Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1380649 KK EXPL 12-1376
Vonnis van: 12 oktober 2012
F.no.: 113
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. J.A. Tuinman
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. E.V. Brunings
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 26 september 2012 heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 5 oktober 2012 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon bijgestaan door zijn gemachtigde.
Vervolgens is vonnis op heden bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1.Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1.[gedaagde] huurt van [eiser] sedert 1 november 1991 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats], nader te noemen: het gehuurde. De huurovereenkomst loopt thans voor onbepaalde tijd.
1.2.De contractuele bestemming van het gehuurde is “koffieshop/horecabedrijf”.
1.3.Art. 18 van het aanhangsel bij de huurovereenkomst luidt, voor zover relevant:
Indien huurder op enig tijdstip zijn bedrijf wenst te verkopen zal verhuurder de koper van het bedrijf als huurder in de plaats stellen van huurder, (en in overlegd met verhuurder en goed gedrag raport van politie.) Indien en zodra bedoelde koper de huur van de eerstvolgende maand alsmede een waarborgsom van drie maanden huur aan verhuurder zal hebben voldaan.
1.4.Volgens art. 2.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden dient [gedaagde] het gehuurde “daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken”.
Volgens art. 2.2 van de algemene voorwaarden dient [gedaagde] zich te gedragen conform “de voorschriften van de overheid”.
1.5.[eiser] heeft de huurovereenkomst in 2000 opgezegd. Bij arrest van 29 september 2005 heeft het hof te Amsterdam, samengevat, geoordeeld dat [eiser] niet aannemelijk had gemaakt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. De belangenafweging viel niet in het voordeel van [eiser] uit. Van ernstige tekortkomingen die de ontbinding van de huur rechtvaardigden, achtte het hof geen sprake.
1.6.[gedaagde] exploiteerde in het gehuurde de coffeeshop “Free Adam”, waar soft drugs werden verkocht. Op 17 februari 2011 heeft [gedaagde] aan de gemeente Amsterdam verzocht zijn exploitatievergunning te verlengen en de verkoop van soft drugs te (blijven) gedogen. De gemeente heeft de verzoeken afgewezen op de grond dat [gedaagde] en leidinggevenden van het bedrijf lang en stelselmatig betrokken waren geweest bij een groot aantal strafbare feiten en dat het levensgedrag en de bedrijfsvoering het woon- en leefklimaat en de openbare orde en veiligheid negatief hebben beïnvloed.
1.7.De door [gedaagde] verzochte voorziening tegen de voormelde besluiten van de gemeente is bij beslissing van 23 maart 2012 van de bestuursrechter alhier afgewezen.
1.8.De coffeeshop is sedert medio februari 2012 gesloten.
1.9.[eiser] heeft bij brief van 17 september 2012 van zijn gemachtigde aan [gedaagde], samengevat, aanspraak gemaakt op de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Bovendien heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2013, op de grond dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is als een goed huurder betaamt en dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Voorts acht [eiser] zijn belangen zwaarder dan die van [gedaagde], in het kader van de belangenafweging ex art. 7:296 lid 3 BW.
Vordering
2.[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen, zakelijk weergeven,
primair het gehuurde aan hem op te leveren,
subsidiair het gehuurde weer conform de overeengekomen bestemming in gebruik te nemen en te houden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, kosten rechtens.
3.[eiser] stelt - kort gezegd – ter onderbouwing van de vorderingen dat [gedaagde] met de bedrijfsvoering van de coffeeshop geruime tijd overlast heeft veroorzaakt. De coffeeshop is sinds half februari 2012 gesloten, nadat [gedaagde] niet meer over de vereiste gemeentelijke exploitatie- en gedoogvergunning beschikte. Het gehuurde staat al bijna 8 maanden leeg, in strijd met art. 2.1 van de algemene bepalingen. Het verlies van de vergunningen verhoudt zich niet met de verplichtingen van [gedaagde] uit art. 2.2 van de algemene bepalingen. De aantasting van het leefklimaat kwalificeert als wanprestatie. De leegstand is schadelijk voor (de beleggingswaarde van) het pand. [gedaagde] zal op grond van de bevindingen van de gemeente Amsterdam en de door haar gehanteerde Bibob-normen geen nieuw bedrijf kunnen starten.
4.[eiser] verwijst naar de in r.o. 1.9 genoemde brief. Hij stelt dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden op grond van de tekortkomingen van [gedaagde], dan wel de huurovereenkomst op de voet van art. 7:296 BW zal beëindigen. Hij heeft recht en belang bij een daarop vooruitlopende ontruiming.
5.[gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering. Kort gezegd betwist hij zelf verantwoordelijk te zijn voor het verlies van de vergunningen. Hij erkent geen bedrijf meer in het gehuurde te mogen voeren. Aan de subsidiaire vordering kan hij daarom niet voldoen.
6.[gedaagde] wijst op de in r.o. 1.3 genoemde bepaling. Partijen zijn destijds bij voorbaat overeengekomen dat [eiser] een koper van het bedrijf van [gedaagde] in diens plaats zal stellen als deze aan de in het artikel beschreven voorwaarden voldoet. Volgens [gedaagde] heeft hij in de heren [naam potentieel koper ], [naam potentieel koper] en [naam potentieel koper] kopers voor zijn bedrijf gevonden. Zij exploiteren al restaurants in Amsterdam en voldoen aan de contractuele voorwaarden. Zij zijn met [eiser] in gesprek. [potentiële kopers] zullen in het gehuurde een restaurant c.q. eetcafé gaan drijven.
7.[gedaagde] voert aan dat [eiser] met de vorderingen in strijd handelt met art. 18 van het aanhangsel en met de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid. Een vordering ex art. 7:307 BW zal slagen. [gedaagde] heeft een aanzienlijk belang bij de overname: het bedrijf vertegenwoordigt zijn pensioen. Het gehuurde is weliswaar niet in gebruik, maar het is voorzien van inventaris en wordt dagelijks geïnspecteerd.
8.[gedaagde] betwist voorts dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In het in r.o. 1.5 genoemde arrest is [eiser] in het ongelijk gesteld; van nieuwe omstandigheden is niet gebleken. Een souvenirwinkel mag [eiser] volgens gemeentelijke beleid niet in het gehuurde vestigen.
Beoordeling
9.In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
10.Vast staat dat [gedaagde] het gehuurde sedert medio februari 2012 niet meer volgens de contractuele bestemming gebruikt. Erkend is ook dat de gemeente dat gebruik niet meer aan hem zal toestaan. In het midden kan blijven of het handelen van [gedaagde] zelf of van zijn medewerkers aanleiding heeft gegeven voor het verlies van de vergunningen. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor hetgeen zich in het gehuurde afspeelt.
11.Aannemelijk is dat de bodemrechter het voormelde onder 10 zal aanmerken als tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel als strijdig met zijn verplichtingen als goed huurder als beschreven in art. 7:296 lid 1 sub a BW. De volgende vraag is of de tekortkomingen zo ernstig zijn dat zij de ontbinding c.q. de beëindiging van de overeenkomst zullen rechtvaardigen en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde. In dat kader is ook de betekenis van art. 18 van het aanhangsel van belang.
12.Het belang van [gedaagde] staat voldoende vast. Met de verkoop van het bedrijf zal hij een overnamesom ontvangen en met een indeplaatsstelling maakt hij een einde aan zijn huurverplichtingen. Op zich is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de huidige leegstand tot directe schade van [eiser] leidt. [eiser] heeft wel gesteld dat de leegstand een vermindering van de beleggingswaarde tengevolge heeft, maar hij heeft dat niet onderbouwd. Dat het gehuurde is verwaarloosd, is gesteld noch gebleken. [eiser] lijkt volgens zijn inlichtingen eerder te zijn gedreven door zijn wens om zelf weer over het gehuurde te beschikken, in hoofdzaak met het doel het te renoveren en het pand met twee verdiepingen uit te breiden. Dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik om er zelf een bedrijf te gaan exploiteren, is onvoldoende onderbouwd. Dat een vordering ex art. 7:296 lid 1 sub b BW zal slagen, staat daarmee onvoldoende vast.
13.Voldoende aannemelijk is niettemin dat de bodemrechter zal oordelen dat [eiser] een gerechtvaardigd belang heeft om leegstand op langere termijn te voorkomen. [gedaagde] kan het gehuurde niet meer zelf gebruiken; [eiser] stemt niet met de door [gedaagde] aangedragen kandidaat-huurder in. [gedaagde] kan die patstelling alleen doorbreken door een ander in zijn plaats als huurder te doen stellen. Van belang is daarom om te onderzoeken of hij daartoe contractuele of wettelijke mogelijkheden heeft.
14.Dat partijen c.q. [potentiële kopers] en [eiser] met elkaar over een overname in gesprek zijn en dat het [eiser] daarom op grond van de redelijkheid en billijkheid niet vrij staat om zich daaraan te onttrekken, is tegenover de betwisting van [eiser] en zijn processuele opstelling niet aannemelijk gemaakt. De vraag is of met voldoende zekerheid vooruit kan worden gelopen op het oordeel van de bodemrechter dat [eiser] de indeplaatsstelling van [potentiële kopers] zal moeten aanvaarden, op de voet van art. 18 van het aanhangsel of van art. 7:307 BW.
15.De laatstgenoemde vraag wordt negatief beantwoord. Beide bepalingen hebben betrekking op de overdracht van het in het gehuurde gevestigde bedrijf. Tijdens de mondelinge behandeling is onderzocht wat de gestelde koopovereenkomst tussen [potentiële kopers] en [gedaagde] omvat. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij vooral de inventaris en de voorraden heeft verkocht, maar hij heeft ook erkend dat het huurrecht van de locatie een belangrijke rol speelt. Dat de inventaris en de voorraden van het al geruime tijd gesloten bedrijf een wezenlijke waarde hebben, is niet onderbouwd. Dat het bedrijf van [gedaagde] en de daaraan verbonden goodwill wordt overgenomen, is voorts niet aannemelijk, nu [potentiële kopers] in het gehuurde een ander soort onderneming willen vestigen. Naar mag worden aangenomen vormde de verkoop van soft drugs de voornaamste bron van inkomsten van [gedaagde]. [potentiële kopers] willen een restaurant c.q. eetcafé vestigen en zullen weinig baat hebben bij de klantenkring en de daaraan verbonden goodwill van [gedaagde]. Bovendien is de coffeeshop geen “going concern” meer. Dat leidt vooralsnog tot de conclusie dat [potentiële kopers] alleen of in hoofdzaak de huurrechten van [gedaagde] willen overnemen. Dat valt buiten het bereik van de in r.o. 14 genoemde bepalingen.
16.[gedaagde] heeft bovendien niet onderbouwd dat [potentiële kopers] aan de andere voorwaarden in die bepalingen voldoen. Onvoldoende aannemelijk is daarmee dat [gedaagde] mogelijkheden heeft om het bedrijf over te dragen en aan het non-gebruik een einde te maken.
17.Op grond van het bovenstaande kan thans met voldoende zekerheid worden vooruitgelopen op het oordeel van de bodemrechter dat er sprake is van zodanige tekortkomingen in de nakoming van de huur c.q. schendingen van het goed huurderschap dat de overeenkomst hetzij wordt ontbonden hetzij wordt beëindigd op de voet van art. 7:296 lid 1 sub a BW.
18.De primaire vordering wordt daarom toegewezen. Bij de behandeling van de subsidiaire vordering heeft [eiser] geen belang.
19.Gelet op de afloop van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [eiser].
BESLISSING
De kantonrechter:
I.veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen 2 dagen na de betekening van dit vonnis aan [eiser] op te leveren;
II.veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding tot op heden begroot op
€ 563,64, zijnde € 400,00 aan salaris van de gemachtigde van Öcer, € 73,00 aan vast recht en € 90,64 aan exploitkosten,
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;
III.verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
IV.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 oktober 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter