ECLI:NL:RBAMS:2014:7940

• Datum uitspraak: 5 november 2014
• Publicatiedatum: 25 november 2014
• Zaaknummer: C-13-540141 - HA ZA 13-455
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.W. van der Veen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koopovereenkomst woning wegens dwaling en onverschuldigde betaling

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam diende, hebben eisers een vordering ingesteld tegen gedaagden met betrekking tot de vernietiging van een koopovereenkomst van een woning. De rechtbank heeft op 5 november 2014 vonnis gewezen in deze civiele procedure. De eisers, vertegenwoordigd door advocaat mr. T.M. van Dijk, hebben gesteld dat de koopovereenkomst op grond van dwaling dient te worden vernietigd. De gedaagden, vertegenwoordigd door advocaat mr. A. Heijder, hebben hiertegen verweer gevoerd en onder andere een beroep gedaan op verrekening van bedragen die zij mogelijk verschuldigd zijn aan eisers.

De rechtbank heeft in een tussenvonnis van 7 mei 2014 overwogen dat het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling slaagt. De partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de gevolgen van deze vernietiging. Eisers hebben hun eis aangevuld met een vordering tot schadevergoeding, terwijl gedaagden een tegenvordering hebben ingesteld. De rechtbank heeft de eiswijziging van eisers toegestaan, omdat gedaagden hierop hebben kunnen reageren.

De rechtbank heeft verder overwogen dat de vernietiging van de koopovereenkomst terugwerkende kracht heeft en dat de woning nooit geldig is overgedragen aan eisers. Dit heeft geleid tot wederzijdse vorderingen uit onverschuldigde betaling. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers tot terugbetaling van de koopsom en schadevergoeding beoordeeld, maar heeft enkele vorderingen afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling, waarbij eisers zijn verzocht om zich uit te laten over hun procesvoortgang.

De rechtbank heeft uiteindelijk besloten om de zaak naar de rol te verwijzen voor akte uitlating voortprocederen, met de mogelijkheid van een comparitie van partijen indien eisers wensen voort te procederen. De verdere beslissing is aangehouden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/540141 / HA ZA 13-455

Vonnis van 5 november 2014

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. T.M. van Dijk te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A. Heijder te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk] en [gedaagden gezamenlijk] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 7 mei 2014
• de akte van [gedaagden gezamenlijk] van 2 juli 2014
• de akte houdende uitlating gevolgen vernietiging van [eisers gezamenlijk] van 2 juli 2014, met producties
• de antwoordakte van [gedaagden gezamenlijk] van 30 juli 2014, met één productie
• de antwoordakte houdende uitlating gevolgen vernietiging tevens houdende aanvulling en vermeerdering van eis van [eisers gezamenlijk], van 30 juli 2014
• de conclusie van antwoord wijziging /vermeerdering eis van [gedaagden gezamenlijk], van 27 augustus 2014, met één productie
• de akte houdende uitlating productie van [eisers gezamenlijk], van 10 september 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis is overwogen dat het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling slaagt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de gevolgen van vernietiging. In de daaropvolgende aktewisseling heeft [gedaagden gezamenlijk] onder meer een beroep gedaan op verrekening van eventueel door hem te betalen bedragen met een gebruiksvergoeding die [eisers gezamenlijk] volgens hem verschuldigd is voor het gebruik van de woning zonder geldige titel. [eisers gezamenlijk] heeft zijn eis aangevuld met een vordering tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. Zijn vordering onder I. Primair, komt te luiden (waarbij het cursieve gedeelte nieuw is):

te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst per 1 februari 2013 is vernietigd dan wel door de rechtbank wordt vernietigd, op grond van dwaling;

[gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] terug te betalen de koopsom ad EUR 550.000,-- althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2009 (de datum van de koopovereenkomst), althans vanaf 1 februari 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding;

[gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] ter zake van schadevergoeding te betalen
een voorschotbedrag van EUR 44.872,02, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van de definitieve schade die [eisers gezamenlijk] heeft geleden en nog zal lijden, voor zover die schade het voornoemde van EUR 44.872,02 te boven gaat, welk bedrag zal dienen te worden opgemaakt bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 22 oktober 2009, althans met ingang van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, althans te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2014;

[eisers gezamenlijk] door de rechtbank voor zover nodig of vereist wordt gemachtigd om het vonnis te doen schrijven in het kadaster teneinde de vernietiging te effectueren en de koop van de woning na vernietiging als hiervoor uitgesproken ongedaan te maken, waaraan [gedaagden gezamenlijk] onvoorwaardelijk en onverwijld zijn medewerking dient te verlenen op straffe van een dwangsom van EUR 2.500,-- voor iedere dag dat [gedaagden gezamenlijk] hiermee in gebreke blijft tot aan de datum van transport, met een maximum van EUR 250.000,--.

2.2.

Met betrekking tot de eiswijziging is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden gezamenlijk] hierdoor niet in zijn processuele belang is geschaad, omdat hij hierop heeft kunnen reageren. De rechtbank zal derhalve de eiswijziging toestaan.

2.3.

Uit het nadere schriftelijk debat is onvoldoende op te maken of [eisers gezamenlijk] wenst voort te procederen over de vraag of een vergoeding als hierna onder 2.5 tot en met 2.7 bedoeld dient te worden vastgesteld, en zo ja, tot welk bedrag. [eisers gezamenlijk] wordt verzocht zich bij akte hierover uit te laten. Zo hij niet wenst voort te procederen zal - met inachtneming van hetgeen bij tussenvonnis van 7 mei 2014 en hetgeen hierna onder 2.9 tot en met 2.12 is overwogen - vonnis worden gewezen. In het andere geval zal op korte termijn een comparitie van partijen worden gelast. Partijen dienen in dat geval ter voorbereiding van die zitting hun schriftelijk standpunt, onderbouwd en zoveel mogelijk voorzien van bewijsstukken, uiterlijk twee weken voorafgaande aan die comparitie aan rechtbank en wederpartij doen toekomen.

2.4.

[eisers gezamenlijk] heeft de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op 1 februari 2013, aan welke vernietiging krachtens artikel 3:53 BW terugwerkende kracht toekomt. De vernietiging van de koopovereenkomst heeft tot gevolg dat bij gebreke van een geldige titel de overdracht van de woning wordt geacht niet te hebben plaatsgevonden. De woning is dus altijd eigendom van [gedaagden gezamenlijk] gebleven. De vernietiging leidt ertoe dat partijen zonder rechtsgrond hebben gepresteerd. Zij hebben wederzijds vorderingen uit onverschuldigde betaling verkregen als bedoeld in artikel 6:203 BW. [eisers gezamenlijk] heeft een vordering op [gedaagden gezamenlijk] verkregen tot teruggave van de koopprijs van € 550.000,-.

Daartegenover staat dat [gedaagden gezamenlijk] een vordering op [eisers gezamenlijk] heeft verkregen tot teruggave van het bezit van de woning. Daarbij geldt dat de woning dient te worden teruggegeven in de oorspronkelijke staat, derhalve onbelast en in de feitelijke staat waarin de woning zich bevond ten tijde van de levering op 25 februari 2010.

2.5.

In geschil is of [eisers gezamenlijk] uit hoofde van onverschuldigde betaling recht heeft op vergoeding van ten behoeve van de (aankoop van de) woning gemaakte kosten en verbeteringen. Daarnaast is in geschil of [gedaagden gezamenlijk] bij wege van verrekening aanspraak kan maken op een vergoeding wegens gebruik door [eiser 1] van de woning. De rechtbank zal de wettelijke regeling als bedoeld in de artikelen 6:206 e.v. BW juncto 3:120 e.v. BW toepassen.

2.6.

[eisers gezamenlijk] heeft gesteld dat hij kosten als (vermeend) eigenaar heeft gemaakt, te weten de gedurende de periode van bezit door hem betaalde lasten zoals de OZB, de overdrachtsbelasting en door hem met het oog op de koopovereenkomst aan derden betaalde kosten, zoals makelaars- en notariskosten, alsmede kosten van onderhoud en verbeteringen aan de woning, welke volgens [eisers gezamenlijk] voor vergoeding door [gedaagden gezamenlijk] in aanmerking komen. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.

2.7.

[eisers gezamenlijk] heeft in beginsel uit hoofde van onverschuldigde betaling recht op vergoeding van ten behoeve van de woning gemaakte kosten (3:120 lid 2 BW, de onderhouds- en reparatiekosten) voorzover hij niet door het gebruik van de woning en de overige genoten voordelen schadeloos is gesteld. Daarnaast geldt dat hij binnen de grenzen van de redelijkheid recht heeft op vergoeding van kosten van het ontvangen en teruggeven van het goed (6:207 BW) alsmede van uitgaven vóór 1 februari 2013 die hij zonder woning niet zou hebben gedaan. Van belang is dat [eisers gezamenlijk] voor de periode tot aan de vernietiging geen gebruiksvergoeding aan [gedaagden gezamenlijk] is verschuldigd. Onder ‘vruchten’ als bedoeld in artikel 3:120 lid 1 BW dient in dit geval te worden verstaan het gebruik van de woning. De rechter kan bij het bepalen van de vergoeding van door [eisers gezamenlijk] gemaakte kosten ex 3:120 lid 2 BW wel rekening houden met dit voordeel.

Vanaf 1 februari 2013 is in beginsel wel een gebruiksvergoeding voor de woning aan [gedaagden gezamenlijk] verschuldigd, gelet op het bepaalde in artikel 3:121 lid 1 jo. lid 3 BW. In beginsel dient als maatstaf voor de vaststelling van de omvang van de gebruiksvergoeding de waarde in het economisch verkeer.

Voor wat betreft de door [eisers gezamenlijk] aangebrachte verbeteringen geldt artikel 3:123 BW.

2.8.

De rechtbank overweegt met betrekking tot de overige onderdelen van de vordering van [eisers gezamenlijk] als volgt.

2.9.

[eisers gezamenlijk] heeft betaling van wettelijke rente over de koopprijs gevorderd. De verplichting van [gedaagden gezamenlijk] tot terugbetaling van de koopprijs is opeisbaar geworden op 1 februari 2013. De wettelijke rente is ingevolge artikel 6:119 BW verschuldigd vanaf het moment van opeisbaarheid en intreden van verzuim (6:81 BW e.v.). De vordering tot terugbetaling van de koopprijs is opeisbaar geworden door de buitengerechtelijke vernietiging. Verzuim treedt in na ingebrekestelling. Nu andere aanknopingspunten ontbreken zal de opeising van de koopsom bij dagvaarding als ingebrekestelling worden aangemerkt. De wettelijke rente over de koopprijs zal dus vanaf 28 maart 2013 worden toegewezen, met afwijzing van de vordering op dit onderdeel voor het overige.

2.10.

[eisers gezamenlijk] heeft gevorderd [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding. Zoals [gedaagde 1] terecht aanvoert brengt een geslaagd beroep op dwaling niet zonder meer mee dat de wederpartij van de dwalende schadeplichtig is (Hoge Raad 11 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3765). De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisers gezamenlijk] zo dat hij als grondslag voor schadevergoeding een beroep doet op onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW. Deze grondslag is door [eisers gezamenlijk] echter niet onderbouwd en door [gedaagden gezamenlijk] betwist. Naar het oordeel van de rechtbank levert de enkele stelling dat een onjuiste mededeling is gedaan op grond waarvan het beroep op dwaling slaagt, niet zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, een onrechtmatige daad op. De vordering tot schadevergoeding zal dus afgewezen.

2.11.

[eiser 1] vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Aan deze eisen is niet voldaan, nu niet gesteld of gebleken is dat [eisers gezamenlijk] op dit punt kosten hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, en ook overigens geen sprake is van een vordering die op eenvoudige wijze kan worden nagekomen. De vordering zal op dit onderdeel worden afgewezen.

De vordering tot betaling van nakosten is toewijsbaar.

2.12.

De vordering van [eisers gezamenlijk] onder 2.1. d zal worden afgewezen nu de verklaring voor recht dat het beroep op vernietiging slaagt zonder machtiging door [eisers gezamenlijk] kan worden ingeschreven in de registers als bedoeld in artikel 3:17 lid 1 sub e BW.

2.13.

Gelet op het hiervoor onder 2.3 is overwogen wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank:

3.1.

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 19 november 2014 voor akte uitlating voortprocederen dan wel vonniswijzing aan de zijde van [eiser 1]. Mocht [eiser 1] wensen voort te procederen dan zal een comparitie van partijen worden gelast op zo kort mogelijk termijn. In het andere geval zal vonnis worden gewezen;

3.2.

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken

op 5 november 2014.

*