Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1221969 CV EXPL 11-04694
Vonnis van: 6 mei 2013 (bij vervroeging)
F.no.: 113
VONNIS
I n z a k e
de besloten vennootschap IDTV MEDIA GROUP B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen IDTV
gemachtigde: mr. F.C. Borst
t e g e n
de vennootschap naar buitenlands recht
COMMERZ REAL SPEZIALFONDSGESELLSCHAFT MBH
gevestigd te Wiesbaden, Duitsland
gedaagde in conventie
nader te noemen CRS
gemachtigde: mr. J.A. Tuinman
en
de besloten vennootschap ING VASTGOED ONTWIKKELING B.V.
gevestigd te Den Haag
gevoegde partij aan de zijde van CRS
nader te noemen ING
gemachtigde: mr. B.D.A. Zwart
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In de hoofdzaak zijn de volgende processtukken ingediend, zittingen gehouden en uitspraken gedaan:
1. de dagvaarding d.d. 26 januari 2011 met de daaraan verbonden akte tot rectificatie
2. de conclusie van antwoord van CRS met eis in reconventie en met de incidentele vorderingen om ING in vrijwaring te mogen oproepen en IDTV te veroordelen bepaalde stukken af te geven
3. de conclusie van antwoord in het incident van IDTV
4. het vonnis in het incident d.d. 30 juni 2011, waarin de oproeping in vrijwaring wordt toegestaan
5. de akte waarin ING zich voegt aan de zijde van CRS
6. de comparitie van 15 november 2011
7. de aktes van 8 december 2011, waarin partijen zich hebben uitgelaten over de gewenste voortzetting van de procedure
8. de rolbeslissing van 22 december 2011, waarin werd besloten tot schriftelijke voortzetting van de hoofdzaak
9. de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie van IDTV, tevens eis in het tweede incident
10. de descente d.d. 28 februari 2012
11. de comparitie d.d. 20 maart 2012
12. het vonnis in het tweede incident d.d. 5 april 2012
13. de conclusie van dupliek in conventie, tevens intrekking van de vorderingen in reconventie en in het incident van CRS
14. de conclusie van dupliek van ING
15. de incidentele vordering d.d. 5 juli 2012 van IDTV
16. de rolmededeling van 12 juli 2012
17. de conclusie van antwoord van ING d.d. 2 augustus 2012 in het incident;
18. de conclusie van antwoord van CRS d.d. 2 augustus 2012 in het incident;
19. de akte tot wijziging van eis van IDTV d.d. 23 augustus 2012 in het incident.
20. de comparitie van 12 september 2012
21. de voortgezette comparitie van 27 november 2012
22. de aktes d.d. 10 januari 2013, waarin partijen zich hebben uitgelaten over de gewenste voortzetting van de procedure
23. de rolmededeling van 17 januari 2013
24. het vonnis in het derde incident d.d. 18 februari 2013
25. de akte uitlating producties van IDTV d.d. 11 april 2013.
De behandeling van de vrijwaringsprocedure tussen CRS en ING is in overleg met partijen aangehouden totdat in de onderhavige procedure zal zijn beslist, bij tussen- of eindvonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.CRS is eigenaar van het kantoorgebouw te Amsterdam, bekend onder de naam [het gehuurde]. ING is opgetreden als projectontwikkelaar van [het gehuurde]. ING heeft het recht van erfpacht met betrekking tot [het gehuurde] met ingang van 15 februari 2008 aan CRS overgedragen. Artona Asset Management treedt op als beheerder van CRS.
1.2.[het gehuurde] heeft een oppervlakte van ca. 12.500 m2. IDTV was de eerste huurder van [het gehuurde]. Zij huurt sedert 15 augustus 2007 omstreeks 4.586 m2 kantoorruimte en 400 m2 archiefruimte, aanvankelijk van ING en na 15 februari 2008 van CRS. De aanvangshuurprijs bedroeg € 841.374,00 ex BTW per jaar.
1.3.Van de schriftelijke, op 24 februari 2006 en 27 maart 2006 gedateerde huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen voor de beoordeling van de geschillen relevant:
8.30 Afwijkingen algemene bepalingen
1) Artikel 11.5 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.
2) Artikel 11.6 van de algemene bepalingen wordt aangevuld met nieuwe zinsnede aan het einde: “Het vorenstaande is niet van toepassing in geval van een toerekenbare tekortschieten aan de zijde van de verhuurder”.
..
Van de algemene bepalingen is relevant:
11.5
Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, electriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.
1.4.Voorafgaande aan de constructie van [het gehuurde] is de “Beknopte technische omschrijving kantoorgebouw [het gehuurde] Amsterdam-Noord” opgesteld. Van de voorlopige versie d.d. 10 december 2004, die door ING en IDTV is getekend, is hier relevant:
1.1 Parkeervoorziening
Parkeren is voorzien op een voor auto’s afgescheiden parkeerterrein, direct grenzend aan het project voor ca. 166 auto’s. In de afsluiting van het parkeerterrein zal worden voorzien door middel van een slagboom met toegangssysteem.
...
1.9 Klimaatinstallatie
…
De volgende temperaturen zullen bij een buitentemperatuur van -7C en een windsnelheid van 8 m/s in de verschillende ruimten worden gehandhaafd:
kantoren 22C
hoofdtrappenhuizen, toiletten, hallen en entrees 18C
technische ruimten 10C
1.5.Bij incidenteel vonnis van 5 april 2012 van deze kantonrechter zijn de vorderingen van IDTV tot, kort samengevat, de veroordelingen van CRS om 1) haar toe te staan het gehuurde te ontruimen en de huurbetalingen op te schorten, 2) haar een voorschot van €1,2 mio. op vergoeding van schade te betalen en 3) stukken uit de vrijwaringsprocedure af te geven, afgewezen.
1.6.Bij vonnis van 31 juli 2012 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag is de vordering van IDTV tegen TNO tot inzage in en afgifte van de in het vonnis genoemde informatie afgewezen. Het op 22 mei 2012 ter zake ten laste van TNO gelegde conservatoir bewijsbeslag is opgeheven.
1.7.Bij incidenteel vonnis van 18 februari 2013 van deze kantonrechter zijn de vorderingen van IDTV, kort samengevat, tot afgifte van stukken en tot veroordeling van CRS om een plan van aanpak op te stellen, afgewezen.
Vorderingen
2.IDTV heeft haar vorderingen in de hoofdzaak vermeerderd en verminderd. Bij conclusie van repliek in conventie heeft zij de volgende, zakelijk weergegeven, vorderingen ingesteld:
I. Een verklaring voor recht af te geven dat het gebrek aan de klimaatinstallatie van het gehuurde, die volgens de technische omschrijving bij de huurovereenkomst bepaald omschreven binnentemperaturen zou realiseren, recht geeft op een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs over het tijdvak van 15 februari 2008 althans 1 september 2008 tot aan 1 juli 2010, op een vermindering van 15% over de periode van 1 juli 2010 tot 6 februari 2012 en op een vermindering van 90% vanaf 6 februari 2012 tot het herstel op het niveau van de periode van 1 juli 2010 tot december 2011 en op een vermindering van 15% vanaf het laatstgenoemde moment tot het definitieve herstel, onder veroordeling van CRS tot terugbetaling van hetgeen IDTV teveel heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente;
II. Een verklaring voor recht af te geven dat het gebrek aan het parkeerterrein, waardoor het terrein niet afsluitbaar en controleerbaar is, recht geeft op een vermindering van 33% van de huurprijs ter zake primair vanaf 15 februari 2008 tot het herstel van het gebrek en subsidiair tot 1 januari 2010, in het laatste geval op een vermindering van 15% tot het herstel van het gebrek, onder veroordeling van CRS tot terugbetaling van hetgeen IDTV teveel heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente;
III. Een verklaring voor recht af te geven dat het onder I omschreven gebrek aan de klimaatinstallatie en de tussen 4 en 13 februari 2012 opgetreden gebreken aan de klimaatinstallatie en de gevolgen voor de werkomgeving in het gehuurde een zodanige wanprestatie oplevert dat IDTV gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden en CRS gehouden is de schade en kosten van IDTV ter zake te vergoeden tot een bedrag van tenminste € 1,2 mio., nader op te maken bij staat;
IV. CRS te veroordelen tot betaling van € 319.489,00 ter vergoeding van de uit het onder I genoemde gebrek voortvloeiende schade,
kosten rechtens.
3.IDTV stelt, kort samengevat, ter onderbouwing van haar vorderingen het navolgende. [het gehuurde] is een markant gebouw, gebouwd op het voormalige [het gehuurde] van de NDSM-werf. Het heeft prestigieuze onderscheidingen ontvangen. Het gebouw bevat moderne voorzieningen, die het onder meer energiezuinig en stil zouden moeten maken, in het bijzonder op het gebied van de klimaatregulering. De energievoorziening loopt via een Warmte-Koude-Opslag (WKO, verder: de klimaatinstallatie) met behulp van IJ-water. Verder is een tweede huid-facade aangebracht, bestaande uit beweegbare glazen lamellen aan de voorzijde van de binnengevel. Met behulp van die voorzieningen zouden de in onderdeel 1.9 van de technische omschrijving genoemde temperaturen worden gehaald, met een laag energieverbruik. Iedere kamer heeft een thermostaat en in het gebouw zijn beweegbare ramen aangebracht.
4.IDTV stelt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst het overeengekomen huurgenot in ernstige mate te missen. In de eerste plaats vertoont de klimaatinstallatie grote gebreken. Kort na de oplevering bleken de convectoren een onaanvaardbaar lawaai te maken. Zij waren niet conform de specificaties vervaardigd en zijn tussen de weken 19 en 45 van 2008 vervangen, hetgeen veel overlast heeft veroorzaakt. IDTV heeft een minnelijke regeling met ING getroffen, maar slechts op dat punt. Voorts is gebleken dat zich vrijwel dagelijks grote temperatuurschommelingen voordoen, variërend van ca. 14C tot 30C. De temperatuur kan zelfs per kamer verschillen. Het gehuurde voldoet daarmee niet aan de in r.o. 3 genoemde normering. Volgens IDTV heeft zij de storingen met grote regelmaat mondeling en schriftelijk aan Artona gemeld. Het was niet doenlijk om de voortdurende fluctuaties in het gebouw steeds te registreren. CRS en ING kunnen de temperatuur in iedere kamer uit het gebouwgebonden systeem aflezen.
5.IDTV stelt dat de gebrekkige temperatuurregeling voortkomt uit een slecht functionerend WKO-systeem en uit de defecte tweede huid. De klimaatinstallatie ging uit van onjuiste temperaturen van het IJ-water en kent ook tal van andere gebreken. De lamellen zijn pas enige tijd na de oplevering aangebracht en bleken toen niet te functioneren: zij bewogen aanvankelijk vrijwel continu op en neer en zijn uiteindelijk buiten werking gesteld. Ze hebben nu geen functie in de warmteregeling en belemmeren deels het uitzicht. Uit het ontwerp en de toelichting van de toeleveranciers blijkt dat de lamellen een functie hebben bij de ventilatie en de verwarming van [het gehuurde]. ING, als ontwikkelaar, heeft deze voorziening nog niet aan CRS opgeleverd.
6.IDTV verwijt CRS alleen incidentele maatregelen te hebben genomen, slechts - traag - te reageren op klachten en geen alomvattend plan van aanpak te hebben opgesteld. IDTV kwalificeert de tekortkomingen als een gebrek. Toen minnelijk overleg geen oplossing bood, heeft zij met ingang van het eerste kwartaal van 2011 de huurbetaling gedeeltelijk opgeschort. Haar aanvankelijke vordering, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst, had zij ingetrokken toen de situatie van februari 2011 tot november 2011 leek te zijn verbeterd. In het weekeinde van 4 en 5 februari 2012 zijn echter convectoren gesprongen, hetgeen omvangrijke schade heeft veroorzaakt. IDTV stelt dat uit het onderzoek d.d. 15 maart 2012 van Lengkeek Expertises en het bijgevoegde ongedateerde onderzoek van Element alsmede de rapportage d.d. 24 december 2012 van TÜV blijkt dat de wanddiktes van de convectorbuizen abnormaal zijn verminderd. Dat moet het gevolg zijn van erosie, anders dan de conclusie van TNO (door CRS ingeschakeld) in het rapport d.d. 27 april 2012 dat de oorzaak van de vermindering ligt in de buiging. IDTV vreest dat de convectoren in de loop van de huur opnieuw zullen bezwijken. Over de periode na het incident acht IDTV een huurprijsvermindering met 90% gerechtvaardigd. Volgens IDTV kan van haar in redelijkheid niet meer verlangd worden dat zij wacht op een oplossing van de problemen, reden voor de vordering onder III.
7.IDTV wijst erop werkzaam te zijn in de creatieve sector. Zij is afhankelijk van de creativiteit en de werklust van haar werknemers, maar die zijn sterk negatief beïnvloed door de klimaatproblemen, ondanks eigen maatregelen als het plaatsen van heaters en het uitdelen van ijsjes. Het ziekteverzuim is gestegen; individuele werknemers en de Ondernemingsraad hebben frequent geklaagd en soms zijn werknemers naar huis gestuurd in verband met de onwerkbare situatie. Ook lijdt zij imagoschade. Volgens IDTV mocht zij er bovendien van uitgaan dat haar energieverbruik beperkt zou blijven. Dat blijkt echter driemaal hoger te zijn dan in haar vorige huisvesting: een oud en ongeïsoleerd kantoorpand met een groter oppervlak.
8.IDTV stelt voorts dat CRS nalatig is gebleven om de parkeerinstallatie naar behoren ter beschikking te stellen. Zij heeft aanvankelijk 76 en later 75 plaatsen gehuurd op een door een slagboom of pollar afgescheiden terrein van 166 plaatsen, tegen een jaarhuur van
€ 950,00 per plaats. Het afsluitsysteem werd echter niet geïnstalleerd, tengevolge waarvan omstreeks een derde van de parkeerplaatsen door anderen in beslag werd genomen. De in december 2011 geplaatste slagboom heeft slechts enkele dagen gewerkt. De medewerkers van IDTV konden daarom niet nabij de ingang van het gehuurde parkeren. CRS heeft met andere huurders van [het gehuurde] een (gedeeltelijke) kwijtscheldingsregeling getroffen.
9.Ter onderbouwing van de grondslag van haar vorderingen wijst IDTV in de eerste plaats op de in r.o. 1.4 genoemde technische omschrijving van de klimaatinstallatie, die een garantie ter zake inhoudt. De installatie vertoont veel gebreken, die voortkomen uit inferieur of ongeschikt materiaal of een onzorgvuldige montage. ING, als opdrachtgever, en CRS, als haar rechtsopvolger, wist van de gebreken of had daarvan weet kunnen hebben als zij voldoende toezicht had gehouden of de installatie had laten testen. IDTV stelt primair dat het beroep van ING en CRS op artikel 11.5 van de algemene bepalingen daarom niet kan slagen. Subsidiair stelt zij dat in artikel 8.30 van de huurovereenkomst is afgeweken van artikel 11.6 van de algemene bepalingen. Artikel 8.30 is op haar initiatief opgenomen, omdat zij een uitsluiting van aansprakelijkheid bij wanprestatie door een wederpartij nimmer accepteert. Met de aanvulling op artikel 11.6 in artikel 8.30 bedoelde IDTV om de exoneratie van de kant van de verhuurder ongedaan te maken aldus dat artikel 11.6 niet van toepassing zou zijn bij wanprestatie als vermeld in artikel 6:74 BW. Meer subsidiair, als artikel 8.30 wordt verstaan als een uitzondering dat (slechts) recht op huurprijsvermindering bestaat als de verhuurder van het gebrek een verwijt gemaakt kan worden, ziet IDTV ook grond voor een dergelijke vermindering. CRS is immers een verwijt te maken, nu zij steeds heeft nagelaten een grondig onderzoek uit te voeren en zij zich heeft beperkt tot het vervangen van defecte onderdelen. Voorts acht IDTV een beroep op de exoneratie van artikel 11.6 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Artikel 11.5 geldt krachtens artikel 8.30 niet en staat daarom niet in de weg aan haar vordering m.b.t. verhuis- en inrichtingskosten.
10.CRS en ING voeren verweer tegen de vorderingen.
CRS erkent dat de in artikel 1.9 van de Technische Omschrijving genoemde specificaties het uitgangspunt van de klimaatinstallatie van [het gehuurde] vormen. Zij erkent eveneens dat de klimaatinstallatie gedurende bepaalde perioden van begin 2008 tot begin 2011 gebrekkig functioneerde, hetgeen het huurgenot van IDTV enigszins heeft beperkt. Volgens CRS hebben de lamellen aan die beperking niet bijgedragen. Zij hebben al sinds de oplevering slecht gefunctioneerd, hetgeen volgens in opdracht van CRS door TNO verricht onderzoek aan gebrekkige tandwielen lag. Een nieuw ontwikkeld type tandwiel is afgekeurd. Voorts gaven piepende motoren van de lamellen enige geluidsoverlast. De lamellen zijn in een vaste stand gezet en vormen geen negatieve invloed op het huurgenot.
11.CRS betwist dat de beperking van het huurgenot tengevolge van de warmteklachten groot is geweest. In april 2008 heeft zij sporadisch klachten ontvangen; het huurgenot in dat jaar is maximaal 4 weken aangetast geweest. Eind november 2008 heeft zij aan de fa. Huygen opdracht gegeven om onderzoek te doen. Huygen heeft als noodmaatregel glycol in het systeem ingebracht. Klachten zijn in die winter uitgebleven. Van eind april tot medio september 2009 is vaak geklaagd over te hoge temperaturen. Volgens CRS is het in die periode slechts 10 tot 15 dagen meer dan 3C te warm geweest. In de derde week van november 2009 kwamen er gedurende 5 dagen klachten over koude, die na het herstel van een defecte printplaat verder uitbleven. In 2009 bestond er gedurende ca. 4 weken relevante overlast. Huygen heeft CRS in februari 2009 laten weten dat het warmtesysteem een ontwerpfout had, waarin in augustus 2009 is voorzien door het bijplaatsen van een tweede ketel. Ook bleken een pomp en een filter beschadigd geraakt.
12.Volgens CRS hebben zich in 2010 gedurende omstreeks 5 weken relevante koude- en warmteklachten voorgedaan. CRS heeft in oktober 2010 heaters gehuurd. In december 2010 hebben een module en de buitentemperatuurmeter defecten opgelopen. Ook in 2010 zijn uiteenlopende herstelwerkzaamheden uitgevoerd. In 2011 heeft IDTV gedurende 9 dagen substantiële overlast van temperatuurschommelingen ervaren. Ook in dat jaar zijn diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd.
13.CRS betwist dat buiten die perioden, die overeenkomen met door IDTV zelf genoemde tijdvakken, sprake is geweest van een wezenlijke beperking van het huurgenot. Zij heeft niet volstaan met ad hoc reparaties, maar ook steeds opdracht verstrekt tot onderzoek. Uit onderzoeken is gebleken dat de warmte-installatie tenminste 4 verschillende gebreken kende. De installatie is met een onjuist opwekkingsvermogen opgeleverd. De circulatiepomp was te laag afgezekerd. In februari 2012 zijn convectoren door bevriezing gesprongen. Tenslotte is er een restcategorie van gebreken, zoals de in r.o. 11 en 12 genoemde. Reparaties hebben soms lang geduurd tengevolge van complexe gebreken en lange levertijden. CRS verwijt IDTV niet steeds redelijk te hebben meegewerkt aan oplossingen: na de calamiteiten in februari 2012 weigerde IDTV om de installatie in bedrijf te laten stellen, waarna CRS aanzienlijke kosten heeft moeten maken voor de continuering van noodmaatregelen.
14.CRS beroept zich primair op de exoneratie in de artikel 8.30 lid 2 van de huurovereenkomst jo. 11.6 van de algemene bepalingen. Ingevolge het eerstgenoemde beding is voor een aanspraak op huurprijsvermindering vereist dat de verhuurder toerekenbaar tekort komt in de nakoming van de overeenkomst. Dat beding stelt dus zwaardere eisen dan artikel 7:207 BW, maar is een versoepeling ten opzichte van artikel 11.6 van de algemene bepalingen. CRS voert aan dat IDTV artikel 8.30 onjuist uitlegt. Partijen bedoelden slechts om een aanvullende beperking op artikel 11.6 van de algemene bepalingen aan te brengen en niet om die bepaling geheel uit te sluiten. Zou dat wel het geval zijn, dan zou via artikel 6:74 BW het regime van artikel 7:204 e.v. BW in volle omvang van toepassing blijven.
15.Volgens CRS moet onder “toerekenbaar tekort schieten” van de verhuurder worden verstaan dat de verhuurder verwijten te maken zijn ten aanzien van het ontstaan van het gebrek of het laten voortbestaan ervan. De ongelukkige samenloop van gebreken valt daar niet onder. CRS hoeft niet in te staan voor de afwezigheid van gebreken. Zij heeft de gebreken steeds zo spoedig mogelijk hersteld, maar soms kon dat pas na gedegen onderzoek. Bovendien heeft zij steeds maatregelen genomen om acute overlast te verlichten. CRS voert aan dat IDTV daarom per separaat gebrek dient aan te tonen dat CRS toerekenbaar tekort is geschoten en over welke periode dat het geval is geweest.
16.CRS betwist voorts dat zij de gebreken bij de aanvang van de huur behoorde te kennen. Zij wijst er bovendien op dat IDTV het gehuurde heeft gehuurd toen het net in ontwikkeling was. Krachtens de huurovereenkomst was IDTV gehouden om zelf een due diligence-onderzoek uit te voeren. Een eventueel gebrek behoort op de voet van artikel 6:101 BW mede binnen de risicosfeer van IDTV te vallen.
17.CRS voert subsidiair aan dat de gevorderde huurprijsvermindering niet in een proportionele verhouding staat tot de beperkingen van het huurgenot. Niet iedere afwijking van het overeengekomen temperatuurniveau levert een substantieel verminderd huurgenot op. Het bewijsaanbod van IDTV ter zake is te vaag.
18.CRS betwist dat de door IDTV gevorderde vermindering redelijk is. Ter zake van het verminderd huurgenot tot 1 april 2009 is IDTV al gecompenseerd door ING. Nadien ging IDTV er volgens haar eigen stellingen van uit dat de klimaatproblemen waren verholpen; zij heeft toen zonder enig voorbehoud de huren aan CRS voldaan. Bij e-mail van 29 april 2010 vond IDTV zelf een verlaging van de huurprijs met 15% redelijk. In 2011 hebben zich geen problemen voorgedaan. Een vermindering vóór 2011 zou daarom lager moeten zijn dan voor de periode van 1 april 2009 t/m 31 december 2010. De calamiteiten in februari 2012 zijn in het eerste incident aan de orde geweest. CRS heeft IDTV over de periode van 5 t/m 20 februari 2012 100% huurkorting aangeboden, over 20 februari t/m 20 maart 2012 50% en over 20 maart t/m 1 mei 2012 10%. CRS betwist onder verwijzing naar artikel 6:203 BW dat IDTV aanspraak kan maken op wettelijke rente over onverschuldigd betaalde huur.
19.CRS erkent dat zij niet het onbelemmerde genot van de parkeerplaatsen heeft geleverd. Aan de installatie hebben zich vanaf de aanvang van de huur en in de loop van de tijd uiteenlopende gebreken voorgedaan, die zij niet heeft kunnen oplossen. Uiteindelijk is een geheel nieuw afsluitsysteem geplaatst. CRS betwist dat een huurprijsvermindering van 33% proportioneel is. Op het parkeerterrein was vrijwel altijd voldoende plaats. Zij acht een vermindering van 10% evenredig.
20.CRS betwist voorts dat er gronden zijn voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dat zou slechts het geval zijn als de instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als het huurgenot volledig ontbreekt als bedoeld in artikel 7:210 BW. CRS voert aan zich te kunnen beroepen op de contractuele exoneraties uit de artikel 13.9, 14.4 en 11.6 van de algemene (ROZ-)bepalingen. Indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, brengt dat een directe waardevermindering van het gehuurde met € 6 mio. met zich mee, daargelaten andere schade van CRS. Een eventuele ontbinding zou niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard moeten worden.
21.CRS betwist ook dat IDTV aanspraak kan maken op bedrijfsschade. Van toerekenbaarheid is geen sprake, artikel 8.30 van de overeenkomst staat daaraan in de weg en zowel de schade als het causaal verband staan niet vast.
22.CRS voert tenslotte aan dat IDTV mogelijk andere motieven voor haar vorderingen heeft, gelegen in tegenvallende bedrijfsresultaten. CRS doet een bewijsaanbod. Haar vorderingen in reconventie heeft zij ingetrokken met het oogmerk de conflicten beperkt en zakelijk te houden.
23.ING voert aan zich ten dele te kunnen vinden in de verweren van CRS en ten dele verdergaande verweren te willen voeren. De bouwer heeft het pand op 23 augustus 2007 aan haar opgeleverd; ING heeft daarbij enkele voorbehouden gemaakt. Zij heeft het gehuurde op dezelfde datum aan IDTV opgeleverd, die op haar beurt een voorbehoud heeft gemaakt ten aanzien van de geluidshinder door de convectoren. De convectoren zijn vervangen en ING heeft IDTV een compensatie van € 70.000,00 ex BTW betaald.
24.Ook ING betwist dat de lamellengevel (wezenlijk) onderdeel van de klimaatinstallatie uitmaakt. Tussen binnen- en buitengevel bestaat geen gesloten ruimte; alleen in gesloten stand zouden de lamellen een functie ter zake kunnen hebben. Het glas dient als zonwering en de door de zon opgewarmde lucht kan door de openingen worden afgevoerd. Volgens ING functioneerde de besturing van de lamellen niet goed en trad geluidsoverlast op. De zg. gearboxen moesten worden vernieuwd, waartoe een plan van aanpak is opgesteld. Het vastzetten van de lamellen heeft geen invloed op de binnentemperatuur. Voor het overige hebben de lamellen een architecturale functie.
25.ING erkent dat de parkeerinstallatie uiteenlopende gebreken kende. IDTV heeft er echter mee ingestemd dat de parkeervakken tengevolge van de late oplevering van de bestrating van gemeentewege gefaseerd werden opgeleverd. Voorts waren in de omgeving altijd openbare parkeerplaatsen beschikbaar; ING betwist dat derden onbevoegd van de door IDTV gehuurde parkeervakken gebruik hebben gemaakt. Primair betwist zij dat er sprake is van een gebrek, subsidiair voert zij aan dat artikel 11.6 van de algemene bepalingen een huurvermindering uitsluit, meer subsidiair acht zij de gevorderde huurprijsvermindering disproportioneel, nu in de omgeving openbare parkeerplaatsen waren en IDTV de gehuurde parkeerplaatsen heeft kunnen gebruiken.
26.ING voert aan dat de gebrekenregeling van regelend recht is, behoudens het bepaalde in artikel 7:209 BW. Partijen zijn in artikel 11.6 daarvan afgeweken, met een aanvulling in artikel 8.30. Partijen bedoelden daarmee dat de verhuurder geen beroep op de exoneratie toekwam als het gebrek het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van diens kant dan wel de verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het verhelpen van het gebrek. IDTV zal een en ander moeten bewijzen, anders dan bij een toerekenbare tekortkoming in de zin van artikel 6:74 jo 6:75 BW.
27.ING voert subsidiair, als IDTV aanspraak zou kunnen maken op huurprijsvermindering, aan dat rekening moet worden gehouden met de omvang van de genotvermindering en met de periode waarin zich die heeft afgespeeld. Zij heeft met IDTV al een regeling getroffen over de periode tot en met februari 2009; geen huurprijsvermindering kan gelden vóór maart 2009. Ten aanzien van de parkeerplaatsen heeft IDTV op 29 april 2010 zelf al een voorstel gedaan. ING betwist voorts dat zich ten aanzien van het binnenklimaat steeds een onhoudbare situatie heeft voorgedaan. IDTV heeft het gebouw uitgekozen in verband met het innovatieve karakter en zij kon dus bekend zijn met kinderziektes. Uit een interview medio 2009 met de voormalige CEO van IDTV blijkt niet van klachten. Uit de inlichtingen van IDTV en CRS maakt ING op dat in de periode van 15 februari 2008 t/m 25 januari 2011 maximaal 71 dagen sprake was van overlast. IDTV overdrijft de ernst van de problemen, die bovendien niet met elkaar samenhingen. Ook de ernst van de overlast in februari 2012 is overdreven. Van de gehele oppervlakte van het gehuurde was slechts 200m2 - dus 5% - niet bruikbaar en van de 720 convectoren moesten er maximaal 28 worden vervangen. CRS heeft ter zake een royaal aanbod gedaan.
28.ING zie geen grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden verstrekkende gevolgen. Zij betwist tenslotte dat IDTV aanspraak heeft op vergoeding van schade. Primair is dat uitgesloten op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen, subsidiair is niet voldaan aan de eisen van ar. 7:208 BW en meer subsidiair ontbreekt het causaal verband tussen gebreken en schade. Volgens ING is het energieverbruik van het gebouw regulier.
Beoordeling
29.Uitgangspunt is dat ING het gehuurde aan IDTV als kantoorruimte heeft verhuurd tegen een marktconforme huurprijs. CRS heeft de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van ING overgenomen. ING en IDTV hebben voorafgaande aan het afsluiten van de huur en de oplevering van het gehuurde uitvoerig onderhandeld over de huurvoorwaarden, waaronder de specificaties waaraan het gehuurde diende te voldoen. De voor dit geding relevante specificaties zijn opgenomen in r.o. 1.4. De relevante huurvoorwaarden zijn opgenomen in r.o. 1.3.
30.Centraal in dit geding staat de werking van de gebrekenregeling van de artikelen 7:204 t/m 7.210 BW. De artikelen 7:204 en 205 BW zijn voor bedrijfsruimte van regelend recht. In dat kader is van belang hetgeen ING en IDTV in de artikelen 8.30 van de huurovereenkomst jo. 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen zijn overeengekomen. Die bepalingen kunnen niet alleen maar taalkundig worden uitgelegd; van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
31.Vast staat dat ING en IDTV hebben onderhandeld over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van ING. IDTV heeft gesteld dat zij in het algemeen exoneraties van een wederpartij niet aanvaardt en dat haar juridische dienst daarom artikel 8.30 heeft laten opnemen. Haar bedoeling bij die bepaling was dat de verhuurder zich niet kon vrijwaren voor gebreken en evenmin voor schade en/of huurprijsvermindering voortvloeiend uit wanprestatie. Uit artikel 8.30 blijkt dat de in artikel 11.5 opgenomen exoneratie van de verhuurder niet tussen partijen geldt, zoals ING en CRS niet hebben weersproken. In artikel 11.6 is echter een uitsluiting van het recht van IDTV op huurprijsvermindering en ontbinding van de huur bij het bestaan van een gebrek opgenomen. Die clausule roept twee vragen op. Allereerst kan volgens artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder van artikel 7:207 BW, betrekking hebbend op huurprijsvermindering, worden afgeweken ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. De eerste vraag is of dergelijke gebreken zich voordeden. Voorts is artikel 11.6 niet door IDTV ongedaan gemaakt: toegevoegd is slechts dat de bepaling niet geldt bij een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder. De tweede vraag is daarom of zich een dergelijke tekortkoming voordoet, waarbij het zowel om de aard van de tekortkoming als de toerekenbaarheid gaat.
32.Het verweer dat IDTV wist dat het gebouw een innovatief karakter had en dat zij daarom te aanvaarden had dat daaraan kinderziektes kleefden, slaagt niet. Mede op grond van de nauwkeurig omschreven specificaties mocht IDTV ervan uitgaan dat zij het gehuurde conform de overeengekomen bestemming kon gaan gebruiken, nog daargelaten de vraag of de onderhavige problemen slechts als kinderziektes kwalificeren. Een verplichting van IDTV om een due diligence-onderzoek uit te voeren, is niet in de huurovereenkomst opgenomen en valt daaruit ook niet op te maken. IDTV was wel bij het formuleren van de randvoorwaarden van het gebouw betrokken, maar niet wezenlijk bij de uitvoering daarvan. IDTV mocht erop vertrouwen dat de projectontwikkelaar, diens architect en bouwers het gebouw naar behoren zouden opleveren en dat zij als huurder het ongestoord genot ervan zou krijgen.
33.Vast staat dat verscheidene mankementen aan het gehuurde al bij de oplevering van het gehuurde bij ING en CRS bekend waren. Al direct werd geconstateerd dat de warmteconvectoren geluidsoverlast veroorzaakten. Zij zijn alle vervangen en ING en IDTV zijn een schaderegeling overeengekomen. Ook de parkeervoorziening is niet naar behoren opgeleverd, zoals CRS en ING erkennen. Voorts hebben de lamellen aan de buitenzijde van het gebouw vanaf de aanvang van de huur niet gefunctioneerd. Het systeem is door ING (nog) niet aan CRS opgeleverd, althans niet ten tijde van de laatste comparitie op 27 november 2012.
34.Voldoende staat voorts vast dat de klimaatinstallatie – vrijwel – vanaf de oplevering van het gehuurde klachten heeft opgeleverd in de zin dat de overeengekomen temperaturen, die voor een werkbaar binnenklimaat moeten zorgen, met regelmaat niet werden gehaald. CRS heeft erkend dat zich problemen hebben voorgedaan, maar betwist de omvang en de effecten ervan. Zij voert aan dat zich opeenvolgende oorzaken voordeden (r.o. 13) en dat IDTV per autonoom mankement dient aan te tonen dat en wanneer CRS toerekenbaar tekort is geschoten. Tenslotte voert zij aan dat zij die gebreken niet behoorde te kennen (r.o. 16).
35.Partijen hebben ieder diverse bouwkundige rapportages over (elementen van) de installaties van het gehuurde doen opstellen. In de notities d.d. 16 december 2008 en 20 februari 2009 van Huygen Installatie Adviseurs B.V. - door ING ingeschakeld - is beschreven dat ten aanzien van de klimaatinstallatie is uitgegaan va een minimale IJ-watertemperatuur van 11C. Uit metingen na de oplevering van de installatie is geconstateerd dat die aanname onjuist is. De watertemperatuur kan tot veel lagere waarden zakken, hetgeen met zich meebrengt dat de warmtepompen niet in bedrijf komen en de binnentemperaturen in [het gehuurde] te laag zijn. Huygen noemt enkele scenario’s voor nood- en permanente oplossingen, waarin onder meer wordt voorzien in een ingrijpende aanpassing van de installatie. Lengkeek Expertises heeft in het onderzoek d.d. 15 maart 2012 een vergelijkbare analyse gemaakt.
36.In opdracht van Artona heeft Herman de Groot Ingenieurs het rapport d.d. 16 november 2012 opgesteld. Aan het overleg over dat rapport hebben deskundigen van alle partijen deelgenomen, zoals tijdens de comparitie van 12 september 2012 besproken. Uit de rapportage blijkt in de eerste plaats voldoende dat de vorstschade in februari 2012 is veroorzaakt door een keten van factoren, niet alleen door de bevriezing van leidingen (H5). In de tweede plaats wordt een (groot) aantal constateringen en aanbevelingen gedaan om de klimaatinstallatie minder kwetsbaar te maken (H6). Uit die constateringen en de in r.o. 35 genoemde rapportages blijkt voldoende dat aan de installatie wezenlijke fouten kleefden, die aan een stabiele werking in de weg stonden.
37.De vraag naar de oorzaak van de wanddiktes van de convectoren is in het rapport van Herman de Groot van 16 november 2012 nog niet beantwoord, mede in afwachting van onderzoek door TÜV. IDTV heeft het onderzoek van TÜV bij haar akte van 10 januari 2013 in het geding gebracht en zij heeft de uitkomsten ervan in haar akte van 11 april 2013 toegelicht. Zij heeft daarmee echter het processuele kader van het debat overschreden. Volgens de afspraak tijdens de comparitie van 27 november 2012 zouden partijen zich op 10 januari 2013 alleen uitlaten over de gewenste voortgang van de procedure. ING en CRS hebben niet op de inhoud van het onderzoek kunnen reageren en evenmin op de toelichting bij akte van 13 april 2013, die meer was dan een enkele reactie op de producties van de kant van CRS. De argumentatie van IDTV ter zake wordt daarom thans, als strijdig met de goede procesorde, buiten beschouwing gelaten.
38.Uit de r.o. 32 t/m 36 vloeit voort dat IDTV niet per afzonderlijk mankement hoeft aan te tonen dat CRS toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst ten aanzien van de daarin genoemde voorzieningen. De eerste kernverplichting van CRS bestond uit het ter beschikking stellen en houden van het gehuurde. De zorg voor een werkbaar binnenklimaat is te beschouwen als een tweede kernverplichting. Het laatste geldt niet in zijn algemeenheid voor huurobjecten: dat is afhankelijk van de aard van het gehuurde en de afspraken daaromtrent. [het gehuurde] is echter een bijzonder gebouw, met glazen buitenwanden, een locatie in en aan het open water en een geavanceerde klimaatinstallatie. Partijen hebben expliciete afspraken over de te realiseren binnentemperatuur gemaakt. CRS had op grond van die afspraken en op grond van de hier te gelden verkeersopvattingen in te staan voor een ongestoorde warmteafgifte en koeling. De omstandigheid dat zij zich heeft ingespannen om de oorzaken op te sporen en oplossingen te vinden doen er niet aan af dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tweede kernverplichting. IDTV is daarom in beginsel gerechtigd om op de voet van artikel 11.6 de ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Partijen zijn niet expliciet overeengekomen welke norm ten aanzien van de ontbinding heeft te gelden: die van artikel 6:74 jo. 6:265 BW of die van artikel 7:210 BW. Hun bedoelingen blijken evenmin uit stukken, voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst. Artikel 11.6 wordt aldus uitgelegd dat IDTV zich bij een toerekenbare tekortkoming wél kan beroepen op de gebrekenregeling en daarmee ook op artikel 7:210 BW.
39.ING kende bij de aanvang van de huur de gebreken aan de parkeerinstallatie, de lamellen en de lawaaiige convectoren. Geoordeeld wordt dat ING en CRS - als professionele ontwikkelaar en belegger - ook de gebreken aan de klimaatinstallatie behoorden te kennen, al zijn hun inzichten in de oorzaken van de problemen feitelijk pas in de loop van de overeenkomst gegroeid. In r.o. 35 en 36 zijn de bevindingen in de diverse rapportages genoemd. Daaruit blijkt voldoende dat ten aanzien van de installatie onjuiste aannames werden gehanteerd en dat zich complexe constructie- en materiaalproblemen voordeden. Er moet daarom vanuit worden gegaan dat de installatie wezenlijke gebreken had, die ING en CRS bij deugdelijke opleveringstesten hadden kunnen of moeten ontdekken. Aan IDTV komt derhalve ook een beroep op artikel 7:207 BW toe.
40.De voormelde mankementen kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Voldoende staat vast dat zij invloed hebben (gehad) op het huurgenot. De vraag is in welke omvang het huurgenot is verminderd en of die vermindering grond geeft voor de ontbinding van de overeenkomst dan wel voor een evenredige vermindering van de huurprijs. Zoals in het bovenstaande beschreven wordt de vraag naar de ontbinding van de huur beoordeeld in het kader van artikel 7:210 BW. Anders dan IDTV bepleit, bestaat er onvoldoende grond om haar buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van die bepaling te volgen. Hoe hinderlijk en hardnekkig de uiteenlopende problemen ook waren en/of zijn, niet kan worden geoordeeld dat zij het genot van het gehuurde geheel onmogelijk hebben gemaakt. De klimaatinstallatie had als doel om het gehuurde te verwarmen en te koelen. Aannemelijk is dat het binnenklimaat herhaaldelijk te koud of te warm is geweest. Niet staat echter vast dat dat in overwegende mate het geval is geweest. Bovendien staat vast dat CRS moeite heeft gedaan om oorzaken en oplossingen te zoeken en dat zij tijdelijke maatregelen heeft getroffen. Het gebrek aan het parkeersysteem heeft zonder twijfel als hinder met zich meegebracht dat werknemers van IDTV verder dan wenselijk naar de ingang van het gebouw moesten lopen, maar dat parkeren onmogelijk was is niet komen vast te staan. Aannemelijk is dat het vastzetten van de lamellen eveneens hinder heeft opgeleverd, maar ook dat feit kan het huurgenot niet onmogelijk hebben gemaakt. Onweersproken is bovendien dat het gebouw een aanzienlijke waardevermindering zal ondergaan als de huurovereenkomst met IDTV tussentijds wordt ontbonden.
41.Wel bestaat er op de voet van artikel 7:207 BW grond tot vermindering van de huurprijs, waaromtrent het volgende wordt overwogen.
De parkeerinstallatie.
Over de vermindering van het huurgenot ten gevolge van de gebrekkig functionerende parkeerinstallatie kan afzonderlijk, los van de gebreken aan het gebouw worden geoordeeld. Onvoldoende relevant is welk voorstel IDTV zelf ter zake heeft gedaan. Dat werd geformuleerd in het kader van een schikking en het gebrek was toen nog niet ongedaan gemaakt. Nu voldoende vast staat dat het parkeerterrein in de regel voldoende plaats bood en er in hoofdzaak sprake was van hinder, wordt een vermindering van de huurprijs van de parkeerplaatsen met 15% redelijk geacht, vanaf 15 februari 2008 tot het herstel van het gebrek.
42.De convectoren.
CRS heeft bij brief van 15 maart 2012 IDTV een voorstel gedaan naar aanleiding van het knappen van enkele convectorbuizen in februari 2012. Dat incident heeft het gebruik van een beperkt gedeelte van het gehuurde tijdelijk onmogelijk gemaakt. Geoordeeld wordt dat het voorstel recht doet aan de beperking van het huurgenot en leidt tot een evenredige vermindering van de huurprijs. De vraag of aan de convectorbuizen nog mankementen en risico’s kleven, kan daarbij buiten beschouwing blijven: die omstandigheden beperken het huurgenot thans niet.
43.De lamellen.
Anders dan ING en CRS bepleiten kan niet worden aangenomen dat de lamellen geen functie ten aanzien van de klimaatbeheersing hebben. Hoewel zij geen afgesloten, luchtdichte tweede huid rondom het gebouw vormen, staat uit het artikel in Cement 2007 van de hand van Leenders (bij Huygen en bij de constructie van [het gehuurde] betrokken) en Cauberg voldoende vast dat met de lamellen zou worden voorzien in voorverwarming van ventilatielucht en extra koeling. Over die functie wordt in de r.o. 44 e.v. geoordeeld in samenhang met de gebreken aan de klimaatinstallatie.
IDTV klaagt er over dat de gefixeerde lamellen deels het uitzicht belemmeren. Zij wordt daarin ten dele gevolgd. Het gebouw is op een uniek punt gelegen, met een vrij en weids uitzicht over het IJ. Onweersproken is dat IDTV mede om die reden voor de huur van het “kopgedeelte” van [het gehuurde] heeft gekozen. De beweegbaarheid van de lamellen brengt met zich mee dat vanuit het gebouw in variabele standen een beter uitzicht en meer daglichttoetreding bestaan dan thans het geval is. Dat belemmert het huurgenot, zij het in beperkte mate. De belemmering geldt niet voor de opslagruimte en alleen ten aanzien van de kantoorruimte, die een aanvangshuurprijs van (4.586 m2 x € 159,00 per m2 per jaar =) € 729.174,00 had. Een huurprijsvermindering van 5% wordt ter zake redelijk geacht.
44.De klimaatinstallatie.
Van wezenlijker belang zijn de mankementen aan de klimaatinstallatie, waarin begrepen de functie van de lamellen. Een complex probleem bij de bepaling van een evenredige huurprijsvermindering is dat 1) de mankementen zich niet steeds voordeden, 2) indien zij optraden, de impact op het binnenklimaat wisselend was, 3) de weersomstandigheden niet steeds noodzaken tot de inwerkingtreding van de installatie, 4) de oorzaken en oplossingen van de mankementen niet altijd eenvoudig te vinden waren, 5) ING, CRS en IDTV noodmaatregelen hebben getroffen, 6) die noodmaatregelen, zoals het plaatsen van heaters, zelf ook soms weer tot overlast leidden. Partijen hebben voorts sterk uiteenlopende standpunten over de omvang van de opgetreden hinder. Een en ander brengt met zich mee dat niet met een toereikende kennis van de relevante feiten over de aantasting van het huurgenot en een evenredige vermindering van de huurprijs kan worden geoordeeld. De kantonrechter acht daarom de benoeming van een deskundige noodzakelijk.
45.Tijdens de comparities van 12 september 2012 en 27 november 2012 is onder meer gesproken over de mogelijkheden van een schikking en over de inschakeling van een deskundige. Aan de benoeming van een deskundige zijn nadelen verbonden: de afdoening van de – al lang lopende – procedure wordt verder vertraagd, de kosten lopen op en de onzekerheid over de beslechting van de geschillen blijft voorlopig bestaan. Daartegenover staat dat de feiten onvoldoende vast staan om een zorgvuldig eindoordeel te kunnen vormen. Dat is niet alleen van belang in de hoofdzaak, maar ook in de vrijwaringsprocedure tussen ING en CRS. De deskundige moet geacht worden op grond van de door partijen aangedragen gegevens te kunnen adviseren over de periodes waarin de in r.o. 1.4 genoemde temperaturen niet werden gehaald, over de mate waarin dat het geval was, over het rendement van de door partijen getroffen noodmaatregelen en over het mogelijke causale verband tussen de temperatuurproblematiek en het ziekteverzuim van het personeel van IDTV. IDTV heeft gesteld dat de binnentemperaturen per kamer uit het systeem afgelezen kunnen worden. Indien dat juist is, kan de deskundige daaraan houvast ontlenen.
46.Tijdens de comparities is gebleken dat partijen op zich een minnelijke oplossing niet afwijzen, maar dat hun standpunten en achterliggende belangen ver uit elkaar liggen. Het is niet zonder risico om gedachten over een mogelijke uitkomst van de procedure op dit punt te formuleren zonder nadere informatie door de deskundige. Op basis van de thans bekende feiten en omstandigheden is echter niet ondenkbaar dat het gebrek aan de klimaatinstallatie tot een vermindering van de huurprijs met 10% leidt over de periodes waarin zich gematigde temperatuurproblemen voordeden en met 30% waarin sprake was van meer extreme problemen. De incidenten in februari 2012 spelen in dit voorlopige oordeel geen rol, nu daarover in r.o. 42 is geoordeeld. Hetzelfde geldt voor de aanvankelijke overlast tengevolge van de defecte convectoren (zie r.o. 23), de gebreken ten aanzien van de parkeerinstallatie (r.o. 41) en de vastgezette lamellen (r.o. 43).
47.In het bovenstaande is geoordeeld over geschilpunten van principiële aard en zijn enkele hoofdlijnen gegeven. Een proceseconomische aanpak van de zaak brengt met zich mee dat hij wordt verwezen naar de rolzitting van 13 juni 2013 voor uitlating door partijen over de navolgende vragen:
A. Hebben zij suggesties voor een deskundige, die een toereikende technische kennis heeft en een onafhankelijke positie ten opzichte van partijen inneemt?
B. Welke vragen willen partijen aan de deskundige gesteld zien, naast die in r.o. 45 globaal zijn geformuleerd?
C. Werkt het parkeersysteem naar behoren en zo ja, sinds wanneer?
D. Werken de lamellen naar behoren en zo ja, sinds wanneer?
E. Wensen ING en CRS zich uit te laten over de rapportage van TUV, alvorens een deskundige wordt benoemd?
F. Hebben partijen andere gedachten van proceseconomische aard?
48.De procedure wordt voor het overige aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verwijst zaak naar de rolzitting van 13 juni 2013 door uitlating door partijen over de in r.o. 47 genoemde vragen;
II. houdt de procedure voor het overige aan.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 mei 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.