ECLI:NL:RBAMS:2014:499

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/527364 / HA ZA 12-1209

Vonnis van 8 januari 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VOLKERWESSELS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rijssen,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A. Knigge te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats],

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 3],

gevestigd te [plaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna (ook) Volkerwessels en [gedaagden gezamenlijk] genoemd worden. Als de gedaagden afzonderlijk worden bedoeld zullen zij worden aangeduid als respectievelijk [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3].

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaardingen van [gedaagden gezamenlijk] van 28 september 2012;
de akte overlegging producties van de zijde van Volkerwessels;
de conclusie van antwoord tevens houdende eisen in reconventie van de zijde van [gedaagden gezamenlijk];
de akte producties behorend bij de conclusie van antwoord tevens houdende eisen in reconventie van de zijde van [gedaagden gezamenlijk];
het tussenvonnis van 13 maart 2013, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 28 mei 2013 alsmede de daarin genoemde conclusie van antwoord in reconventie van de zijde van Volkerwessels;
de op 15 mei 2013 aan de rechtbank verzonden producties 24 en 25 van de zijde van [gedaagden gezamenlijk].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [gedaagden gezamenlijk] als verkoper en Volkerwessels als koper is op 29 september 2010 een koopovereenkomst (hierna: de eerste overeenkomst) gesloten ter zake een perceel grond gelegen aan de [adres] (hierna: het perceel). De intentie van partijen was dat Volkerwessels als ontwikkelaar op zoek zou gaan naar een derde partij, door partijen aangeduid als de belegger of eindbelegger.

2.2.

In deze eerste koopovereenkomst is als artikel 9 een bepaling opgenomen met onder meer de volgende inhoud:

Ontbindende voorwaarden

Artikel 9

Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:

a. (…)

b. (…)

c. koper niet uiterlijk op 30 november 2010 toestemming voor de onderhavige rechtshandeling heeft verkregen van de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V.

Op vervulling van de in dit artikel gemelde voorwaarden kunnen koper en verkoper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de tweede werkdag na de datum, genoemd in de voorwaarde waarop een beroep wordt gedaan, in het bezit van de notaris te zijn.

2.3.

Partijen zijn een schriftelijke “AANVULLING OP DE KOOPOVEREENKOMST” overeengekomen op 30 september 2010. In deze aanvulling staat onder meer:

4. Partijen onderkennen dat het van belang is voor koper dat er een intentie overeenkomst is gesloten met een eindbelegger. Ter afronding van de genoemde overeenkomst met een eindbelegger heeft koper een termijn die eindigt op 30 november 2010. Als blijkt dat op laatstgenoemde datum geen overeenkomst met een eindbelegger tot stand is gekomen, zullen partijen, op basis van de dan geldende stand van zaken, in overleg treden over een verlenging van de in de vorige zin vermelde termijn.

Indien de termijn wordt verlengd, dan is koper vanaf 3 januari 2011 4% rente per jaar verschuldigd over een bedrag van € 2.650.000,00 tot aan de datum van levering te betalen bij overdracht. Indien verkoper verlenging van die termijn weigert, heeft koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, tegen vergoeding door koper aan verkoper van de door verkoper reeds gemaakte kosten inzake grondrapport (50%). Koper zal opdracht geven aan verkoper aangaande datum van de sloop.

Indien de overheid verkoper voortijdig dwingt te slopen treden partijen in overleg om tot een passende oplossing te komen.

2.4.

Volkerwessels heeft een concerngarantie aan [gedaagden gezamenlijk] verstrekt tot een maximaal bedrag van € 365.000,00 voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de eerste overeenkomst.

2.5.

In een brief van 24 november 2010 van Volkerwessels gericht aan [gedaagde 2] en door hem voor akkoord ondertekend, mede namens [gedaagde 1], staat onder meer dat de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. geen toestemming zal geven voor de aankoop van het perceel aangezien de betreffende belegger niet voor 30 november 2010 zal worden gevonden. Verder staat in deze brief:

Op basis van het voorgaande zouden wij – overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 van de aanvulling op de koopovereenkomst – de datum zoals vermeld in artikel 9 sub c willen verlengen tot 1 juni 2011, zodat er uiterlijk op die datum toestemming door de Raad van Bestuur moet worden gegeven.

2.6.

In december 2010 zijn partijen overeengekomen dat Volkerwessels de financieringskosten voor het perceel gedurende 6 maanden, van januari 2011 tot en met juni 2011, zou voorschieten ten behoeve van [gedaagden gezamenlijk] Deze afspraken zijn vastgelegd in een brief die namens Volkerwessels op 21 januari 2011 aan [gedaagden gezamenlijk] is verzonden en door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor akkoord ondertekend retour is gezonden. De inhoud van die brief luidt, voor zover hier van belang:

In het overleg met [naam 1] medio december 2010 heeft u het verzoek gedaan of VolkerWessels Vastgoed B.V. bereid is uw financieringskosten inzake het project in Diemen gedurende maximaal 6 maanden voor te schieten.

(…)

Wij zullen de betalingsverplichting(en) voor de maanden januari t/m juni 2011 overnemen, tenzij de tussen u en ons gesloten koopovereenkomst d.d. 29 september 2010 gedurende die periode (tussentijds) ontbonden wordt.

2.7.

Bij brief van 30 mei 2011 heeft de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. aan de [notaris] bericht dat zij geen toestemming verleent voor de koop en levering van het perceel. In de brief staat onder meer:

In de brief van 24 november 2010 zijn partijen overeengekomen dat de datum uit artikel 9 van de koopovereenkomst wordt verlengd tot 1 juni 2011.

(…)

Gegeven dat feit kunnen wij als Raad van Bestuur in het licht van de huidige marktomstandigheden helaas geen toestemming verlenen voor de definitieve koop en levering van betreffend perceel in [plaats].

2.8.

Op 6 juli 2011 zijn partijen, door middel van een door hen beide voor akkoord ondertekende brief van Volkerwessels aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1], het volgende overeengekomen (hierna: de tweede overeenkomst):

Bij brief d.d. 30 mei 2011 is betreffende koopovereenkomst door de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. namens koper ontbonden.

In de afgelopen periode hebben koper en verkoper overleg met elkaar gevoerd en daarbij is het volgende overeengekomen:

De reeds ontbonden koopovereenkomst d.d. 29 september 2010 zal tussen partijen weer van kracht worden (herleven), waarbij artikel 9 sub c als volgt wordt aangepast: koper niet uiterlijk op 1 december 2011 toestemming voor de onderhavige rechtshandeling heeft verkregen van de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V.

Vanaf 1 juni 2011 tot de datum van ontbinding van de koopovereenkomst zal er door koper aan verkoper een optievergoeding van € 7.500,- per maand worden betaald.

(…)

Koper zal de financieringskosten van het project voor verkoper voor blijven schieten conform het in de brief d.d. 21 januari jl. bepaalde, hetgeen onder meer betekent dat de reeds door koper voorgeschoten bedragen en de nog te vervallen bedragen bij een (tussentijdse) ontbinding van de koopovereenkomst binnen een maand na ontbinding geheel door verkoper(s) worden terugbetaald.

2.9.

Bij brief van 30 november 2011 heeft de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. aan de [notaris] bericht dat zij geen toestemming verleent voor koop van het perceel. In deze brief staat onder meer:

In de brief van 24 november 2010 zijn partijen overeengekomen dat de datum uit artikel 9 van de koopovereenkomst wordt verlengd tot 1 juni 2011.

Vervolgens zijn in de brief van 6 juli 2011 partijen overeengekomen dat de datum uit artikel 9 van de koopovereenkomst wordt verlengd tot uiterlijk 1 december 2011.

Onlangs heeft de directie van VolkerWessels Vastgoed B.V. betreffend project wederom met de Raad van Bestuur besproken en aangegeven dat er nog geen exploitant c.q. belegger voor het te realiseren hotel is gevonden.

2.10.

Volkerwessels heeft blijkens een overzicht van voorgeschoten hypotheekbedragen van 5 april 2012 in totaal € 96.711,74 aan financieringskosten voorgeschoten aan [gedaagden gezamenlijk]

2.11.

Volkerwessels heeft [gedaagden gezamenlijk] per brief van 5 april 2012 gesommeerd tot betaling van de voorgeschoten financieringsbedragen (van € 96.711,74). Ook is [gedaagden gezamenlijk] verzocht om de concerngarantie [kenmerk] zo spoedig mogelijk te retourneren. In de brief staat onder meer:

Aangezien wij de met u gesloten koopovereenkomst (…) van 6 juli 2011 inzake het terrein [adres] vóór 1 december 2011 formeel hebben ontbonden houdt dat in dat u binnen een maand na ontbinding, zijnde 1 januari 2012, de door ons voorgeschoten financieringsbedragen geheel aan ons dient terug te betalen.

2.12.

[gedaagden gezamenlijk] heeft daarop op 17 april 2012 als volgt schriftelijk gereageerd:

Nadat wij, de verkoper, op 01 december 2011 hadden aangegeven geen verlenging van de overeenkomst te willen doorvoeren, is op verzoek van [naam 1] de overeenkomst toch verlengd in verband met de lopende onderhandeling met [naam 2].

Eind december 2011 liet [naam 1] weten dat [naam 2] financieel niet in staat was om het project te kopen na afbouw.

Wij beschouwden dit moment als het einde van de overeenkomst met Volker Wessels Vastgoed bv.

(…)

[naam 1] nam in januari 2012 contact met ons op met de mededeling dat [naam 2] toch nog geïnteresseerd was en vroeg om een verlenging van de overeenkomst. Terwijl wij hierover nadachten kwam [naam 1] met de mededeling dat [naam 2] een bod had neergelegd bij haar (…).

Op basis van deze informatie hebben wij besloten dat de overeenkomst geactiveerd kon worden om de zaak met [naam 2] voort te zetten. (…) Dit heeft geresulteerd in een tweetal gesprekken tussen [naam 3] en [naam 1].

Kort hierna in een rechtstreeks contact met [naam 2] bleek dat er volgens hem absoluut geen sprake was van een bieding op dit project aan Volker Wessels Vastgoed bv en hij vroeg zich af wie eigenlijk zijn gesprekspartner was in deze.

Op basis van deze gegevens hebben wij eind maart 2012 besloten om [naam 3] leidend te laten zijn in het contact met [naam 2] en hebben [naam 3] verzocht om dit aan Volker Wessels mede te delen.

Gezien het verloop van de boven beschreven gang van zaken lijkt het ons evident dat de verlenging van de overeenkomst met Volker Wessels Vastgoed bv loopt tot 31 maart 2012, op nadrukkelijk verzoek van [naam 1].

2.13.

Volkerwessels heeft op 5 en 6 september 2012 beslag laten leggen ten laste van [gedaagden gezamenlijk] onder de ING Bank en ABN AMRO Bank alsmede op een aantal onroerende zaken van [gedaagden gezamenlijk] De beslagen zijn doorgehaald door Volkerwessels nadat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 15 maart 2013 vervangende zekerheid hebben gesteld in de vorm van een bankgarantie.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Volkerwessels vordert telkens per afzonderlijke dagvaarding van de respectievelijke gedaagden samengevat - dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I) voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen van 29 september 2010, de aanvullende overeenkomst van 30 september 2010 en de koopovereenkomst van 6 juli 2011 met betrekking tot het perceel zijn ontbonden;

II) [gedaagden gezamenlijk] zal veroordelen tot het retourneren van de originele concerngarantie, met [kenmerk]van 21 oktober 2010 op straffe van een dwangsom;

III) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling van € 96.711,74 vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, € 1.785,- aan buitengerechtelijke kosten alsmede de proceskosten waaronder de kosten van beslaglegging en de nakosten; een en ander binnen een termijn van veertien dagen na dit vonnis.

3.2.

Volkerwessels legt – kort gezegd – aan haar vorderingen ten grondslag dat de afzonderlijke koopvereenkomsten telkens tijdig zijn ontbonden door Volkerwessels, conform de in die overeenkomsten opgenomen ontbindende voorwaarde(n). Nu de overeenkomsten zijn ontbonden is [gedaagden gezamenlijk] op grond van de geldleningsovereenkomst gehouden tot terugbetaling van de door Volkerwessels voorgeschoten financieringskosten van € 96.711,74.

3.3.

[gedaagden gezamenlijk] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagden gezamenlijk] vordert samengevat - dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:

I) Volkerwessels zal gebieden tot het verrichten van alle rechtshandelingen die nodig zijn voor levering van het perceel tegen betaling van de koopsom van € 2.650.000,- op straffe van een dwangsom;

II) Volkerwessels zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete van 3 pro mille van € 2.650.000,- voor elke dag vanaf 29 september 2012 tot aan de dag dat de koopovereenkomst volledig is nagekomen door Volkerwessels;

III) Volkerwessels zal veroordelen tot het betalen van € 97.500,- alsmede om Volkerwessels te veroordelen om met ingang van 1 januari 2013 maandelijks € 7.500,- te betalen tot de dag dat de koopovereenkomst volledig is nagekomen;

IV) Volkerwessels zal veroordelen tot schadevergoeding als gevolg van de gelegde beslagen, nader op te maken bij staat;

V) Volkerwessels te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.

3.6.

[gedaagden gezamenlijk] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de koopovereenkomsten niet zijn ontbonden, zodat [gedaagden gezamenlijk] recht heeft op nakoming. Verder voert [gedaagden gezamenlijk] aan dat op een disproportionele wijze beslag is gelegd door Volkerwessels.

3.7.

Volkerwessels voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de eerste overeenkomst is vervallen doordat tijdig een beroep is gedaan op de voorwaarde (hierna zal de rechtbank de terminologie die partijen hierover bezigen: namelijk ‘ontbinden’ aanhouden). Volkerwessels stelt dat zij zich telkens heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde van artikel 9 onder c van de koopovereenkomst (hierna kortweg aangeduid als artikel 9): bij brief van 30 mei 2011 voor wat betreft de eerste overeenkomst, bij brief van 30 november 2011 voor wat betreft de tweede overeenkomst. Volgens Volkerwessels kon de ontbindende voorwaarde van artikel 9 zonder meer worden ingeroepen wanneer de vereiste toestemming zijdens Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. niet was gegeven, en heeft Volkerwessels dit telkens tijdig gedaan.

4.2. [gedaagden gezamenlijk] voert aan dat er geen opschortende voorwaarde is overeengekomen, zoals Volkerwessels kennelijk van oordeel is nu zij in haar brief van 30 mei 2011 heeft geschreven dat ‘geen toestemming’ kon worden verleend ‘voor de definitieve koop’, maar een ontbindende voorwaarde als onderdeel van een reeds gesloten en daarmee definitieve koopovereenkomst. De ontbindende voorwaarde van artikel 9 kon slechts worden ingeroepen tot 30 november 2010. De voorwaarde is echter niet vervuld vóór die datum. Op het moment dat Volkerwessels een beroep deed op ontbinding van de overeenkomst (per brief van respectievelijk 30 mei 2011 en 30 november 2011) was de voorwaarde reeds uitgewerkt omdat die voorwaarde zag op “het sluiten van de overeenkomst zelve”. De Raad van Bestuur van Volkerwessels had haar feitelijke goedkeuring gegeven aan de overeenkomst aangezien partijen daar vanaf september 2010 tot en met maart 2012 invulling aan hebben gegeven. Volkerwessels trok vervolgens pas per brief van 5 april 2012 – ineens - de stekker uit het project.

Verlenging van de termijn door middel van de brieven van 24 november 2010 en 6 juli 2011 had telkens uitsluitend betrekking op de ontbindende voorwaarde van artikel 4 van de ‘aanvulling op de koopovereenkomst’, dat specifiek gaat over het vinden van een eindbelegger (verder: artikel 4) en niet op artikel 9. [gedaagden gezamenlijk] wijst in dat verband op de brief van Volkerwessels van 24 november 2010, waarin onder meer staat:
overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.[gedaagden gezamenlijk] voert voorts aan dat hij nooit heeft gelet op de artikelnummers in de correspondentie tussen partijen en er daarom niet vanuit was gegaan dat de termijn van artikel 9 zou zijn verlengd. Aangezien Volkerwessels de overeenkomst telkens heeft ontbonden omdat zij geen belegger had gevonden, mocht [gedaagden gezamenlijk] de verlenging van de termijn om te ontbinden ook aldus opvatten, aldus nog steeds [gedaagden gezamenlijk]

4.3.

Volkerwessels heeft hier onder meer tegenin gebracht dat het voor haar onduidelijk is waarom de ontbindende voorwaarde van artikel 9 niet vervuld zou zijn. Artikel 4 doet niet af aan de gelding van artikel 9, waaraan immers geen nadere voorwaarden zijn gesteld. De termijn van artikel 9 is tweemaal verlengd en Volkerwessels heeft telkens tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 9. Dit was voor [gedaagden gezamenlijk] ook duidelijk nu partijen verlenging van de termijn van artikel 9 zijn overeengekomen, hetgeen blijkt uit de brieven van 24 november 2010 en 6 juli 2011. Ontbinding van de overeenkomst door middel van de brief van 30 mei 2011 is ook nimmer betwist door [gedaagden gezamenlijk] Dat blijkt uit het gegeven dat [gedaagden gezamenlijk] akkoord is gegaan met de tweede koopovereenkomst, aldus nog steeds Volkerwessels.

4.4.

Nu blijkens de standpunten onenigheid bestaat over de strekking van de ontbindende voorwaarde(n), zal de rechtbank de overeenkomsten op dit punt dienen uit te leggen. Daarbij komt beslissende betekenis toe aan de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de (bepalingen van de) overeenkomsten mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexnorm).

4.5.

De rechtbank oordeelt dat [gedaagden gezamenlijk] niet kan worden gevolgd in zijn standpunt dat artikel 9 uitsluitend zag op het sluiten van de overeenkomst zelf. De bepaling zag op het al dan niet verkrijgen van toestemming van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. Aan het artikel zijn geen nadere voorwaarden gesteld zodat daaruit niet de eis kan worden gedestilleerd dat die toestemming op bepaalde gronden (zoals bijvoorbeeld het niet vinden van een eindbelegger) niet kon worden geweigerd. Het bestaan van artikel 4 doet hier niet aan af.

4.6.

Aan [gedaagden gezamenlijk] kan op zichzelf worden toegegeven dat het bestaan van artikel 9 op het eerste gezicht de nadere bepaling van artikel 4 voor een deel zinledig lijkt te maken, maar dat neemt niet weg dat partijen, beide professionals, zowel artikel 9 als artikel 4 zijn overeengekomen. In het later overeengekomen artikel 4 is niet bepaald dat artikel 9 daardoor zijn gelding zou verliezen. In ieder geval zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan [gedaagden gezamenlijk] er op mocht vertrouwen dat artikel 9 niet langer mocht worden ingeroepen vanwege artikel 4. Daarbij is van belang dat zowel in de brief van 24 november 2010 als in de brief van 6 juli 2011 staat dat de datum van “artikel 9” wordt verlengd. Aan de omstandigheid dat [gedaagden gezamenlijk] niet heeft gelet op de in de correspondentie genoemde artikelnummers kunnen niet de door hem gewenste rechtsgevolgen worden verbonden, alleen al omdat hij een professionele partij is en dit voor risico van [gedaagden gezamenlijk] komt.

4.7.

[gedaagden gezamenlijk] is akkoord gegaan met de in de brief van 24 november 2010 opgenomen afspraken, zodat kan worden vastgesteld dat partijen zijn overeengekomen dat de termijn van artikel 9 is verlengd tot 1 juni 2011. Daarna volgt, tijdig, de eerste ontbindingsbrief van Volkerwessels op 30 mei 2011. Uit het gegeven dat partijen vervolgens op 6 juli 2011 zijn overeengekomen dat
de reeds ontbonden koopovereenkomst d.d. 29 september 2010tussen partijen
weervan kracht zal worden, vloeit voort dat ook [gedaagden gezamenlijk] de eerste overeenkomst als ontbonden heeft beschouwd, aangezien anders niet valt in te zien waarom het noodzakelijk zou zijn om de eerste overeenkomst te doen herleven. De tweede ontbindingsbrief van 30 november 2011 is eveneens tijdig verzonden nu deze voor de in de herleefde overeenkomst bepaalde termijn van 1 december 2011 is ontvangen.

4.8.

[gedaagden gezamenlijk] werpt voorts op dat de ontbinding in de brief van 30 november 2011 niet is ingeroepen door de koper, maar door Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V., niet zijnde dezelfde partij als Volkerwessels. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 9 waarin staat dat
koper(en verkoper) zich op vervulling van de in het artikel genoemde voorwaarden kan (kunnen) beroepen, aldus [gedaagden gezamenlijk] Volkerwessels heeft in reactie op dit verweer naar voren gebracht dat het voor [gedaagden gezamenlijk] duidelijk was dat het Volkerwessels was die de overeenkomst ontbond. Dat is naar het oordeel van de rechtbank door [gedaagden gezamenlijk] niet bestreden, noch is op een andere wijze gebleken dat het voor [gedaagden gezamenlijk] niet duidelijk was dat het Volkerwessels was die de overeenkomst ontbond, terwijl [gedaagden gezamenlijk] op meerdere momenten ook zelf van de beëindiging van de overeenkomst uit is gegaan. Een en ander heeft tot gevolg dat dit verweer wordt verworpen.

4.9.

Samenvattend en concluderend komt voorgaande er op neer dat de termijn van artikel 9, dat naast artikel 4 gelding heeft, telkens is verlengd en dat Volkerwessels zich tweemaal tijdig op die ontbindende voorwaarde heeft beroepen, zodat zowel de eerste als de tweede overeenkomst is ontbonden.

4.10.

De vraag die vervolgens rijst is of de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan het beroep van Volkerwessels op de ontbinding. [gedaagden gezamenlijk] voert in dat verband aan dat de overeenkomst in feite is doorgelopen tot en met maart 2012, ondanks de ontbindingsbrieven. Volkerwessels verzocht [gedaagden gezamenlijk] in maart 2012 bijvoorbeeld om aan beleggers te bevestigen dat Volkerwessels partij was en niet [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Volkerwessels, die kennelijk uiteindelijk de overeenkomst niet wilde verlengen, heeft volgens [gedaagden gezamenlijk] een slimmigheidje bedacht door zich op haar pro forma ontbindingsbrief van 30 november 2011 te beroepen. Dit blijkt onder meer uit de formuleringen in de brief van Volkerwessels van 5 april 2012, waarin staat dat de overeenkomst
formeelis ontbonden. Tevens wordt er gerefereerd aan het opbouwen van een relatie in de afgelopen 1,5 jaar. Het ‘formele’ beroep op de ontbindende voorwaarde is, zo betoogt [gedaagden gezamenlijk], naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Eveneens betoogt [gedaagden gezamenlijk] op dezelfde gronden dat Volkerwessels misbruik van recht maakt door zich daarop te beroepen. [gedaagde 1] werpt voorts op dat nu Volkerwessels de vervulling van de voorwaarde zelf teweeg heeft gebracht, er sprake is van de situatie zoals is bedoeld in artikel 6: 23 lid 2 BW zodat de voorwaarde als niet vervuld geldt.

4.11.

Volkerwessels heeft hier tegenin gebracht dat het voor [gedaagden gezamenlijk] telkens duidelijk was dat Volkerwessels de overeenkomst ontbond op grond van artikel 9. Na de laatste ontbinding hebben partijen alsnog getracht om tot een deal te komen. Deze pogingen na de ontbinding kunnen echter niet worden opgevat als een verlenging van de overeenkomst, die immers nu reeds was ontbonden. Volkerwessels wijst in dat verband op het gegeven dat zij nadat de overeenkomst was ontbonden (1 december 2011) is gestopt met het voorschieten van de financieringskosten van het perceel.

4.12.

De rechtbank overweegt dat het beroep van Volkerwessels op de ontbinding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onder meer onaanvaardbaar zou kunnen zijn jegens [gedaagden gezamenlijk] als het voor [gedaagden gezamenlijk] door gedragingen van Volkerwessels zonder twijfel duidelijk was dat Volkerwessels, ondanks verzending van de tweede ontbindingsbrief, zich niettemin gebonden achtte aan de tweede overeenkomst. De rechtbank komt tot het oordeel dat daarvan geen sprake is om de volgende redenen, in samenhang bezien:

a. a) Telkens bij een wijziging in de rechtsverhouding tussen Volkerwessels en [gedaagden gezamenlijk] geschiedde dit op initiatief van Volkerwessels schriftelijk, in de vorm van correspondentie waarbij ondertekening door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] werd verlangd. Van een schriftelijk stuk, ondertekend door partijen, waarin verlenging van de tweede overeenkomst is vastgelegd na de ontbindingsbrief van 30 november 2011, is niet gebleken.

b) De eerste overeenkomst is vervallen op grond van de ontbindingsbrief van 30 mei 2011. Dit was duidelijk voor [gedaagden gezamenlijk] nu hij er expliciet mee instemde om de tweede overeenkomst aan te gaan. In die tweede overeenkomst was andermaal de ontbindende voorwaarde zoals geformuleerd in artikel 9 overeengekomen. [gedaagden gezamenlijk] wist althans behoorde dus te weten dat een beroep op de ontbindende voorwaarde als gevolg van het niet geven van goedkeuring door de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V. voor een bepaalde datum tot de mogelijkheden behoorde nu dat was overeengekomen en al een keer was geschied door de ontbindingsbrief van 30 mei 2011. Vervolgens werd weer een ontbindingsbrief verzonden op 30 november 2011.

c) Volkerwessels is, zoals zij onvoldoende weersproken heeft gesteld, gestopt met het maandelijks voorschieten van de financieringskosten van het perceel na de ontbindingsbrief van 30 november 2011, namelijk per 1 december 2011. Dat in februari 2012 nog een bedrag aan financieringskosten is overgemaakt, zoals [gedaagden gezamenlijk] betoogt, doet hieraan niet af nu Volkerwessels heeft gesteld en onderbouwd (zie de brief van Volkerwessels van 5 april 2012 met het overzicht van voorgeschoten hypotheek bedragen) dat die laatste betaling zag op de laatst verschuldigde termijn van november 2011 die nog niet was voldaan en waarover [gedaagden gezamenlijk] zelf telefonisch contact had opgenomen.
Onmiddellijk na de ontbindingsbrief kwam derhalve ook de financiering van het perceel door Volkerwessels tot een einde.

d) Uit de brief van [gedaagden gezamenlijk] van 17 april 2012 komt naar voren dat [gedaagde 1] er kennelijk ook zelf vanuit ging dat de (tweede) overeenkomst was geëindigd. In de brief staat immers onder meer:
Nadat wij, de verkoper, op 01 december 2011 hadden aangegeven geen verlenging van de overeenkomst te willen doorvoeren (…). Weliswaar ging [gedaagden gezamenlijk] er blijkens die brief vanuit dat artikel 9 was vervallen en dat slechts artikel 4 nog gelding had tussen partijen, maar dat doet niet af aan het gegeven dat [gedaagden gezamenlijk] er zelf ook vanuit ging dat de tweede overeenkomst was vervallen.

4.13.

Dat Volkerwessels ondanks het feit dat de overeenkomsten ontbonden waren nog heeft geprobeerd om een eindbelegger te vinden, heeft niet tot gevolg dat [gedaagden gezamenlijk] louter uit dat gegeven de zekerheid kon putten dat de tweede overeenkomst ondanks de ontbindingsbrief en het staken van de financiering door Volkerwessels toch zou zijn verlengd. Evenmin leidt deze omstandigheid tot de conclusie dat het beroep op de ontbinding onaanvaardbaar is. Ook overigens zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die tot deze conclusie nopen.
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat het niet onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dat Volkerwessels zich beroept op de ontbinding. Op dezelfde gronden als hierboven onder 4.12 weergegeven is er evenmin sprake van misbruik van recht door Volkerwessels.

4.14.

Ook het beroep op artikel 6:23 lid 2 BW slaagt niet. Nog los van de vraag of vastgesteld kan worden of Volkerwessels invloed had op de beslissing van de Raad van Bestuur van Koninklijke Volker Wessels Stevin N.V., verlangen de redelijkheid en billijkheid niet dat de voorwaarde als niet vervuld geldt. Ook hier verwijst de rechtbank naar hetgeen onder 4.5 en 4.12 is overwogen.

in conventie

4.15.

Voorgaande heeft voor de vorderingen het volgende gevolg. De vordering onder I wordt toegewezen. De vordering onder II wordt eveneens toegewezen, nu niet is betwist dat [gedaagden gezamenlijk] gehouden is de concerngarantie te retourneren. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd. De vordering onder III wordt ook toegewezen nu dit voortvloeit uit het gegeven dat de overeenkomsten ontbonden zijn en partijen waren overeengekomen (zie de brief van 6 juli 2011 van Volkerwessels) dat bij ontbinding de voorgeschoten bedragen door [gedaagden gezamenlijk] zouden worden terugbetaald. De wettelijke rente, waarvan de verschuldigdheid door [gedaagden gezamenlijk] niet is betwist, is verschuldigd vanaf 10 april 2012 - en dus niet vanaf 30 december 2011 - nu dit voortvloeit uit de brief van Volkerwessels van 5 april 2012 waarin [gedaagden gezamenlijk] voor het eerst in gebreke is gesteld met betrekking tot terugbetaling van € 96.711,74. Voorzover Volkerwessels wettelijke handelsrente heeft gevorderd wordt dit afgewezen nu er sprake is van een ongedaanmakingsverbintenis.

4.16.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van
€ 1.785,00 zal worden toegewezen aangezien [gedaagden gezamenlijk] niet heeft betwist dat Volkerwessels buitengerechtelijke kosten die voor vergoeding in aanmerking komen heeft gemaakt.

4.17.

Tenslotte zal [gedaagden gezamenlijk] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Volkerwessels, waaronder de kosten van de beslagen en de nakosten. De proceskosten begroot de rechtbank op:

- kosten dagvaarding € 76,17 × 3 € 228,51

- griffierecht € 1.789,00

- kosten beslag € 1.345,54 (€ 1.447,54 - € 102,00 aan griffierecht dat reeds is begrepen in het hierboven genoemde bedrag aan griffierecht)

- salaris gemachtigde (incl. beslag)
€ 2.682,00 (3 punten × toepasselijke tarief € 894,00)

- totaal € 6.045,05

in reconventie

4.18.

Aangezien de overeenkomsten zijn ontbonden worden de vorderingen I, II en III, die ten onrechte impliceren dat de overeenkomst(en) nog van kracht zijn, afgewezen.

4.19.

[gedaagden gezamenlijk] heeft onder IV schadevergoeding gevorderd als gevolg van de door Volkerwessels gelegde beslagen. Nu de vordering van Volkerwessels is toegewezen is de beslaglegging door Volkerwessels niet aan te merken als ongegrond. Vervolgens is het de vraag of het beslag overigens onrechtmatig is jegens [gedaagden gezamenlijk]
heeft naar voren gebracht dat de beslagen jegens hem disproportioneel zijn aangezien de beslagen feitelijk zijn bedrijfsvoering, handel in onroerende zaken, in ernstige mate hinderden. Volkerwessels heeft dit bestreden en heeft in dat verband onder meer gewezen op het vonnis van de rechtbank Amsterdam dat in kort geding is gewezen op 26 november 2012. In dat vonnis is de vordering tot opheffing van de beslagen afgewezen nu de rechtbank de beslagen niet summier ondeugdelijk heeft geacht, noch disproportioneel. Volkerwessels wijst erop dat [gedaagden gezamenlijk] na dit vonnis zich niet bij haar heeft gemeld met het verzoek tot medewerking tot de verkoop van een bepaald pand. In maart 2013 heeft Volkerwessels de beslagen opgeheven, toen door [gedaagden gezamenlijk] een bankgarantie werd aangeboden. Volkerwessels heeft verder betoogd dat [gedaagde 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden en dat er causaal verband zou bestaan tussen de schade en de beslagen. [gedaagden gezamenlijk] heeft dit verweer niet bestreden, terwijl zij daartoe wel de gelegenheid heeft gehad. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat [gedaagden gezamenlijk] tegen de achtergrond van de onbestreden stellingen van Volkerwessels onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat hij schade heeft geleden als gevolg van de beslagen en dat deze schade is veroorzaakt door de beslagen. Deze vordering wordt dus eveneens afgewezen.

4.20.

Tenslotte zal [gedaagden gezamenlijk] als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie van Volkerwessels, te weten € 3.211,00 (2 punten × toepasselijk tarief € 3.211,00 × 0,5 vanwege de samenhang met de conventie).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen van 29 september 2010, de aanvullende overeenkomst van 30 september 2010 en de overeenkomst van 6 juli 2011 met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] zijn ontbonden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de originele concerngarantie met kenmerk [kenmerk] van 21 oktober 2010 binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan Volkerwessels te retourneren op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat [gedaagden gezamenlijk] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis van:

- € 96.711,74 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 119 BW met ingang van 10 april 2012 tot aan de dag der algehele voldoening,

- € 1.785,00 inclusief BTW aan buitengerechtelijke kosten,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis van de proceskosten, aan de zijde van Volkerwessels tot op heden begroot op € 6.045,05,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen af,

5.8.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de proceskosten, aan de zijde van Volkerwessels tot op heden begroot op € 3.211,00,

5.9.

verklaart het bepaalde onder 5.8 uitvoerbaar bij voorraad.

in conventie en in reconventie

5.10.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in de nakosten ten bedrage van € 205,00 aan salaris, te vermeerderen onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, ,

5.11.

verklaart het onder 5.10 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas, mr. F.W. Pieters en mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2014.^[1]

ECLI:NL:RBAMS:2014:499

Ontbinding koopovereenkomst onroerend goed en terugbetaling financieringskosten

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.[gedaagde 1],

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.De beslissing

Voetnoten