Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/3460 BELEI
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
ir. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer,
verweerder,
gemachtigde drs. H.P. van de Ven.
Procesverloop
Bij besluit van 6 april 2010 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiser van 20 januari 2009 voor een vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 8 juni 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard (het bestreden besluit).
Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 november 2011. Eiser is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door voornoemde gemachtigde.
Overwegingen
1. Feiten en omstandigheden
1.1. Eiser heeft het perceel Machineweg 147 te Aalsmeer (hierna: het perceel) in eigendom. Eiser heeft op 20 januari 2009 verweerder verzocht om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), voor door hem geleden schade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw-Oosteinde”. Eiser stelt schade te lijden doordat als gevolg van laatstgenoemd bestemmingsplan alsmede de eerste, vierde en vijfde partiële herziening van dit bestemmingsplan, zijn woongenot is aangetast en het perceel in waarde is gedaald. Het nieuwe bestemmingsplan laat immers winkelbebouwing en (woon)voorzieningen toe tot een hoogte van vijftien meter op de gronden direct achter het perceel .
1.2. Verweerder heeft het verzoek van eiser ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), die in maart 2010 advies heeft uitgebracht. Verweerder heeft bij besluit van 6 april 2010, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, het verzoek van eiser afgewezen. Tegen dit besluit heeft eiser tijdig bezwaar gemaakt.
1.3. Bij besluit van 8 juni 2011 heeft verweerder, in afwijking van het advies van
4 augustus 2010 van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Aalsmeer, het bezwaar van eiser ongegrond verklaard (het bestreden besluit). Verweerder heeft in de motivering van het bestreden besluit onder meer verwezen naar de nadere adviezen van de SAOZ van 21 september 2010 en 6 januari 2011.
1.4. De SAOZ heeft in zijn adviezen gesteld dat eiser als gevolg van de eerste en vijfde (partiële) herziening van het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw-Oosteinde” schade heeft geleden uit oogpunt van omgevingskarakteristiek, beperking van uitzicht, schaduwhinder, inbreuk op privacy en gebruiksoverlast. De SAOZ heeft verweerder echter geadviseerd het verzoek tot vergoeding van schade af te wijzen, omdat de schade die eiser stelt te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan “Nieuw-Oosteinde” naar het inzicht van het SOAZ voor eiser voorzienbaar was. De SAOZ stelt zich op het standpunt dat eiser voordat hij zijn woning had verworven, bekend kon zijn met de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer die is vastgesteld op 19 mei 1993. Op het moment van aankoop van het perceel was aan eiser dan ook kenbaar dat de omgeving van zijn perceel zou worden herontwikkeld voor woningbouw. Dat eiser daarbij ook rekening moest houden met de aanleg van ontsluitingswegen en de bouw van voorzieningen zoals een winkelcentrum blijkt in woord en beeld uit de Ontwikkelingsvisie Aalsmeer, aldus de SAOZ
1.5. Omdat de SAOZ bij de beoordeling van planschadeverzoeken wordt beschouwd als deskundig, heeft verweerder het advies van de SAOZ volledig en onverkort overgenomen en de vergoeding voor planschadevergoeding aan eiser afgewezen. Hierbij is verweerder afgeweken van het advies van de bezwaarcommissie, die van mening is dat eiser weliswaar bekend kon zijn met de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer, maar dat de tekst en tekening behorende bij deze nota niet zodanig concreet is dat van actieve risicoaanvaarding door eiser kan worden gesproken.
1.6. Eiser erkent dat hij op de hoogte was van de mogelijkheden van laagbouw en ontsluitingswegen, maar stelt dat hij niet op de hoogte kon zijn van de mogelijkheden van ontwikkeling van het gebied in de vorm van een winkelcentrum met daarboven twee etages woningbouw. Eiser heeft ondermeer gewezen op de hoogte en de massaliteit van het bouwwerk achter zijn perceel en op de geluid- en stankhinder door het laden en lossen. Hij kan zich vinden in het advies van de bezwaarcommissie. Eiser stelt de adviezen van SOAZ op een aantal punten feitelijk onjuist zijn en dat de besluitvorming van verweerder veel te veel tijd in beslag heeft genomen.
2. Inhoudelijke beoordeling
2.1. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat er sprake is van schade door waardevermindering. Partijen verschillen van inzicht over de vraag of de schade voorzienbaar was, en of deze daarom ten laste van eiser zou dienen te blijven.
2.2. De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen is naar vaste jurisprudentie beslissend voor de vraag of schade te voorzien was. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 26 september 2001, LJN AN6805, te vinden op www.rechtspraak.nl.
De rechtbank dient in dit geding daarom de vraag te beantwoorden of verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de schade, zoals die zich na wijziging van het bestemmingsplan heeft verwezenlijkt, voor eiser te voorzien was. Daarbij is van belang of er te dien aanzien concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt.
2.3. De nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer is vastgesteld op 19 mei 1993 door de gemeenteraad van Aalsmeer. De nota heeft het karakter van een beleidskader waaraan voornemens en plannen moeten worden getoetst. De Ontwikkelingsvisie Aalsmeer voorzag in een verdere uitbouw van de kern Oosteinde als woongebied in oostelijke richting tussen de Aalsmeerderweg en Hornweg. Daarnaast voorzag de visie in het invullen van de open gebieden tussen de bestaande woonbebouwing. Hiermee, zo zegt de nota, zou in de toekomst voldoende draagvlak ontstaan voor de realisatie van de voorzieningen die een dergelijke kern moet bezitten.
2.4. Eiser heeft zijn woning op 21 juli 1993 gekocht en deze op 26 oktober 1993 geleverd gekregen. Ten tijde van de aankoop in 1993 gold het regime van het “Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1962”. In dit plan zijn de gronden, grenzend aan het perceel, aangeduid als ‘Agrarische Doeleinden B’ en ‘Agrarische Doeleinden III’. Toegelaten waren een agrarische bedrijfswoning met agrarische bebouwing c.a. met een maximale goothoogte van 4,50 meter en een maximale bouwhoogte van 7,50 meter.
2.5. Met de “1ste partiële herziening bestemmingsplan Nieuw Oosteinde” in 2003 is ten noorden en noordoosten van het perceel van eiser bebouwing van woningen en winkels toegelaten tot een hoogte van vijftien meter. Met de “5e partiële herziening bestemmingsplan Nieuw Oosteinde” in 2007 is ten oosten van het perceel van eiser bebouwing van woningen en winkels toegelaten tot een hoogte van vijftien meter.
2.6. De rechtbank is van oordeel dat eiser op grond van de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer bedacht moest zijn op toekomstige ontwikkelingen in de vorm van (lage) woningbouw en voorzieningen op een redelijke schaal. De rechtbank is echter van oordeel dat eiser er bij de aankoop van de woning in juli 1993 als redelijk denkende en handelende koper, met de wetenschap van hetgeen onder 2.3 en 2.4 is vermeld, niet op bedacht hoefde te zijn dat het perceel aan de noord- en oostzijde in de toekomst begrensd zou kunnen worden door een aaneengesloten bouwmassa van winkels en woningen tot een hoogte van vijftien meter. Dat geldt temeer nu op de zitting onweersproken door eiser is gesteld dat bebouwing van een dergelijke omvang in Aalsmeer en omgeving in die tijd in het geheel niet voorkwam. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerders stelling, dat een zo hoge en massale bebouwing als het latere bestemmingsplan mogelijk heeft gemaakt en vervolgens ook is gerealiseerd, in 1993 op grond van hetgeen in de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer in de lijn der verwachtingen lag, onvoldoende aannemelijk is. Deze ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende schade kunnen daarom niet als voor eiser destijds voorzienbaar worden aangemerkt.
2.7. Concluderend overweegt de rechtbank dat de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer onvoldoende aanknopingspunten biedt voor de stelling dat de schade voor eiser te voorzien was. Verweerder heeft derhalve ten onrechte geconcludeerd dat die schade volledig ten laste van eiser dient te blijven. Om die reden kan het bestreden besluit niet in stand blijven en zal het beroep gegrond worden verklaard.
2.8. De rechtbank dient, wanneer een besluit wordt vernietigd, de mogelijkheden van finale beslechting van het geschil te onderzoeken, zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 10 december 2008, LJ-nummer: BG6401, te vinden op www.rechtspraak.nl, Verweerder is als gevolg van zijn standpunt dat de planschade voorzienbaar was, niet toegekomen aan een beoordeling van de omvang van de door eiser geleden schade, en is niet gemotiveerd is ingegaan op eisers standpunten ter zake. De rechtbank heeft daarom onvoldoende informatie om zelf in de zaak te voorzien. Verweerder zal opnieuw op het door eiser ingediende bezwaarschrift dienen te besluiten met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.
Ten overvloede geeft de rechtbank partijen hierbij nog uitdrukkelijk in overweging om in onderling overleg te komen tot een compromis, mede uitgaande van de gestelde feitelijke en onderbouwde schade.
2.9. Op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht ad € 152,- aan hem te vergoeden.
2.10. Van op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht te vergoeden proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank
? verklaart het beroep gegrond;
? vernietigt het bestreden besluit;
? draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
? bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 152 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. Reiling, voorzitter,
mrs. T.J.P. van Os van den Abeelen en S.J. Riem, leden, in aanwezigheid van
B.O. Schaafsma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 december 2011.
de griffier, de voorzitter,
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB