ECLI:NL:RBAMS:2015:887

• Datum uitspraak: 19 februari 2015
• Publicatiedatum: 20 februari 2015
• Zaaknummer: CV EXPL 14-8211
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.A.M. Jacobs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing van een gelimiteerde boete wegens hennepplantage en verboden onderhuur in een sociale huurwoning

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 19 februari 2015 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Stadgenoot en een gedaagde huurder. De eiser, Stadgenoot, vorderde een bedrag van € 14.790,67 aan boetes van de gedaagde, die zich schuldig had gemaakt aan het onderverhuren van de woning en het telen van hennep. De gedaagde had de woning van Stadgenoot gehuurd van 16 juli 2013 tot en met 21 december 2013, maar had deze vanaf 14 september 2013 onderverhuurd aan een derde. Tijdens een politie-inval op 18 november 2013 werd een hennepkwekerij aangetroffen in de woning. Stadgenoot stelde dat de gedaagde op grond van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst een boete van tien keer de maandhuur verschuldigd was wegens de hennepteelt en een boete voor het niet zelf bewonen van de woning. De kantonrechter oordeelde dat de boetebedingen in de algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend waren en dat de gedaagde aansprakelijk was voor de boetes. De kantonrechter wees de vordering van Stadgenoot toe, met uitzondering van een deel van de gevorderde boetes die als onredelijk bezwarend werden aangemerkt. De gedaagde werd veroordeeld tot betaling van een totaalbedrag van € 9.146,72 aan Stadgenoot, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De proceskosten werden eveneens aan de gedaagde opgelegd.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 2907015 \ CV EXPL 14-8211

vonnis van: 19 februari 2015

fno.: 869

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Stadgenoot,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen Stadgenoot,

gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders,

t e g e n

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

nader te noemen [gedaagde],

gemachtigde: mr. L.F. Birnie.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

• dagvaarding van 14 maart 2014 met producties;
• antwoord met producties;
• instructievonnis van 19 juni 2014;
• repliek, tevens vermindering van eis;
• dupliek met productie;
• akte uitlating producties van Stadgenoot;
• dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1

[gedaagde] heeft van Stadgenoot van 16 juli 2013 tot en met 21 december 2013 de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 868,34.

1.2

In de bij de huurovereenkomst tussen partijen behorende algemene voorwaarden (hierna: AV) is onder meer het volgende bepaald:

“(…) 7.10 (…) U teelt geen hennep in of bij uw woning en ook maakt u zich niet schuldig aan andere drugsdelicten. Pleegt u toch een strafbaar feit in uw woning of staat u zo’n feit toe, dan moet u ons een boete van tien keer de maandhuurprijs die dan geldt aan ons betalen.

(…)

7.14

U bent zelf de hoofdbewoner van uw woning. U gebruikt uw woning als hoofdverblijf. Is dat niet het geval, dan betaalt u aan ons een boete van 10 % van de maandhuurprijs voor iedere dag dat u deze verplichting niet nakomt. (…)

7.15

U verhuurt uw woning of een deel daarvan niet zonder onze voorgaande schriftelijke toestemming aan een ander. (…)

7.16

Als u uw woning toch onderverhuurt en uw onderhuurder meer laat betalen dan u ons verschuldigd bent, dan betaalt u ons het verschil.(…)”

1.3

[gedaagde] heeft het gehuurde met ingang van 14 september 2013 onderverhuurd aan een derde.

1.4

Stadgenoot heeft op 18 november 2013 van de politie vernomen dat er die dag bij een politie-inval een hennepkwekerij is aangetroffen in het gehuurde.

1.5

Stadgenoot heeft een proces-verbaal van onrechtmatige bewoning of het onrechtmatig gebruik van de woning van 21 december 2013 overgelegd, waarin staat dat [hoofdagent], hoofdagent, wijkteam Meer en Vaart, heeft gezien dat er in het gehuurde een hennepkwekerij aanwezig was:

“(…) Ik zag dat de woning was ingericht voor het vervaardigen van softdrugs (hennep). Ik zag dat in alle drie de kamers een plantage was ingericht.

(…)

Overige van belang zijnde informatie: Woning was een ravage. Gehele vloer was nat ongeveer 1,5 cm water. Woning was niet geschikt voor bewoning, want daar was geen ruimte meer voor.(…)”

1.6

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst voor het gehuurde op 21 november 2013 tegen 21 december 2013 opgezegd en daarvoor op het kantoor van Stadgenoot een verklaring ingevuld, die Stadgenoot in de procedure als productie 4 heeft overgelegd.

In de brief van Stadgenoot aan [gedaagde] van 22 november 2013 wordt het gesprek van [naam 1] (hierna: [naam 1]), medewerker Woonfraude van Stadgenoot, met [gedaagde] op 21 november 2014 bevestigd. In deze brief staat onder meer het volgende:

“(…) In een gesprek op 21 november jl. in het huismeesterkantoor van Stadgenoot, heeft u ten overstaan van ondergetekende de huur van de woning opgezegd. Samengevat vertelde u niet of nauwelijks in de woning te hebben gewoond. U toonde een huurovereenkomst voor de woning die u sloot met [naam 2], geboren op[geboortedatum], ingaande op 14 september 2013 voor de duur van 1 jaar, voor een huurprijs van 1100 euro per maand.

U wist niet af van het bestaan van de hennepplantage en vermoedt dat genoemde [naam 2] de hennep heeft geteeld. U zou zich gaan melden bij de politie en na verhoor de woning schoon en leeg aan ons op te leveren. Tevens gaat u de schade herstellen.

In het gesprek heb ik u verteld dat Stadgenoot u op grond van de huurovereenkomst een boete op kan leggen van 10x de maandhuurprijs wegens de hennepteelt. Ook kunnen wij u een boete in rekening brengen voor het niet zelf bewonen van de woning. Hierover zal overleg plaats vinden met onze afdeling Juridische zaken.(…)”

1.7

[gedaagde] heeft de woning per 21 december 2013 opgeleverd. Voorafgaand daaraan hebben een voorinspectie en een eindinspectie plaatsgevonden. Bij de eindinspectie op 20 december 2014 is de staat van de woning goedgekeurd, met uitzondering van een vergoeding voor het het opnieuw aanvragen van een elektrameter, die was verwijderd in verband met de aanwezigheid van de hennepkwekerij.

1.8

Stadgenoot heeft [gedaagde] bij brief van 10 december 2013 een bedrag van € 14.790,67 in rekening gebracht aan boetes wegens hennepteelt en het onderverhuren van het gehuurde, alsmede uit onderhuur gerealiseerde winst.

1.9

Stadgenoot heeft op 5 februari 2014 een bedrag van € 851,61 aan waarborgsom aan [gedaagde] terugbetaald.

2. De vordering en het verweer

2.1

Stadgenoot vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] veroordeelt om een bedrag van € 14.790,67 in hoofdsom, alsmede € 1.116,72 aan buitengerechtelijke incassokosten (incl. BTW), verhoogd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de voldoening, aan Stadgenoot te betalen;

2. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.

2.2

Stadgenoot legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Zij stelt dat door het feit dat zich een hennepkwekerij in het gehuurde bevond, [gedaagde] op grond van art. 7.10 AV een bedrag van tien keer de laatst geldende huurprijs verschuldigd is, aldus: 10 x € 868,34 =

€ 8.683,40. Nu [gedaagde] tevens het gehuurde in de periode vanaf 14 september 2013 tot en met 18 november 2013 niet conform de bestemming, als woonruimte heeft gebruikt en hij tevens zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad, is [gedaagde] op grond van art. 7.14 AV een boetebedrag van 65 dagen x € 86,83 = € 5.643,95 verschuldigd. Voorts heeft [gedaagde], doordat hij de woning heeft onderverhuurd voor een hoger bedrag dan de door hem te betalen huurprijs, voor elke maand dat hij heeft onderverhuurd een winst van

€ 231,66 gemaakt (€ 1.1100,00 min € 868,34). De onderhuurovereenkomst heeft twee maanden geduurd, zodat [gedaagde] op grond van art. 7.16 AV een bedrag van € 463,32 verschuldigd is. In totaal bedraagt de gevorderde hoofdsom derhalve € 14.790,67.

Stadgenoot stelt dat de art. 7.10, 7.14 en 7.16 AV niet onredelijk bezwarend zijn, doch dat zij dienen ter bestrijding van onrechtmatig gebruik van schaarse sociale huurwoningen en de aanwezigheid van hennepkwekerijen in woningen. Daardoor door [gedaagde] veroorzaakte schade kan aan hem worden toegerekend. Daarnaast gaat van de gevorderde boetes een repressieve werking uit.

Stadgenoot heeft bij conclusie van repliek de op grond van art. 7.14 AV gevorderde boete gematigd tot één maandhuur, te weten € 868,34, waarmee het in totaal gevorderde bedrag met € 4.775,61 wordt verminderd naar € 11.131,78 (inclusief buitengerechtelijke kosten). Stadgenoot verzet zich tegen matiging van de gevorderde boetes.

2.3

[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij stelt met medewerker [naam 1] van Stadgenoot afgesproken te hebben dat Stadgenoot geen boetes in rekening zou brengen indien [gedaagde] de huurovereenkomst zou opzeggen en de schade van de hennepkwekerij zou herstellen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd en de woning leeggeruimd. Op 5 december 2013 heeft een voorinspectie plaatsgevonden, waarna [gedaagde] de daar genoemde herstelpunten heeft uitgevoerd. [gedaagde] heeft daaraan aanzienlijke kosten besteed, zoals € 2.000,0 voor het afvoeren van zaken, terwijl de herstelkosten door Stadgenoot waren begroot op € 5.343,64. De eindinspectie heeft op 20 december 2013 plaatsgevonden, waarbij is vastgesteld dat [gedaagde] (op de electrameter na) de woning zonder herstelpunten heeft opgeleverd. Stadgenoot heeft bovendien op 5 februari 2014 de waarborgsom van € 851,61 aan [gedaagde] terugbetaald. Stadgenoot vordert derhalve in strijd met de op 21 november 2013 gemaakte afspraken alsnog de contractuele boetes op grond van art. 7.10, 7.14 en 7.16 AV.

2.4

[gedaagde] beroept zich derhalve primair op afstand van recht door Stadgenoot. Indien partijen niet op 21 november 2013 hadden afgesproken dat Stadgenoot geen boetes in rekening zou brengen, dan had [gedaagde] het geld dat hij aan het herstel had besteed, hebben aangewend om de contractuele boetes te voldoen. Voor zover Stadgenoot stelt dat medewerker [naam 1] van Stadgenoot niet de wil heeft gehad om de vorderingen uit hoofde van de boetebedingen prijs te geven, heeft hij de schijn opgewekt dat Stadgenoot van haar vorderingsrecht afzag. [gedaagde] mocht de verklaring van [naam 1] opvatten als een verklaring tot het prijs geven van haar vorderingsrechten ter zake van de boetebedingen.

Subsidiair beroept [gedaagde] zich op rechtsverwerking, omdat Stadgenoot haar recht op contractuele boetes heeft verspeeld door te handelen op een wijze die naar redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. [gedaagde] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Stadgenoot haar rechten uit de contractuele boeters niet meer zou uitoefenen. Naast het feit dat Stadgenoot heeft toegezegd de boetes niet meer te zullen vorderen, heeft Stadgenoot de waarborgsom terugbetaald, onder aftrek van de kosten van een nieuwe elektra-meter en een bestaande huurachterstand. Op grond van art. 14.1 en 14.2 van de AV moet Stadgenoot van de waarborgsom aftrekken wat [gedaagde] nog verschuldigd is. Nu Stadgenoot de waarborgsom heeft uitbetaald zonder aftrek van contractuele boetes, mocht [gedaagde] er ook op grond daarvan vanuit gaan dat Stadgenoot geen boetes in rekening zou brengen.

2.5

Meer subsidiair stelt [gedaagde] dat de boetebedingen oneerlijk en onredelijk bezwarend zijn. In de eerste plaats omdat over de inhoud van de boetebedingen niet onderhandeld is. Voorts zijn de bedingen eenzijdig in het voordeel van Stadgenoot opgesteld, er wordt de art. 7.10, 7.14 en 7.16 compenserend voordeel geboden. Daarnaast is art. 7.10 onredelijk bezwarend omdat er geen verschil wordt gemaakt naar de aard van de gepleegde strafbare feiten. Art. 7.14 is onredelijk bezwarend omdat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen het niet zelf zijn van hoofdbewoner en het niet gebruiken van het gehuurde als hoofdverblijf. De boetebedingen zijn tevens niet eerlijk omdat zij niet gelimiteerd en cumulatief zijn. Daarmee kunnen de boetes oplopen tot een bedrag dat niet meer in verhouding staat tot de werkelijke schade. De boetebedingen dienen derhalve buiten toepassing gelaten te worden en de vordering te worden afgewezen.

Meest subsidiair verzoekt [gedaagde] de boetes ex art. 6:94 BW te matigen, omdat deze in de gegeven omstandigheden leiden tot een buitensporig resultaat. Zeker nu [gedaagde] de woning heeft opgeleverd zonder restschade van de hennepkwekerij. Stadgenoot heeft alleen de algemene kosten die zij maakt om onrechtmatige bewoning en hennepteelt tegen te gaan, doch die kosten zijn niet alleen door [gedaagde] veroorzaakt. De werkelijke schade is niet meer dan de winst die [gedaagde] heeft gehad uit onderhuur van € 463,32. [gedaagde] verzoekt derhalve de gevorderde boetes en buitengerechtelijke incassokosten te matigen tot in totaal € 463,32.

3. De beoordeling

3.1

Stadgenoot heeft - na wijziging van eis - drie afzonderlijke bedragen aan boete gevorderd:

• € 8.683,40 op grond van art. 7.10 AV wegens het hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde;
• € 868,34 op grond van art. 7.14 AV wegens het niet gebruiken van de woning conform de bestemming en het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde;
• € 463,32 op grond van art. 7.16 AV wegens gemaakte winst vanwege onderverhuur.

Afstand van recht/rechtsverwerking

3.2.

[gedaagde] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat medewerker [naam 1] van Stadgenoot toegezegd heeft dat Stadgenoot geen boetes in rekening zou brengen indien hij de schade in de woning zou herstellen. Bovendien heeft Stadgenoot de waarborgsom terugbetaald, zonder daarop de boetes in mindering te brengen. Gelet daarop beroept [gedaagde] zich primair op afstand van recht en subsidiair op rechtsverwerking.

De kantonrechter verwerpt beide verweren, op grond van het volgende. Tegenover de uitdrukkelijke betwisting door Stadgenoot dat medewerker [naam 1] [gedaagde] heeft toegezegd dat geen boetes in rekening gebracht zouden worden, indien hij de schade in de woning zelf zou verhelpen, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat [naam 1] de genoemde toezegging heeft gedaan. Hij stelt immers zelf dat [naam 1] tijdens het gesprek op 21 november 2013 heeft gezegd dat de juridische afdeling van Stadgenoot nog formeel zou beslissen over het al dan niet vorderen van de contactuele boete. Alleen al op grond daarvan mocht [gedaagde] er niet zonder meer op vertrouwen dat Stadgenoot uitdrukkelijk afzag van het vorderen van de boetes. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij er, gegeven dit voorbehoud van [naam 1] ten aanzien van de formele beslissing van de juridische afdeling, van mocht uitgaan dat [naam 1] hem een onvoorwaardelijk voorstel had gedaan dat van de boetes afgezien zou worden indien hij de schade van de hennepkwekerij zou herstellen. Bovendien stelt Stadgenoot terecht dat een huurder, los van de verschuldigdheid van boetes waartoe hij zich contactueel verbonden heeft, in ieder geval verplicht is de woning in goede staat en onbeschadigd op te leveren. Het enkele feit dat hij de - onder zijn verantwoordelijkheid - veroorzaakte schade heeft verholpen brengt dan ook niet mee dat hij ervan uit mocht gaan dat hij contractueel overeengekomen boetes niet meer hoefde te betalen.

Dat Stadgenoot de waarborgsom heeft terugbetaald vormt ook geen indicatie dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat Stadgenoot ervan afzag om boetes te vorderen. Wat er zij van de vraag of Stadgenoot bevoegd is boetes waarop zij aanspraak meent te hebben van de waarborgsom af te trekken, zij is daartoe in ieder geval niet verplicht. Ook de art. 14.1 en 14.2 AV verplichten Stadgenoot niet daartoe. Dat [gedaagde] daaraan geen vertrouwen mocht ontlenen dat Stadgenoot zou afzien van het vorderen van boetes volgt temeer uit het feit dat Stadgenoot al vóórdat de waarborgsom werd terugbetaald in februari 2014 aan [gedaagde] had laten weten dat zij aanspraak maakte op boetes en betaling van winstafdracht, te weten bij brief van 10 december 2013.

Boetebedingen oneerlijk en onredelijk bezwarend

3.3

[gedaagde] stelt voorts dat de bedingen in art. 7.10, 7.14 en 7.16 buiten toepassing gelaten moeten worden, omdat deze oneerlijk en onredelijk bezwarend zijn.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

Voornoemde bedingen op grond waarvan de boetes worden gevorderd betreffen een algemene voorwaarde. Nu uit de dagvaarding blijkt dat Stadgenoot een bedrijfsmatige verhuurder is en [gedaagde] een consument, zal de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve hebben te beoordelen of de bedingen onredelijk bezwarend zijn en daarmee nietig. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’

Art. 7.14 AV

3.4

De kantonrechter is van oordeel dat aan het beding in art. 7.14 AV geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boetes. Daardoor kan deze boete oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Van matiging door de kantonrechter kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 (Asbeek Brusse cs vs Jahani) geen sprake zijn. In de uitspraak van HR 13 september 2013, NJ 2014, 274 heeft de Hoge Raad bevestigd dat voornoemde uitspraak van het Hof van Justitie voor het Nederlandse recht betekent dat indien de rechter vaststelt dat een beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13, hij gehouden is het beding te vernietigen.

Dit betekent dat op grond van artikel 3:40 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a BW het boetebeding in art. 7.14 AV nietig is. Dat Stadgenoot bij conclusie van dupliek de gevorderde boete heeft gematigd naar één maand huur, maakt dit niet anders: maatgevend is of het
beding gelimiteerd is, niet of de
gevorderde boete gelimiteerd wordt. Reeds op grond daarvan is de op grond van dit artikel gevorderde boete niet toewijsbaar. Gelet daarop hoeven de overige met betrekking tot dit artikel gevoerde verweren niet meer worden behandeld.

De op dit artikel gebaseerde vordering wordt derhalve afgewezen.

Art. 7.10 en 7.16 AV

3.5

Met betrekking tot de bedingen in art. 7.10 en 7.16 AV overweegt de kantonrechter het volgende. Het enkele feit dat, zoals [gedaagde] stelt, er tussen partijen niet is onderhandeld over de inhoud van een boetebeding dan wel dat een beding eenzijdig in het voordeel van Stadgenoot is opgesteld en de huurder geen compenserend voordeel biedt, brengt nog niet mee dat moet worden aangenomen dat het beding onredelijk bezwarend is. Daartoe zijn bijkomende omstandigheden nodig, die [gedaagde] niet heeft gesteld.

3.6

[gedaagde] heeft ten aanzien van het beding in art. 7.10 AV gesteld dat er geen verschil wordt gemaakt naar de aard en ernst van de gepleegde strafbare feiten, noch dat er onderscheid wordt gemaakt of de huurder zelf het strafbare feit pleegt, dan wel dat een derde zich in het gehuurde schuldig maakt aan strafbare feiten. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat de derde zin van art. 7.10 AV spreekt over “strafbare feiten” in algemene zin, waardoor het lijkt dat daarmee alle strafbare feiten zijn bedoeld. Indien echter de volledige tekst van art. 7.10 AV in samenhang wordt gelezen, moet onder “strafbare feiten” verstaan worden strafbaar gestelde feiten in de categorie van de in de voorgaande zinnen genoemde strafbare feiten (verboden wapens, drugs en gestolen waar) en niet zozeer geringe strafbare feiten als het betreden van het pand met gestolen petje, zoals [gedaagde] suggereert. De kantonrechter verwerpt daarom het standpunt dat het beding geen of onvoldoende verschil maakt naar aard of ernst van het strafbare feit.

Het feit dat het beding geen onderscheid maakt of de huurder zelf het strafbare feit pleegt, dan wel dat een ander dat doet in het gehuurde, vormt geen reden om het beding onredelijk bezwarend te achten. De huurder is immers verantwoordelijk voor het gedrag van derden die met zijn toestemming in het gehuurde verblijven.

Ook verwerpt de kantonrechter het verweer van [gedaagde] dat het beding niet eerlijk is omdat het niet gelimiteerd en cumulatief is. Art. 7.10 AV bepaalt de boete op tien maal de huurprijs. Daarmee is het beding aan een limiet gebonden. Van een cumulatieve verhoging van de boete is bij dit beding geen sprake, Stadgenoot stelt terecht dat er voor het kweken van hennep niet meerdere boetes worden opgelegd. Dat tevens, op grond van art. 7.16 AV, afdracht van uit onderhuur gemaakte winst wordt gevorderd, maakt niet dat sprake is van cumulatie van boetes: beide boete zien immers op een ander feit.

Tenslotte is de hoogte van de gevorderde boete op basis van de wederzijds kenbare belangen gerechtvaardigd, nu de gedraging waarop deze is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming door de huurder is om deze boete te rechtvaardigen, terwijl de gevorderde boete tevens in redelijke verhouding staat tot de door Stadgenoot als gevolg van het de aanwezigheid van een hennepkwekerij te verwachten schade.

De conclusie op dit punt luidt dan ook dat het beding in art. 7.10 AV niet als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt.

3.7

Art. 7.16 AV stelt de boete vast op het verschil tussen de met Stadgenoot overeengekomen huurprijs en de met de onderhuurder overeengekomen huurprijs.

Met betrekking tot art. 7.16 AV heeft [gedaagde] in de eerste plaats gesteld dat dit beding niet gelimiteerd en cumulatief is. Gesteld al dat dat zo zou zijn, dan brengt dit nog niet mee dat het beding op grond daarvan als een oneerlijk beding aangemerkt dient te worden. De huurder heeft het immers zelf in de hand of Stadgenoot op grond van dit artikel iets te vorderen heeft.

Daarnaast is het, zoals uit de uitspraken van onder meer Hof Amsterdam 18 november 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BYH4150 en HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893 volgt van algemene bekendheid dat contractueel verboden onderhuur van sociale woningen, waarvan ook in dit geval sprake is, in Amsterdam op grote schaal voorkomt. Dit feit heeft tot gevolg dat deze huurwoningen worden onttrokken aan de toewijzing aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie, in dit geval Stadgenoot, zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade van Stadgenoot, zoals door haar toegelicht en voldoende aannemelijk gemaakt, bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij heeft moet maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar doelstellingen. Het betreft hier onder meer kosten die worden maakt om onrechtmatige bewoning en hennepteelt tegen te gaan; onder meer door het oprichten van afdelingen die zich speciaal met de opsporing van onrechtmatige bewoning en hennepteelt en de bestrijding hiervan bezig houden.

Deze schade wordt (ten dele) veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] en hij is daarvoor dan ook mede aansprakelijk te houden. Nu de omvang van de aldus aan Stadgenoot toegebrachte schade naar zijn aard niet in concreto is vast te stellen, evenmin als de mate waarin [gedaagde] aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen, is een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend.

Daarnaast kan de kantonrechter uit hetgeen [gedaagde] als verweer naar voren heeft gebracht, niet opmaken dat hij verweer heeft gevoerd tegen de op grond van art. 7.16 AV gevorderde bedrag van € 463,32 aan winstafdracht. Dit blijkt ook uit het feit dat [gedaagde] verzoekt het totaal toe te wijzen bedrag te matigen tot het bedrag van de gevorderde winstafdracht. Dit bedrag is derhalve toewijsbaar.

3.8

Meest subsidiair heeft [gedaagde] verzocht de boetes ex art. 6:94 BW te matigen tot de gevorderde winstafdracht ter hoogte van € 463,32, omdat deze in de gegeven omstandigheden leiden tot een buitensporig resultaat, zeker nu [gedaagde] de woning heeft opgeleverd zonder restschade van de hennepkwekerij.

Dit beroep op matiging dient nog slechts beoordeeld te worden voor zover het de op grond van art. 7.10 AV gevorderde bedrag betreft. In rov. 3.4 hiervóór is immers reeds overwogen dat het op grond van art. 7:14 AV gevorderde bedrag wordt afgewezen, terwijl ten aanzien van art. 7:16 AV hierboven in rov. 3.7 is vastgesteld dat [gedaagde] geen verweer heeft gevoerde tegen het door Stadgenoot tot € 463,32 gematigde bedrag, zodat dit bedrag toewijsbaar is.

Met betrekking tot het op grond van art. 7.10 AV gevorderde bedrag ziet de kantonrechter

geen aanleiding om tot matiging van de gevorderde boete en winstafdracht over te gaan. Stadgenoot stelt terecht dat dergelijke bedingen niet primair bedoeld zijn om de schade die zij lijdt door de in strijd met de huurovereenkomst gepleegde gedragingen te vergoeden, doch dat in de eerste plaats bedoeld is dat de bedingen een preventieve werking hebben en dat daardoor wordt voorkomen dat een huurder overgaat tot het kweken van hennep in het gehuurde, met alle onwenselijke gevolgen van dien. Dat [gedaagde] de schade aan het gehuurde heeft hersteld, maakt dit niet anders, nu hij daartoe al op grond van art. 7:224 BW al verplicht was.

Gelet op de ernst van het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, waarop art. 7.10 AV ziet, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat op grond van art. 6.94 lid 1 BW de billijkheid klaarblijkelijk zou eisen dat het gevorderde bedrag wordt gematigd.

3.9

Op grond van het hiervoor overwogene zijn de op grond van de art. 7.10 en 7.16 AV gevorderde bedragen toewijsbaar en daarmee een bedrag van € 8.683,40 (op grond van art. 7.10 AV) en € 463,32 (op grond van art. 7.16 AV), derhalve in hoofdsom in totaal

€ 9.146,72. De over de hoofdsom gevorderde wettelijke rente is ook toewijsbaar, nu [gedaagde] de vordering op dit punt niet heeft betwist. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn eveneens toewijsbaar, zij het dat deze beperkt zullen worden tot het bij de toe te wijzen hoofdsom passende forfaitaire bedrag, te weten € 1.007,13 (inclusief BW). De over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu Stadgenoot niet heeft gesteld dat zij deze kosten reeds heeft voldaan.

3.1

[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast, waarin begrepen de nakosten.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadgenoot van:

• € 9.146,72 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 maart 2014 tot aan de voldoening;
• € 1.007,13 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:

a. dagvaardingskosten € 95,77

b. griffierecht € 923,00

c. salaris gemachtigde € 600,00

_______________

€ 1.618,77

één en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 februari 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.