ECLI:NL:HR:2013:CA3765

• Datum uitspraak: 11 oktober 2013
• Publicatiedatum: 22 juni 2013
• Zaaknummer: 12/03792
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: F.B. Bakels; A.M.J. van Buchem-Spapens; A.H.T. Heisterkamp; C.E. Drion; G. Snijders
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koopovereenkomst en schadeplichtigheid bij dwaling

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 11 oktober 2013 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure tussen Vano Vastgoed B.V. en Foreburghstaete Investments I B.V. De zaak betreft een geschil over een koopovereenkomst van een bedrijfspand, waarbij Vano als verkoper en Foreburghstaete als koper optraden. De koopovereenkomst bevatte garanties van de verkoper met betrekking tot de huurbetalingen en de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomsten. Na de verkoop bleek dat er huurachterstanden waren, wat leidde tot een aansprakelijkstelling door Foreburghstaete. De rechtbank heeft de vorderingen van Foreburghstaete tot ontbinding van de koopovereenkomst afgewezen, maar Vano werd wel veroordeeld tot schadevergoeding wegens waardevermindering van het pand. Vano ging in hoger beroep, maar het hof oordeelde dat Vano tekortgeschoten was in de garanties en dat het beroep op dwaling van Foreburghstaete terecht was. De Hoge Raad heeft het arrest van het hof vernietigd, omdat het hof onvoldoende had gemotiveerd dat de vernietiging van de overeenkomst niet meebracht dat Vano niet schadeplichtig kon zijn. De zaak is terugverwezen naar het gerechtshof 's-Hertogenbosch voor verdere behandeling.

Uitspraak

11 oktober 2013

Eerste Kamer

nr. 12/03792

EE/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

VANO VASTGOED B.V.,
gevestigd te Nunspeet,

EISERES tot cassatie,

advocaat: aanvankelijk mr. P.A. Ruig, thans mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,

t e g e n

FOREBURGHSTEATE INVESTMENTS I B.V.,
gevestigd te Voorburg, gemeente Leidschendam-Voorburg,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. V. Kortenbach.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Vano en Foreburghstaete.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 98483/HA ZA 08-1395 van de rechtbank Zutphen van 18 maart 2009, 22 april 2009 en 17 februari 2010;

b. het arrest in de zaak 200.065.734 van het gerechtshof te Arnhem van 27 maart 2012.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft Vano beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Foreburghstaete heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Vano mede door mr. J.W.M.K. Meijer, advocaat te Amsterdam.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging.

De advocaat van Vano heeft bij brief van 28 juni 2013 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Op 31 december 2007 is een koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand met ondergrond, erf, parkeergelegenheid en tuin aan de Afrikalaan 1-3 te Vroomshoop gesloten (hierna: het bedrijfspand) tussen Foreburghstaete Investments I B.V. (hierna Foreburghstaete) als koper en Vano Vastgoed B.V. (hierna Vano) als verkoper. Ten tijde van de verkoop was het bedrijfspand verhuurd aan zes verschillende huurders. In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“(…)

7.2.

Verkoper garandeert dat het verkochte per de transportdatum is verhuurd voor een huurprijs van tenminste € 300.220,00 (…) per jaar, exclusief de huurprijsindexatie per 1 januari 2008 voor de huurders Palazzo Keuken Design B.V. en Sport Studio Twente, servicekosten en omzetbelasting, conform het als BIJLAGE 2 aangehechte huuroverzicht. Ter zake van een gedeelte van de huren wordt omzetbelasting in rekening gebracht.

7.3.

Koper heeft een kopie van de op de sluitingsdatum van kracht zijnde huurovereenkomsten ontvangen en heeft van de inhoud daarvan kennisgenomen.

(…)

Verkoper garandeert Koper dat de huurovereenkomsten de volledige rechtsverhouding bevatten tussen Verkoper en huurders, daarnaast zijn geen schriftelijke of mondelinge afspraken gemaakt de huurovereenkomsten betreffende en er zijn geen toezeggingen gedaan of verleend.

7.4.

Verkoper garandeert Koper dat:

(…)

c. er per de transportdatum geen achterstanden in de huurbetalingen zijn;

(…)

15.1.

Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

15.2.

Indien een van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de koopprijs; of

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs

(…)

17.1.

Verkoper zal aan Koper uiterlijk op de datum waarop de akte van levering zal worden gepasseerd - voor zover in bezit van Verkoper - overhandigen:

(…)

b. alle bescheiden met betrekking tot het beheer van het verkochte voor zover deze voor Koper van belang zijn.

(…).”

(ii) Reeds op 29 november 2007 was mondeling overeenstemming bereikt over deze koop. Bij e-mail van die datum heeft [betrokkene 1] van Foreburghstaete dit bevestigd aan [betrokkene 2] van Vano. In die e-mail staat, voor zover hier van belang:

“Het is mij een genoegen hierbij te bevestigen dat wij overeenstemming hebben bereikt tot koop en verkoop van het bedrijfsobject aan de Afrikalaan 1-3 te Vroomshoop. Eén en ander onder de onderstaande voorwaarden en condities.

(…)

Voorbehoud:

- de koop is gesloten onder voorbehoud van:

1. een door verkoper af te geven verklaring dat er ten aanzien van de bestaande huurovereenkomsten geen betalingsachterstanden bestaan.

2. Een door verkoper af te geven garantie dat alle huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn ondertekend.

3. overlegging van het eigendomsbewijs en overige titels. Koper gaat er van uit dat deze titels geen beperkende erfdienstbaarheden en/of kettingbedingen bevatten.

4. verklaring door verkoper dat het gebruik van het verkochte in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan. (…)”

Een uitdraai van deze e-mail is op 29 november 2007 voor akkoord ondertekend door [betrokkene 2] van Vano.

(iii) Op 31 januari 2008 heeft Vano het bedrijfspand geleverd gekregen van [A] B.V., waarna het bedrijfspand op diezelfde dag is doorgeleverd aan Foreburghstaete. In de leveringsakte is, voor zover hier van belang, opgenomen:

“(…)

Artikel 9. Overgang, overdracht van rechten

9.1.

Verkoper draagt bij deze aan koper over, gelijk koper aanvaardt alle aanspraken, die de verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van het verkochte tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), de aannemer(s), de (onder)aannemer(s), de installateur(s) en/of de leverancier(s), alles voorzover deze aanspraken niet van rechtswege overgaan als kwalitatieve rechten in de zin van artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek en voorzover deze regelingen overdraagbaar zijn, zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn.

Verkoper verplicht zich de hem bekende desbetreffende gegevens aan koper te verstrekken. Koper is bevoegd om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen, door mededeling te doen aan de personen jegens wie de rechten kunnen worden uitgeoefend.

(…)

Artikel 15. Afstand ontbindingsrecht

15.1.

Verkoper en koper doen ten aanzien van het verkochte afstand van het recht om de koopovereenkomst en de in deze akte vervatte overeenkomst van levering op grond van het bepaalde in artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek te ontbinden, welke afstand zij bij deze over en weer aanvaarden. (…)”

(iv) Bij aangetekende brief van 16 april 2008 heeft de raadsman van Foreburghstaete Vano aansprakelijk gesteld voor “(…) ten gevolge van de door u onjuist afgegeven garanties geleden schade (…)”.

3.2.1

In dit geding heeft Foreburghstaete, samengevat weergegeven, primair vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd wegens dwaling dan wel tekortkoming, met veroordeling van Vano tot terugbetaling van de koopprijs, subsidiair gedeeltelijke ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst, en meer subsidiair een verklaring voor recht dat Vano toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom schadeplichtig is, met nevenvorderingen. Foreburghstaete heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat Vano de hiervoor in 3.1 onder (i) genoemde garantiebepalingen heeft geschonden doordat ten tijde van het transport sprake was van huurachterstanden en buiten de huurovereenkomst(en) om met de huurders gemaakte nadere afspraken.

3.2.2

De rechtbank heeft de op ontbinding en dwaling gebaseerde vorderingen afgewezen, maar wel Vano veroordeeld om aan Foreburghstaete te betalen een bedrag van € 370.000,-- als schadevergoeding wegens waardevermindering van het bedrijfspand, met rente en kosten.

Zij overwoog dat van dwaling geen sprake is (rov. 7.4). Vano heeft wél de garanties, genoemd in de art. 7.3 en 7.4, onder c, van de koopovereenkomst geschonden en is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst jegens Foreburghstaete (rov. 7.9). De rechtbank verwierp het verweer van Vano dat deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend (rov. 7.14). De vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst stuit af op art. 15 van de leveringsakte (rov. 7.3). De vordering tot schadevergoeding is echter toewijsbaar ten belope van de waardevermindering van het bedrijfspand (rov. 7.16). De overige schadeposten werden afgewezen. Daarom heeft Foreburghstaete geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht dat Vano jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten (rov. 7.22).

3.2.3

Vano heeft tegen dit vonnis principaal appel ingesteld, en Foreburghstaete incidenteel appel.
Vano bestreed dat zij was tekortgeschoten en dat een eventuele tekortkoming aan haar toerekenbaar was, en voerde voorts aan dat Foreburghstaete door een eventuele tekortkoming geen schade heeft geleden. Verder deed zij een beroep op rechtsverwerking, althans op art. 7:23 BW (klachtplicht van de koper).

Foreburghstaete kwam op tegen de verwerping van haar beroep op dwaling en de gedeeltelijke afwijzing van haar vordering tot schadevergoeding. Voorts vermeerderde zij haar eis met een vordering tot vergoeding van de in verband met de vernietiging dan wel ontbinding door haar geleden schade, nader op te maken bij staat. In dat verband voerde zij onder meer aan dat zij zich, naast haar beroep op dwaling, tevens mag beroepen op de rechten die voor haar voortvloeien uit de toerekenbare tekortkoming van Vano (memorie van antwoord/grieven nr 107).

3.2.4

Het hof heeft, verkort weergegeven, geoordeeld dat Vano wel degelijk is tekortgeschoten ten aanzien van de garantie van art. 7.3 van de koopovereenkomst (rov. 4.11.) Het beroep op dwaling van Foreburghstaete is door de rechtbank ten onrechte verworpen; dit beroep slaagt op de voet van art. 6:228 lid 1, aanhef en onder a, BW (rov. 4.19). Het beroep van Vano op rechtsverwerking van Foreburghstaete, althans op art. 7:23 BW, faalt (rov. 4.13-4.15). De primaire vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst is toewijsbaar, evenals de vordering tot terugbetaling door Vano van de koopsom. Ook de vordering tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, is toewijsbaar nu de mogelijkheid dat Foreburghstaete, door een verkeerde voorstelling van zaken - die gelet op de door Vano gegeven garanties tevens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst oplevert - schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is (rov. 4.20). Het hof verwees de zaak naar de rol opdat beide partijen zich erover konden uitlaten of zij verwijzing naar de schadestaatprocedure wensten, dan wel een beoordeling van de vordering tot schadevergoeding in het onderhavige geding. In een later stadium heeft het hof op eenparig verzoek van partijen de mogelijkheid van tussentijds cassatieberoep opengesteld.

3.3

De in de onderdelen 1-5 aangevoerde klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.4

Onderdeel 6 is gericht tegen het in rov. 4.20 van het bestreden arrest gegeven oordeel. Volgens klacht (a) van het onderdeel is dit oordeel onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd omdat het hof heeft miskend dat vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling meebrengt dat geen ruimte bestaat voor toewijzing van schadevergoeding wegens tekortkoming.

3.5.1

Deze klacht treft doel. De vernietiging van de overeenkomst treft immers in beginsel ook de hiervoor in 3.1 onder (i) genoemde garanties, en dan is geen sprake meer van een tekortkoming in de nakoming daarvan. Als het hof dit heeft miskend, heeft het van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven; als het van oordeel was dat op dit uitgangspunt in het gegeven geval een uitzondering moest worden gemaakt, heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.

3.5.2

De vernietiging van de overeenkomst brengt mee dat de enkele omstandigheid dat Vano – de vernietiging weggedacht - is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, niet de verwijzing van partijen naar de schadestaat rechtvaardigt. Het slagen van het beroep op dwaling betekent immers niet dat de wederpartij van de dwalende jegens haar schadeplichtig is. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, en het hof heeft het bestaan van een zodanige grond niet vastgesteld.

3.6

Het slagen van klacht (a) van het onderdeel brengt mee dat de overige klachten van het onderdeel geen behandeling behoeven.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 27 maart 2012;

verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Foreburghstaete in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vano begroot op € 6.204,35 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A.H.T. Heisterkamp, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president F.B. Bakels op
11 oktober 2013 .