betaald aan bemiddelingscourtage.

1.9.

[eiseres] en [naam 1] hebben bij brief van 12 mei 2015 EFC gesommeerd de voornoemde bemiddelingscourtage binnen 7 dagen na dagtekening terug te betalen onder aanzegging van de wettelijke rente. EFC heeft dit geweigerd. Bij brief van 21 juli 2015 is die sommatie aan EFC herhaald en is tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van incassokosten.

Vordering

2. [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. voor recht te verklaren dat EFC onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld dan wel dat zij ongerechtvaardigd is verrijkt doordat EFC in strijd met het geldende recht een makelaarscourtage van € 1.900,00 in rekening heeft gebracht bij [eiseres] ;

b. EFC te veroordelen tot betaling van:
- € 1.900,00 aan makelaarscourtage, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van de vordering;
- € 285,-- aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de proceskosten.

3. [eiseres] stelt daartoe dat EFC “twee heren heeft gediend” zodat EFC op grond van de artikelen 7:427 jo 7:417 BW ten onrechte makelaarscourtage bij [eiseres] in rekening heeft gebracht. [eiseres] heeft gereageerd op de advertentie op www.woondetective.nl, waarna zij in contact kwam met EFC die vervolgens alle correspondentie met haar heeft gevoerd tot en met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De mogelijkheid om direct met [makelaar] zaken te doen was er vogens [eiseres] niet. [eiseres] kon niet anders dan de bemiddeling door EFC accepteren, maar van een opdracht tot bemiddeling om een woning voor haar te zoeken is geen sprake geweest. [eiseres] stelt verder dat het bedrag van € 1.900,00 aan courtage in omvang niet redelijk is. Gezien de omstandigheden van het geval is die bedongen courtage in strijd met de redelijkheid en billijkheid en daarmee, volgens [eiseres] , onverschuldigd betaald dan wel nietig. Verder meent [eiseres] dat EFC er een oneerlijke handelspraktijk op na houdt door op de website www.woondetective.nl opzettelijk onjuiste informatie te verstrekken over het adres van de te verhuren woning. EFC heeft daarom onrechtmatig jegens haar gehandeld, aldus [eiseres] .

Verweer

4. EFC heeft de vordering betwist. Op hetgeen is aangevoerd zal in het hierna volgende worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. [eiseres] heeft gesteld dat zij geen opdracht tot bemiddeling om een woning voor haar te zoeken aan EFC heeft gegeven. Dat laat echter onverlet – daaraan gaat [eiseres] ten onrechte voorbij – dat, nadat zij via de website www.woondetective.nl er van op de hoogte raakte dat een woning (volgens vermelding op die website gelegen in de [straat] ,) te huur stond, zij ook volgens haar eigen stellingen de bemiddeling van EFC heeft geaccepteerd bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Daarbij heeft EFC in haar e-mails van 8 april 2014 aan [eiseres] kenbaar gemaakt dat zij “makelaarscourtage” verschuldigd zou zijn indien een huurovereenkomst tot stand zou komen. Daaruit volgt dat EFC als tussenpersoon voor [eiseres] optrad ten einde voor haar te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning. De stelling dat [eiseres] de bemiddeling van EFC wel moest accepteren om de woning in huur te krijgen, doet aan de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht als zodanig niet af. Die omstandigheid kan, indien juist, wel bijdragen aan de vraag of de afspraak tot betaling van courtage nietig is.

6. De tussen [eiseres] en EFC tot stand gekomen overeenkomst is gelet op de inhoud daarvan te kwalificeren als bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:425 Burgerlijk Wetboek (BW). Op die bemiddelingsovereenkomst is via artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing.

7. Van belang is dan ook of naast de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseres] en EFC ook een bemiddelingsovereenkomst tussen EFC en de verhuurder van de woning bestond omdat in dat geval op grond van artikel 7:417 lid 4 BW niet kan worden afgesproken dat de (aspirant) huurder ( [eiseres] ) courtage aan de bemiddelaar (EFC) moet betalen, ook niet als door de bemiddelaar geen courtage aan de verhuurder in rekening wordt gebracht. De reden daarvan is dat artikel 7:417 lid 4 BW niet alleen beoogt te voorkomen dat een bemiddelaar, zoals EFC, voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij tweezijdige bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen. Dat een bemiddelingsovereenkomst bestond tussen de verhuurder en [makelaar] , sluit op zichzelf niet uit dat daarnaast ook sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en EFC.

8. Voor beantwoording van de vraag of (ook) een bemiddelingsovereenkomst bestond tussen EFC en de verhuurder is, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) van belang dat de woning op de website www.woondetective.nl als te huur werd aangeboden. [eiseres] heeft – onweersproken – gesteld dat particuliere verhuurders (of hun makelaars) op die website een woning te huur kunnen aanbieden door een account aan te maken. EFC heeft niet weersproken dat [eiseres] met haar contact heeft gelegd doordat [eiseres] de woning op de www.woondetective.nl aantrof. Daaruit volgt dat de contactgegevens van EFC bij de betreffende woning op de website waren vermeld. Aldus werd bewerkstelligd dat geïnteresseerde woningzoekenden met haar – EFC – over die woning in contact zouden treden. De vraag is of daarmee sprake is van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (r.o. 4.4.2. van het arrest van de Hoge Raad).

9. Ook indien www.woondetective.nl geen eigen website van EFC is, hetgeen lijkt te volgen uit hetgeen [eiseres] zelf met betrekking tot die website naar voren heeft gebracht, komt daaraan naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval geen doorslaggevende betekenis toe. Immers, de woning werd op www.woondetective.nl als te huur aangeboden met vermelding van de contactgegevens van EFC. In dat opzicht vervulde de website www.woondetective.nl voor EFC in ieder geval dezelfde functie als een eigen website, namelijk om woningzoekenden die geïnteresseerd waren in het huren van die woning naar zich toe te halen.

10. Omdat met de plaatsing van de woning op de website www.woondetective.nl ook de belangen van de verhuurder zijn gediend en voor de hand ligt dat plaatsing overeenkomstig de wens van de verhuurder is, dient daaruit blijkens genoemd arrest van de Hoge Raad en de Memorie van Toelichting, laatste alinea, bij de recente wijziging van artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:427 BW te worden afgeleid dat die plaatsing in opdracht of in ieder geval met impliciete toestemming van de verhuurder heeft plaatsgevonden. Feiten of omstandigheden dat dergelijke impliciete toestemming van de verhuurder van de woning ontbrak en dat vermelding van de website tegen de wens van de verhuurder inging, zijn gesteld noch gebleken.

11. In het feit dat met de vermelding van de woning op www.woondetective.nl ook de belangen van de verhuurder gediend werden, schuilt het element van tweezijdige bemiddeling en dat EFC dus “twee heren diende”. Te weten: het belang van de verhuurder om de woning verhuurd te krijgen enerzijds en daarnaast, anderzijds, het belang van een woningzoekende die door de vermelding op de website op de woning wordt geattendeerd, waarbij de contactgegevens van EFC werden vermeld ten einde EFC in de positie te brengen om voor zo’n aspirant-huurder te kunnen bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Daarbij komt dat in het onderhavige geval op de website niet het werkelijke adres van de woning werd vermeld. Dat adres werd pas door EFC aan [eiseres] bekend gemaakt nadat zij zich bij EFC als geïnteresseerde in de woning had gemeld. Dat was volgens EFC (in haar woorden) om “puur bedrijfspolitieke en strategische redenen (…) omdat indien EFC dat wel zou doen (…) alle adressen zouden kunnen worden gegoogled op Funda en [EFC] als intermediair praktisch altijd zou kunnen worden uitgeschakeld”. Dat mag zo zijn, maar met haar handelwijze creëerde EFC een situatie waarin [eiseres] als (aspirant) huurder, die geïnteresseerd is in woonruimte die via de website wordt aangeboden, in een positie wordt gebracht waarin haar praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan de bemiddeling van EFC te accepteren bij de totstandkoming van de beoogde huurovereenkomst en dus ook de verschuldigdheid van het loon van EFC heeft te aanvaarden (r.o. 4.3 van het arrest van de Hoge Raad). [eiseres] werd daardoor door toedoen van EFC bij het vinden van de woning afgeschermd van de verhuurder van die woning om te verhinderen dat zij op andere wijze contact zij kunnen krijgen met de verhuurder ten einde rechtstreeks met de verhuurder een huurovereenkomst te sluiten. In zo’n situatie wordt door de wetgever ongewenst geacht dat aan de (aspirant)huurder bemiddelingskosten in rekening worden gebracht.

12. Het vorengaande leidt tot de slotsom dat artikel 7:417 lid 4 BW er in dit geval aan in de weg staat dat EFC loon wegens bemiddeling aan [eiseres] in rekening heeft gebracht. Dat betekent dat [eiseres] de bemiddelingscourtage onverschuldigd heeft voldaan en dat EFC deze aan haar moet terugbetalen. Haar daartoe strekkende vordering is toewijsbaar. De wettelijke rente is EFC verschuldigd vanaf de datum van verzuim, in dit geval 7 dagen na de ingebrekestelling van 12 mei 2015. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn als onweersproken gelaten eveneens toewijsbaar.

13. Voor zover [eiseres] haar vordering ook heeft gebaseerd op artikel 7:264 lid 2 BW behoeft die grondslag geen bespreking meer.

14. [eiseres] heeft bij deze stand van zaken geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Die vordering is niet toewijsbaar.

14. De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [eiseres] dat EFC (ook) oneerlijk heeft gehandeld jegens [eiseres] . [eiseres] heeft immers nagelaten te stellen welke schade, naast het aan haar terug te betalen bedrag van € 1.900,-- zij als gevolg van dit vermeende oneerlijke handelen van EFC heeft geleden. Voorts heeft [eiseres] onvoldoende gesteld voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht.

14. EFC zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt EFC tot betaling aan [eiseres] van € 1.900,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2015 van de vordering tot aan de voldoening, alsmede tot betaling van € 285,-- aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt EFC in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 94,19
salaris € 375,00
griffierecht € 78,00
-----------------
totaal € 547,19
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt EFC tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en EFC niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.