Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/548063 / KG ZA 13-1029 MvW/SvE
Vonnis in kort geding van 14 november 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE LANTAERNE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 10 september 2013,
advocaat mr. M.C. van Stekelenburg te Amsterdam,
met als voegende partij aan de zijde van eiseres
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STADSDEEL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam,
tegen
1.[Gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
in persoon verschenen,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna de Lantaerne, Stadsdeel, [Gedaagde 1] en de niet verschenen gedaagde worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 18 september 2013 heeft de Lantaerne gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [Gedaagde 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. De voorzieningenrechter heeft de behandeling van de zaak vervolgens pro forma aangehouden teneinde de Lantaerne in de gelegenheid te stellen nadere inlichtingen te verstrekken over de verkoop en levering van het in het geding zijnde pand aan Stadsdeel. De voortzetting van de behandeling heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2013. Stadsdeel heeft hieraan voorafgaand een incidentele vordering tot voeging aan de zijde van de Lantaerne ingediend, waarvan eveneens een fotokopie aan dit vonnis zal worden gehecht. De voorzieningenrechter heeft de voeging toegestaan, aangezien Stadsdeel hierbij een belang heeft en de andere partijen in dit geding hiertegen geen bezwaren hebben aangevoerd. Stadsdeel heeft geconcludeerd tot toewijzing van de door de Lantaerne ingestelde vorderingen. De Lantaerne en Stadsdeel hebben producties in het geding gebracht. Tegen de niet verschenen gedaagde is verstek verleend. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter terechtzitting van 18 september 2013 waren – voor zover van belang – aanwezig:
aan de zijde van de Lantaerne: mr. Van Stekelenburg en mr. M. Dorgelo, kantoorgenote van mr. Van Stekelenburg;
aan de zijde van gedaagden: [Gedaagde 1].
Ter terechtzitting van 31 oktober 2013 waren – voor zover van belang – aanwezig:
aan de zijde van de Lantaerne:[naam 1], mr. Van Stekelenburg en mr. Dorgelo;
aan de zijde van gedaagden: [Gedaagde 1];
aan de zijde van Stadsdeel: mr. Van Koningsveld.
2.De feiten
2.1.
De Lantaerne is eigenaar geweest van een bedrijfspand gelegen aan de [adres] (hierna ook: het Pand). De Lantaerne en [Gedaagde 1] hebben op 31 november 2010 met betrekking tot het Pand een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Wanneer de maandelijks verschuldigde huurgelden niet vóór de eerste van de maand waarvoor deze verschuldigd zijn, zijn betaald, verbeurt huurder een boete van € 50,- (…) per kalenderdag dat het verzuim voortduurt. Deze boete is voor verhuurder zonder nadere in gebreke stelling direct opeisbaar. (…)”
In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ staat, voor zover hier van belang, de volgende bepaling:
“
Onderhuur
Onderhuur
12.1
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (…)
12.2
Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag (…)”
2.2.
[Gedaagde 1] exploiteerde in het Pand de eenmanszaak [eenmanszaak]. Deze eenmanszaak is met ingang van 1 april 2013 uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
2.3.
Bij brief van 29 oktober 2012 heeft de Lantaerne aan [Gedaagde 1] onder meer medegedeeld dat de jaarlijkse indexering van de huurprijs per 1 november 2012 inging en dat de huur vanaf 1 november 2012 € 6.905,25 per maand bedraagt. Tevens heeft de Lantaerne erop gewezen dat [Gedaagde 1] een huurachterstand had van twee maanden.
2.4.
De Lantaerne heeft [Gedaagde 1] bij brief van 9 november 2012, voor zover hier van belang, het volgende medegedeeld:
“Van cliënte De Lantaerne B.V. begreep ik dat u achterstand heeft in de huurbetaling voor bovenvermeld object. U heeft (…) een voorstel gedaan om tot maart 2013 EUR 6000 huur per maand te betalen omdat u onvoldoende zou verdienen en omdat u de zaak op korte termijn wilde verkopen. (…) U gaf daarbij tevens aan dat u binnen één maand geen huurder meer zou zijn omdat u een koper had. Cliënte is hier niet op ingegaan en vervolgens beriep u zich er op dat het dak zou lekken en dat dit de reden was dat u niet zou betalen. (…) U heeft zich ten onrechte op opschorting beroepen. U heeft nimmer geklaagd over het vermeende gebrek aan de voorgevel. U heeft cliënte daar nimmer voor ingebrekegesteld. (…) U kunt zich thans niet op verrekening beroepen. (…)”
2.5.
In januari 2013 heeft [Gedaagde 1] de Lantaerne verzocht om indeplaatsstelling door [gedaagde 2].
2.6.
Bij brief van 13 juni 2013 heeft de Lantaerne [Gedaagde 1] en de niet verschenen gedaagde onder meer het volgende medegedeeld:
“(…) De Lantaerne B.V. constateert dat u niet heeft geantwoord op mijn schrijven van 9 november 2012. Namens cliënte ontbind ik hierbij de huurovereenkomst subsidiair zeg ik de huurovereenkomst op met onmiddellijke ingang subsidiair tegen de eerst mogelijke termijn (…) Cliënte constateert de volgende ernstige tekortkomingen:
De huurder[Gedaagde 1] heeft het gehuurde ongeoorloofd in gebruik gegeven aan een derde te weten de [gedaagde 2]. (…) Cliënte constateert dat de huur vanaf maart 2013 is betaald door de huur[naam 2]. De [Gedaagde 1] heeft bij herhaling verklaard dat zijn neef [gedaagde 2] het gehuurde exploiteert en dat hij, [Gedaagde 1], er
‘niets meer mee te maken heeft’.(…)
‘niets meer mee te maken heeft’.(…)
Cliënte constateert dat er een huurachterstand bestaat. (…)
Bovendien wordt de huur iedere maand te laat betaald.
Het totaal bedraagt EUR 141 742. Hiervan is EUR 1750 betaald op 7 december 2012 zodat ik u vriendelijk verzoek om EUR 139 992 te voldoen binnen één week en binnen die termijn het gehuurde te hebben ontruimd (…)”
2.7.
[Gedaagde 1] en de niet verschenen gedaagde hebben geen gehoor gegeven aan dit verzoek van de Lantaerne.
2.8.
Stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam heeft bij brief van 9 juli 2013 ten aanzien van het Pand, voor zover hier van belang, het volgende medegedeeld:
“Op 4 juli 2013 hebben toezichthouders van stadsdeel Centrum, samen met de Brandweer Amsterdam-Amstelland een bezoek gebracht aan het adres [adres]. Op dit adres zijn 33 toeristen in 7 logiesverblijven aangetroffen. Dit betekent dat er sprake is van één logiesgebouw/hotel. (…) Uit de rapportage van de Brandweer Amsterdam-Amstelland blijkt dat er sprake is van een logiesgebouw met een vlucht- en brandonveilige situatie. (…) Aangezien er sprake is van een onveilige situatie op dit adres hebben wij de voordeur van dit adres op 4 juli 2013 (…) afgesloten, door het slot van de voordeur te vervangen. (…) De huurder/gebruiker kan de sluiting van de logiesverblijven door ons laten opheffen, door alle hotelvoorzieningen (…) uit het gebouw te verwijderen. (…)”
2.9.
De Lantaerne heeft het Pand verkocht aan Stadsdeel. De akte tot levering dateert van 16 augustus 2013.
3.Het geschil
3.1.
De Lantaerne vordert samengevat -:
gedaagden hoofdelijk te veroordelen:
I. om te voldoen aan de eisen van de gemeente Amsterdam;
II. om het Pand binnen één week na het vonnis te ontruimen, met machtiging van de Lantaerne om de ontruiming zonodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
III. in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
[Gedaagde 1] te veroordelen:
IV. om aan de Lantaerne te betalen € 229.815,50;
V. om aan de Lantaerne te betalen de wettelijke handelsrente over voornoemd bedrag;
[gedaagde 2] te veroordelen:
VI. om aan de Lantaerne te betalen € 34.526,25 aan gebruiksvergoeding voor de periode van april tot en met augustus 2013 en € 6.905,25 voor iedere maand vanaf september 2013 zolang hij het Pand in gebruik heeft, onder de bepaling dat hij de gebruiksvergoeding niet verschuldigd is indien [Gedaagde 1] volledig aan zijn betalingsverplichting als omschreven onder IV heeft voldaan.
3.2.
[Gedaagde 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontruiming
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiseres niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
[Gedaagde 1] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruiming, zodat deze vordering jegens hem zal worden toegewezen. Opgemerkt wordt wel dat de ontruiming niet wordt gegrond op de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 13 juni 2013. Deze ontbinding lijkt geen effect te sorteren, gelet op het bepaalde in artikel 7:231 van Pro het Burgerlijk Wetboek dat bij huurovereenkomsten de ontbinding in beginsel alleen door de rechter kan worden uitgesproken. De ontruiming wordt dus toegewezen, omdat aannemelijk is dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen.
4.3.
De vordering tot ontruiming jegens de niet verschenen gedaagde komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal derhalve worden toegewezen op eenzelfde wijze als tegen [Gedaagde 1].
Voldoen eisen gemeente
4.4.
De Lantaerne heeft tevens gevorderd gedaagden te veroordelen te voldoen aan de eisen van het stadsdeel Centrum zoals neergelegd in het schrijven van 9 juli 2013 (zie 2.8). Nu de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, heeft de Lantaerne echter geen belang meer bij deze vordering, zodat deze zal worden afgewezen.
Verschuldigde huurpenningen en contractuele boetes
4.5.
De Lantaerne heeft voorts gevorderd [Gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag van in totaal € 229.815,50 terzake verschuldigde huurpenningen en contractuele boetes. Volgens de Lantaerne zijn de huurpenningen over de maanden februari 2012 en juli en augustus 2013 in het geheel niet betaald en bestaat over de maanden december 2012 tot en met juni 2013 een gedeeltelijke achterstand, omdat de indexering over deze maanden nimmer is voldaan. Tevens maakt de Lantaerne aanspraak op contractuele boetes wegens te late betalingen en onrechtmatige ingebruikgeving.
4.6.
De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.7.
De Lantaerne heeft als spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening aangevoerd dat het gevaar bestaat dat [Gedaagde 1] binnenkort geen verhaal meer biedt, omdat hij aan mr. Dorgelo heeft verklaard voornemens te zijn met zijn familie naar Marokko te verhuizen. Voorts heeft de Lantaerne als spoedeisend belang aangevoerd dat zij zich heeft vastgelegd in een project voor de bouw van een hotel in de Thaise badplaats Koh Samui en dat zij het geld op korte termijn nodig heeft om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Hoewel [Gedaagde 1] ter terechtzitting van 31 oktober 2013 heeft ontkend te gaan verhuizen naar Marokko, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de Lantaerne een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening.
4.8.
Ten aanzien van de achterstallige huurpenningen overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [Gedaagde 1] heeft niet betwist dat hij de huur over de maand februari 2012 niet heeft voldaan. Volgens [Gedaagde 1] heeft hij de huurpenningen over deze maand verrekend met de kosten die hij heeft moeten maken om gebreken aan het Pand te verhelpen. De Lantaerne heeft betwist dat [Gedaagde 1] een recht op verrekening toekomt. Volgens de Lantaerne heeft [Gedaagde 1] de gestelde gebreken nimmer aan de Lantaerne gemeld, heeft hij geen toestemming van de Lantaerne gekregen om deze te herstellen en heeft hij niet aangetoond dat de kosten van de werkzaamheden overeenkomen met de maandelijkse huurpenningen, aldus de Lantaerne. Naar het antwoord op de vraag of [Gedaagde 1] gerechtigd was tot verrekening over te gaan is een nader onderzoek naar de feiten nodig, waar een kort geding zich niet voor leent. Dit betekent dat thans niet kan worden geoordeeld dat het bestaan en de omvang van de tegenvordering van [Gedaagde 1] in voldoende mate aannemelijk is. De vordering van de Lantaerne voor wat betreft de achterstallige huurpenningen over de maand februari 2012 zal derhalve worden toegewezen.
4.9.
Wat betreft de huurpenningen over de maanden juli en augustus 2013 geldt het volgende. [Gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij met ingang van 1 april 2013 geen huurder meer is van het Pand, omdat hij de huur met ingang van deze datum heeft overgedragen aan zijn neef, [gedaagde 2]. Volgens [Gedaagde 1] is hij vanaf 1 april 2013 dan ook geen huur meer verschuldigd aan de Lantaerne. Subsidiair heeft [Gedaagde 1] aangevoerd dat hij een bedrag van € 1.750,- terzake een lekkend dak van het Pand in mindering heeft gebracht op de huur. De Lantaerne heeft gemotiveerd betwist dat [Gedaagde 1] de huur van het Pand heeft overgedragen aan zijn neef. Volgens de Lantaerne heeft in januari 2013 een gesprek plaatsgevonden met [Gedaagde 1] en heeft [Gedaagde 1] is dat gesprek verzocht om indeplaatsstelling door zijn neef, maar heeft de Lantaerne als voorwaarde voor deze indeplaatsstelling gesteld dat de op dat moment bestaande huurachterstand werd ingelopen. Aan deze voorwaarde heeft [Gedaagde 1] niet voldaan. Er is ook nimmer een contract voor het Pand getekend met [gedaagde 2] als huurder, aldus – steeds – de Lantaerne. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de Lantaerne en bij gebreke van een nadere onderbouwing door [Gedaagde 1], geen sprake is van indeplaatsstelling door [gedaagde 2]. Dit betekent dat in dit kort geding als uitgangspunt zal gelden dat [Gedaagde 1] ook na 1 april 2013 nog de huurder van het Pand is. [Gedaagde 1] heeft niet betwist dat hij de huurpenningen over de maanden juli en augustus 2013 niet heeft voldaan. Dat [Gedaagde 1] gerechtigd was een bedrag van € 1.750,- in mindering te brengen op de huur heeft hij naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de vordering van de Lantaerne voor toewijzing in aanmerking komt, met dien verstande dat de vordering voor de maand augustus 2013 voor de helft zal worden toegewezen. De Lantaerne heeft het Pand immers met ingang van 16 augustus 2013 geleverd aan Stadsdeel en heeft derhalve geen belang meer bij de huurpenningen na 16 augustus 2013. Bovendien is het Pand sinds 4 juli 2013 gesloten en was het Pand derhalve niet in gebruik toen het aan Stadsdeel werd geleverd, zodat zelfs kan worden betwijfeld of Stadsdeel aanspraak heeft op huurpenningen na 16 augustus 2013. Stadsdeel heeft echter als voegende partij geen eigen vorderingsrecht, zodat deze aanspraak onbesproken kan blijven.
4.10.
Ten aanzien van de wettelijke indexering over de maanden december 2012 tot en met juni 2013 overweegt de voorzieningenrechter dat [Gedaagde 1] niet heeft betwist dat hij deze niet heeft voldaan. [Gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de Lantaerne het door hem verschuldigde bedrag terzake de wettelijke indexering kan verrekenen met de door hem betaalde borg. Dit is door De Lantaerne niet weersproken. De vordering van de Lantaerne terzake de wettelijke indexering over de maanden december 2012 tot en met juni 2013 zal derhalve worden toegewezen, met verrekening.
4.11.
Wat betreft de door de Lantaerne gevorderde contractuele boetes met betrekking tot te late betalingen en vermeende onrechtmatige ingebruikgeving overweegt de voorzieningenrechter als volgt. De billijkheid kan vergen dat tot matiging wordt overgegaan en door de bodemrechter kan geoordeeld worden dat toepassing van het boetebeding leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Nu het hier gaat om een relatief hoog bedrag in verhouding tot de huurschuld, is aannemelijk dat de bodemrechter de boetes aanzienlijk zal matigen. Derhalve zal slechts een voorschot worden toegekend van € 10.000,-. De vordering van de Lantaerne zal dan ook tot dit bedrag worden toegekend.
4.12.
Het voorgaande betekent dat de vordering van de Lantaerne terzake achterstallige huurpenningen en contractuele boetes zal worden toegewezen voor een bedrag van in totaal € 17.107,87 (huurpenningen februari 2012 en juli en augustus 2013) + € 1.086,75 (wettelijke indexering december 2012 t/m juni 2013) + € 10.000,- (voorschot contractuele boetes) = € 28.194,62, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 10 september 2013.
4.13.
Het bedrag tot voldoening waarvan [Gedaagde 1] zal worden veroordeeld, geldt als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen hij ten gronde zal blijken verschuldigd te zijn en met de door hem betaalde borg.
Gebruiksvergoeding
4.14.
De Lantaerne heeft tot slot gevorderd de niet verschenen gedaagde te veroordelen een gebruiksvergoeding te betalen over de maanden april 2013 tot en met augustus 2013 ten bedrage van € 34.526,25 en vanaf september 2013 een bedrag van € 6.905,25 per maand.
4.15.
De voorzieningenrechter overweegt dat de Lantaerne niet heeft betwist dat de huurpenningen over de maanden april 2013 tot en met augustus 2013 zijn voldaan en, voor zover deze niet (volledig) zijn voldaan, hiervoor is overwogen dat [Gedaagde 1] zal worden veroordeeld deze alsnog te voldoen. Evenmin heeft de Lantaerne betwist dat het Pand sinds 4 juli 2013 (zie 2.8) gesloten is en sindsdien niet wordt gebruikt. De voorzieningenrechter is gelet hierop voorshands van oordeel dat geen grond bestaat de niet verschenen gedaagde te veroordelen een gebruiksvergoeding voor het Pand te betalen, zodat deze vordering van de Lantaerne zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.16.
Nu beide partijen (deels) in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden om binnen één week na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten , met machtiging, voor zover vereist, van de Lantaerne om, zo gedaagden mochten nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
5.2.
veroordeelt [Gedaagde 1] om aan de Lantaerne te betalen een bedrag van € 28.194,62 (zegge: achtentwintigduizend honderdvierennegentig euro en tweeënzestig cent), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek met ingang van 10 september 2013 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. S. van Excel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2013. [1]