Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
AFDELING PRIVAATRECHT TEAMS KANTON
Kenmerk : CV 12-38786
Datum : 14 maart 2013 (bij vervroeging)
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [--]
gedaagde
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
-de dagvaarding van 6 december 2012 inhoudende de vordering van eiseres
-de conclusie van antwoord van gedaagde met bewijsstukken.
Vervolgens is bij tussenvonnis van 3 januari 2013 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Gedaagde heeft op 21 februari 2013 nog een akte genomen. De comparitie is op 5 maart 2013 gehouden. Eiseres verscheen bij haar gemachtigde en de heer [naam]. Gedaagde verscheen in persoon. Zij hebben inlichtingen verschaft.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.Gedaagde huurt sedert 1 mei 1976 van de rechtsvoorganger van eiseres de woning aan [adres gehuurde], nader te noemen: het gehuurde.
1.2.Het gehuurde maakt deel uit van een complex van 145 woningen in een flatgebouw van 10 verdiepingen. Thans zijn 126 woningen door eiseres verhuurd. De resterende 19 woningen zijn bij (particuliere) eigenaren in gebruik.
1.3.De woningen in het complex worden door middel van een collectieve cv-installatie verwarmd. Alle woningen hebben sinds 2002 een zg. doorstroom- of warmtemeter, waarmee het individuele verbruik van de bewoners wordt gemeten.
1.4.De bewoners voldoen maandelijks een voorschot op de bijkomende kosten, waaronder de verwarmingskosten. Eiseres maakt jaarlijks de afrekening van de bijkomende kosten op, met inschakeling van het bedrijf Techem Energy Services B.V.
1.5.Eiseres heeft de warmtekosten over het jaar 2009 afgerekend met een verdeelsleutel, waarin 74% van de kosten conform het individuele verbruik (de “variabele kosten”) en 26% (de “vaste kosten”) overeenkomstig het vloeroppervlakte van de woningen werd berekend.
1.6.Gedaagde heeft de huurcommissie te Amsterdam verzocht om uitspraak te doen over de voormelde afrekening over 2009. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 september 2012, verzonden op 12 oktober 2012, voor zover hier relevant geoordeeld dat de vóór 2009 door eiseres gehanteerde verdeelsleutel (van 100% variabel en 0% vast) van de verwarmingskosten gehandhaafd diende te blijven, nu eiseres had nagelaten over de gewijzigde systematiek overeenstemming te bereiken met de bewoners van het complex.
1.7.Eiseres heeft de onderhavige vordering ex art. 7:262 BW Pro tijdig ingesteld.
Vordering
2.Eiseres vordert, zakelijk weergegeven,
I. te verklaren voor recht dat het haar is toegestaan om de verwarmingskosten over 2009 af te rekenen volgens de in r.o. 1.5 genoemde verdeelsleutel;
II. te verklaren voor recht dat zij voor de in r.o. 1.5 genoemde berekening niet de instemming van tenminste 70% van de huurders behoeft;
III. te bepalen dat de betalingsverplichting over 2009 van gedaagde € 399,22 bedraagt,
kosten rechtens.
3.Eiseres stelt, kort samengevat, de warmtekosten sedert 2009 af te rekenen volgens een variabel en een vast deel. Het variabele deel betreft het individuele, door Techem gemeten, verbruik van ieder der bewoners. Het verschil tussen het totale, door de energieleverancier berekende, verbruik en de variabele kosten is gelegen in het warmteverbruik van de leidingen van de ketel naar de woningen, nader te noemen: het warmtetransport, die eiseres omschrijft als de vaste kosten. Het complex kent geen centrale ruimtes, zoals een hal of gangen, die verwarmd worden. Eiseres verrekende de variabele en de vaste kosten van 2002 tot en met 2005 via de verdeelsleutel 80%-20%. Van 2006 tot en met 2008 verrekende zij alle kosten geheel, dus voor 100%, variabel. Vanaf 2009 hanteert zij als systematiek dat de vaste kosten worden berekend naar rato van de vloeroppervlakte van de woning.
4.Volgens eiseres heeft zij de 100%-verdeling over de jaren 2006 tot en met 2008 in overleg met de bewonerscommissie gehanteerd. De Amsterdamse huurcommissie vond deze systematiek niet aanvaardbaar in haar uitspraak d.d. 22 maart 2010 over het vergelijkbare, door eiseres verhuurde complex aan Hoogoord te Amsterdam. De commissie oordeelde dat een verdeling van 80% variabel en 20% vast de juiste was, omdat de transportverliezen aldus gelijkelijk over de woningen werden verdeeld.
5.Eiseres heeft bezwaar tegen de in r.o. 1.6 genoemde uitspraak van de huurcommissie. Na de in r.o. 4 vermelde uitspraak was zij gehouden om de 80%-20%-systematiek te hanteren, die zij op zich ook (grotendeels) juist vindt. Het hier bestreden oordeel van de huurcommissie acht eiseres tegenstrijdig met de beslissing uit 2010 en bovendien onjuist: er bestaat geen wettelijke verplichting om de wijze van verrekening aan de goedkeuring van de huurders voor te leggen.
6.Eiseres stelt via deze procedure duidelijkheid te willen verkrijgen, waaraan zij zich verder zal houden. Tussen haar en gedaagde bestaat in feite geen geschil: zij heeft met hem afgerekend overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie en verlangt geen proceskostenveroordeling.
Verweer
7.Gedaagde verweert zich tegen deze vordering. Kort samengevat voert hij aan ermee in te stemmen dat de kosten van de warmtelevering worden omgeslagen over alle bewoners. Gedaagde wijst erop dat volgens het beleid van de huurcommissie zoveel mogelijk aansluiting gezocht dient te worden bij de werkelijke kosten. Volgens gedaagde zou dat niet moeten gebeuren naar rato van de oppervlakte van de woningen, nu de bewoner van een kleine woning meer kan verstoken dan die van een grote. Hij heeft zelf een relatief grote woning, maar is een zuinige verbruiker. Gedaagde bepleit om verrekening te laten plaatsvinden naar het aantal woningen, aldus dat iedere woning een gelijk deel van de warmtekosten draagt in plaats van een evenredig deel. Een meer exacte berekening kan nog worden gevonden door de warmtekosten om te slaan naar rato van het energieverbruik van ieder bewoner. Gedaagde vraagt voorts aandacht voor de situatie rondom leegstaande woningen. Tenslotte bepleit gedaagde om de afrekeningen over de jaren 2010 tot en met 2012 in dit oordeel te betrekken.
Beoordeling
8.Overeenkomstig art. 7:259 BW Pro is de betalingsverplichting ter zake van de servicekosten, zoals de in het geding zijnde warmtekosten, het tussen partijen overeengekomen bedrag, het volgens wettelijke voorschriften geldende bedrag of hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Gesteld noch gebleken is dat tussen eiseres en haar huurders een vaste afspraak over de wijze van verrekening bestaat, die niet zonder een uitdrukkelijke nieuwe overeenkomst kan worden gewijzigd. Daaruit volgt dat ter zake van de warmtekosten moet worden beoordeeld wat als een redelijke vergoeding kan gelden. Het gaat dan alleen om het vaste deel, nu het variabele deel kan worden gemeten en daarover geen verschil van mening bestaat.
9.Eiseres maakt terecht onderscheid tussen het individuele verbruik (“achter de voordeur”) en het transport van de warmte naar de woningen ( “voor de voordeur”). De bewoners moeten immers over warmte kunnen beschikken op het moment dat zij daaraan behoefte hebben en dat brengt met zich mee dat de leidingen van de centrale installatie naar de woningen steeds verwarmd water moeten bevatten. Die transportkosten worden niet door het individuele verbruik bepaald. De verdeling van deze kosten kan in beginsel op drie manieren plaatsvinden: a) gelijkelijk per woning, b) naar rato van de oppervlakte van de woning, c) naar rato van het energieverbruik van de bewoner.
10.De methode onder a) staat het dichtst bij het uitgangspunt dat verwarmd water voor iedere woning beschikbaar moet zijn, ongeacht de omvang van het verbruik. De methodes onder b) en c) daarentegen sluiten meer aan bij het feitelijke verbruik. Voor de hand ligt dat het warmteverbruik van een grotere woning hoger ligt dan dat van een kleinere, al kan dat in individuele gevallen zoals die van gedaagde genuanceerder liggen. Redelijk in de zin van art. 7:259 BW Pro is dat de bewoners die een groter beroep doen op de warmtelevering en daarvan meer profijt hebben, ook een groter deel van de transportkosten dragen. Eiseres stelt terecht dat de oppervlakte van de woningen een vast gegeven is, waarover geen geschil kan bestaan. Voorts heeft zij onweersproken gesteld dat voor gedaagde het verschil tussen methode b) en c) niet meer dan € 10,00 op jaarbasis bedraagt. Tenslotte kan eventuele leegstand incidentele, complicerende bij-effecten met zich meebrengen. Op grond van die argumenten ligt de keus voor de methode onder b) het meest voor de hand.
11.Gedaagde heeft zelf verweer gevoerd; de standpunten van andere bewoners en van de huurderscommissie zijn niet bekend. Opmerking verdient dat de WOHV op de relatie tussen de huurderscommissie en eiseres van toepassing kan zijn. Ambtshalve toepassing van die wet is echter niet aan de orde. Er bestaat daarom onvoldoende grond om andere mogelijke belanghebbenden in dit geding te betrekken, temeer nu volgens de gegevens van eiseres alleen gedaagde bij de huurcommissie bezwaar heeft aangetekend tegen de in 2009 ingevoerde systematiek. Het oordeel van de huurcommissie dat eiseres gehouden was om over de wijziging van de verrekenmethode overeenstemming te bereiken met (de meerderheid van) de bewoners is niet gebaseerd op art. 7:260 lid 1 BW Pro, nog daargelaten dat niet alle bewoners van het complex huurders van eiseres zijn.
12.Voor zover nog relevant heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat de door haar gehanteerde percentages jaarlijks kunnen verschillen: als het totale energieverbruik lager uitpakt, kan het aandeel van de vaste kosten relatief hoger worden – en omgekeerd. Dat blijkt ook uit de afrekeningen na 2009 en maakt dit oordeel niet anders.
13.Eiseres heeft deze procedure als principieel aangeduid; met gedaagde heeft zij al afgerekend. Zij heeft daarom alleen belang bij de in 5.I en 5.II genoemde vorderingen, die worden toegewezen. Een kostenveroordeling is niet (meer) gevorderd. Eventuele bezwaren tegen de afrekening van de bijkomende kosten over de jaren 2010 tot en met 2012 dient gedaagde op de voet van art. 7:260 BW Pro eerst aan de huurcommissie voor te leggen.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.verklaart voor recht dat het eiseres is toegestaan om de verwarmingskosten over 2009 af te rekenen volgens de in r.o. 1.5 genoemde verdeelsleutel;
II.verklaart voor recht dat eiseres voor de in r.o. 1.5 genoemde berekening niet de instemming van tenminste 70% van de huurders behoeft;
III.wijst af het meer of anders gevorderde;
IV.compenseert de kosten van de procedure aldus dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter