ECLI:NL:RBAMS:2016:2531

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/586094 / HA ZA 15-419

Vonnis van 16 maart 2016

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. N.A. van Renssen te Amsterdam,

tegen

1. de vereniging

[VvE],

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.J.R. Brons te Amsterdam,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J. de Koning te Amsterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PROSPERITY INVESTMENTS II B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als VVE c.s. (in enkelvoud) en afzonderlijk als de VvE, [gedaagde sub 2] en Prosperity.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 april 2015, met producties,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van de VvE,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagde sub 2] ,
de conclusie van antwoord van Prosperity,
het tussenvonnis van 15 juli 2015, waarbij een comparitie van partijen met plaatsopneming (descente) is gelast,
het proces-verbaal van descente en van comparitie van 18 november 2015 en de daarin genoemde conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 24 mei 2013 heeft [eiser] van [bedrijf 1] (van welke vennootschap [bedrijf 2] en Prosperity de rechtsopvolgers zijn, hierna: verkopers) gekocht het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de eerste verdieping van het pand aan de [adres] (hierna het pand), met een dakterras aan de achterzijde (hierna [appartement 1] ). De koopprijs bedroeg € 400.000,00. [appartement 1] is op 25 oktober 2013 aan [eiser] geleverd.

2.2.

Op 14 augustus 2013 heeft [gedaagde sub 2] het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond van het pand met achtergelegen tuin (hierna [appartement 2] ) gekocht van verkopers. De koopprijs bedroeg € 875.000,00. Bij de koop is door verkopers aan [gedaagde sub 2] toegezegd dat het dakterras aan de achterkant van [appartement 1] niet groter zou worden dan het op dat moment al aanwezige dakterras van ongeveer 9 m2. Op 8 november 2013 is [appartement 2] aan [gedaagde sub 2] geleverd.

2.3.

Direct voorafgaand aan de levering van [appartement 1] aan [eiser] is het pand op 25 oktober 2013 in opdracht van verkopers bij notariële (splitsings)akte in appartementsrechten gesplitst (hierna: de splitsingsakte). De splitsingsakte bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

(…) [bedrijf 1] , voornoemd, hierna te noemen: “de gerechtigde”.

De comparant, handelend als vermeld, verklaarde:

A. HET GEBOUW EN DE DAARBIJ BEHORENDE GROND

De gerechtigde is eigenaar van het woonhuis - hierna te noemen het

‘gebouw’ - met de daarbij behorende grond en verder aanbehoren, staande

en gelegen te [adres] ,

(…)

F. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN

Het gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende vier (4) appartementsrechten:

1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond van het gebouw, met achtergelegen tuin, plaatselijk bekend als [adres] , (…), appartementsindex 1;

2. Het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, met een dakterras aan de achterzijde, plaatselijk bekend als [adres] , (…), appartementsindex 2;

(…)

G. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, VASTSTELLING REGLEMENT EN OPRICHTING VERENIGING VAN EIGENAARS

De gerechtigde:

- gaat hierbij over tot voormelde splitsing in appartementsrechten; (…)

- richt hierbij een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 onder e van het Burgerlijk Wetboek op; en

- stelt hierbij een reglement vast als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wetboek als volgt:

op deze splitsing worden van toepassing verklaard de bepalingen van het model-reglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, met uitzondering van de bijbehorende annex.

Dit model-reglement is vastgesteld bij een akte verleden op zeventien januari tweeduizend zes voor mr. A.G. Hartman, notaris te Amsterdam. Een afschrift van deze akte is ingeschreven in voormelde Openbare Registers destijds te Amsterdam (…). Op de tekst van het genoemde model-reglement worden hierbij de navolgende aanvullingen en/of wijzigingen vastgesteld:

(…)

Artikel 22

Voorts worden aan dit artikel toegevoegd twee (2) extra leden, luidende:

“4. In afwijking van het hiervoor in de leden 1. en 3. van dit artikel bepaalde is het de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben en te houden en desgewenst te vergroten.

Onderhoud, reparatie, vernieuwing en - eventueel - vergroting van het dakterras dienen te geschieden conform de eisen en - voor zoveel nodig - met toestemming, casu quo vergunning van de Bouw- en Woningdienst en Grondzaken van Stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam.

De kosten van onderhoud, reparatie vernieuwing en - eventueel - vergroting van het dakterras, alsmede van de constructie van het dak van het appartementsrecht met index 1 - voor zover daarop is gelegen voormeld dakterras - en alle extra kosten van gemeld gebruik van dit (gedeelte van het) dak als dakterras, komen geheel ten laste van de eigenaar van het appartementsrecht met index 2, evenals de eventuele kosten verbonden aan (herstel van) de waterkerende lagen, ontstaan als gevolg van het gebruik van dit (gedeelte van het) dak als dakterras.

Tevens is de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 tegenover de andere eigenaren aansprakelijk voor alle eventuele schade ontstaan door gemeld gebruik van het (gedeelte van het) dak als dakterras. (…)

2.4.

In het in de splitsingsakte genoemde modelreglement van 17 januari 2006 (hierna ook het splitsingsreglement) staat voor zover van belang het volgende:

(…)

Artikel 2

1. De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen.(…)

2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars of gebruikers toebrengen. (…)

Artikel 22

1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…)

2. (…)

3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.

(…)

2.5.

Op de splitsingstekening is bij [appartement 1] een dakterras als privégedeelte weergegeven. Het terras op die tekening is ongeveer 9 m2 groot.

2.6.

De splitsingsstukken (splitsingsakte en splitsingstekening) zijn ingeschreven in de openbare registers.

2.7.

In een concept-splitsingsakte die voorafgaand aan de koop aan [gedaagde sub 2] is verstrekt, luidde de toevoeging aan artikel 22 van het splitsingsreglement als volgt:

Artikel 22

Voorts worden aan dit artikel toegevoegd twee (2) extra leden, luidende:

“4. Het is de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben en te houden. (…)

[gedaagde sub 2] is voorafgaand aan de levering van haar appartement niet op de hoogte gebracht van het feit dat de tekst van de definitieve splitsingsakte was gewijzigd ten opzichte van het aan haar verstrekte concept.

2.8.

Op 26 augustus 2014 heeft de gemeente Amsterdam, Stadsdeel Centrum een omgevingsvergunning aan [eiser] verleend voor het vergroten van het bestaande dakterras bij zijn appartement (hierna: de omgevingsvergunning).

2.9.

In de periode van 23 tot 26 februari 2015 heeft een aannemer in opdracht van [eiser] de vergroting van het dakterras (grotendeels) aangelegd. Bij e-mail van 23 februari 2015 heeft de advocaat van [gedaagde sub 2] aan [eiser] meegedeeld dat het hem zonder akkoord van [gedaagde sub 2] en de VvE niet vrij staat om dit dakterras aan te leggen en [eiser] vervolgens, met machtiging van de VvE in kort geding gedagvaard.

2.10.

Bij vonnis van 25 maart 2015 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank aan [eiser] verboden om de bouwwerkzaamheden aan het dakterras voor te zetten, op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter heeft in haar vonnis voorts (onder meer) als volgt overwogen:

(…)

4.5.

Voorshands is aannemelijk dat de ingeschreven splitsingsstukken in dit geval (splitsingsakte en splitsingstekening) naar objectieve maatstaven aldus moeten worden uitgelegd dat [eiser] zijn dakterras desgewenst mag vergroten, maar dat niet is vastgelegd op welke wijze en tot welke omvang hij het mag vergroten. Dit brengt mee dat hij voor de wijze waarop het dakterras op het gemeenschappelijke gedeelte van het dak kan worden vergroot en wat de omvang kan worden, de toestemming van de VvE nodig heeft (krachtens artikel 52 van het splitsingsreglement). [eiser] moet dus aan de VvE een voorstel doen voor het vergroten van zijn dakterras, dat ingevolge artikel 50 van het splitsingsreglement met meerderheid van stemmen moet worden aanvaard. Omdat uitgangspunt is dat [eiser] op grond van de splitsingsstukken zijn dakterras desgewenst mag vergroten, zullen de overige appartementseigenaren niet zonder geldige reden hun toestemming mogen weigeren, waarbij hinder en inbreuk op privacy wel als geldige redenen moeten worden beschouwd. Overigens indien [gedaagde sub 2] - zoals [eiser] heeft aangevoerd - zonder toestemming van de VvE een lichtkoepel in het gemeenschappelijke dak op de eerste verdieping heeft aangebracht en deze toestemming vereist is, zal dat ook nog aan de VvE moeten worden voorgelegd.

(…)

2.11.

In de dak van de badkamer van het appartement van [gedaagde sub 2] , gesitueerd aan de achterkant van het pand, bevindt zich een lichtkoepel.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert samengevat -

( i) een verklaring voor recht:

a. dat het hem op grond van de splitsingsakte is toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben, te houden en desgewenst te vergroten, en

b. dat het hem op grond van de splitsingsakte is toegestaan om het huidige dakterras van 25 m2, aangebracht overeenkomstig de omgevingsvergunning, te hebben, te houden en desgewenst te gebruiken,

(ii) VVE c.s. te gebieden de lichtkoepel in de dak van de uitbouw van de begane grond te verwijderen, op straffe van een dwangsom,

met hoofdelijke veroordeling van VVE c.s. tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[eiser] stelt daartoe dat het hem op grond van de splitsingsakte en het splitsingsreglement is toegestaan het dakterras te vergroten, zonder dat hij daartoe de afzonderlijke toestemming van de VvE nodig heeft.

Voorts stelt [eiser] dat de lichtkoepel in strijd met het splitsingsreglement is aangebracht. Het dak van de eerste verdieping waar de lichtkoepel zich bevindt is immers een gemeenschappelijk gedeelte; zonder toestemming van de VvE zijn veranderingen daaraan niet toegestaan. Er was geen toestemming van de VvE tot deze verandering.

3.3.

VVE c.s. voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde sub 2] en de VvE vorderen samengevat -

A. veroordeling van [eiser] tot het ongedaan maken van de in de week van 23 tot 26 februari 2015 verrichte uitbreidingswerkzaamheden aan het dakterras, en zich te onthouden van verdere uitbreidingswerkzaamheden, onder straffe van een dwangsom;

B. een verklaring voor recht dat de splitsingsstukken voor het pand zo moeten worden uitgelegd dat de eigenaar van het [appartement 1] toestemming nodig heeft van de VvE om het dakterras te vergroten;

C. een verklaring voor recht dat het de eigenaar van het [appartement 1] niet is toegestaan om een dakterras aan te leggen of te houden dat zich binnen twee meter van de grenslijn bevindt van het erf van [appartement 2] ;

D. een verklaring voor recht dat [gedaagde sub 2] een geldige reden heeft om toestemming voor de uitbreiding van het dakterras te weigeren, althans (subsidiair) om toestemming te weigeren voor een grotere omvang dan degene die is vastgelegd in een voorstel van [gedaagde sub 2] van 4 mei 2015.

3.6.

[gedaagde sub 2] en de VvE stellen daartoe - kort gezegd - dat de splitsingsstukken zodanig moeten worden uitgelegd dat [eiser] op grond van de splitsingsakte weliswaar gerechtigd is het terras te vergroten zonder afzonderlijke toestemming van de VvE maar dat voor het exclusieve gebruik ervan een dergelijke toestemming wel is vereist. Nu deze toestemming niet is gegeven, dient het dakterras tot de oorspronkelijke omvang te worden teruggebracht. Voor zover [eiser] geen afzonderlijke toestemming nodig heeft voor het gebruik van het uitgebreide dakterras, dan geldt dat het dakterras op grond van het burenrecht slechts tot twee meter van de dakrand af mag worden gebouwd. Ook mag [eiser] aan [gedaagde sub 2] geen onrechtmatige hinder veroorzaken, wat nu wel het geval is. [gedaagde sub 2] wordt immers ernstig in haar privacy aangetast doordat [eiser] vanuit het dakterras zicht heeft op de tuin en de zithoek van [gedaagde sub 2] en via de lichtkoepel op het toilet.

3.7.

[eiser] voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

dakterras - splitsingsakte

4.1.

De vraag is aan de orde of [eiser] op grond van de splitsingsstukken het dakterras mag vergroten, en zo ja, op welke wijze en tot welke omvang, en of hij dat vergrote terras ook mag gebruiken. VVE c.s. voert het verweer dat de splitsingsstukken zodanig moeten worden uitgelegd dat [eiser] op grond van de splitsingsakte weliswaar gerechtigd is het terras te vergroten zonder afzonderlijke toestemming van de VvE maar dat voor het exclusieve gebruik ervan een dergelijke toestemming wel is vereist.

4.2.

Voorop staat dat de splitsingsakte met de splitstingstekening - kort gezegd - de verhoudingen binnen de VvE regelt en de rechten en plichten van de appartementseigenaars vastlegt en dat op grond van de splitsingsakte ook het splitsingsreglement van toepassing is (met de in de splitsingsakte vermelde aanpassingen). Gelet op vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld Hoge Raad 14 februari 2014, NJ 2014, 119, ECLI:NL:HR:2014:337 en HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522) gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit splitsingsstukken worden afgeleid dat tot het appartementsrecht [appartement 1] van [eiser] in elk geval de privégedeelten behoren die duidelijk op de splitsingstekening staan ingetekend. Dat betekent dat het aanvankelijke kleine dakterras van 9 m2 (gesitueerd op het dak van de achterkant van de woning van [gedaagde sub 2] ) tot de privégedeelten van dat appartement behoort. Voorts geldt op grond van de tekst van artikel 22 lid 4 van het splitsingsreglement dat de eigenaar van het [appartement 1] , [eiser] dus, dat terras niet alleen mag hebben en houden maar ook mag vergroten. De vergroting dient te geschieden overeenkomstig de eisen en de toestemming van de Bouw- en Woningdienst van de gemeente. De tekst van deze bepaling (“In afwijking van het hiervoor in de leden 1. en 3. van dit artikel bepaalde is het de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben en te houden en desgewenst te vergroten.(..)) laat voorts naar het oordeel van de rechtbank geen andere uitleg toe dan dat deze vergroting kan plaatsvinden zonder toestemming van de VvE. Ook moet deze bepaling - anders dan VVE c.s. voorstaat - naar objectieve maatstaven zo worden uitgelegd dat [eiser] niet slechts is gerechtigd het dakterras zonder toestemming van de VvE te vergroten, maar ook zonder toestemming van de VvE mag
gebruiken. Dit strookt met het vervolg van het artikellid, waarin is bepaald voor wiens rekening de kosten van het dakterras komen en waarbij ook de kosten voor het gebruik ervan worden genoemd (“De kosten van (…) vergroting van het dakterras (…) en alle extra kosten van gemeld gebruik van dit (gedeelte van het) dak als dakterras, komen geheel ten laste van de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 (…)”). De vermelding van het “gebruik” zou zinledig zijn als met het artikellid niet de gerechtigdheid tot gebruik van het vergrote terras zou zijn bedoeld. Ook strookt een dergelijke uitleg met de meer algemene gedachte dat het niet goed begrijpelijk zou zijn als in de splitsingsakte aan de eigenaar van [appartement 1] het recht wordt verleend om het dakterras te vergroten (dus zonder nader toestemmingsvereiste) terwijl het gebruik ervan dan wel weer zou afhangen van de toestemming van de VvE. In dat geval zou het notarieel verstrekte recht tot vergroting alsnog kunnen worden ingeperkt door een toevallig bestaande meerderheidsverhoudingen binnen de VvE. Dit is gelet op de hiervoor genoemde voor derden kenbare rechtszekerheid onwenselijk. Gelet op de bewoordingen van artikel 22 lid 4 splitsingsreglement en de situatie ter plaatse (slechts [eiser] heeft vanuit zijn appartement toegang tot het dakterras) moet het artikel voorts zo worden uitgelegd dat aan het aan (het appartement van) [eiser] verstrekte recht ook het
exclusieverecht tot gebruik van dat vergrote dakterras is verbonden.

4.4.

Aan het voorgaande staat niet in de weg dat in de splitsingstekening geen groter dakterras als privégedeelte is ingetekend. Door de aanpassing in de splitsingsakte van artikel 22 lid van het splitsingsreglement moet de VvE geacht worden toestemming te hebben gegeven aan [eiser] tot het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak op de eerste verdieping. Dit is een situatie die vaker voorkomt en die nog niet automatisch tot gevolg heeft dat dit gedeelte vervolgens ook zakenrechtelijk tot het privégedeelte van het appartement van [eiser] gaat behoren en op de splitsingstekening moet worden ingetekend. In zoverre bestaat ook geen onverenigbaarheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening. Voor derden is aan de hand van de gegevens uit de splitsingsstukken kenbaar wat de omvang van [appartement 1] is: tot dat appartement behoort als privé gedeelte een terras van 9 m2 en tevens het exclusieve gebruiksrecht voor een groter terras (mits in overeenstemming met de omgevingsvergunning aangelegd). Met het voorgaande strookt ook het feit dat artikel 22 splitsingsreglement staat opgenomen onder het kopje F, dat ziet op het gebruik van de gemeenschappelijke delen van de VvE, en niet onder het kopje G, dat ziet op het gebruik van de privégedeelten.

4.5.

Aan het voorgaande staat ook niet in de weg dat aan [gedaagde sub 2] bij de koop van [appartement 2] de toezegging is gedaan dat het dakterras van het appartement op de eerste verdieping niet groter zal worden dan de aanvankelijke beperkte omvang en dat de bij haar bekende splitsingsakte nog niet de bepaling bevatte dat het dakterras mag worden vergroot. Dergelijke toezeggingen en handelwijzen scheppen mogelijkerwijs verplichtingen voor de verkopers van [appartement 2] jegens [gedaagde sub 2] maar zij hebben niet tot gevolg dat de notarieel verleden splitsingsakte op dat punt niet geldig is. Gelet op het hiervoor vermelde uitgangspunt van objectieve uitleg van splitsingsstukken hebben de toezeggingen ook geen gevolg voor de uitleg ervan, waarbij bovendien ook nog wordt vermeld dat niet is komen vast te staan dat [eiser] bekend was met een dergelijke toezegging van verkopers aan [gedaagde sub 2] .

4.6.

Het voorgaande betekent dat het aan [eiser] in beginsel is toegestaan om het dakterras te vergroten. VVE c.s. wordt niet gevolgd in haar stelling dat onduidelijk is tot welke omvang deze vergroting is toegestaan, zodat de bepaling voor [eiser] geen rechten kan scheppen. Artikel 22 lid 4 splitsingsreglement bepaalt daarover juist dat dit overeenkomstig de eisen en - indien nodig - met toestemming dan wel vergunning van de gemeente moet gebeuren. Daarmee is in beginsel voldoende nauwkeurig omschreven aan welke voorwaarden het terras dient te voldoen, waarbij geldt dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt getoetst aan bestuursrechtelijke en bouwkundige regelgeving. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] zich bij de aanleg van het dakterras niet aan de bepalingen uit de omgevingsvergunning heeft gehouden.

dakterras - redelijkheid en billijkheid, hinder

4.7.

Dat het terras is aangelegd overeenkomstig de verstrekte omgevingsvergunning neemt echter niet weg dat [eiser] bij de aanleg en het hebben van het dakterras rekening moet houden met de overige leden van de VvE. Immers, op grond van de wet en de splitsingsstukken (artikel 2 splitsingsreglement) dienen de eigenaars zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar te gedragen. Hoewel het burenrecht van boek 5 BW, dat VVE c.s. heeft aangedragen, niet rechtstreeks van toepassing is - de betreffende artikelen spreken over de eigenaar van een “erf” - kunnen deze bepalingen wel richting geven bij de vraag wat in de onderhavige situatie redelijk en billijk is. Bovendien bepaalt ook artikel 2 splitsingsreglement dat een appartementseigenaar geen onredelijke hinder aan een andere eigenaar mag toebrengen. Deze bewoordingen (”onredelijke hinder”) impliceren overigens dat men een zekere mate van hinder dient te gedogen.

4.8.

VVE c.s. heeft aangevoerd dat de eigenaren hinder ondervinden van het dakterras in de vorm van geluidsoverlast; geluiden vanaf het dakterras zouden in de beperkte binnentuin rondgalmen. Voorts is aangevoerd dat [gedaagde sub 2] ernstig in haar privacy wordt aangetast doordat [eiser] vanuit het dakterras zicht heeft op de tuin en de zithoek van [gedaagde sub 2] en via de lichtkoepel op het toilet. Tenslotte is het verweer gevoerd dat in elk geval over de manier waarop het dakterras wordt aangelegd overleg moet worden gevoerd met de VvE, waarbij het maar de vraag is of de constructie van de achterkant van de woning van [gedaagde sub 2] geschikt is voor een groter terras. Bovendien zal de huidige niet-zwevende constructie vrijwel zeker voor lekkages zorgen, aldus VVE c.s.

4.9.

De rechtbank verwerpt het verweer van de geluidsoverlast. Niet in geschil is dat tot [appartement 1] sowieso een terras van (ongeveer) 9 m2 behoort. VVE c.s. heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat de vergroting van het dakterras tot een zodanige toename van de geluidsoverlast leidt dat dit onredelijke hinder tot gevolg heeft.

4.10.

Ten aanzien van de privacy wordt als volgt overwogen. De rechtbank heeft ter gelegenheid van de descente kennis kunnen nemen van de situatie ter plaatse. Daarbij is geconstateerd dat [eiser] vanuit zijn woning geen direct zicht heeft op de woonkamer van [gedaagde sub 2] . In de oorspronkelijke situatie (met het terras van 9 m2) was ook vanuit het dakterras van [eiser] geen zicht mogelijk op de woonkamer van [gedaagde sub 2] . Met het vergrote terras, dat aan de kant van de patio van [gedaagde sub 2] tot de dakrand reikt, is er wel direct zicht op de woonkamer van [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] heeft daar haar zithoek; dit is ook een logische plek voor een zithoek omdat de woonkamer van [gedaagde sub 2] maar over een beperkt aantal ramen beschikt. De rechtbank is van oordeel dat het dakterras in de huidige omvang door deze inkijkmogelijkheid de privacy van [gedaagde sub 2] zodanig schendt dat dit als onredelijke hinder moet worden aangemerkt en in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die [eiser] jegens [gedaagde sub 2] in acht moet nemen. Ter opheffing van de hinder zal [eiser] ook aan de dakrand naar de patio van [gedaagde sub 2] toe een afstand van twee meter dienen aan te houden, zoals hij al deed aan de rand naar het naburige pand.

4.11.

Wat de lichtkoepel betreft wordt als volgt overwogen. Hierna onder 4.15 zal worden overwogen dat de lichtkoepel niet hoeft te worden verwijderd. Doordat thans vanaf het dakterras rechtstreeks via de lichtkoepel in de badkamer van [gedaagde sub 2] kan worden gekeken schendt [eiser] de privacy van [gedaagde sub 2] en handelt hij in strijd met de tussen partijen in acht te nemen redelijkheid en billijkheid. Dit kan echter worden ondervangen indien [eiser] maatregelen neemt teneinde de inkijk via de lichtkoepel te beperken, zoals het (op eigen kosten) voorzien van de lichtkoepel van matglas of een ander geschikt lichtdoorlatend materiaal dat de inkijk belemmert.Van [gedaagde sub 2] kan in het kader van een belangenafweging tussen het belang van [eiser] tot het hebben van het dakterras en het belang van [gedaagde sub 2] tot het hebben van licht in de badkamer worden verlangd dat zij het aanbregen van een dergelijk materiaal moet dulden, nu zij daardoor nog steeds licht in haar badkamer heeft. [eiser] dient voorts zodaninge maatregelen te nemen - bijvoorbeeld in de vorm van een extra hek om de lichtkoepel heen - dat niet op de lichtkoepel wordt gelopen, teneinde privacyschending en beschadiging te voorkomen.

dakterras- constructie

4.12.

Ten aanzien van de bezwaren tegen de constructie van het dakterras wordt het volgende overwogen. Bij het verstrekken van een omgevingsvergunning voor de bouw van een bouwwerk wordt door de overheid, onder meer, beoordeeld of de beoogde constructie in overeenstemming is met de geldende bouwvoorschriften. Zoals hiervoor al is vermeld is gesteld noch gebleken dat de aanleg van het grotere dakterras niet in overeenstemming is met de verleende omgevingsvergunning. Er moet daarom van worden uitgegaan dat de toepasselijke bouwvoorschriften in acht zijn genomen. Dat op een van de overgelegde foto’s te zien is dat terrasplanken direct op het dak zijn gelegd maakt dat niet anders, nu daaruit zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet zonder meer valt af te leiden dat de gehele constructie niet zou deugen. Ook de mededeling van VVE c.s. dat bij de bouw van het achterste gedeelte van de woning van [gedaagde sub 2] vermoedelijk geen rekening is gehouden met een groter dakterras is daartoe onvoldoende. Immers, bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag zal ook de onderliggende constructie van de aanbouw zijn gecontroleerd. Zonder nadere toelichting, die ook hier ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom die constructie dan niet zou voldoen. Overigens geldt dat [eiser] op grond van het splitsingsreglement aansprakelijk is voor schade die door zijn dakterras aan het dak en de woning van [gedaagde sub 2] zou worden veroorzaakt, zodat ook [eiser] belang heeft bij een een deugdelijke constructie van zijn dakterras.

4.13.

Resumerend houdt het voorgaande in dat de vordering van [eiser] tot het verklaren voor recht dat het de eigenaar van het [appartement 1] op grond van de splitsingsakte is toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben, te houden en desgewenst te vergroten zal worden toegewezen. De vordering tot het verklaren voor recht dat het die eigenaar op grond van de splitsingsakte is toegestaan om het huidige dakterras van 25 m2, aangebracht overeenkomstig de omgevingsvergunning, te hebben, te houden en desgewenst te gebruiken zal echter worden afgewezen nu hiervoor is geoordeeld dat dit niet onverkort geldt.

lichtkoepel

4.14.

Partijen twisten over het moment van plaatsen van de lichtkoepel. [eiser] stelt dat de lichtkoepel is geplaatst na het tot stand komen van de splitsing op 25 oktober 2013 en legt een foto over waaruit volgens hem blijkt dat er op 27 september 2013 in elk geval nog geen lichtkoepel was. Voor een dergelijke verandering van het gemeenschappelijke dak is voorafgaande toestemming van de VvE vereist, welke toestemming niet is gegeven. De lichtkoepel moet daarom worden verwijderd, aldus [eiser] . VVE c.s. voert daartegen aan dat de lichtkoepel al voor de splitsing is geplaatst en verwijst daartoe naar een schermafdruk van een Google Earth webpagina van 1 oktober 2013 waarop de lichtkoepel te zien is.

4.15.

Tegenover het verweer van VVE c.s. en de verwijzing naar de Google Earth webpagina heeft [eiser] nogmaals de hiervoor vermelde foto in het geding gebracht met daarbij een afdruk van de eigenschappen van het fotobestand waarop 27 september 2013 staat vermeld. De rechtbank is van oordeel dat dit de stelling van [eiser] onvoldoende nader onderbouwt zodat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. Daartoe is redengevend dat op het schermafdruk van de Google Earth webpagina onderin, als het ware als onderdeel van de satellietopname, de datum 1 oktober 2013 staat vermeld. Dit stuk wordt beschouwd als een stuk dat niet alleen afkomstig is van een onafhankelijke derde maar ook niet makkelijk kan worden aangepast, zodat dit tot een sterke onderbouwing leidt van het verweer dat de lichtkoepel op 25 oktober 2013 al aanwezig was. Dit verweer is met het overleggen van een afdruk van de eigenschappen (datum) van de foto van [eiser] onvoldoende weerlegd, nu uit de door [eiser] overgelegde productie niet eenduidig blijkt dat de afdruk van de eigenschappen ook bij de betreffende foto hoort. Bovendien is de betreffende foto vanuit een zodanig schuine hoek genomen, dat niet duidelijk wordt of zich buiten het zicht van de foto mogelijkerwijs nog een lichtkoepel bevindt. De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de lichtkoepel zal dan ook worden geweigerd.

4.16.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

in reconventie

4.17.

De vorderingen in reconventie hangen nauw samen met de vorderingen in conventie. Hiervoor in conventie is al geoordeeld dat [eiser] - of beter gezegd de eigenaar van [appartement 1] - het dakterras mag vergroten, mits dit geschiedt overeenkomstig de in het splitsingsreglement genoemde omgevingsvergunning, en het vergrote dakterras ook mag gebruiken. Ter voorkoming van onredelijke hinder dient [eiser] echter (ook) aan de dakrand naar [gedaagde sub 2] toe een afstand van twee meter aan te houden (zoals hij al deed aan de rand naar het naburige pand). Voorts dient [eiser] maatregelen te nemen teneinde de inkijk via de lichtkoepel van [gedaagde sub 2] te beperken en teneinde beschadiging van de lichtkoepel en de randen erom heen te voorkomen (zie hiervoor onder 4.10 en 4.11). Voor de hiervoor onder 3.5. A vermelde vordering van [gedaagde sub 2] en de VvE tot verwijdering betekent dit dat deze slechts zal worden toegewezen voor zover het betreft de verwijdering van de twee meter tot de voorste dakrand richting de patio van [gedaagde sub 2] . De rechtbank acht geen noodzaak aanwezig voor dat gedeelte een dwangsom op te leggen. Voor een veroordeling van [eiser] tot het treffen van de maatregelen in verband met de lichtkoepel is in dit geding geen ruimte nu dit niet is gevorderd. De rechtbank gaat er echter vanuit dat [eiser] de hiervoor genoemde maatregelen ter vermindering van de inkijk via en ter bescherming van de lichtkoepel spoedig zal uitvoeren.

4.18.

Gelet op de overwegingen in conventie zal voorts de vordering onder 3.5. C in de hierna te vermelden bewoordingen worden toegewezen en zal het onder 3.5. D zowel primair als subsidiair gevorderde worden afgewezen.

4.19.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat het de eigenaar van het [appartement 1] op grond van de splitsingsakte is toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben, te houden en desgewenst te vergroten,

5.2.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.4.

veroordeelt [eiser] tot het ongedaan maken van een deel van de in de week van 23 februari 2015 uitgevoerde werkzaamheden ter uitbreiding van het dakterras behorende bij het [appartement 1] , te weten het deel van die werkzaamheden dat betrekking heeft op de aanleg van het dakterras binnen twee meter vanaf de voorste dakrand richting de patio van [gedaagde sub 2] ,

5.5.

verklaart voor recht dat het de eigenaar van het [appartement 1] op grond van de tussen de VvE-leden in acht te nemen redelijkheid en billijkheid niet is toegestaan om een dakterras aan te leggen of te houden dat zich binnen twee meter van de voorste dakrand naar de patio van [appartement 2] toe bevindt,

5.6.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.7.

verklaart dit vonnis in reconventie wat alinea 5.4 betreft uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2016.^[1]

ECLI:NL:RBAMS:2016:2531

Geschil over het recht tot vergroting van een dakterras en de gevolgen voor de privacy van medebewoners

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten