Uitspraak
201205919/1/A3.
Datum uitspraak: 9 oktober 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A], [appellant B] en [appellant C], (hierna: [appellant A] en anderen), allen wonend te Amsterdam,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 mei 2012 in zaak nr. 11/5800 in het geding tussen:
[appellant A] en anderen
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 25 juli 2011 heeft het college op verzoek van woningcorporatie Ymere de peildatum voor het renovatieproject [locatie A] (huis, I en II) vastgesteld op 1 augustus 2011.
Bij besluit van 24 februari 2012 heeft het college het door [appellant A] en anderen daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 2 mei 2012 heeft de rechtbank het door [appellant A] en anderen daartegen ingestelde beroep, voor zover thans van belang, ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en anderen hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant A] en anderen hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 10 juni 2013, waar [appellant A] en anderen, bijgestaan door mr. A.I. de Haan, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. F.M.E. Schuttenhelm, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Woningcorporatie Ymere, vertegenwoordigd door J.W. Beentjes, vastgoedmanager, en mr. K.W.S. van der Werf, bedrijfsjurist, als belanghebbende gehoord.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 14, tweede lid, onder d, van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 (hierna: de Huisvestingsverordening) kan een urgentieverklaring worden verleend indien de aanvrager woonruimte nodig heeft in verband met de sloop of ingrijpende renovatie van de huidige woning of bij herstructurering van het gebied waarin deze woonruimte is gelegen.
Ingevolge artikel 15, tweede lid, wijzen burgemeester en wethouders complexen aan, waar huishoudens stadsvernieuwingsurgent kunnen worden.
Ingevolge het derde lid, stellen burgemeester en wethouders voor de op grond van het tweede lid aangewezen complexen een peildatum vast.
Bij de uitoefening van de bevoegdheid ingevolge artikel 14 van de Huisvestingsverordening hanteert het college beleidsregels die zijn neergelegd in Uitvoeringsinstructie 19 ‘Vaststellen peildatum sloop- en renovatieprojecten’.
Volgens deze instructie ligt de peildatum één tot anderhalf jaar voor de start van de sloop of de renovatie en bepalen burgemeester en wethouders met het vaststellen van een peildatum dat de bewoners van met name genoemde woningen vanaf een bepaalde datum stadsvernieuwingsurgent kunnen worden. Op de peildatum start de uithuisplaatsing van bewoners. De peildatum is maar gericht op één ding: bewoners een voorrangspositie geven in de woonruimteverdeling. Bij renovatiecomplexen is het vaststellen van de peildatum ook het ‘point of no return’. Vanaf dat moment wordt actief gewerkt aan het leegmaken van het complex.
Burgemeester en wethouders stellen de peildatum niet op eigen initiatief vast, maar op verzoek van de betrokken corporatie. De corporatie geeft per project aan voor welke adressen vaststelling van een peildatum wordt aangevraagd. Vervolgens vragen burgemeester en wethouders het desbetreffende stadsdeel of inderdaad volgens een reële planning binnen anderhalf jaar gesloopt of gerenoveerd kan worden, of dat er reden is daaraan te twijfelen. Dit om te vermijden dat woningen leeg komen te staan terwijl nog niet voldoende duidelijk is wanneer er gesloopt of gerenoveerd wordt.
Als indicatie om te beoordelen of de planning reëel is kan het stadsdeel nagaan of er voldoende draagvlak onder de bewoners is om de renovatie te laten doorgaan.
Na een positief advies van het stadsdeel wordt de peildatum door de gemandateerde dienst vastgesteld door middel van een schriftelijk besluit namens burgemeester en wethouders en medegedeeld aan de corporatie. Het stadsdeel wordt tegelijkertijd schriftelijk door de gemandateerde dienst ingelicht.
2. [appellant A] en anderen zijn huurders van de woningen op de adressen [locatie A1], [locatie A2] en [locatie A3] (hierna: het pand). Ymere, eigenaar van het pand, wil het pand renoveren. Zij heeft het college bij brief van 25 juli 2011 verzocht de peildatum voor het renovatieproject vast te stellen op 1 augustus 2011 en heeft daarbij te kennen gegeven dat de renovatiewerkzaamheden naar verwachting in september 2012 zullen starten. Het college heeft het verzoek bij besluit van 25 juli 2011 ingewilligd.
3. [appellant A] en anderen betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college in redelijkheid heeft kunnen besluiten de peildatum vast te stellen op 1 augustus 2011. Daartoe voeren zij aan dat de vaststelling van de peildatum prematuur heeft plaatsgevonden, nu ten tijde van die vaststelling nog geen omgevingsvergunning of monumentenvergunning ter zake van de renovatie was aangevraagd. Nu deze vergunningen ontbraken kon volgens hen niet binnen anderhalf jaar worden gestart met het renovatieproject en was de planning van Ymere derhalve niet reëel. De vaststelling van de peildatum wordt volgens [appellant A] en anderen bovendien gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze is bedoeld, namelijk om Ymere te faciliteren het pand zo spoedig mogelijk leeg te krijgen. De vaststelling wordt gebruikt als pressiemiddel om de huurders van het pand voortijdig te laten verhuizen, zodat zij geen gebruik kunnen maken van het recht om bezwaar te maken tegen de voor de renovatie benodigde vergunningen, aldus [appellant A] en anderen. Voorts volgt volgens hen uit het beleid van het college dat bij de vaststelling van de peildatum van belang is of voldoende draagvlak onder de bewoners bestaat om de renovatie te laten plaatsvinden, hetgeen in dit geval niet zo is.
3.1. Uit Uitvoeringsinstructie 19 volgt dat het college, alvorens een peildatum vast te stellen, het desbetreffende stadsdeel vraagt of volgens een reële planning binnen anderhalf jaar gesloopt of gerenoveerd kan worden, of dat er reden bestaat daaraan te twijfelen. Het college dient derhalve te beoordelen of een voldoende concrete en reële planning bestaat voor de start van de renovatiewerkzaamheden binnen anderhalf jaar.
In het besluit van 24 februari 2012 heeft het college toegelicht dat een peildatum wordt vastgesteld met toestemming van het stadsdeel. Het stadsdeel Centrum heeft volgens het college op 25 juli 2011 een positief advies afgegeven, waarna het college heeft beoordeeld of inderdaad volgens een reële planning binnen anderhalf jaar gerenoveerd kan worden of dat er reden is daaraan te twijfelen. Bij die beoordeling heeft het college in aanmerking genomen dat Ymere bouwtekeningen heeft overgelegd van de voorgenomen renovatie alsmede een bouwtechnisch rapport van adviesbureau List. Voorts is het renovatieplan op 25 juli 2011 afgestemd met het Bureau Monumenten en Archeologie en was Ymere voornemens in september 2011 de benodigde vergunningen aan te vragen. Het college heeft zich daarom op het standpunt gesteld dat het voldoende aannemelijk is dat Ymere binnen anderhalf jaar met de werkzaamheden kan beginnen.
Ter zitting van de Afdeling heeft het college desgevraagd te kennen gegeven dat bij het besluit van 24 februari 2012 de omstandigheid dat geen draagvlak onder de bewoners bestaat voor de renovatieplannen, niet bij de beoordeling is betrokken. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurcontracten van de bewoners zijn opgezegd op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder en dat daarom geen draagvlakmeting hoeft te worden gedaan. Evenmin heeft het een eventueel door de bewoners van het pand te voeren civiele procedure bij de beoordeling van dat besluit betrokken.
Niet in geschil is dat het stadsdeel bij e-mail van 25 juli 2011 een positief advies heeft afgegeven voor het renovatieproject. Bij besluit van 24 februari 2012 heeft het college vervolgens beoordeeld of inderdaad volgens een voldoende concrete en reële planning binnen anderhalf jaar met de renovatiewerkzaamheden kon worden gestart of dat reden bestond daaraan te twijfelen. Ten onrechte heeft het college bij die beoordeling de omstandigheid dat geen draagvlak onder de bewoners bestaat en een door de bewoners van het pand eventueel te voeren civiele procedure niet betrokken. Weliswaar volgt uit Uitvoeringsinstructie 19 geen verplichting voor het college om een draagvlakmeting te verrichten, maar daaruit volgt wel dat het stadsdeel een draagvlakmeting als indicatie kan gebruiken om te beoordelen of er een voldoende concrete en reële planning voor de renovatiewerkzaamheden is. De bewoners van [locatie A1] hebben reeds in bezwaar te kennen gegeven dat zij zich niet kunnen verenigen met het voorgestelde renovatieproject, zodat het college ten tijde van het besluit van 24 februari 2012 wist dat geen draagvlak onder de bewoners bestond. Deze omstandigheid had het college uit een oogpunt van zorgvuldigheid moeten betrekken bij het besluit van 24 februari 2012, hetgeen het college ten onrechte niet heeft gedaan. Evenmin valt in te zien waarom een eventueel door de bewoners te voeren civiele procedure niet is betrokken bij de door het college gemaakte afweging of volgens een reële planning binnen anderhalf jaar met de werkzaamheden kon worden begonnen, nu niet onaannemelijk is dat een dergelijke procedure zodanige tijd in beslag kan nemen dat de planning van het begin van de renovatiewerkzaamheden daardoor in gevaar kan komen.
Het college heeft met de in het besluit van 24 februari 2012 en de daarop ter zitting bij de Afdeling gegeven toelichting derhalve onvoldoende gemotiveerd dat er ten tijde van het besluit van 25 juli 2011 een voldoende concrete en reële planning was, waaruit mocht worden afgeleid dat de renovatiewerkzaamheden binnen anderhalf jaar zouden aanvangen.
Het betoog slaagt in zoverre.
3.1.1. Voor zover [appellant A] en anderen betogen dat de vaststelling van de peildatum prematuur heeft plaatsgevonden, nu ten tijde van die vaststelling nog geen omgevingsvergunning of monumentenvergunning was aangevraagd, heeft de rechtbank terecht overwogen dat van het college niet kan worden gevergd dat de peildatum eerst wordt vastgesteld indien alle plannen volledig zijn geconcretiseerd en er zekerheid omtrent de gang van zaken bestaat. Dat volledige zekerheid omtrent de renovatiewerkzaamheden dient te bestaan volgt evenmin uit het door het college gevoerde beleid.
3.1.2. Geen grond bestaat voor het oordeel dat de vaststelling van de peildatum, naar [appellant A] en anderen stellen, door het college wordt gebruikt als pressiemiddel om de huurders van het pand voortijdig te laten verhuizen, zodat zij geen gebruik kunnen maken van het recht om bezwaar te maken tegen de voor de renovatie benodigde vergunningen, reeds omdat [appellant A] en anderen geenszins aannemelijk hebben gemaakt dat dit mede het doel was van het college bij de vaststelling van de peildatum.
De betogen falen in zoverre.
4. Gelet op hetgeen is overwogen onder 3.1 is het hoger beroep gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover daarbij het beroep van [appellant A] en anderen tegen het besluit van het college van 24 februari 2012 ongegrond is verklaard. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling dat beroep gegrond verklaren. Het besluit van 24 februari 2012 komt voor vernietiging in aanmerking. Het college dient opnieuw op het door [appellant A] en anderen gemaakte bezwaar te beslissen met inachtneming van deze uitspraak.
5. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 mei 2012 in zaak nr. 11/5800, voor zover daarbij het beroep van [appellant A], [appellant B] en [appellant C] tegen het besluit van 24 februari 2012 ongegrond is verklaard;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam van 24 februari 2012, kenmerk BB 100603 11/0954/CORPORA;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam tot vergoeding van de bij [appellant A], [appellant B] en [appellant C] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1416,00 (zegge: veertienhonderdzestien euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan [appellant A], [appellant B] en [appellant C] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 384,00 (zegge: driehonderdvierentachtig euro) voor de behandeling van het beroep en hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. H.G. Lubberdink, voorzitter, en dr. M.W.C. Feteris en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.M.E.A. Neuwahl, ambtenaar van staat.
w.g. Lubberdink w.g. Neuwahl
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 9 oktober 2013
280-721.