ECLI:NL:RBAMS:2014:5781

• Datum uitspraak: 18 juni 2014
• Publicatiedatum: 9 september 2014
• Zaaknummer: HA ZA 13-1257
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.M. Visser
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg notariële akte van erfpachtuitgifte en geschil over perceelgrenzen

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 18 juni 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Gemeente Amsterdam en een gedaagde over de uitleg van een notariële akte van erfpachtuitgifte. De Gemeente vorderde dat de rechtbank zou verklaren dat de gedaagde een perceel grond van 13 centiare in erfpacht had verkregen, dat aansluit op een eerder in erfpacht uitgegeven perceel. De gedaagde betwistte dit en stelde dat hij enkel het perceel had verkregen zoals dat op de bij de akte gevoegde tekening was aangegeven.

De procedure begon met een dagvaarding van de Gemeente op 28 augustus 2013, gevolgd door een conclusie van antwoord van de gedaagde. Na een comparitie van partijen op 27 maart 2014, werd het vonnis bepaald. De rechtbank heeft vastgesteld dat de Gemeente in 1961 een perceel grond in erfpacht heeft uitgegeven en dat de gedaagde in 2002 een verzoek deed om uitbreiding van de erfpacht. De rechtbank heeft de relevante feiten en de inhoud van de akte van erfpachtuitgifte geanalyseerd, waarbij de aan de akte gehechte tekening van groot belang werd geacht.

De rechtbank oordeelde dat de (gerectificeerde) erfpachtakte redelijkerwijs niet anders kon worden uitgelegd dan dat deze betrekking had op het op de tekening gearceerde stuk grond, dat aansluit op de tuin van de gedaagde. De vorderingen van de Gemeente, die uitgingen van een andere uitleg van de akte, werden afgewezen. De Gemeente werd als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure, die aan de zijde van de gedaagde werden begroot op € 1.356,00. Dit vonnis is openbaar uitgesproken door mr. B.M. Visser.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/549648 / HA ZA 13-1257

Vonnis van 18 juni 2014

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE AMSTERDAM ,

zetelend te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. R. Vissink te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van de Gemeente van 28 augustus 2013, met producties;

- de conclusie van antwoord van [gedaagde], met producties;

- het tussenvonnis van 4 december 2013, waarin een comparitie van partijen is bepaald;

- het proces-verbaal van comparitie van 27 maart 2014 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 1961 heeft de Gemeente het terrein gelegen te Amsterdam aan de [straat], kadastraal bekend als Gemeente Amsterdam, Sectie AK, [nummer], groot negen en negentig centiare in erfpacht uitgegeven. In 1990 heeft [gedaagde] een huis met tuin gekocht aan de[straat]. De tuin, die aan de achterzijde werd begrensd door een hek, was ten tijde van de koop feitelijk 8 meter en 20 centimeter lang en 5 meter en 50 centimeter breed.

2.2.

In 2001 heeft [gedaagde] zich tot de gemeente gewend met een verzoek de erfpacht uit te breiden. Dit verzoek is ingegeven door de wens van [gedaagde] om gebruik te kunnen maken van de regeling dat – kort gezegd – 1/3e deel van de tuin bebouwd mag worden zonder dat daarvoor een vergunning nodig is en om ook met de door hem te realiseren uitbouw een redelijke tuin over te houden.

2.3.

Op 12 oktober 2012 heeft het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel ZuiderAmstel

besloten aan [gedaagde], als erfpachter van de [straat], in voortdurende erfpacht uit te geven een perceel grond, groot circa 8,25 m2, kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie AK, [nummer] gedeeltelijk, zoals aangegeven op tekening met [nummer] met lijnarcering.

2.4.

Op tekening [nummer], die als
bijlage 1 bij dit vonnis gevoegd, is te zien dat het gearceerde stuk grond aansluit op de tuin van de [straat] – welke tuin op de tekening is aangeduid met een omvang van 8,20 meter (lengte) bij 5,50 meter (breedte) – en doorloopt tot de betonnen stoeprand die langs de openbare weg is gelegd.

2.5.

Op 7 maart 2002 is een akte van erfpachtuitgifte verleden waarin, onder meer, staat:

“(…) dat de gemeente Amsterdam alsmede [gedaagde] een overeenkomst strekkende tot uitgifte in erfpacht zijn aangegaan met de inhoud als in deze akte vermeld, ten gevolge waarvan de comparant ter ene zijde (....) verklaarde, zulks ter uitvoering van het besluit van de Gemeenteraad van Amsterdam de dato twaalf oktober tweeduizendéén, (…) in voortdurende erfpacht uit te geven aan de erfpachter, die verklaarde in voortdurende erfpacht aan te nemen, zulks gerekend te zijn ingegaan op één januari tweeduizendtwee, het terrein gelegen te[straat], kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, Sectie AK [nummer], groot circa acht en een kwart centiare, welk terrein op de aan deze akte gehechte, door de comparanten voor echt erkende en ten blijke daarvan door hen ondertekende kaart is aangegeven met arcering (…)

VOORWAARDEN EN BEPALINGEN

Deze uitgifte in erfpacht geschiedt:

(…)
B. onder de navolgende bijzonder bepalingen (…)
4. het de erfpachter bekend dat zich in de uitgegeven grond kabels, leidingen, vezels en buizen en andere inrichtingen voor communicatieve doeleinden bevinden ten behoeve van openbare voorzieningen;
5. erfpachter dient te gedogen dat de onder 4 bedoelde voorzieningen worden gelegd, behouden, onderhouden en vernieuwd.
(...)
D. met de erfpachter, [gedaagde], een overeenkomst aan te gaan, waarbij het recht van erfpacht op het onder I vermelde terrein wordt samengevoegd met het reeds in erfpacht uitgegeven terrein, kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, Sectie AK, [nummer] en dat de jaarlijkse canon van het na vereniging ontstaan erfpachtrecht zal zijn de som van de jaarlijkse canon van het uit te geven terrein en de actuele canon van het reeds gevestigde erfpachtrecht (...)”

De aan de akte gehechte kaart is identiek aan de als
bijlage 1 aan dit vonnis gehechte tekening.

2.6.

Kort na de erfpachtuitgifte heeft [gedaagde] een schuur geplaatst op het stuk grond dat is gelegen achter het hek dat het einde van zijn oorspronkelijke tuin markeerde en de stoeprand.

2.7.

In oktober 2003 heeft een inmeting plaatsgevonden. Naar aanleiding van deze inmeting is op 9 maart 2005 een akte van rectificatie verleden. Hierin staat, voorzover relevant:

“op zeven maart tweeduizend vier is voor mij, notaris, verleden een akte van erfpachtuitgifte (…) In de akte is als kadastraal perceel vermeld:

“ het terrein gelegen te [straat], kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, Sectie AK [nummer], groot circa acht en een kwart centiare,”

dit is onjuist en had dienen te luiden:

“ het terrein gelegen aan de [straat], kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, Sectie AK [nummer] gedeeltelijk, groot acht en een kwart centiare. Perceel Amsterdam, sectie AK [nummer] gedeeltelijk is thans perceel Amsterdam, sectie AK [nummer] geheel, groot dertien centiare.(…)”

2.8.

In 2005 heeft [gedaagde] het hek dat zijn oorspronkelijke tuin aan de achterzijde begrensde weggehaald ten behoeve van de verbouwingswerkzaamheden. Na het voltooien van de verbouwing in 2006 heeft [gedaagde] een nieuwe hek geplaatst aan de stoeprand ter begrenzing van zijn tuin.

2.9.

Bij brief van 31 januari 2012 heeft de Gemeente aan [gedaagde] bericht dat zijn tuin eindigt op 1 meter van de rijweg en dat [gedaagde] die meter grond tot aan de rijweg dus illegaal in gebruik heeft genomen. [gedaagde] is in deze brief tot ontruiming van dat stuk grond door de Gemeente gesommeerd. [gedaagde] heeft betwist dat hij de strook grond illegaal in gebruik heeft genomen en hij heeft aan het verzoek van de Gemeente niet voldaan. Het daarop door de Gemeente genomen besluit tot het opleggen van een last onder dwangsom is, nadat [gedaagde] daartegen bezwaar heeft gemaakt, herroepen.

3. Het geschil

3.1.

De Gemeente vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde] een perceel van 13 centiare bekend als Perceel Amsterdam, sectie AK [nummer] zoals op de als
bijlage 2 bij dit vonnis gehechte tekening, dat grenst aan het vóór 2002 reeds in erfpacht uitgegeven perceel, kadastraal bekend als gemeente Amsterdam Sectie AK, [nummer], van de Gemeente in erfpacht heeft verkregen.

II. voor recht verklaart dat aan de aan de akte van erfpacht van 7 maart 2007 gehechte kaart (zoals als
bijlage 1 aan dit vonnis is gehecht) door [gedaagde] geen rechten kunnen worden ontleend.

III. [gedaagde] veroordeelt het stuk grond, heden kadastraal bekend als Perceel Amsterdam, Sectie AK [nummer], zoals met arcering aangegeven op de als
bijlage 3 bij dit vonnis gehechte tekening, op zo kort mogelijke, althans een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen, met machtiging van de Gemeente om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan de deze veroordeling te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm.

IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.

3.2.

De Gemeente voert hiertoe aan dat zij in erfpacht heeft uitgegeven aan [gedaagde] een stuk tuin van 13 centiare dat direct grenst aan het in 1961 in erfpacht uitgegeven perceel. Dit volgt uit de erfpachtakte, het resultaat van de inmeting en de akte van rectificatie. Dat de op de bij de erfpachtakte gevoegde tekening aangebrachte arcering ter duiding van het in erfpacht uit te geven terrein onjuist is, had [gedaagde] kunnen weten. De daarin opgenomen omvang van de tuin zoals [gedaagde] deze reeds in gebruik had, kwam immers niet overeen met de omvang van zijn tuin uit hoofde van de erfpachtuitgifte in 1961. Bovendien is het beleid van de Gemeente om een strook grond van één meter vanaf de stoeprand vrij te houden met het oog op benodigde werkzaamheden voor bijvoorbeeld bekabeling, aldus de Gemeente.

3.3.

[gedaagde] voert ter verweer aan dat uit de erfpacht akte volgt dat hij in 2002 een stuk grond in erfpacht heeft gekregen van de Gemeente zoals aangeduid in de bij die akte behorende tekening. Dit betekent dat dit stuk grond grenst aan zijn tuin zoals hij die feitelijk in 2002 in gebruik had en doorloopt tot aan de stoeprand. Subsidiair, voor zover de rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de meter tot aan de stoeprand niet in erfpacht heeft verkregen, heeft hij op dit stuk grond uit hoofde van verkrijgende verjaring een recht van erfpacht verkregen, aldus [gedaagde].

3.4.

De stellingen van partijen worden hierna, voor zover van belang, nader weergegeven.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag die beantwoordt moet worden is welk stuk grond de Gemeente in 2002 in erfpacht heeft uitgegeven aan [gedaagde]. Dit vergt uitleg van de (gerectificeerde) erfpachtakte. De rechtbank stelt hierbij voorop dat het bij de uitleg van een zodanige akte aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte en de daaraan gehechte tekening tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte en de daaraan gehechte tekening (vergl. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

4.2.

De rechtbank acht in dit verband van groot belang dat partijen een tekening bij de akte van erfpacht hebben gevoegd waarnaar in de (gerectificeerde) erfpachtakte uitdrukkelijk ter duiding van het in erfpacht uit te geven stuk grond wordt verwezen. Op die tekening is aangegeven dat het stuk grond dat in erfpacht wordt gegeven aansluit op de tuin zoals die door [gedaagde] feitelijk in gebruik is genomen en doorloopt tot aan de stoeprand. Dat partijen desalniettemin bedoeld hebben een stuk grond in erfpacht uit te geven dan wel te verkrijgen dat aansluit op de in 1961 in erfpacht uitgegeven grond en één meter voor de stoeprand eindigt, kan niet worden aangenomen op basis van hetgeen de Gemeente daartoe heeft gesteld. Ter toelichting geldt het volgende.

4.3.

Anders dan de Gemeente, kan de door haar gestelde partijbedoeling niet worden afgeleid uit de in de (gerectificeerde) erfpachtakte opgenomen bepaling onder D, waarin valt te lezen dat partijen een overeenkomst aangaan waarbij het recht van erfpacht op het in de (gerectificeerde) akte vermelde terrein wordt samengevoegd met het reeds in 1961 in erfpacht uitgegeven terrein. Partijen zijn het erover eens dat in deze bepaling staat dat zij zijn overeengekomen dat de in 1961 en in 2002 in erfpacht uitgegeven terreinen worden samengevoegd en de rechtbank gaat dan ook van die uitleg uit. Anders dan de Gemeente, kan daaruit echter niet worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben een ander stuk grond met een recht van erfpacht te belasten dan op de tekening is gearceerd. Uit de tekening volgt immers dat het reeds bij [gedaagde] in gebruik zijnde perceel direct aansluit op het gearceerde stuk grond. De overeengekomen samenvoeging, wat daar ook van zij, is dan ook in overeenstemming met de op de tekening weergegeven situatie ter plaatse en kan dus niet tot de conclusie leiden dat die tekening de partijbedoeling niet juist weergeeft.

Voor zover de rechtbank de Gemeente zo moet begrijpen dat [gedaagde] in het licht van de akte van erfpacht uit 1961 had moeten begrijpen dat de in de tekening opgenomen maatvoering van de tuin waarop hem in 1961 een gebruiksrecht was verleend afweek van de maten zoals opgenomen in de tekening en dus had behoren te begrijpen dat het de bedoeling was hem een recht van erfpacht te verlenen op een stuk grond aansluitend aan de tuingrens uit 1961, gaat ook dit niet op. Zelfs als geoordeeld kan worden dat [gedaagde] op enig moment had moeten twijfelen of de Gemeente het op de tekening gearceerde stuk in erfpacht wilde uitgeven dan is dat, gelet op de eigen stellingen van de Gemeente, gebaseerd op Groenevelds eigen – subjectieve – inschatting van de feitelijke situatie ter plaatse. Dit kan bij de uitleg van de (gerectificeerde) akte van erfpacht geen rol spelen, nu daartoe objectieve maatstaven dienen te worden gehanteerd.

4.4.

Evenmin kan uit het feit dat – zo de rechtbank de Gemeente begrijpt – in de gerectificeerde erfpachtakte is opgenomen dat de oppervlakte van het in erfpacht uit te geven stuk grond 13 centiare bedraagt terwijl de oppervlakte van het op de tekening aangeduide stuk grond 8,25 centiare bedraagt de door de Gemeente voorgestane partijbedoeling af worden geleid. Na de inmeting is de akte van rectificatie verleden om de feitelijke oppervlakte van het in erfpacht uitgegeven perceel aan te passen en het gewijzigde kadastrale nummer daarvan in de akte te doen opnemen. De overige omschrijving van het in erfpacht uitgegeven perceel, met inbegrip van de verwijzing naar het op de tekening gearceerde stuk grond, is door partijen in stand gelaten. Deze tekening blijft dus een rol spelen bij de beantwoording van de vraag welk stuk grond partijen hebben bedoeld met een recht van erfpacht ten gunste Van [gedaagde] te belasten. Nu partijen deze tekening juist ter nadere duiding van de ligging van het in erfpacht uit te geven perceel onderdeel hebben laten uitmaken van de akte van erfpacht en ook na inmeting ongewijzigd in stand hebben gelaten, dient naar het oordeel van de rechtbank daaraan doorslaggevende betekenis toe te komen. In dit licht kan uit het feit dat de in de gerectificeerde akte van erfpacht vermelde oppervlakte afwijkt van de in de tekening opgenomen maatvoering slechts worden afgeleid dat het gearceerde stuk grond kennelijk groter bleek te zijn dan waar partijen ten tijde van het opmaken van de tekening vanuit zijn gegaan, maar dit kan de conclusie niet dragen dat uit de akte naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben een ander perceel grond met een recht van erfpacht te belasten dan gearceerd is op de tekening.

Voor zover de rechtbank de Gemeente zo moet begrijpen dat [gedaagde], gelet op zijn kennis van de feitelijke situatie ter plaatste, aan de hand van de ingemeten oppervlakte van 13 centiare had moeten begrijpen dat bedoeld was een stuk grond in erfpacht te geven dat aansloot op het in 1961 in erfpacht uitgegeven grond, gaat ook dit niet op. Zelfs als geoordeeld kan worden dat [gedaagde] op enig moment had moeten twijfelen of de Gemeente het op de tekening gearceerde stuk in erfpacht wilde uitgeven dan is dat, gelet op de eigen stellingen van de Gemeente, gebaseerd op Groenevelds eigen – subjectieve – inschatting van de feitelijke situatie ter plaatse. Herhaald zij dat dit bij de uitleg van de (gerectificeerde) akte van erfpacht geen rol spelen, nu daartoe objectieve maatstaven dienen te worden gehanteerd.

4.5.

De Gemeente heeft voorts gesteld dat het tegen haar beleid is om grond in erfpacht uit te geven waarop of -onder mogelijk werkzaamheden voor bekabeling en riolering moeten worden uitgevoerd en dat zij daarom altijd één meter voor de stoeprand vrij houdt. Dit argument kan niet bijdragen aan de door de Gemeente voorgestane uitleg van de (gerectificeerde) erfpachtakte. Het gestelde beleid is daarin immers niet te lezen. Integendeel zelfs, aangezien die akte bepaalt dat de erfpachter moet gedogen dat de Gemeente dergelijke werkzaamheden op de in erfpacht uitgegeven grond uitvoert.

4.6.

Ook de door de Gemeente aangehaalde kadastrale aanduiding van het aan [gedaagde] in erfpacht uitgegeven stuk grond, kan haar niet baten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe de wijze waarop het kadaster het recht van erfpacht registreert een rol kan spelen bij de uitleg van de bedoeling van partijen die uit de (gerectificeerde) akte van erfpacht moet blijken.

4.7.

Uit het voorgaande volgt dat de (gerectificeerde) erfpachtakte redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat zij ertoe strekt het op de bijbehorende tekening gearceerde stuk grond in erfpacht uit te geven, welk stuk aansluit op de tuin die [gedaagde] in 2002 feitelijk in gebruik had en doorloopt tot aan de stoeprand. Dit betekent dat de vorderingen van de Gemeente, die uitgaan van haar andersluidende uitleg van de akte, worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagde] hoeven niet meer te worden behandeld.

4.8.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Gemeente worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 274,00 aan vastrecht en € 904,00 (2 punten x tarief € 452,00) voor de kosten van de advocaat.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst het gevorderde af.

5.2.

veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.356,00.

5.3.

verklaart de kostenveroordeling (onder rov. 5.2.) uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014. ^[1]

Voetnoten

1. type: BMV