Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 15/122
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 juni 2016 in de zaak tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam bedrijf] ,te Utrecht, eiseres
(gemachtigde: [woordvoerder] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: het perceel) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 1.426.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 december 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [woordvoerder] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door Y. Takken, taxateur. Het onderzoek is ter zitting gesloten.
Bij beslissing van 14 december 2015 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de zaak verwezen naar de meervoudige kamer.
Op 31 mei 2016 heeft het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer plaatsgevonden. Namens partijen zijn dezelfde gemachtigden verschenen. De gemachtigde van verweerder is wederom bijgestaan door Y. Takken, taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van het perceel [adres] . Op de waardepeildatum 1 januari 2011 was het perceel onbebouwd. Het perceel heeft een oppervlak van 1368 m². Volgens de splitsingsakte van 1 oktober 2009 zou op het perceel een kantoorgebouw worden gerealiseerd van 5125 m² bruto-vloeroppervlak (BVO) en 49 parkeerplaatsen. Tussen partijen is niet in geschil dat voor deze bebouwing de benodigde vergunning was verleend.
2. In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum 1 januari 2011.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat voor de waarde van het perceel moet worden uitgegaan van een kantoorbestemming. Verder zijn partijen het erover eens dat de m²prijs, mede gelet op § 5.2 van de grondprijzenbrief 2011 van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam, vastgesteld moet worden op € 300.
4. Eiseres bepleit een WOZ-waarde van € 410.000. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat dit de transactieprijs zou zijn geweest bij aankoop op de waardepeildatum van een vergelijkbaar stuk grond van de gemeente. De waarde bestaat volgens eiseres uit het aantal vierkante meters perceeloppervlak vermenigvuldigd met de m²-prijs van € 300. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de maximaal te realiseren bebouwing meewaardeert, terwijl feitelijk sprake was van een braakliggend terrein zonder opstal.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 27 februari 2014 en 31 maart 2014 (de rechtbank begrijpt in beide gevallen 2015) door Y. Takken, taxateur. In deze taxatierapporten is de waarde van het perceel getaxeerd op € 2.121.000. De taxateur komt op deze waarde door de (totale) BVO van de bebouwingsmogelijkheden als grondslag te nemen. De berekening van de taxateur is als volgt:
5125 m² BVO x € 300 = € 1.537.500
49 parkeerplaatsen x € 5.000 = € 245.000
Totaal = € 1.782.500
Inclusief 19% BTW = € 2.121.000
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het perceel wordt bepaald door de bouwmogelijkheden. Eiseres stelt zich echter op het standpunt dat de bouwmogelijkheden door het Ontwikkelingsbedrijf al in de grondprijs van € 300,- per m² zijn verwerkt. Volgens eiseres kan daarom uitsluitend de perceeloppervlakte, niet de maximaal te realiseren vloeroppervlakte van een nog niet gebouwd kantoor, de grondslag zijn van de berekening.
8. In § 2.1 van de grondprijzenbrief 2011 staat dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij de bepaling van de waarde van de grond wordt zoveel mogelijk uitgegaan van marktconforme grondprijzen. De grondprijzen voor commerciële werkfuncties worden vastgesteld op basis van de residuele methode. Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. In § 2.3 is als een van de uitgangspunten genomen dat de grondprijs per relevante meeteenheid van de bestemming wordt berekend (zijnde per m² kavel, gebruiksoppervlakte of bruto oppervlakte, parkeerplaats of woning). Uit § 5.2, waarin de grondprijzen van kantoren zijn weergegeven, blijkt dat de relevante meeteenheid voor kantoren m² BVO is.
9. De rechtbank leidt hieruit af dat het Ontwikkelingsbedrijf bij de verkoop van gronden met de bestemming kantoren uitgaat van een m²-prijs die wordt vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters te bouwen BVO kantoor. De rechtbank kan verweerder dan ook volgen in de stelling dat de marktwaarde niet alleen wordt beïnvloed door (de locatie en) de bestemming, maar ook door de (totale) bouwmogelijkheden op een perceel. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de m²-prijs van € 300 mocht vermenigvuldigen met het in het bouwplan opgenomen aantal vierkante meters kantoor.
10. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd zij al een beoogde huurder had voor het te realiseren kantoor toen ze het perceel op 3 juli 2008 kocht. Daarom heeft ze ingestemd met de hoge transactieprijs van € 3.000.000. Zij heeft het kantoorgebouw echter niet kunnen realiseren in verband met de crisis op de kantorenmarkt die zich tussen de koop en de levering in 2009 aandiende. Daarom heeft het perceel jarenlang braak gelegen. Eiseres heeft veel kosten moeten maken voor het perceel en veel verliezen geleden.
11. De rechtbank herhaalt dat de WOZ-waarde wordt bepaald door de prijs die door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald op 1 januari 2011. De grondprijzenbrief 2011 en de daarin opgenomen m²-prijs en berekeningsmethode bieden daarvoor, zoals hiervoor overwogen, een redelijk uitgangspunt. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres aangevoerde omstandigheden niet afdoen aan dit uitgangspunt en de op grond daarvan door verweerder berekende WOZ-waarde.
12. De rechtbank overweegt tot slot dat alleen al de waarde van het aantal vierkante meters te bouwen BVO hoger is dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. Dat betekent dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank laat daarom de beroepsgrond over de BTW buiten beschouwing.
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, voorzitter, en mr. C.A.E. Wijnker en mr. M.M. Verberne, leden, in aanwezigheid van mr. S. van Douwen, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2016.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2016.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.