Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 09-39587
Datum : 11 februari 2010
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiseres]
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats]
eiseres
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [adres]
gedaagde
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 4 november 2009 inhoudende de vordering van eiseres
- de conclusie van antwoord van gedaagde.
Bij rolmededeling van 26 november 2009 is eiseres verzocht om een toelichting te geven op haar rechtens relevante belang bij de vordering en op de wettelijke grondslag van de procedure.
Eiseres heeft een akte genomen.
Vervolgens is bij tussenvonnis van 24 december 2009 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Deze is op 25 januari 2010 gehouden.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. Eiseres is eigenaar van de woning aan de [het gehuurde], nader te noemen: het gehuurde.
1.2. Eiseres verhuurt het gehuurde en 8 andere woningen aan gedaagde. Gedaagde exploiteert een onderneming, waarin hij voor eigen risico woningen huurt en deze aan derden (onder-)verhuurt. De woningen worden in de regel verhuurd met een beperkte looptijd aan zg. expats.
1.3. De gemeente Amsterdam heeft een zg. Short Stay-beleid geformuleerd ten aanzien van de verhuur van woningen als het gehuurde. Na aanpassing van het beleid per 1 mei 2009 staat de gemeente short stay-verhuur alleen toe voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens als bedoeld in art. 7:247 BW jo. art. 3 UHW. Deze grens correspondeert met een puntental van 142. Short Stay-verhuur is aan een gemeentelijke vergunning gebonden.
1.4. Bij schrijven van 31 januari 2007 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van Amsterdam aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd, inhoudende dat eiseres het gehuurde bij B & W diende te melden en een huishouden diende voor te dragen. Het besluit was gebaseerd op de overweging dat het gehuurde een sociale sectorwoning betrof als bedoeld in art. 5 van de Huisvestingswet. B & W gingen uit van een woningkwaliteit van 111 punten.
1.5. Eiseres heeft tegen het voormelde besluit bezwaar ingesteld. In de bezwaarfase heeft
B & W aan de huurcommissie te Amsterdam verzocht een uitspraak als bedoeld in art. 5 lid 3 UHW te doen over de woningkwaliteit. De huurcommissie heeft het gehuurde op grond van de elementen van Bijlage I bij het UHW gewaardeerd op 155 punten. Op grond van art. 5 lid 2 BHW heeft de huurcommissie het gehuurde vervolgens gewaardeerd op 120,4 punten. De zg. vrije sectorgrens van de gemeente Amsterdam lag destijds op 121,5 punten.
1.6. B & W hebben op 2 augustus 2007 een beslissing op het voormelde bezwaar genomen, waarin de uitspraak van de huurcommissie werd gevolgd.
1.7. Eiseres heeft tegen de voormelde uitspraak beroep ingesteld bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank. Bij beslissing van 21 september 2007 achtte de bestuursrechter het beroep gegrond – onder meer ontoereikend gemotiveerd – en heeft bepaald dat B & W een nieuwe beslissing dienden te nemen.
1.8. B & W hebben de voormelde last ingetrokken en hebben de huurcommissie verzocht een nieuwe verklaring omtrent de actuele woningkwaliteit te verstrekken. Bij bericht van 30 juni 2009 heeft de huurcommissie het puntental van het gehuurde gewaardeerd op 137.
Vordering
2. Eiseres vordert te verklaren voor recht, zakelijk weergegeven, dat de woningkwaliteit van het gehuurde op grond van het BHW 153 punten bedraagt, althans een in goede justitie te bepalen puntental, kosten rechtens.
3. Eiseres stelt ter onderbouwing van de vordering, kort samengevat, belang te hebben bij een rechterlijke uitspraak over de woningkwaliteit van het gehuurde. In zijn in rov. 1.5 en 1.8 genoemde verklaringen heeft de huurcommissie ten onrechte gebruik gemaakt van de bijzondere afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW. Die bevoegdheid leent zich alleen voor toepassing als de aard van de woning daartoe aanleiding geeft. Rekening gehouden kan worden met specifieke elementen aan of van de woning die zijn kwaliteit beïnvloeden. Slechts indien de toetsing aan de hand van de objectieve factoren uit het woningwaarderingsstelsel een apert onredelijk resultaat oplevert, bestaat er grond voor bijstelling op de voet van de bovengenoemde bepaling. Volgens eiseres dient de uitzondering met grote terughoudendheid gehanteerd te worden. De overweging van de huurcommissie dat de aanwezigheid van 7 extra fonteintjes en 2 badkamers op een étage van 50 m2 tot een apert onredelijk hoge huurprijs zou leiden, acht eiseres onjuist.
4. Eiseres stelt voorts geen andere rechtsingang dan de onderhavige te hebben. In de eerste plaats heeft het voor haar weinig zin om eerst de huurcommissie in te schakelen in het kader van de huurovereenkomst tussen partijen en vervolgens de kwestie op de voet van art. 7:262 BW aan de kantonrechter voor te leggen. In de tweede plaats kan volgens eiseres de kwestie niet aan de bestuursrechter worden voorgelegd omdat B & W niet bevoegd zijn, nu het gehuurde buiten de sociale sector valt. Bij een woningwaardering van 137 valt het gehuurde niet in de zg. sociale sector. Daarin vallen woningen met een puntental tussen 121,5 en 142, terwijl het gehuurde volgens de door de gemeente overgenomen telling van de huurcommissie 137 heeft.
Verweer
5. Gedaagde voert aan zich te kunnen vinden in de vorderingen. Hij onderschrijft belang te hebben bij duidelijkheid over de vraag hoeveel punten het gehuurde telt.
Beoordeling
6. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft eiseres geen rechtens te respecteren belang bij haar vorderingen. Vast staat dat tussen partijen geen geschil bestaat over de woningkwaliteit en de hoogte van de (tussen hen geldende) huurprijs. Dat blijkt uit de referte van gedaagde bij conclusie van antwoord, uit hun toelichting tijdens de comparitie en uit de brief van 22 juni 2009 van de gemachtigde van eiseres aan de huurcommissie, waarin expliciet is gesteld dat partijen geen opponenten van elkaar zijn.
7. Een civiele rechter heeft in beginsel slechts een taak – en daarmee bevoegdheden – om te oordelen over een geschil over een rechtsvraag, een feitelijke vraag of een combinatie van beiden, die door partijen in een procedure aan hem wordt voorgelegd. Daarvan is hier geen sprake. De wederpartij van partijen is de gemeente Amsterdam, die een beleid ten aanzien van short stay-verhuur heeft geformuleerd dat partijen strijdig achten met hun belangen. De gemeente is geen partij in het onderhavige geding. Hoor en wederhoor over achterliggende standpunten en belangen kan daarom niet plaatsvinden, nog daargelaten dat bestuurs- en civielrechtelijke beoordelingen uiteenlopende wettelijk kaders hebben. Dat klemt temeer omdat het geschil tussen partijen niet zozeer ziet op een technische waardering van het puntental, maar op de betekenis en de reikwijdte van de uitzonderingsbepaling van art. 5 lid 2 UHW. Een rechterlijk oordeel over deze bepaling heeft geen relevante waarde als dat niet op tegenspraak is gewezen.
8. De stellingen van partijen over de rechtsingang maken het bovengenoemde oordeel niet anders. Omdat tussen verhuurder en huurder geen geschil bestaat over de hoogte van de contractuele huurprijs, staat de weg van art. 7:252 jo. 254 jo. 262 BW niet voor hen open. Die is hier ook niet gevolgd. Dat partijen geen bestuursrechtelijke ingang hebben, is niet gebleken. De vraag naar de woningkwaliteit is van evident belang bij de afgifte van de vereiste vergunningen voor short stay-verhuur en daaromtrent staan rechtsmiddelen open.
9. Dit betekent dat eiseres niet wordt ontvangen in haar vorderingen. Gelet op de aard van het geschil en de verhouding tussen partijen worden de proceskosten gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verklaart eiseres niet ontvankelijk in haar vorderingen;
II. compenseert de kosten van de procedure.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter