Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 16/00309
17 oktober 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 15/122 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar,
(mr. H. Oderkerk).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 1.462.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekendgemaakt.
1.2.
Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 31 december 2014, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 20 juni 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 15 juli 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2017. Ter zitting zijn verschenen namens belanghebbende gemachtigde voornoemd, vergezeld door [naam] (bestuurder van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen gemachtigde voornoemd vergezeld door Y. Takken (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] (hierna: het perceel). De koopovereenkomst (waarbij belanghebbende als koper optrad) van het perceel is gesloten op 3 juli 2008. Tot de gedingstukken behoort een op 27 februari 2009 gedateerde leveringsakte betreffende het perceel; vermeld is onder meer dat de koopprijs voor het perceel € 3.000.000 (exclusief BTW) bedraagt. De bestemming van het perceel is na de koop/levering ongewijzigd. Op de waardepeildatum 1 januari 2011 was het perceel onbebouwd.
2.3.
Het perceel heeft een oppervlakte van 1368 m². Volgens de tot de gedingstukken behorende akte tot splitsing/bestemmingswijzing splitsing canon (hierna: splitsingsakte) van 1 oktober 2009 zou op het perceel een “appartementengebouw (…) worden gebouwd, met daarin achtenveertig (48) bedrijfsruimten en negenenveertig (49) parkeerplaatsen”. Er is dan sprake van 5125 m² bruto-vloeroppervlak (BVO) en 49 parkeerplaatsen. De voor deze bebouwing benodigde vergunning was verleend.
2.4.
Het in 2.3. beschreven appartementengebouw is niet gerealiseerd. In een later jaar (oplevering volgens belanghebbende ter zitting van de rechtbank was 2015) is door belanghebbende op het perceel een short stay hotel (voor studenten) gerealiseerd.
2.5.
De m² prijs kan voor het object vastgesteld worden op € 300.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld op € 1.462.000.
3.2.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zich nader op het standpunt gesteld dat de door haar bepleite waarde inclusief BTW dient te zijn. Dit betekent dat de (uiteindelijk) in hoger beroep door haar voorgestane waarde € 487.900 bedraagt (€ 410.000 plus 19% BTW).
3.3.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.462.000 eerder te laag dan te hoog is.
3.4.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen: (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“3. Tussen partijen is niet in geschil dat voor de waarde van het perceel moet worden uitgegaan van een kantoorbestemming. Verder zijn partijen het erover eens dat de m²prijs, mede gelet op § 5.2 van de grondprijzenbrief 2011 van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam, vastgesteld moet worden op € 300.
4. Eiseres bepleit een WOZ-waarde van € 410.000. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat dit de transactieprijs zou zijn geweest bij aankoop op de waardepeildatum van een vergelijkbaar stuk grond van de gemeente. De waarde bestaat volgens eiseres uit het aantal vierkante meters perceeloppervlak vermenigvuldigd met de m²-prijs van € 300. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de maximaal te realiseren bebouwing meewaardeert, terwijl feitelijk sprake was van een braakliggend terrein zonder opstal.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 27 februari 2014 en 31 maart 2014 (de rechtbank begrijpt in beide gevallen 2015) door Y. Takken, taxateur. In deze taxatierapporten is de waarde van het perceel getaxeerd op € 2.121.000. De taxateur komt op deze waarde door de (totale) BVO van de bebouwingsmogelijkheden als grondslag te nemen. De berekening van de taxateur is als volgt:
5125 m² BVO x € 300 = € 1.537.500
49 parkeerplaatsen x € 5.000 = € 245.000
Totaal = € 1.782.500
Inclusief 19% BTW = € 2.121.000
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het perceel wordt bepaald door de bouwmogelijkheden. Eiseres stelt zich echter op het standpunt dat de bouwmogelijkheden door het Ontwikkelingsbedrijf al in de grondprijs van € 300,- per m² zijn verwerkt. Volgens eiseres kan daarom uitsluitend de perceeloppervlakte, niet de maximaal te realiseren vloeroppervlakte van een nog niet gebouwd kantoor, de grondslag zijn van de berekening.
8. In § 2.1 van de grondprijzenbrief 2011 staat dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij de bepaling van de waarde van de grond wordt zoveel mogelijk uitgegaan van marktconforme grondprijzen. De grondprijzen voor commerciële werkfuncties worden vastgesteld op basis van de residuele methode. Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. In § 2.3 is als een van de uitgangspunten genomen dat de grondprijs per relevante meeteenheid van de bestemming wordt berekend (zijnde per m² kavel, gebruiksoppervlakte of bruto oppervlakte, parkeerplaats of woning). Uit § 5.2, waarin de grondprijzen van kantoren zijn weergegeven, blijkt dat de relevante meeteenheid voor kantoren m² BVO is.
9. De rechtbank leidt hieruit af dat het Ontwikkelingsbedrijf bij de verkoop van gronden met de bestemming kantoren uitgaat van een m²-prijs die wordt vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters te bouwen BVO kantoor. De rechtbank kan verweerder dan ook volgen in de stelling dat de marktwaarde niet alleen wordt beïnvloed door (de locatie en) de bestemming, maar ook door de (totale) bouwmogelijkheden op een perceel. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de m²-prijs van € 300 mocht vermenigvuldigen met het in het bouwplan opgenomen aantal vierkante meters kantoor.
10. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd zij al een beoogde huurder had voor het te realiseren kantoor toen ze het perceel op 3 juli 2008 kocht. Daarom heeft ze ingestemd met de hoge transactieprijs van € 3.000.000. Zij heeft het kantoorgebouw echter niet kunnen realiseren in verband met de crisis op de kantorenmarkt die zich tussen de koop en de levering in 2009 aandiende. Daarom heeft het perceel jarenlang braak gelegen. Eiseres heeft veel kosten moeten maken voor het perceel en veel verliezen geleden.
11. De rechtbank herhaalt dat de WOZ-waarde wordt bepaald door de prijs die door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald op 1 januari 2011. De grondprijzenbrief 2011 en de daarin opgenomen m²-prijs en berekeningsmethode bieden daarvoor, zoals hiervoor overwogen, een redelijk uitgangspunt. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres aangevoerde omstandigheden niet afdoen aan dit uitgangspunt en de op grond daarvan door verweerder berekende WOZ-waarde.
12. De rechtbank overweegt tot slot dat alleen al de waarde van het aantal vierkante meters te bouwen BVO hoger is dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde. Dat betekent dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank laat daarom de beroepsgrond over de BTW buiten beschouwing.
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Het door de rechtbank in overweging 6 van de rechtbankuitspraak weergegeven toetsingskader is juist en zal ook voor het Hof tot uitgangspunt dienen. Uit het onder 6 weergegeven waardebegrip volgt dat rekening gehouden moet worden met alle waardebepalende elementen. Tot die elementen behoort het gegeven dat de onroerende zaak (deels) een bouwbestemming kent. De feitelijke (subjectieve) bestemming die de eigenaar aan de onroerende zaak heeft gegeven moet als waardebepalende factor worden uitgeschakeld (Hoge Raad 20 februari 1980, ECLI:NL:HR:1980:AX0047, BNB 1980/127).
5.2.
Het gaat er in het onderhavige geval dus om het perceel te waarderen met inachtneming van de mogelijkheid dat er een koper zal zijn die gebruik wil maken van de bouwbestemming. Het Hof acht evenals de rechtbank aannemelijk dat een potentiële – meestbiedende – gegadigde rekening zal houden met de omstandigheid dat het perceel als bouwgrond kan worden verkocht, en dat het hier een – in vergelijking met andere bestemmingen die deze mogelijkheid niet bieden - waardeverhogende omstandigheid betreft. Belanghebbendes stelling, kort gezegd, inhoudende dat met deze bestemming geen rekening mag worden gehouden en dat de waardering moet plaatsvinden uitgaande van het feitelijke gebruik van het perceel (een stuk onbebouwde grond) is onjuist.
5.3.
Voorgaande brengt mee dat belanghebbendes stelling dat uitsluitend de perceeloppervlakte en niet de maximaal te realiseren vloeroppervlakte van een nog niet gebouwd kantoor, de grondslag van de berekening moet zijn, niet slaagt.
5.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de hem voorgestane waarde de onder 5 van de rechtbankuitspraak genoemde taxatierapporten overgelegd en deze ter zitting van het Hof toegelicht. In het bij de rechtbank ingediende verweerschrift is als bijlage 5 een “reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift” gevoegd. Hierin is omtrent de door (de heffingsambtenaar voorgestane) waardering opgemerkt:
“In tegenstelling tot belanghebbende ben ik van mening dat de waarde van de grond afhankelijk is van de bebouwingsmogelijkheden en niet van het oppervlakte van het perceel. De waarde van de grond is gebaseerd op een residuele berekening. Dit betekend dat de uitgiftegrond van de grond wordt bepaald door de eindwaarde van een bouwproject te verminderen met de bouwkosten en risico voor de ontwikkelaar. Hierdoor hangt de grondwaarde samen met het aantal te realiseren vierkantemeters bebouwing.”.
In de berekening heeft de taxateur aldus de waarde benaderd door de (totale) BVO van de bebouwingsmogelijkheden als grondslag te nemen; daarbij heeft hij de in de splitsingsakte genoemde 5125 m² bruto-vloeroppervlak (BVO) en 49 parkeerplaatsen als uitgangspunt genomen (zie ook de onder 5 van de rechtbankuitspraak opgenomen berekening).
5.5.
Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voornoemde berekeningsmethodiek in combinatie met de niet tussen partijen in geschil zijnde m²-prijs van € 300 (afgeleid uit de grondprijzenbrief 2011) en de in de splitsingsakte genoemde bebouwingsmogelijkheden tot uitgangspunt mocht nemen. Met de door hem overgelegde taxatieverslagen en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.6.
Belanghebbendes ter zitting van het Hof naar voren gebrachte argument dat, anders dan in de rechtbankuitspraak is opgenomen, de bestemming niet alleen kan worden aangeduid als kantoorbestemming maar de bestemming gemengd was (bedrijf 70%/kantoor 30%) maakt, zo dit al het geval was, de conclusie niet anders reeds door de omstandigheid dat tussen partijen in confesso is dat de te hanteren m2-prijs € 300 is.
5.7.
Belanghebbendes in hoger beroep herhaalde argument (zie ook onder 10 van de rechtbankuitspraak) dat de deal met de door haar beoogde huurder (die belanghebbende op het moment van de aankoop van het perceel had) geen doorgang heeft gevonden en derhalve de transactieprijs van € 3.000.000 “van nul en generlei waarde [is] voor het bepalen van een woz waarde van dat stukje grond voor belastingjaar 2012” leidt evenzeer niet tot een lagere waarde. Die omstandigheid doet niet af aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en de op grond daarvan door de heffingsambtenaar berekende WOZ-waarde. Daarnaast en in weerwil van het door belanghebbende gestelde is het enkele jaren voor de peildatum voor het perceel betaalde bedrag van € 3.000.000 (exclusief BTW) eerder een indicatie dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van €1.462.000 niet te hoog is.
Slotsom
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M. van den Bosch, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.