ECLI:NL:RBAMS:2015:9016

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 3843552 CV EXPL 15-3334

vonnis van: 11 december 2015

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. R.Chr. Peteri

t e g e n

de besloten vennootschap Libra International B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Libra

gemachtigde: mr. A. van Dorsten

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 30 januari 2015 en de akte overlegging producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 1 mei 2015,

- de conclusie van repliek en de akte overlegging producties,

- de conclusie van dupliek met producties,

- de akte uitlating producties.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Tussen [eiseres] als huurder en (de rechtsvoorganger van) Libra als verhuurder bestaat sinds 15 november 1993 een huurovereenkomst met betrekking tot de [straat] te [plaats] .

1.2.

Libra verhuurt aan [naam 1] (verder: [naam 1] ) [straat]
. [naam 1] exploiteert daar een glasblazerij, waarbij hij de schuur in de tuin als productieruimte gebruikt. Libra verhuurt aan [naam 2] en [naam 3] (verder: [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] ) [straat] , ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt.

1.3.

Sinds 2011 heeft [eiseres] zich meermalen bij Libra beklaagd over overlast, veroorzaakt door [naam 1] en [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] .

1.4.

Bij brief van 16 februari 2012 schreef de gemachtigde van Libra aan de gemachtigde van [eiseres] en diens buurvrouw onder meer:
Cliënte is bij uw cliënten op bezoek geweest om de klachten te onderzoeken. (…) Cliente heeft in beide woningen geen trillingen en gezoem waargenomen. Voorts heeft cliënte in de winkel en glasblazerij geen omstandigheden geconstateerd of een situatie aangetroffen waaruit de door uw clienten genoemde overlast kan zijn ontstaan. (…)U zult begrijpen dat cliënte thans met de huidige klachten van uw cliënten weinig kan beginnen. (…)Het bovenstaande neemt niet weg dat mijn cliënte bereid is om nader onderzoek te verrichten. Namens cliënte verzoek ik uw cliënten dan ook in ieder geval de gestelde klachten nader te specificeren onder meer door aan te geven op welke dagen, en op welke tijdstippen de overlast wordt ervaren en waar die precies uit bestaat.

1.5.

Bij brief van 9 augustus 2012 schreef Libra aan [eiseres] onder meer:
Naar aanleiding van het gesprek wat in het gehuurde van maandag 6 augustus 2012 heeft plaatsgevonden (…) heeft u ons verzocht schriftelijk een voorstel te doen, bij gebreke waarvan u allerlei stappen zult gaan nemen. (…)Ook afgelopen maandag heb ik in de woningen geen overlast kunnen constateren, hetgeen niet wegneemt dat uw klachten serieus worden genomen. Niet alleen door Libra International, maar ook door de gemeente. De gemeente is zelfs bereid trillingsapparatuur te plaatsen om de trillingen waar te nemen. Ik meld hier nogmaals dat zolang de trillingen niet zijn waargenomen, de door u gestelde overlast niet vast staat.

1.6.

Bij brief van 23 januari 2013 schreef gemeente Amsterdam onder meer het volgende aan [eiseres] :
In onze brief van 20 november 2012 hebben wij u meegedeeld dat onze toezichthouders naar aanleiding van uw klachten een onderzoek hebben ingesteld. Als direct gevolg van het onderzoek (en de vervolgstappen) is een deel van het trillingsprobleem opgelost. Voor het overige is tijdens het uitgebreide onderzoek geen oorzaak gevonden. Wij hebben u in genoemde brief meegedeeld dat wij hebben besloten de zaak te sluiten.

Voor de duidelijkheid voegen wij hier nog aan toe dat in het kader van het onderzoek van onze toezichthouders ook een extern trillingsspecialist van het gerenommeerde ingenieursbureau Tauw B.V. ter plaatse is geweest. Deze trillingsspecialist, [naam 4] , heeft ter plaatse vastgesteld dat er inderdaad sprake is van trillingen in de woning, maar dat deze de wettelijke normen niet overschrijden. Onze toezichthouders hebben, zoals wij in onze brief van 20 november 2012 reeds hebben meegedeeld, geen overtreding kunnen vaststellen. (…)Op grond van bovenstaande wijzen wij uw verzoek om de zaak te heropenen af.

1.7.

Tegen deze beslissing heeft [eiseres] – met haar [naam 5] – bezwaar gemaakt, de gemeente Amsterdam heeft dit ongegrond verklaard. Vervolgens heeft [eiseres] beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam, die bij uitspraak van 24 december 2014 het beroep gegrond heeft verklaard en daarbij onder meer heeft overwogen:
De rechtbank stelt echter vast dat eiseressen een emailbericht van [naam 4] hebben overgelegd waarin deze stelt dat de uitspraak dat de trillingen geen wettelijke normen overschrijden oneigenlijk is gebruikt door verweerder en niet is gebaseerd op een onderzoek. Gelet op de inhoud van dit emailbericht en gelet op het ontbreken van een inspectieverslag, (…) heeft verweerder zich daarop naar het oordeel van de rechtbank niet zonder nadere motivering kunnen beroepen ter onderbouwing van zijn weigering om een onderzoek door een gespecialiseerd bureau op dit gebied te laten verrichten.

1.8.

Bij brief van 7 juli 2015 heeft gemeente Amsterdam vervolgens een nieuw besluit genomen. Dit is kenbaar gemaakt in een brief aan de gemachtigde van [eiseres] en [naam 5] , waarin onder meer staat vermeld:
In de uitspraak van de rechtbank hebben wij aanleiding gezien alsnog nader onderzoek te laten verrichten. (…) Per brief van 14 januari 2015 hebt u ons meegedeeld dat uw cliënten niet akkoord gaan met het voorgestelde onderzoek, omdat zij een uitgebreider onderzoek wensen.Op ons verzoek heeft AV Consultants op 25 maart 2015 een nieuwe offerte uitgebracht. Deze tweede offerte ziet opnieuw op het hierboven genoemde trillingsonderzoek volgens SBR-richtlijn B (inclusief het door uw cliënten gewenste onderzoek naar laag frequente trillingen), alsmede aanvullend onderzoek naar mogelijke oorzaken van eventuele trillingen bij de ondergelegen supermarkt en/of glasblazer.Op 4 mei 2015 hebt u ons meegedeeld dat uw cliënten ook niet akkoord gaan met dit uitgebreidere onderzoek. Reden hiervoor is dat het onderzoek slechts in één woning wordt uitgevoerd, en niet in beide woningen van uw cliënten. De offerte houdt voor uw cliënten verder “te weinig rekening met de situatie waarin zij verkeren”. (…)Uw cliënten wensen een onderzoek naar laag frequent geluid (LFG). Voor LFG bestaan echter geen wettelijke normen. Indien tijdens een akoestisch onderzoek LFG in de woning(en) gemeten zou worden, kunnen wij – zelfs indien de bron gevonden zou kunnen worden – dan ook niet handhavend optreden. (…)Op grond van bovenstaande hebben wij in onze vergadering van 7 juli 2015 besloten:I. Het besluit (…) in stand te laten, onder aanvulling van de motivering met bovenstaande overwegingen.

1.9.

Parallel aan vorenstaande procedure heeft [eiseres] op 16 april 2013 huurverlaging verzocht bij de huurcommissie. Deze heeft op 27 september 2013 het verzoek afgewezen met de motivering:
dat ernstige overlast van technische installaties in de onder de woning gelegen glasblazerij en daarnaast gelegen winkel onvoldoende objectief is komen vast te staan. De rapporteur heeft tijdens het onderzoek geen trillingen geconstateerd omdat er toen geen machines aanstonden. Daarnaast heeft de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Amsterdam de bron van de continue trilling niet kunnen traceren. Bij het uitzetten van de koeling in de supermarkt bleef de trilling waarneembaar en de glasblazer was niet aanwezig.

vordering en verweer

2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:Libra te veroordelen binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis het huurgenot van [eiseres] te garanderen door een andere geschikte woning aan te bieden op straffe van een dwangsom,

subsidiair:Libra op straffe van een dwangsom te veroordelen [eiseres] het huurgenot te garanderen door de huurovereenkomsten met [naam 1] en [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] te beëindigen, met veroordeling van Libra in de kosten van de procedure.

3. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat sprake is van een gebrek in het gehuurde. Het gaat daarbij om trillingen, laag frequent geluid, overlast door geluid van een cirkelzaag, slijpen, perslucht, compressoren, motorgeluiden en brommende koelingen. Libra had dit moeten verhelpen door op te treden tegen de huurders die dit veroorzaken. Nu zij dat niet heeft gedaan is zij gehouden aan eiseres het rustig huurgenot te verschaffen van een andere woning uit haar bestand.

4. Libra voert verweer tegen de vorderingen. Zij voert aan dat voor zover sprake is van geluid en trillingen, dit binnen de daarvoor geldende normen blijft. Bovendien staat geenszins vast wat de oorzaak ervan is. Daarvoor is nader onderzoek nodig, waartoe de gemeente Amsterdam bereid is. Tot nu toe werkt [eiseres] daar echter niet aan mee. Als op enig moment een oorzaak komt vast te staan waarvan het binnen haar macht ligt die weg te nemen, dan zal Libra dat doen. Op het verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

beoordeling

5. Als juist is dat [naam 1] en [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] overlast veroorzaken voor [eiseres] , terwijl Libra als verhuurder nalaat daartegen op te treden, dan levert dat een gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Het is aan [eiseres] , op wie conform de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijslijst rust, voldoende te stellen en vervolgens zo nodig te bewijzen dat sprake is van overlast en dat deze door [naam 1] en [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] is veroorzaakt.

6. Van overlast in de hier bedoelde zin is sprake als een gemiddelde huurder de inbreuk op het woongenot waarvan sprake is, bij het aangaan van de huur niet hoefde te verwachten. Voor de vraag wat een gemiddeld huurder in dit geval mocht verwachten is van belang dat [eiseres] woont in een complex vooroorlogse woningen, die gehoriger zijn dan recent gebouwde woningen. Voorts is sprake van een woonblok, zodat een zekere mate van geluidsoverdracht en weerkaatsing aan de binnenzijde hiervan onvermijdelijk is. Bovendien zijn op de benedenverdieping van de woningen bedrijven gevestigd, waarvan meer geluid te verwachten valt dan als enkel sprake zou zijn van woonruimte. Tenslotte is de woning gelegen aan een doorgaande weg met trambaan.

7. Het enkele feit dat [eiseres] en getuigen (die overigens deels slechts de ervaringen van [eiseres] herhalen) trillingen en machinegeluid waarnemen betekent dan ook nog niet dat sprake is van overlast in de hiervoor bedoelde zin. Er zijn immers ook getuigen die verklaren geen overlast te ervaren. Nu [eiseres] overlast als gevolg van alle geluid en trillingen tezamen aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, ligt voor de hand door objectief onderzoek vast te stellen in welke mate geluid en trillingen doordringen tot haar woning. De onderzoeksbevindingen die op dit moment beschikbaar zijn komen er op neer dat niet is vastgesteld dat sprake is van overschrijding van geluids- of trillingsnormen. Dat kan dus in ieder geval niet bijdragen aan de onderbouwing door [eiseres] van haar stelling dat van overlast sprake is. Weliswaar heeft [eiseres] nog grafieken overgelegd van een door haar zelf geïnstalleerde aardbevingsmeter, maar hoe deze moeten worden geduid is niet toegelicht. De rechtbank Amsterdam heeft in de bestuursrechtelijke procedure geoordeeld dat nader onderzoek aangewezen is, maar dat is tot nu toe niet verricht omdat [eiseres] daar om haar moverende redenen niet aan mee wilde werken. Bij die stand van zaken ontbreekt objectief onderzoek waarmee de door [eiseres] gestelde overlast wordt onderbouwd. Het lag gezien de bewijslastverdeling wel op de weg van [eiseres] met onderbouwing te komen. Daarin is zij niet geslaagd. Evenmin is zij er in geslaagd voldoende te onderbouwen dat het samenstel van de door haar beschreven overlast – nog daargelaten of dit een gebrek oplevert – door [naam 1] en [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] is veroorzaakt. Dat is wel vereist om Libra als gezamenlijke verhuurder hierop aan te kunnen spreken. Ook dit had overigens door een deskundige onderzocht kunnen worden, maar ook dat is tot op heden niet gebeurd.

8. De kantonrechter merkt nog op dat één element van het door [eiseres] geschetste samenstel van trillingen en geluid niet ter discussie staat. [naam 1] gebruikt gereedschap dat in aanzienlijke mate geluid produceert – zo is ook op de in het geding gebrachte geluidsopnamen te horen. Naar het oordeel van de kantonrechter diende [eiseres] op grond van het hiervoor onder 6 geschetste uitgangspunt met een zekere mate van geluid, afkomstig van de bedrijfsruimtes, rekening te houden. Daaraan zijn echter wel grenzen en in ieder geval dient [naam 1] dit geluid te beperken door ramen en deuren te sluiten.

9. Of die grenzen zijn overschreden kan evenwel om de navolgende reden in het midden blijven. Als zou komen vast te staan dat sprake is van overlast, veroorzaakt door [naam 1] (en/of [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] ), dan volgt uit artikel 7:206 lid 1 BW dat dit [eiseres] het recht geeft van Libra te verlangen de overlast weg te nemen. In beginsel is het daarbij aan Libra te bepalen op welke wijze zij daaraan gevolg geeft. In haar primaire en subsidiaire vordering gaat [eiseres] echter een stap verder; zij vordert dat Libra aan de overlast een einde maakt door een andere woning aan te bieden, althans de huur met [naam 1] en [naam 2 en naam 3 gezamenlijk] te beëindigen. Naar het oordeel van de kantonrechter is een dergelijke vordering niet uitgesloten, maar kan deze slechts onder bijzondere omstandigheden voor toewijzing in aanmerking komen, zo volgt ook uit de beslissing van het hof Arnhem Leeuwarden in de door [eiseres] aangehaalde zaak – waarin verhuurder het gebrek niet kon of wilde verhelpen (ECLI:NL:GHARL:2014:759).

10. Dat van dergelijke omstandigheden in dit geval sprake is, is gesteld noch gebleken. Integendeel, Libra heeft aangevoerd bereid te zijn een gebrek op te heffen, zodra aard en oorzaak daarvan bekend zijn. Zij heeft voorts toegezegd [naam 1] aan te zullen spreken op het feit dat hij ramen en deuren niet sluit tijdens het gebruik van machines. De vorderingen van [eiseres] zijn dan ook niet toewijsbaar.

11. Nu [eiseres] in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Libra tot op heden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde,

veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 december 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.