Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/555443 / KG ZA 13-1491 MvW/BB
Vonnis in kort geding van 24 december 2013
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Amsterdam,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 10 december 2013,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.E. van Huet te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CITY VENTURES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres 2] en City Ventures worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 12 december 2013 heeft [eiseres 2] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat zij het subsidiair gevorderde ter zitting heeft ingetrokken. City Ventures heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening, en heeft vervolgens in reconventie gevorderd overeenkomstig hetgeen hierna onder 4.1 staat vermeld. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van [eiseres 2]: [eiseres 3] met mr. Van Huet;
aan de zijde van City Ventures: [gedaagde] met mr. Hehenkamp.
2.De feiten
2.1.
[eiseres 2] huurt sedert 1979 de woning op [adres], van welk pand City Ventures recentelijk eigenaar is geworden. Tot het gehuurde behoren tevens twee zolderkamers en een berging (lattenzolder) op de zolderetage van het pand.
Lid 4 van artikel 11 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
‘Indien verhuurder een onderzoek wil doen instellen naar de wenselijkheid om reparaties te verrichten, als bedoeld bij art. 1591 B.W., of wel zodanige reparaties wil doen voorbereiden of uitvoeren of wel wanneer ten behoeve van andere bewoners werkzaamheden moeten worden verricht, is huurder verplicht hem verhuurder, of wie zich van dienswege bij huurder zal vervoegen, ten spoedigste, doch uiterlijk binnen 24 uur na vanwege verhuurder tot huurder te richten aankondiging, daartoe toegang tot het gehuurde te verlenen, en tot het voorgenomen onderzoek of/en de door verhuurder noodzakelijk geachte werkzaamheden in staat te stellen, zonder deswege enige voorwaarde te kunnen stellen, of enige contraprestatie te kunnen verlangen.’
2.2.
City Ventures wil ten behoeve van de woning op de derde etage van het pand een interne verbouwing doorvoeren, waarbij zij een inpandige trap tussen de woning op de derde etage en de zolderverdieping wenst te maken. Omdat deze verbouwing ook gevolgen zal hebben voor [eiseres 2] is City Venture daarover met [eiseres 2] in overleg getreden.
2.3.
Partijen hebben aanvankelijk gesproken over een nieuwe indeling van de zolderetage waarbij [eiseres 2] één van haar zolderkamers zou inleveren en zij een grotere berging in het midden van de zolder zou krijgen. De daartoe door City Venture opgestelde vaststellingsovereenkomst heeft [eiseres 2] niet ondertekend.
2.4.
Bij e-mailbericht van 9 november 2013 heeft [eiseres 2] aan City Venture laten weten dat zij (alsnog) niet akkoord gaat met een herindeling van de zolder.
2.5.
Vervolgens heeft City Ventures [eiseres 2] voorgesteld om in het kader van de door haar gewenste verbouwing de twee zolderkamers van [eiseres 2] in stand te laten en uitsluitend haar berging (lattenzolder) te verplaatsen. Bij brief van 27 november 2013 heeft City Ventures [eiseres 2] (onder meer) gesommeerd aan de verplaatsing van de berging haar medewerking te verlenen.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiseres 2] vordert na intrekking van het subsidiair gevorderde samengevat - City Ventures op straffe van een dwangsom te veroordelen zich te onthouden van alle verbouwingswerkzaamheden op de zolderetage van het pand aan[adres], voor zover deze werkzaamheden betrekking hebben op de door [eiseres 2] gehuurde zolderkamers en berging (lattenzolder). Daarnaast vordert [eiseres 2] om City Ventures in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
[eiseres 2] heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat tussen partijen nooit overeenstemming is bereikt over een herindeling van de zolder en dat zij derhalve niet gehouden is om aan een herindeling mee te werken.
3.3.
City Ventures voert verweer. Primair heeft zij zich op het standpunt gesteld dat [eiseres 2] op grond van artikel 11 lid 4 van de huurovereenkomst gehouden is om haar medewerking te verlenen aan een herindeling van de zolder. Subsidiair heeft City Ventures gesteld dat zij daartoe op grond van goed huurderschap (artikel 7: 213 van het Burgerlijk Wetboek) gehouden is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
City Ventures vordert - samengevat - [eiseres 2] op straffe van dwangsommen te veroordelen:
I. binnen drie dagen na betekening van het vonnis tot ontruiming van de lattenzolder op de zolderetage van het pand aan[adres], zoals weergegeven op de als productie 2 door City Ventures in het geding gebrachte tekening (aan dit vonnis gehecht als kaart I), over te gaan en deze lattenzolder onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van City Ventures te stellen, met machtiging om de ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen;
II. haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan City Ventures aan het verplaatsen van de lattenzolder zoals weergegeven op de als productie 3 door City Ventures in het geding gebrachte tekening (aan dit vonnis gehecht als kaart II).
Ten slotte vordert City Ventures [eiseres 2] in de proceskosten te veroordelen.
4.2.
[eiseres 2] voert verweer.
4.3.
De stellingen van partijen in reconventie komen overeen met hetgeen partijen in conventie naar voren hebben gebracht.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
De voorzieningenrechter volgt City Ventures niet in haar primaire standpunt dat [eiseres 2] op grond van artikel 11 lid 4 van de huurovereenkomst gehouden is om haar medewerking te verlenen aan de verplaatsing van haar berging (lattenzolder). Dit artikel (weergegeven onder 2.1), dat in de huurovereenkomst is opgenomen onder de titel ‘Van het onderhoud en de reparatie’ kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders worden gelezen dan dat het betrekking heeft op het verschaffen van medewerking in het kader van het verrichten van reparaties en onderhoud. Door te stellen dat artikel 11 lid 4 van de huurovereenkomst ook van toepassing is op gevallen als het onderhavige, geeft City Ventures naar het oordeel van de voorzieningenrechter een te ruime uitleg aan het artikel.
5.2.
De voorzieningenrechter volgt City Ventures wel in haar subsidiaire standpunt dat [eiseres 2] in het kader van goed huurderschap gehouden is om haar medewerking te verlenen aan het verplaatsen van haar berging (lattenzolder). Daarbij is in aanmerking genomen dat City Ventures voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de verplaatsing van de berging (lattenzolder), twee meter richting de bestaande trap, geen zwaarwegende nadelige gevolgen voor [eiseres 2] met zich brengt. De nieuwe berging zal dezelfde oppervlakte krijgen als haar huidige berging en [eiseres 2] zal vanaf haar woning een eigen opgang naar haar berging en zolderkamers krijgen. Daarnaast zal de nieuwe berging, in plaats van uit latten uit muren bestaan en zal het, in tegenstelling tot de huidige berging, een volwaardige deur krijgen. Daarbij komt nog dat City Ventures voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de zolder aan een opknapbeurt toe is en dat de nieuwe indeling van de zolder nodig is om een inpandige trap vanuit de woning op de derde verdieping te kunnen realiseren, waarmee met die woning een hogere huur te generen valt. Onder deze omstandigheden kan van [eiseres 2] als goed huurder worden verwacht dat zij haar medewerking verleent aan de door City Ventures voorgestane verplaatsing van de berging (lattenzolder). Het belang van City Ventures bij het verplaatsen van de berging van [eiseres 2] weegt derhalve zwaarder dan het belang van [eiseres 2] daar niet aan mee te willen werken.
De conclusie is dat de vordering in conventie wordt afgewezen.
5.3.
[eiseres 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van City Ventures worden begroot op:
- griffierecht € 589,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.405,00
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Gelet op hetgeen in conventie is overwogen zijn de vorderingen in reconventie als na te melden toewijsbaar. Nu [eiseres 2] tot eind december 2013 met vakantie is wordt de ontruimingstermijn bepaald op 5 januari 2014.
6.2.
De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als volgt.
6.3.
[eiseres 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van City Ventures worden gelet op de samenhang met de eis in conventie op nihil gesteld.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
weigert de gevraagde voorziening,
7.2.
veroordeelt [eiseres 2] in de proceskosten, aan de zijde van City Ventures tot op heden begroot op € 1.405,00,
7.3.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.4.
veroordeelt [eiseres 2] om uiterlijk 5 januari 2014 de bij haar op de zolderverdieping aan de Ferdinand Bolstraat 103-4 te (1072 LE) Amsterdam in gebruik zijnde berging (lattenzolder van 4,32 m2), zoals met geel aangegeven op de aan dit vonnis gehechte kaart (I), met al het hare en de haren te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van City Ventures te stellen, met machtiging van City Ventures om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren,
7.5.
veroordeelt [eiseres 2] om uiterlijk vanaf 5 januari 2014 aan City Ventures onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het verplaatsen van voornoemde berging (lattenzolder) zoals met geel aangeven op de aan dit vonnis gehechte kaart (II),
7.6.
veroordeelt [eiseres 2] om na betekening van dit vonnis aan City Ventures een dwangsom te betalen van € 250,= voor iedere dag dat zij niet aan de onder 7.4 en/of 7.5 vermelde veroordelingen voldoet, tot een maximum van € 25.000,= is bereikt,
7.7.
veroordeelt [eiseres 2] in de proceskosten, aan de zijde van City Ventures tot op heden begroot op nihil,
7.8.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2013. [1]