Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 09/6077 HUISV
uitspraak van de meervoudige kamer in de [naam 1]n
[eisers],
wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. H.A. Sarolea,
en
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Oud-Zuid,
verweerder,
gemachtigden: mr. G. van der Kuil en W. de Wever.
Tevens heeft als partij aan het geding deelgenomen:
Ymere Ontwikkeling,
vergunninghouder,
gemachtigden: mrs. Y.O.C. Krikke en R.J.J. Tempelaars.
Procesverloop
Bij besluit van 4 juli 2008 (het primaire besluit) heeft verweerder aan vergunninghouder een woningonttrekkingsvergunning verleend voor de onttrekking van vier zelfstandige woonruimten op het adres [adres] te [woonplaats] met het doel deze woningen te slopen en daarna op dezelfde locatie nieuwbouw te realiseren.
Bij besluit van 11 november 2009 (het bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard en het primaire besluit, onder aanvulling van de motivering, gehandhaafd.
Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 augustus 2010.
Namens eisers zijn verschenen [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door voornoemde gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd bij voornoemde gemachtigden. Vergunninghouder heeft zich doen vertegenwoordigen door voornoemde gemachtigden.
Overwegingen
1. feiten en omstandigheden
1.1. Eisers zijn de bewoners van de woningen aan het [adres] te [woonplaats]. In het kader van geplande nieuwbouw op deze locatie door vergunninghouder zijn aan vergunninghouder, respectievelijk verweerder, twee sloopvergunningen, een bouwvergunning, een kapvergunning en een woningonttrekkingsvergunning verleend. Eisers hebben tegen deze vergunningen bezwaar gemaakt. Tegen de instandlating van de woningonttrekkingsvergunning richt zich het nu voorliggende beroep.
2. wettelijk kader
2.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet (hierna: de Hvw), voor zover thans van belang, is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
2.2. Ingevolge artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. Op grond van de wetsgeschiedenis kan tot deze voorwaarden en voorschriften een compensatieregeling worden gerekend.
2.3. Ter uitvoering van deze bepalingen heeft verweerders raad de Partiële Huisvestingsverordening Amsterdam Oud Zuid (hierna: de Verordening) opgesteld. Gelet op de overgangsbepaling artikel 11, tweede lid, van de Verordening 2007 is in dit geval de Verordening 2000 van toepassing.
2.4. In artikel 2 van de Verordening is bepaald dat als categorie bedoeld in artikel 30 van de Hvw worden aangewezen alle woonruimten, ongeacht de huur- of koopprijs.
2.5. Op grond van artikel 3, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening is het, voor zover thans van belang, verboden om zonder vergunning van het dagelijks bestuur van stadsdeel Amsterdam Oud Zuid woonruimte, in de in artikel 2 aangewezen categorie, geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Hieronder wordt verstaan het slopen alsmede het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden.
2.6. Op grond van artikel 11 van de Verordening past het dagelijks bestuur bij de beoordeling van aanvragen om vergunning, de beleidsregels toe die zijn vervat in de beleidsnota ”Partiële Huisvestingsverordening stadsdeel Amsterdam Oud Zuid”. Deze beleidsregels worden gehanteerd ter toetsing van het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad.
2.7. Volgens paragraaf 2, onder B1, van de Beleidsnota Partiële Huisvestingsverordening Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid (hierna: de Beleidsnota) zoals die geldt per 1 januari 2002 en het wijzigingsbesluit van 22 september 2004 wordt een vergunning voor de onttrekking van zelfstandige woonruimte verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden als bedoeld in artikel 12 van de Verordening voldoende kan worden gediend.
2.8. In paragraaf 2 worden beleidsregels gegeven met betrekking tot onttrekking van zelfstandige woonruimte. Daarbinnen is een onderscheid gemaakt tussen onttrekking van woningen met een huur tot maximaal de huursubsidiegrens of vallende binnen de maximale koopprijsgrens en woningen vallende buiten de grens van de huursubsidie en koopprijsgrens. Ten aanzien van de eerstgenoemde woningen, parafraserend de woningen in de sociale sector, is in paragraaf 2, onder B2, geregeld dat onttrekking in beginsel uitsluitend in de daar met name genoemde gevallen is toegestaan Voor laatstgenoemde woningen is bepaald dat, met inachtneming van hetgeen is gesteld in lid B1, in beginsel medewerking wordt verleend aan onttrekking, mits er wordt gecompenseerd.
2.9. Een van de in paragraaf 2, onder B2, genoemde gevallen waarbij, met inachtneming van hetgeen is gesteld in lid B1, in beginsel medewerking wordt verleend aan onttrekking is geval van sloop-nieuwbouw; hierbij is geen compensatie vereist.
3. standpunten van partijen
3.1. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het doel van de Hvw en de Verordening erin is gelegen dat een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte wordt bevorderd. Ten aanzien van zelfstandige woonruimten die binnen de huursubsidiegrens vallen, is in de regelgeving bepaald dat de vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de woonbestemming gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden als bedoeld in artikel 12 van de Verordening voldoende kan worden gediend. Dit kader biedt geen ruimte voor het meewegen van de belangen van de huurders van de te onttrekken woonruimte. Voor de onderhavige situatie van sloop en nieuwbouw is volgens verweerder geen compensatie vereist. Naar de mening van verweerder zal de onttrekking van de vier sociale huurwoningen niet tot een onevenwichtige woningvoorraad leiden. Het realiseren van acht koopwoningen boven de koopprijsgrens is ook in het belang van de woningvoorraad, aangezien aan alle woningen behoefte bestaat. Verweerder wijst erop dat de vergunninghouder zich heeft verplicht om in het kader van de nieuwbouwplannen op het Spijtellaantje in de Pijp twee sociale huurwoningen terug te brengen. Bovendien zal het bouwen van acht woningen in de plaats van de vier die er nu staan, leiden tot een vergroting van de algehele woningvoorraad in Amsterdam.
3.2. Eisers brengen naar voren dat verweerder ten onrechte de huidige kwaliteit van de woningen niet heeft meegenomen in de belangenafweging. De kwaliteit van de woningen is zodanig goed dat deze zonder ingrijpende investeringen nog decennia prima verhuurbaar zijn. Verweerder is destijds op het verkeerde been gezet bij de beoordeling van de aanvraag doordat vergunninghouder hem heeft voorgehouden dat de vier woningen in erbarmelijke staat verkeren. Eisers hebben verweerder meermalen tevergeefs verzocht om de woningen ter plaatse te bezoeken. Het bestreden besluit is onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd. De constatering dat het vergroten van het aantal woningen op de woningmarkt ook een doel is van de Hvw en de Verordening wordt door eisers bestreden. De regelgeving heeft nu juist de bescherming van de woningen uit de lagere prijsklasse tot doel. Nu ter plaatse geen sociale huurwoningen terugkeren, had de vergunning niet mogen worden afgegeven. Voorts blijkt noch uit de vergunning noch uit het besluit dat voor vergunninghouder de verplichting bestaat om twee sociale huurwoningen in de Pijp te laten terugkeren.
4. inhoudelijke beoordeling
4.1. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de woningen aan het Spijtellaantje onder de reikwijdte van artikel 30 van de Hvw vallen, nu in artikel 2 van de Verordening is bepaald dat alle woonruimten, ongeacht de huur- of koopprijs, als categorie bedoeld in artikel 30 van de Hvw worden aangewezen. In verweerders stadsdeel worden dus niet alleen de sociale huurwoningen beschermd. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze aanwijzing in strijd met de Hvw te achten. Anders dan eisers menen, volgt uit de Hvw niet dat deze wet alleen de bescherming van woningen uit de lagere prijsklasse tot doel heeft.
4.2. Op grond van het hiervoor onder punt 2 weergegeven wettelijk kader wordt – kort gezegd – een vergunning voor de onttrekking van zelfstandige woonruimte verleend, tenzij het belang van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang dat met de onttrekking is gediend. In de Beleidsnota is uitgewerkt in welke gevallen het belang van de onttrekking groter is dan dat van de woningvoorraad. Hieruit volgt dat voor woningen binnen de huursubsidiegrens onttrekking is toegestaan ingeval van sloop en nieuwbouw. In dat geval is op grond van het beleid geen compensatie vereist.
4.3. Naar het oordeel van de rechtbank brengt een redelijke beleidsuitleg met zich dat de regel dat bij sloop en nieuwbouw geen compensatie is vereist, ziet op een situatie waarbij na sloop dezelfde soort woningen als nieuwbouw terugkomt. De zinsnede dat geen compensatie is vereist, impliceert dat de nieuwbouwwoningen zelf als (reële) compensatie gelden en dus voor wat betreft omvang, kwaliteit, ligging, huur- of koopprijs gelijkwaardig zijn te achten aan de woningen die worden onttrokken. De door verweerder voorgestane uitleg van het beleid komt erop neer dat zonder toezegging van compensatie medewerking verleend zou worden aan onttrekking van zelfstandige woningen binnen de sociale sector, waarbij als enige toets zou hebben te gelden de belangenafweging als genoemd in paragraaf 2 onder B1. Deze uitleg verhoudt zich, naar het oordeel van de rechtbank, niet met het in het beleid gemaakte onderscheid tussen woningen binnen de sociale sector en die daarbuiten. De enkele toets aan de belangenafweging van paragraaf 2 onder B1 verschilt immers niet van de toetsing voor woningen in de vrije sector, waarbij dan bovendien wel compensatie wordt vereist. Indien de uitleg van verweerder zou worden gevolgd, zou de hier aan de orde zijnde beleidsregel daarmee geen zelfstandige betekenis meer hebben.
4.4. De door de rechtbank aangenomen redelijke uitleg van het beleid brengt met zich dat de onderhavige situatie, waarin de te slopen sociale huurwoningen worden vervangen door nieuwbouwwoningen boven de koopprijsgrens, niet onder deze beleidsbepaling valt. Tegen deze achtergrond komt de rechtbank tot de conclusie dat het beleid geen toereikende grondslag biedt om de woningonttrekkingsvergunning te verlenen. Het ontbreken van een juridische grondslag maakt het voorliggende besluit naar het oordeel van de rechtbank dan ook onrechtmatig.
4.5. Het beroep is dus gegrond, en het bestreden besluit dient te worden vernietigd. Met het oog op finale geschilbeslechting ziet de rechtbank zich vervolgens gesteld voor de vraag of de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen worden gelaten. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt hiertoe als volgt.
4.6. Uit de gedingstukken is gebleken dat verweerder zich op het standpunt stelt dat in zijn stadsdeel behoefte bestaat aan alle soorten woningen, ongeacht de huur- of koopprijs. Verweerder is van mening dat de woningvoorraad gediend is met de onttrekking, omdat er acht woningen in de plaats van vier woningen komen én twee sociale huurwoningen in de Pijp zullen worden opgeleverd. Voorts is ter zitting betoogd dat het belang van de woonruimtevoorraad ook gediend is met het feit dat oude woningen worden vervangen door kwalitatief betere nieuwbouwwoningen. De rechtbank begrijpt het standpunt van verweerder aldus dat het belang bij de woningonttrekking gelet op deze omstandigheden dient te prevaleren boven het met toepassing van het beleid te dienen doel. Het standpunt van verweerder komt daarmee neer op toepassing van de afwijkingsbevoegdheid zoals omschreven in artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarbij is van belang of sprake is van omstandigheden die niet in de desbetreffende beleidsregel zijn verdisconteerd en waarbij strikte navolging van de beleidsregel zou leiden tot een uitkomst die niet wordt beoogd.
4.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegen de hiervoor genoemde achtergrond in redelijkheid tot het oordeel kunnen komen dat de gevolgen voor vergunninghouder van de weigering van de vergunning, te weten het niet kunnen overgaan tot vervanging van de vier huurwoningen door acht koopwoningen, onevenredig zijn in verhouding tot het met de beleidsregel te dienen doel, namelijk het behoud van de woningen voor de woningvoorraad. Immers vergunninghouder heeft aangegeven dat, gezien de lage huurinkomsten en de te verwachten kosten van renovatie, het aanbrengen van verbeteringen in de huurwoningen niet lonend zal zijn. Daarnaast is het belang van de woningvoorraad gediend met deze beslissing omdat de woningvoorraad zowel in kwantitieve als in kwalitatieve zin toeneemt.
4.8. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen wegens strijd met het motiveringsbeginsel zoals neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven.
4.9. De rechtbank zal verweerder opdragen het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank zal verweerder tevens veroordelen in de kosten die eisers voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs hebben moeten maken, die onder toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden begroot op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 150,- (honderd vijftig euro) aan eisers dient te betalen;
- veroordeelt verweerder in de kosten van eisers van deze procedure tot een bedrag van € 874,- (achthonderd vierenzeventig euro), te betalen aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.B. Kleiss, voorzitter,
mrs. C.H. Rombouts en C. Bakker, leden, in aanwezigheid van
mr. S. Leijen, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 september 2010.
de griffier de voorzitter
is verhinderd te tekenen
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB