Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Kenmerk : 3598423 EA 14-1117
Datum : 6 maart 2015
Beschikking op het verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) van:
de vereniging C.F. CHABAB AMSTERDAM-MAROKKO
gevestigd te Amsterdam
verzoekster in conventie
verzoekster in conventie
verweerster in reconventie
nader te noemen Chabab
nader te noemen Chabab
gemachtigde: mr. drs. B.Y. Pije
t e g e n
de GEMEENTE AMSTERDAM
zetelende te Amsterdam
verweerster in conventie
verzoekster in reconventie
nader te noemen de gemeente
nader te noemen de gemeente
gemachtigde: mr. A. Scholten
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Chabab heeft op 12 november 2014 een verzoekschrift, met bewijsstukken, ingediend.
De gemeente heeft op 29 januari 2015 een verweerschrift, met bewijsstukken, ingediend en daarbij een tegenverzoek gedaan.
De gemeente heeft op 29 januari 2015 een verweerschrift, met bewijsstukken, ingediend en daarbij een tegenverzoek gedaan.
Chabab heeft het verzoek bij brief van 5 februari 2015 aangevuld en daarbij nadere bewijsstukken ingediend.
De gemeente heeft bij brief van 5 februari 2015 nadere bewijsstukken ingediend.
Het verzoek is ter terechtzitting behandeld op 6 februari 2015. Namens Chabab zijn [naam 1] (voorzitter), [naam 2] (secretaris) en [naam 3] (penningmeester) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de gemeente zijn [naam 4] (procesmanager Sportpark) en [naam 5] (juridisch adviseur) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, ieder aan de hand van pleitnotities. Daarbij heeft Chabab haar verzoek gewijzigd.
Daarop is de beschikking bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
in conventie en reconventie
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
Chabab is een voetbalclub.
Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst huurt Chabab sinds 1 september 1999 van de gemeente een competitieveld, een trainingsveld met verlichting en een groenstrook met lichtmasten, gelegen op het sportpark Riekerhaven te Amsterdam tegen een te betalen huurprijs, die is aangegeven in het Tarievenbesluit, vastgesteld door het dagelijks bestuur van het stadsdeel en telkenjare aan te passen, voorzover en zoals dit door hen zal worden gewijzigd.
In artikel 30 van deze huurovereenkomst is opgenomen dat de gemeente Chabab voor de duur van de overeenkomst de bij het gehuurde behorende verenigingsgebouwen in bruikleen afstaat.
Voorts hebben partijen een schriftelijke bruikleenovereenkomst gesloten waarbij de gemeente Chabab met ingang van 1 juli 2010 twee portocabins om niet in bruikleen heeft gegeven om te gebruiken als douche-en kleedruimte. Overeengekomen is dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt bij beëindiging van het gebruik van de sportvelden.
Bij brief van 27 januari 2014 heeft de gemeente de huurovereenkomst voor de sportvelden tegen 31 juli 2014 opgezegd. Bij brief van 7 juli 2014 heeft zij Chabab de ontruiming van de gehuurde sportvelden tegen die datum aangezegd.
Partijen hebben vervolgens overleg met elkaar gevoerd en over en weer gecorrespondeerd.
Bij brieven van 8, 23 en 30 oktober 2014 heeft de gemeente Chabab gesommeerd de sportvelden en de accommodatie op Riekerhaven uiterlijk 1 november 2014 te ontruimen en aan de gemeente ter beschikking te stellen.
2.
Chabab verzoekt, na wijziging ter zitting:
primair:
- te bepalen dat de opzegging van de gemeente ongeldig is;
- te bepalen dat de huur-en gebruiksovereenkomsten ten aanzien van het sportpark Riekerhaven dientengevolge tijdens voornoemde periode doorlopen en dat de gemeente Chabab uit dien hoofde (weer) de volledige toegang en het gebruik van het gehuurde dient te verschaffen, het onderhoud dient te hervatten, alsmede de velden te voorzien van een werkende lichtinstallatie op alle dagen van 08.00 uur tot 24.00 uur en in dat kader de stroomvoorziening weer te hervatten op verbeurte van een dwangsom;
Chabab verzoekt, na wijziging ter zitting:
primair:
- te bepalen dat de opzegging van de gemeente ongeldig is;
- te bepalen dat de huur-en gebruiksovereenkomsten ten aanzien van het sportpark Riekerhaven dientengevolge tijdens voornoemde periode doorlopen en dat de gemeente Chabab uit dien hoofde (weer) de volledige toegang en het gebruik van het gehuurde dient te verschaffen, het onderhoud dient te hervatten, alsmede de velden te voorzien van een werkende lichtinstallatie op alle dagen van 08.00 uur tot 24.00 uur en in dat kader de stroomvoorziening weer te hervatten op verbeurte van een dwangsom;
en
subsidiair:
- te bepalen dat de verplichting van Chabab om het sportpark Riekerhaven per 1 november 2014 te ontruimen is geschorst en de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar tot 12 november 2015;
- te bepalen dat de huur-en gebruiksovereenkomsten ten aanzien van het sportpark Riekerhaven dientengevolge tijdens voornoemde periode doorlopen en dat de gemeente Chabab uit dien hoofde (weer) de volledige toegang en het gebruik van het gehuurde dient te verschaffen, het onderhoud dient te hervatten, alsmede de velden te voorzien van een werkende lichtinstallatie op alle dagen van 08.00 uur tot 24.00 uur en in dat kader de stroomvoorziening weer te hervatten op verbeurte van een dwangsom;
een en ander met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
- te bepalen dat de verplichting van Chabab om het sportpark Riekerhaven per 1 november 2014 te ontruimen is geschorst en de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar tot 12 november 2015;
- te bepalen dat de huur-en gebruiksovereenkomsten ten aanzien van het sportpark Riekerhaven dientengevolge tijdens voornoemde periode doorlopen en dat de gemeente Chabab uit dien hoofde (weer) de volledige toegang en het gebruik van het gehuurde dient te verschaffen, het onderhoud dient te hervatten, alsmede de velden te voorzien van een werkende lichtinstallatie op alle dagen van 08.00 uur tot 24.00 uur en in dat kader de stroomvoorziening weer te hervatten op verbeurte van een dwangsom;
een en ander met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3. Chabab stelt daartoe - kort gezegd - in het verzoekschrift dat zij niet in staat is om binnen de wettelijke ontruimingstermijn vervangende sportaccommodatie te realiseren. Daarom verzoekt zij thans tijdig deze termijn te schorsen. Er is wel degelijk sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak aangezien de velden mede zijn voorzien van een lichtinstallatie en deze lichtinstallatie, een gebouwde onroerende zaak, aldus onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. De gemeente heeft een gebruiksovereenkomst ten aanzien van het verenigingsgebouw gesloten uitsluitend met het oogmerk om de ontruimingsbescherming die artikel 7:230a BW een huurder biedt te omzeilen. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich er dan ook tegen dat Chabab thans geen beroep zou kunnen doen op de ontruimingsbescherming. De huur en het gebruik van de velden, het gebruik van het verenigingsgebouw en de huur en het gebruik van de lichtinstallaties hangen dusdanig met elkaar samen dat het nut van het gebruik van het één niet aanwezig is zonder het gebruik van het andere. Het belang van de gemeente om te ontruimen weegt op geen enkele wijze op tegen het belang van Chabab op een voortdurend gebruik gedurende een dusdanige periode dat zij in staat kan zijn om een andere geschikte accommodatie te vinden. Ter zitting stelt Chabab zich voorts op het standpunt dat de opzegging van de huurovereenkomst ongeldig is omdat de gemeente bij het opzeggen van de huurovereenkomst geen overleg heeft gehad met de Stichting Sportpark Riekerhaven, terwijl dit in artikel 29 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk is voorgeschreven.
4.
De gemeente bestrijdt deze verzoeken en stelt zich op het standpunt dat Chabab niet ontvankelijk is in haar verzoek dan wel dat het verzoek moet worden afgewezen. Zij verzoekt harerzijds bij niet-ontvankelijk verklaring dan wel bij afwijzing van het verzoek het tijdstip van de ontruiming te bepalen, met veroordeling van Chabab in de kosten van het geding en de buitengerechtelijke kosten.
De gemeente bestrijdt deze verzoeken en stelt zich op het standpunt dat Chabab niet ontvankelijk is in haar verzoek dan wel dat het verzoek moet worden afgewezen. Zij verzoekt harerzijds bij niet-ontvankelijk verklaring dan wel bij afwijzing van het verzoek het tijdstip van de ontruiming te bepalen, met veroordeling van Chabab in de kosten van het geding en de buitengerechtelijke kosten.
Beoordeling
in conventie
5. Bij de beoordeling moet vooropgesteld worden dat in artikel 7:230a BW is bepaald dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, als die zaak of dat gedeelte geen woonruimte is in de zin van artikel 7:233 BW en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, de rechter kan verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen.
6. De primair gedane verzoeken van Chabab betreffen een verklaring voor recht omtrent de geldigheid van de opzegging. Deze verzoeken vallen buiten het kader van artikel 7:230a BW, zodat Chabab niet ontvankelijk is in haar primaire verzoeken.
7. Ten aanzien van de subsidiaire verzoeken van Chabab oordeelt de kantonrechter als volgt. Allereerst moet beoordeeld worden of sprake is van een huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, zoals Chabab stelt en de gemeente betwist. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 11 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:899) geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW.
8. Uit voorgaande vloeit naar het oordeel van de kantonrechter voort dat de huurovereenkomst met betrekking tot twee sportvelden waarop een lichtinstallatie staat niet als gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portocabins aan Chabab in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet anders. Chabab heeft haar stelling dat de gemeente de bruikleenovereenkomsten is aangegaan met de uitsluitende bedoeling om Chabab de ontruimingsbescherming die geldt voor de huur van gebouwde onroerende zaken te onthouden, niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd, zodat daar in dit geding niet van uit gegaan kan worden.
9. Chabab dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van de gemeente.
in reconventie
10. De reconventionele vordering van de gemeente is niet toewijsbaar. In de uitspraak van de kantonrechter Tiel (ECLI:NL:RBARN:2009:BI0510) waarop de gemeente zich ter ondersteuning van haar verzoek beroept, waren beide partijen uitgegaan van het bestaan van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW en was de huurder wegens termijnoverschrijding niet ontvankelijk verklaard. Deze situatie doet zich in dit geval echter niet voor. Er heeft in conventie geen inhoudelijke beoordeling van de opzegging plaatsgevonden. In dat geval kan gelet op het bepaalde in het zevende lid van artikel 7:230a BW naar het oordeel van de kantonrechter geen tijdstip van ontruiming bepaald worden.
11. De gemeente dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van Chabab.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
I. verklaart Chabab niet-ontvankelijk in haar verzoek;
II. veroordeelt Chabab in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van de gemeente, tot op
heden begroot op € 400,00 wegens salaris gemachtigde;
heden begroot op € 400,00 wegens salaris gemachtigde;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
IV. wijst het verzochte af;
V. veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van Chabab, tot op
heden begroot op nihil;
heden begroot op nihil;
Aldus gegeven door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op
6 maart 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.