ECLI:NL:RBAMS:2014:6070

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 13/4354

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 september 2014 in de zaak tussen

[naam],te Amsterdam, eiser 1

[naam 1], te Amsterdam, eiser 2,

hierna gezamenlijk te noemen eisers,

(gemachtigde mr.drs. P.N.M. Commandeur),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, verweerder

(gemachtigde mr. J.C. Smit).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Woningstichting Ymere, te Amsterdam

(gemachtigde: mr. K.W.S. van der Werf en O. Terpstra).

Procesverloop

Bij besluit van 2 oktober 2012 (het primaire besluit), verzonden aan eisers op 18 oktober 2012, heeft verweerder op verzoek van Woningstichting Ymere voor het renovatieproject [adres], aan de [adres]te Amsterdam, de peildatum vastgesteld op 3 oktober 2012.

Bij besluit van 24 juni 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2014. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Woningstichting Ymere is vertegenwoordigd door haar gemachtigden.

Overwegingen

1.1. Eiser 1 was huurder van de woning met het adres[straat] Eiser 2 is huurder van de woning met het adres[straat 1] (hierna: de woningen). Woningstichting Ymere (hierna: Ymere), eigenaar van de woningen aan de[adres] heeft bij brief van 24 september 2012 bij verweerder de stadsvernieuwingsstatus aangevraagd voor de woningen aan de[adres] omdat Ymere voornemens is deze woningen grondig te renoveren. Zij heeft verweerder verzocht de peildatum voor het renovatieproject vast te stellen op 1 oktober 2012 en heeft daarbij te kennen gegeven dat de renovatiewerkzaamheden naar verwachting in het eerste kwartaal van 2014 zullen starten.

1.2. Bij het primaire besluit heeft verweerder de peildatum voor genoemde woningen vastgesteld op 3 oktober 2012. Verweerder heeft eisers bij brief van 18 oktober 2012 op de hoogte gesteld van dit besluit. De start van de werkzaamheden staat gepland in het eerste kwartaal van 2014, aldus verweerder. Eisers hebben tegen dit besluit bij brieven van 20 november 2012 en 7 januari 2013 bezwaarschriften ingediend.

1.3. Ymere heeft op 2 november 2012 een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum ingediend voor het veranderen en vergroten van de gebouwen [adres]te Amsterdam. Op 30 augustus 2013 is de omgevingsvergunning verleend.

1.4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard. Hierbij is, samengevat, het volgende overwogen. Het vaststellen van een peildatum is geen gemeentelijke goedkeuring van het renovatieplan. Met het vaststellen van een peildatum wordt alleen bepaald dat bewoners die willen verhuizen de status krijgen van stadsvernieuwingskandidaat. Met behulp van deze status kunnen zij met voorrang in aanmerking komen voor vervangende woonruimte. Het vaststellen van een peildatum neemt dan ook geen rechten af, maar geeft rechten. Intrekking van de peildatum zou dan ook betekenen dat de rechten van bewoners die wel gebruik willen maken van de stadvernieuwingsurgentie afgenomen worden. Daar is uiteraard geen juridische grondslag voor. Een peildatum wordt vastgesteld op verzoek van de betrokken corporatie en met toestemming van het stadsdeel. Dat is in deze ook gebeurd, het stadsdeel heeft toestemming gegeven op 2 oktober 2012. Voorts is sprake van een voldoende concrete en reële planning dat in het eerste kwartaal van 2014 kan worden begonnen met de renovatiewerkzaamheden. Dat blijkt uit de door Ymere overgelegde stukken. Van verweerder kan niet worden gevergd dat de peildatum eerst wordt vastgesteld indien alle plannen voor honderd procent geconcretiseerd zijn en absolute zekerheid bestaat omtrent de gang van zaken. Verweerder stelt zich op het standpunt dat inmiddels een point of no return is bereikt; door de slechte technische staat van de panden moet er nu ingegrepen worden, aldus verweerder.

1.5. Eisers hebben in beroep, kort weergegeven, aangevoerd dat zij in volstrekte onzekerheid verkeren omtrent hun woonsituatie, omdat zij op straat komen te staan wanneer zij een procedure tot beëindiging van de huur bij de kantonrechter zouden verliezen en de stadsvernieuwingsurgentie zou tijdens of voor deze procedure verlopen zijn. De periode van urgentie zou daarom moeten doorlopen tot tenminste een half jaar na het vonnis. Overigens is aannemelijk dat Ymere een dergelijke procedure zou verliezen, omdat er geen noodzaak bestaat om de werkzaamheden uit te voeren. Gelet op deze waarschijnlijkheid, had verweerder geen peildatum kunnen afgeven.

Eisers hebben voorts aangevoerd dat het onjuist is dat er een point of no return is bereikt. Daarbij beroepen eisers zich op het bouwkundig rapport van[naam 2] van 29 november 2010.

Voorts dient Ymere aannemelijk te maken dat de bewoners willen meewerken. De bewonerscommissie is ten onrechte niet geraadpleegd. Er is bovendien helemaal geen sprake van een terugkeergarantie voor de bewoners. Niet kan worden gegarandeerd dat bewoners terugkeren naar hun eigen woning tegen dezelfde huurprijs met eventueel een verhoging. Ook speelt mee dat de bewoners zich jarenlang hebben ingezet voor hun buurt onder andere door middel van overleggen en nu worden de bewoners gedwongen hun woning te verlaten. Dit is niet hun eigen keuze. Ymere handelt vanuit een machtspositie en verweerder werkt hieraan mee, aldus eisers.

Ter onderbouwing van de standpunten van eisers hebben eisers gewezen op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 9 oktober 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1424), waarin het beroep gegrond werd verklaard omdat verweerder onvoldoende rekening had gehouden met het draagvlak onder de bewoners en de mogelijkheid van het voeren van civiele procedures door bewoners gelet op de tijd die dat in beslag kan nemen.

2.1. Op grond van artikel 14, tweede lid, onder d, van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010, geldig per 1 januari 2012 (hierna: de Huisvestingsverordening) kan een urgentieverklaring worden verleend indien de aanvrager woonruimte nodig heeft in verband met de sloop of ingrijpende renovatie van de huidige woning of bij herstructurering van het gebied waarin deze woonruimte is gelegen.

2.2. Op grond van artikel 15, tweede lid, van de Huisvestingsverordening wijzen burgemeester en wethouders complexen aan, waar huishoudens stadsvernieuwingsurgent kunnen worden. Op grond van het derde lid, stellen burgemeester en wethouders voor de op grond van het tweede lid aangewezen complexen een peildatum vast.

2.3. Bij de uitoefening van de bevoegdheid ingevolge artikel 14 van de Huisvestingsverordening hanteert het college beleidsregels die zijn neergelegd in Uitvoeringsinstructie 19 ‘Vaststellen peildatum sloop- en renovatieprojecten’.

Volgens deze instructie ligt de peildatum één tot anderhalf jaar voor de start van de sloop of de renovatie en bepalen burgemeester en wethouders met het vaststellen van een peildatum dat de bewoners van met name genoemde woningen vanaf een bepaalde datum stadsvernieuwingsurgent kunnen worden. Op de peildatum start de uithuisplaatsing van bewoners. De peildatum is maar gericht op één ding: bewoners een voorrangspositie geven in de woonruimteverdeling. Bij renovatiecomplexen is het vaststellen van de peildatum ook het ‘point of no return’. Vanaf dat moment wordt actief gewerkt aan het leegmaken van het complex.

Burgemeester en wethouders stellen de peildatum niet op eigen initiatief vast, maar op verzoek van de betrokken corporatie. De corporatie geeft per project aan voor welke adressen vaststelling van een peildatum wordt aangevraagd. Vervolgens vragen burgemeester en wethouders het desbetreffende stadsdeel of inderdaad volgens een reële planning binnen anderhalf jaar gesloopt of gerenoveerd kan worden, of dat er reden is daaraan te twijfelen. Dit om te vermijden dat woningen leeg komen te staan terwijl nog niet voldoende duidelijk is wanneer er gesloopt of gerenoveerd wordt.

Als indicatie om te beoordelen of de planning reëel is kan het stadsdeel nagaan of er voldoende draagvlak onder de bewoners is om de renovatie te laten doorgaan.

Na een positief advies van het stadsdeel wordt de peildatum door de gemandateerde dienst vastgesteld door middel van een schriftelijk besluit namens burgemeester en wethouders en medegedeeld aan de corporatie. Het stadsdeel wordt tegelijkertijd schriftelijk door de gemandateerde dienst ingelicht.

De rechtbank overweegt allereerst dat ter zitting is gebleken dat eiser 1 inmiddels vervangende woonruimte heeft gevonden, zodat alleen eiser 2 nog in een van de woningen woont. Dit heeft tot gevolg dat eiser 1 geen belang meer heeft bij een inhoudelijke beoordeling van zijn beroep. Eiser 1 is dan ook niet-ontvankelijk in zijn beroep. Eiser 2 heeft nog wel belang bij een uitspraak over de inhoud van het bestreden besluit. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.1.

Uit Uitvoeringsinstructie 19 volgt dat verweerder, alvorens een peildatum vast te stellen, het desbetreffende stadsdeel vraagt of volgens een reële planning binnen anderhalf jaar gesloopt of gerenoveerd kan worden, of dat er reden bestaat daaraan te twijfelen. Verweerder dient derhalve te beoordelen of een voldoende concrete en reële planning bestaat voor de start van de renovatiewerkzaamheden binnen anderhalf jaar. Ter zitting hebben de gemachtigde van verweerder en de gemachtigde van Ymere toegelicht dat in deze sprake is van een renovatie als bedoeld in artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW), ter onderscheiding van een renovatie zoals bedoeld in artikel 7:220 van het BW. Het verschil tussen een 220-renovatie en een 274-renovatie is dat het bij een 220-renovatie gaat om een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst en bij een 274-renovatie wordt de huurovereenkomst beëindigd op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder. Ten aanzien van een 274-renovatie is het volgende opgenomen in Uitvoeringsinstructie 19:

“Als (een deel van) de huurders en de verhuurder het niet eens zijn over de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder wordt dit in laatste instantie aan de civiele rechter voorgelegd. Bij het vaststellen van een peildatum kan het stadsdeel inschatten hoe een eventuele gerechtelijke uitspraak zou uitvallen. Als ruim 70% van de bewoners instemt met het voorstel is het aannemelijk dat ook de rechter dit voorstel redelijk zal vinden. […] Het kan ook voorkomen dat minder dan 70% instemt, maar dat de corporatie de huurcontracten opzegt op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Het stadsdeel moet dan kunnen beoordelen dat ook de rechter zal vinden dat niet in redelijkheid van de corporatie kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Dat zal de corporatie aannemelijk moeten maken.” Gelet hierop overweegt de rechtbank dat verweerder zowel rekening dient te houden met het draagvlak onder de bewoners als met de mogelijkheid van het voeren van procedures bij de civiele rechter gelet op de tijd die hiermee gemoeid kan zijn. De rechtbank verwijst in dit verband tevens naar de uitspraak van de Afdeling van 9 oktober 2013, genoemd in overweging 1.5.

4.2.

In het bestreden besluit heeft verweerder overwogen dat een peildatum wordt vastgesteld met toestemming van het stadsdeel. Het stadsdeel Centrum heeft volgens verweerder op 2 oktober 2012 een positief advies afgegeven, waarna verweerder heeft beoordeeld of inderdaad volgens een reële planning binnen anderhalf jaar gerenoveerd kan worden of dat er reden is daaraan te twijfelen. Bij die beoordeling heeft verweerder in aanmerking genomen dat Ymere tekeningen van het pand, een planning en een technisch rapport over de constructie van het pand heeft overgelegd. Voorts is het Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) sinds 2009 bij de planvorming betrokken. Ook heeft Ymere een concept Sociaal Plan opgesteld waarin alle afspraken en regelingen staan waarmee bezwaarden als bewoners mee te maken krijgen omdat de woningen gerenoveerd gaan worden. Het Sociaal Plan is gebaseerd op de ‘Amsterdamse kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2008 tot en met 2010’. Ook heeft Ymere de bewonerscommissie om een gekwalificeerd advies gevraagd over het renovatieplan. Daaruit is gebleken dat de meerderheid van de bewoners de plannen niet steunt. Op basis daarvan heeft Ymere de plannen gewijzigd in die zin dat er een terugkeergarantie is gekomen voor alle huurders met een inkomen tot € 50.000,-. Verweerder heeft zich daarom op het standpunt gesteld dat het voldoende aannemelijk is dat Ymere binnen anderhalf jaar met de werkzaamheden kan beginnen.

4.3.

Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder desgevraagd te kennen gegeven dat bij het bestreden besluit de omstandigheid dat geen draagvlak onder de bewoners bestaat voor de renovatieplannen, wel bij de beoordeling is betrokken. Hier staat echter tegenover dat Ymere in reactie hierop de plannen heeft gewijzigd met dien verstande dat er een terugkeergarantie is gekomen voor alle huurders met een inkomen tot € 50.000,-. Voorts heeft de gemachtigde van verweerder toegelicht dat evenwel niet expliciet uit het bestreden besluit blijkt dat de mogelijkheid van te voeren civiele procedures door de bewoners van de woningen bij de beoordeling van het besluit is betrokken, echter dat dit impliciet wel is meegewogen bij het nemen van het bestreden besluit, omdat civiele procedures een gegeven zijn bij grote renovatieprojecten.

4.4.

Niet in geschil is dat het stadsdeel bij e-mail van 2 oktober 2012 een positief advies heeft afgegeven voor het renovatieproject. Bij het bestreden besluit heeft verweerder vervolgens beoordeeld of inderdaad volgens een voldoende concrete en reële planning binnen anderhalf jaar met de renovatiewerkzaamheden kon worden gestart of dat reden bestond daaraan te twijfelen. Weliswaar heeft verweerder daarbij in ogenschouw genomen dat er geen draagvlak onder de bewoners bestaat voor de renovatieplannen, echter uit het bestreden besluit blijkt niet dat verweerder bij de beoordeling heeft betrokken de mogelijkheid tot het voeren van eventuele civiele procedures door de bewoners van de woningen. Deze omstandigheid ziet de rechtbank niet terug in de motivering van het bestreden besluit, terwijl die van belang is, nu niet onaannemelijk is dat een dergelijke civiele procedure zodanige tijd in beslag kan nemen dat de planning van de start van de renovatiewerkzaamheden daardoor in gevaar kan komen. Hetgeen verweerder ter zitting heeft aangevoerd, namelijk dat de mogelijkheid van te voeren civiele procedure door de bewoners niet expliciet maar impliciet bij de beoordeling van het bestreden besluit is betrokken, omdat civiele procedures een gegeven zijn bij grote renovatieprojecten, acht de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat op dit punt sprake is van een deugdelijke motivering, zoals bedoeld in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht.

4.5.

Eiser 2 heeft verder aangevoerd dat de gebouwen niet in een slechte staat verkeerden en dat uit de diverse technische rapporten niet blijkt dat het noodzakelijk was voor Ymere met de renovatie te beginnen. In dit verband overweegt de rechtbank het volgende.

Uit Uitvoeringsinstructie 19 volgt, zoals hiervoor al overwogen, dat bij de beoordeling of er sprake is van een voldoende concrete en reële planning, waaruit kan worden afgeleid dat de renovatiewerkzaamheden binnen anderhalf jaar zouden aanvangen, in het geval van een 274-renovatievoorstel wegens dringend eigen gebruik, de verhuurder tegenover verweerder aannemelijk moet maken dat de renovatie dringend is en dat de verhuurder niet in billijkheid kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Volgens de Uitvoeringsinstructie 19 kan daar bijvoorbeeld sprake van zijn, als het pand in een zeer slechte staat verkeerd. In gevallen zoals onderhavige, waarin geen draagvlak onder de bewoners bestaat voor de renovatieplannen en de verhuurder toch de huurcontracten wil opzeggen wegens dringend eigen gebruik, dient verweerder te beoordelen of ook de civiele rechter zal vinden dat niet in de redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Met eiser 2 is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de gebouwen in zodanig slechte staat verkeerden dat de civiele rechter in een eventuele procedure van oordeel zou zijn dat er sprake is van een renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur en dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechtbank acht hierbij van doorslaggevend belang dat uit het technische rapport van 29 november 2010, welke aanwezig is in het dossier, deze conclusie niet zonder meer kan worden getrokken, nu dit rapport inmiddels is achterhaald door het latere technische rapport van 3 mei 2011, waar verweerder en Ymere naar verwijzen en waarop zij hun conclusies baseren, terwijl deze niet aanwezig is in het dossier en niet bekend is bij eiser 2. Voorts wordt weliswaar in de brieven van 3 april en 13 juli 2012 van het bouwadviesbureau dat het technische rapport van 3 mei 2011 heeft opgesteld, verwezen naar het rapport van 3 mei 2011, echter deze brieven acht de rechtbank onvoldoende toereikend om het standpunt van verweerder voldoende gemotiveerd te achten. De inhoud van deze brieven betreft immers slechts een toelichting en/of een reactie op punten die naar voren kwamen in het gekwalificeerd advies van de bewonerscommissie.

4.6.

Gelet op het voorgaande heeft verweerder met de in het bestreden besluit en de daarop ter zitting gegeven toelichting onvoldoende gemotiveerd dat er ten tijde van het primaire besluit een voldoende concrete en reële planning was, waaruit mocht worden afgeleid dat de renovatiewerkzaamheden binnen anderhalf jaar zouden aanvangen.

Het betoog van eiser 2 slaagt in zoverre.

4.7.

De argumenten van eiser 2 dat hij vreest dat de verhuurder hem geen vervangende woonruimte meer hoeft aan te bieden na het toekennen van de stadsvernieuwingsstatus en het verstrijken van de termijn van één jaar na de peildatum, dan wel dat het ongebruikt laten verstrijken van de stadsvernieuwingsstatus hem in een civiele procedure kan worden tegengeworpen, kunnen niet leiden tot het oordeel dat het peildatumbesluit onrechtmatig is. De rechtbank is van oordeel dat deze grieven buiten het toetsingskader van het onderhavige geschil vallen.

4.8.

Ook de omstandigheid dat eiser 2 onzekerheid ervaart en dat niet kan worden gegarandeerd dat hij kan terugkeren naar de eigen woning tegen dezelfde huurprijs met eventueel een verhoging ten gevolge van de renovatieplannen is niet een argument dat aan verweerder kan worden tegengeworpen. Van verweerder kan niet worden gevergd dat de peildatum eerst wordt vastgesteld indien alle plannen voor honderd procent zijn geconcretiseerd en er absolute zekerheid omtrent de gang van zaken bestaat. Bovendien is een geschil over de huurprijs geen reden om de renovatie niet te laten doorgaan, partijen kunnen later de huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de huurprijs.

4.9.

Geen grond bestaat voor het oordeel dat de vaststelling van de peildatum, voor zover eiser 2 ter zitting heeft gesteld, door Ymere wordt gebruikt als pressiemiddel en zodoende handelt vanuit een machtspositie met behulp van verweerder, zodat de bewoners gedwongen worden hun woningen te verlaten, reeds omdat eiser 2 geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat dit mede het doel was van verweerder bij de vaststelling van de peildatum.

De betogen van eisers 2 falen in zoverre.

Gelet op hetgeen is overwogen onder 4.1. tot en met 4.6. is het beroep gegrond. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd. Verweerder dient opnieuw op het door eiser 2 gemaakte bezwaar te beslissen met inachtneming van deze uitspraak.

De rechtbank vindt aanleiding om gebruik te maken van de bevoegdheid verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser 2 in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke onder toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) forfaitair zijn vastgesteld op € 974,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1). Verweerder dient de proceskosten te vergoeden aan eiser 2.

Voorts dient verweerder aan eiser 2 het griffierecht te vergoeden.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of terugbetaling van het griffierecht in de zaak van eiser 1.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep van eiser 1 niet-ontvankelijk;
verklaart het beroep van eiser 2 gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
draagt verweerder op binnen 6 weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 160,- (zegge: honderdzestig euro) aan eiser 2 te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser 2 tot een bedrag van € 974,- (zegge: negenhonderd vierenzeventig euro).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. Belcheva, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.R. van Broekhoven, griffier
.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 september 2014.

de griffier

de rechter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Afschrift verzonden op:

D: B