Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 455159 / HA ZA 10-1059
Vonnis van 5 januari 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZEESTRAAT FINANCE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F-N. Grooss,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAVILLS NEDERLAND HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Chr.F. Kroes.
Partijen zullen hierna Zeestraat en Savills genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 maart 2010, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 7 juli 2010, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 11 oktober 2010, met de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Middelijk aandeelhouders van Zeestraat, de heer [A] (hierna: [A]) en de heer [B] (hierna: [B]), waren samen met KPMG via een andere vennootschap betrokken (aan de verkopende zijde) bij de verkoop van het KPMG-gebouw te Amstelveen aan IVG Netherlands B.V. (hierna: IVG).
2.2. [B] en [A] hebben bewerkstelligd dat Savills door IVG werd ingeschakeld als kopend makelaar.
2.3. Op 2 november 2005 heeft de voormalig directeur van Savills, [C] (hierna: [C]), namens Savills een door Zeestraat opgesteld document voor akkoord ondertekend. In dat stuk staat:
Wij hechten eraan om onze afspraak over de verdeling van de van [IVG, Rechtbank] te ontvangen aankoopcourtage thans schriftelijk vast te leggen.
Vanuit de goede relatie, die wij met elkaar hebben, geven wij u de mogelijkheid te bemiddelen bij deze verkoop. Wij gaan er vanuit, dat jullie een goede afspraak over de aankoopcourtage met [IVG, Rechtbank] kunnen uit onderhandelen. Deze aankoopcourtage komt u voor 1/3 deel en voor ons 2/3 deel toe.
Betaling zal plaatsvinden binnen 10 dagen na uw ontvangst van deze courtage uiteraard onder overlegging van bijbehorende nota’s.
2.4. Op 16 december 2009 heeft [B] aan Savills Investments B.V. het volgende geschreven:
Wij stellen u middels deze brief dan ook formeel in gebreke.
Wij verzoeken u dan ook, en voor zover nodig sommeren wij u, de ons toekomende gelden binnen 10 dagen na heden aan ons over te maken op rekening [rekeningnummer] ten name van Zeestraat Finance B.V. te Vught.
Het te vorderen bedrag bedraagt thans, nu sinds 9 oktober 2009 75,35 % van de verkoopwaarde geleverd is, 75,35% van € 1.000.000, - , te weten € 735.500, - plus BTW.
Mocht u daartoe niet bereid zijn dan zullen wij de vordering uit handen geven en conservatoire maatregelen nemen en tevens aanspraak maken op kosten en wettelijke rente.
2.5. IVG heeft een bedrag van € 1.500.000,00 aan courtage aan Savills voldaan.
2.6. Tot zekerheid van verhaal van na te noemen vorderingen heeft Zeestraat ten laste van Savills derdenbeslag gelegd.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Zeestraat vordert – samengevat – veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van Savills tot betaling van EUR 1.000.000,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 16 december 2009, zijnde de datum van ingebrekestelling, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, veroordeling van Savills tot betaling van EUR 4.500,00 te vermeerderen met BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, onder veroordeling van Savills in de (na-)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis.
3.2. Savills voert gemotiveerd verweer.
in reconventie
3.3. Savills vordert (primair) een verklaring voor recht dat de beweerde Overeenkomst d.d. 2 november 2005 tussen Savills en Zeestraat bij brief van 15 maart 2010 is vernietigd, (subsidiair) een verklaring voor recht dat de regel die volgt uit de gestelde overeenkomst d.d. 2 november 2005 tussen Savills en Zeestraat op grond waarvan Savills 2/3 deel van haar courtage aan Zeestraat zou moeten betalen, buiten toepassing dient te worden gelaten op grond van artikel 6:248 BW; te verklaren voor recht dat Savills niet gebonden is aan de gestelde overeenkomst d.d. 2 november 2005 aangezien [C] niet bevoegd was Savills in dezen te vertegenwoordigen en (primair en subsidiair) een verklaring voor recht dat het door Zeestraat ten laste van Savills gelegde beslag onrechtmatig is en opheffing van dat beslag, onder veroordeling van Zeestraat in de proceskosten.
3.4. Zeestraat voert gemotiveerd verweer.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Tussen partijen is in geschil of door ondertekening van het onder 2.3 aangehaalde stuk een overeenkomst tussen partijen is gesloten. In conventie vordert Zeestraat nakoming van de gestelde overeenkomst, in reconventie vordert Savills een verklaring voor recht dat een eventuele overeenkomst nietig, hetzij vernietigbaar is, althans dat Savills niet gehouden is de overeenkomst na te komen. De rechtbank zal derhalve de vordering in conventie en in reconventie gezamenlijk behandelen.
4.2. Savills voert als meest verstrekkende verweer dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen aangezien haar (voormalig) directeur [C] een (indirect) tegenstrijdig belang had. Savills stelt daartoe dat [C] tijdens een bespreking op 15 oktober 2009 verschenen is aan de zijde van Zeestraat, hetgeen, aldus Savills, niet anders kan worden geduid dan dat [C] een geldelijk of ideëel belang heeft bij betaling aan Zeestraat. De rechtbank oordeelt op dit punt als volgt. Daargelaten wat het gevolg zou zijn van een eventueel tegenstrijdig belang bij bij [C], brengt de enkele omstandigheid dat [C], nadat hij niet langer werkzaam was bij Savills, tijdens een bespreking met betrekking tot het geschil zich op enige wijze opgesteld heeft aan de zijde van Zeestraat, niet zonder meer met zich dat [C] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen Zeestraat en Savills een (indirect) tegenstrijdig belang heeft gehad. Het verweer van Savills is onvoldoende onderbouwd en slaagt niet. Tussen partijen is derhalve een overeenkomst gesloten, zoals weergegeven onder 2.3 (hierna: de overeenkomst).
4.3. Met betrekking tot de nietigheid van de overeenkomst overweegt de rechtbank als volgt. Zeestraat stelt dat zij in de positie was Savills de rol als aankopend makelaar aan de zijde van IVG te gunnen, hoewel Zeestraat in de desbetreffende transactie gelieerd was aan de verkopers. Daarnaast zijn naar het oordeel van Zeestraat de onderhandelingen tussen koper en verkoper op zo’n wijze verlopen dat koper een lagere prijs heeft betaald dan zij maximaal bereid zou zijn te betalen. Daardoor is Zeestraat, als verkoper, commissie misgelopen, hetgeen Savills aan Zeestraat zou moeten vergoeden, aldus Zeestraat. Savills voert hiertegen aan dat de overeenkomst niet op “zakelijke grondslag” tot stand is gekomen.
Terecht stelt Savills dat de gang van zaken zoals Zeestraat die schetst, erop neerkomt dat er sprake is van een betaling van een aanzienlijk bedrag door de koper, IVG, aan een van de verkopers, Zeestraat, geheel buiten de koopovereenkomst om. Doordat de betaling via de Savills toekomende courtage loopt, is voor partijen die niet op de hoogte zijn van de overeenkomst tussen Zeestraat en Savills, zoals mogelijkerwijs KPMG, IVG en de fiscus, de betaling niet kenbaar.
4.4. Het ontbreken van een “zakelijke grondslag” waarop door Savills een beroep is gedaan, is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een nietige overeenkomst in de zin van artikel 3:40 BW. Dat de overeenkomst in strijd is met een dwingende wetsbepaling (art. 3:40 lid 2 BW) is niet gebleken. De overeenkomst is ook niet nietig wegens strijd met de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, nu die bepalingen in die wet niet de strekking hebben de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten, maar zien op – met name – de meldingsplicht van financiële instellingen.
4.5. Ook uit de overige door Savills gestelde omstandigheden volgt niet dat er sprake is van een nietige overeenkomst. De overeenkomst is niet naar haar inhoud in strijd met de goede zeden: het gaat hier immers om betaling van een geldsom door Savills aan Zeestraat, zonder dat gesteld is dat er een verboden, want onzedelijke, prestatie tegenover staat. Met betrekking tot de vraag of de overeenkomst naar haar strekking in strijd is met de goede zeden, overweegt de rechtbank als volgt. Niet is komen vast te staan dat Savills onredelijk is benadeeld door het sluiten van de overeenkomst. Zeestraat stelt immers dat gelet op de geringe omvang van de werkzaamheden die Savills voor IVG heeft verricht, de retourcourtage niet onredelijk is. Savills heeft daartegenover slechts gesteld dat haar overeenkomst met IVG marktconform was. De rechtbank acht daarmee de stelling dat Savills niet onevenredig is benadeeld, onvoldoende betwist, zodat niet geoordeeld kan worden dat de overeenkomst om die reden nietig is. Vervolgens zou de vraag aan de orde kunnen komen of een derde onredelijk benadeeld is door deze overeenkomst. Dat IVG benadeeld zou kunnen zijn door de gang van zaken, volgt uit de stellingen van Zeestraat, aangezien zij stelt dat IVG een courtage heeft betaald die niet in verhouding stond tot de door Savills verrichte werkzaamheden. De grondslag daarvoor is echter de overeenkomst tussen IVG en Savills die zag op het betalen van courtage, niet de onderhavige overeenkomst tussen Zeestraat en Savills, die zag op het verdelen van betaalde courtage. Daarbij komt, zoals door Savills onweersproken is gesteld, dat IVG door Savills op de hoogte is gesteld van de overeenkomst tussen Zeestraat en Savills, waarop IVG meegedeeld heeft zich niet betrokken te voelen bij de verdere afwikkeling van de betaling van de courtage. Uit die omstandigheden volgt, naar het oordeel van de rechtbank, dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gezegd kan worden dat IVG onredelijk benadeeld is door de overeenkomst tussen Zeestraat en Savills. Ook eventuele benadeling van KPMG is onvoldoende onderbouwd. Zelfs voor zover de overeenkomst tussen Zeestraat en Savills ook een vergoeding inhield voor een gerealiseerde te lage verkoopprijs, is KPMG, als mede-verkoper, daardoor niet zonder meer benadeeld. Niet gesteld noch gebleken is immers – bijvoorbeeld – dat Zeestraat een beslissende stem had bij het bepalen van de koopprijs en evenmin dat Zeestraat zich bij het accepteren van de koopprijs heeft laten leiden door de wetenschap haar lagere opbrengst te kunnen compenseren via de overeenkomst met Savills, of dat KPMG op andere wijze is benadeeld.
4.6. Ook met betrekking tot het gestelde misbruik van omstandigheden, heeft Savills onvoldoende gesteld. Niet gesteld noch gebleken is immers van welke bijzondere omstandigheden Zeestraat, volgens Savills, misbruik heeft gemaakt om [C] te bewegen tot het sluiten van de overeenkomst. Overigens heeft Zeestraat gemotiveerd betwist dat er sprake is van misbruik van omstandigheden en voert Zeestraat onweersproken aan dat Savills voor haar werkzaamheden een courtage van € 500.000,00 heeft ontvangen.
4.7. Ook het beroep van Savills op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zal de rechtbank passeren, aangezien het niet nader is onderbouwd.
4.8. De overeenkomst tussen partijen is derhalve rechtsgeldig en niet nietig of vernietigbaar. De in reconventie gevorderde verklaringen voor recht liggen derhalve voor afwijzing gereed en de in conventie gevorderde nakoming van de overeenkomst ligt voor toewijzing gereed.
4.9. Met betrekking tot de in conventie gevorderde rente oordeelt de rechtbank als volgt. Door Savills is onweersproken gesteld dat zij de desbetreffende facturen van Zeestraat, waar de overeenkomst naar verwijst, niet heeft ontvangen, zodat zij niet wegens overschrijding van een eventuele betalingstermijn in verzuim is geraakt. De ingebrekestelling van 16 december 2009 waar Zeestraat zich op beroept, is in eerste instantie gericht aan Savills Investments B.V., een andere rechtspersoon dan gedaagde. Met betrekking tot het intreden van verzuim, vóór het betekenen van de dagvaarding, heeft Zeestraat, mede gelet op het verweer van Savills, dan ook niet aan haar stelplicht voldaan. Daarom zal de gevorderde wettelijke handelsrente worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding, 17 maart 2010.
4.10. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Zeestraat heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.11. Aangezien de vordering van Zeestraat in conventie grotendeels wordt toegewezen, is het niet zo dat het gelegde beslag onrechtmatig zou zijn omdat Zeestraat geen vorderingsrecht zou hebben. Met betrekking tot het niet vermelden van de door Savills ingeroepen vernietiging van de overeenkomst, heeft Zeestraat onweersproken gesteld dat zij van de brief – waarin Savills de overeenkomst stelde te vernietigen – eerst kennis heeft genomen nadat het beslag is gelegd. Dat het beslagrekest door het niet noemen van de gestelde buitengerechtelijke vernietiging misleidend is, is derhalve niet vast komen te staan. De gevorderde opheffing van het beslag zal derhalve worden afgewezen. Aangezien Zeestraat geen vergoeding van gemaakte beslagkosten heeft gevorderd, zal Savills niet in de kosten van het beslag worden veroordeeld.
4.12. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Savills in conventie en in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld.
4.13. De kosten aan de zijde van Zeestraat worden begroot op:
- dagvaarding EUR 88,89
- vast recht 4.951,00
- salaris advocaat in conventie 6.422,00 (2,0 punten × tarief EUR 3.211,00)
- salaris advocaat in reconventie 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 452,00)
Totaal in conventie EUR 11.461,89
Totaal in reconventie EUR 452,00
4.14. De in conventie en in reconventie gevorderde rente over de proceskosten is toewijsbaar vanaf de vijftiende dag na de uitspraak van dit vonnis. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover is toewijsbaar vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt Savills om aan Zeestraat te betalen een bedrag van EUR 1.000.000,00 (één miljoen euro), te vermeerderen met de wettelijke handelrente vanaf 17 maart 2010 tot aan de dag der gehele voldoening,
5.2. veroordeelt Savills in de proceskosten, aan de zijde van Zeestraat tot op heden begroot op EUR 11.461,89, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na heden,
5.3. veroordeelt Savills in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- EUR 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.
5.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6. wijst de vorderingen af,
5.7. veroordeelt Savills in de proceskosten, aan de zijde van Zeestraat tot op heden begroot op EUR 452,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na heden.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2011.?