Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 09-13641
Datum : 14 januari 2010
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
1. [eiser sub 1]
en
2. [eiser sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers in conventie
verweerders in reconventie
nader te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2]
gemachtigde: mr.drs. J.J. Zijlstra
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P.R. Worp
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 23 april 2009 inhoudende de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]
- de conclusie van antwoord - met eis in reconventie – van [gedaagde]
Bij tussenvonnis van 23 juli 2009 is bepaald dat schriftelijk werd voortgeprocedeerd. Vervolgens zijn ingediend:
- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie van [gedaagde]
- de conclusie van dupliek in reconventie van [eiser sub 1] en [eiser sub 2].
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en reconventie
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn sedert 1994 eigenaar van het pand aan de [adres] te [woonplaats], nader te noemen: het pand.
1.2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben een in 1994 geboren dochter, [dochter]. Zij hebben tot 2003 gezamenlijk de woning op de sous-, begane grond- en eerste verdieping gewoond. Deze woning meet omstreeks 115 m2.
1.3. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben hun relatie in 2003 verbroken. [eiser sub 1] en [dochter] wonen sedertdien samen in de voormelde woning. [eiser sub 2] bewoont de woning op de tweede verdieping.
1.4. [gedaagde] huurt sedert 1 april 1981 van (de rechtsvoorganger van) [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning op de derde verdieping van het pand, nader te noemen: het gehuurde. De laatstelijk geldende huurprijs van het gehuurde bedraagt € 88,28 per maand inclusief watergeld.
1.5. Bij brief van 29 september 2008 heeft de gemachtigde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde opgezegd per 1 april 2009 op grond van dringend eigen gebruik. De brief bevat voorts de hier relevante frase:
“Met betrekking tot het bepaalde in art. 7:274 lid 1 onder Pro c slot, deel ik u mee dat gezien het feit dat u reeds meer dan twintig jaar inwoner bent van [woonplaats], u vanaf het moment dat u zich inschrijft als woningzoekende, naar alle waarschijnlijkheid tijdig in aanmerking komt voor een passende nieuwe woning”.
1.6. [gedaagde] heeft niet met de opzegging ingestemd.
In conventie en in reconventie
2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen, zakelijk weergegeven, het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen, met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen.
3. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen, kort samengevat, dat hun dochter [dochter] – nu 15 jaar oud – met beide ouders een goede relatie heeft. Zij woont met haar moeder in de woning op de benedenverdiepingen. [dochter] heeft echter de wens geuit om gedurende langere tijd, en mogelijk permanent, bij haar vader te gaan wonen. [dochter] is in de puberteit en heeft behoefte aan leiding en structuur. Haar moeder wordt in beslag genomen door haar carrière. [dochter] wil bij haar vader wonen en dat houdt meer in dan een regelmatig bezoek. De verwachting van [gedaagde] dat zij het pand na haar schooltijd zal verlaten, is onredelijk. Ook de door [gedaagde] gesuggereerde woningruil tussen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is onredelijk: [eiser sub 2] zal dan aan [eiser sub 1] een compensatie moeten betalen en daartoe is hij niet in staat.
4. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bedraagt de oppervlakte van de woning van [eiser sub 2] niet meer dan 34 m2 en is hij daarom voor de bewoning door vader en dochter ongeschikt. Als deze woning met het gehuurde wordt samengevoegd en wordt heringedeeld tot een oppervlakte van 65 m2 is hij wel passend. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat de gemeente Amsterdam heeft meegedeeld dat samenvoeging op grond van de Huisvestingsverordening mogelijk is.
5. Tegenover het verweer van [gedaagde] betwisten [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat [eiser sub 2] niet in de woning op de tweede verdieping van het pand woont, maar in een woning boven het door hem geëxploiteerde café [café]. [eiser sub 2] heeft de woningen boven het café verbouwd en werkt in het café, zowel overdag als vaak ’s avonds. Hij verblijft daarom niet veel in de woning op de tweede verdieping, maar woont er wel. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betwisten voorts dat [eiser sub 2] [gedaagde] heeft willen intimideren.
6. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat hun belangen bij de beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van [gedaagde] bij de voortzetting ervan. [gedaagde] verblijft vrijwel nooit in het gehuurde, maar slaapt er uitsluitend. Kennelijk heeft hij geen relatie en bezoek ontvangt hij niet. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ligt zijn belang in de onwaarschijnlijk lage huurprijs van € 76,07 netto per maand, welk bedrag de kosten van onderhoud en overige lasten niet dekt. [gedaagde] is 55 jaar oud, is bouwkundig ingenieur en zal een inkomen hebben waarvan hij een bij zijn leeftijd en status passende woning zal kunnen huren. Op grond van zijn woonduur moet hij daarvoor in aanmerking komen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen grote investeringen in het pand te hebben gedaan en nog te moeten doen, ook in het gehuurde.
7. [gedaagde] betwist, kort samengevat, dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Mogelijk hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de wens om het gehuurde zelf te gaan gebruiken, maar dat rechtvaardigt de beëindiging van de huur niet. [dochter] kan de door haar gewenste gezelligheid en hulp bij haar huiswerk goed in de bestaande situatie vinden: zij kan bij haar vader verblijven en via de trap eenvoudig weer naar haar slaapkamer bij haar moeder gaan. Als [eiser sub 2] en [dochter] al op de samen te voegen woning op de 2e en 3e verdieping willen gaan wonen, is dat hooguit voor de resterende schooltijd van [dochter]. [gedaagde] veronderstelt dat de werkelijke bedoeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] erin ligt dat [dochter] na haar meerderjarigheid zelf in de samen te voegen woning gaat wonen, zodat moeder en dochter het gehele pand voor zichzelf hebben. De vader kan dan formeel gaan wonen waar hij nu feitelijk verblijft. Volgens [gedaagde] weegt dat belang niet op tegen de zijne bij de voortzetting van de huur. Hij bewoont het gehuurde sedert 30 jaar en doet dat op een normale wijze. De huurprijs is laag omdat het gehuurde nooit naar behoren is onderhouden. Hij heeft daarin steeds zelf de nodige investeringen gedaan.
8. [gedaagde] wijst erop dat [eiser sub 1] volgens haar eigen stelling in beslag wordt genomen door haar carrière en dat [eiser sub 2] zelf stelt overdag en vaak ’s avonds te werken. Kennelijk zijn zij niet bereid om tijd voor hun dochter vrij te maken. Hij ziet niet in waarom [eiser sub 2] wel tijd voor [dochter] zal vrijmaken als hij met haar zou samenwonen, terwijl hij thans niet doet.
9. [gedaagde] betwist voorts dat [eiser sub 2] in de woning op de tweede verdieping woont. [eiser sub 2] heeft hem in 2007 zelf verteld met zijn broer café [café] te zullen kopen en er boven te gaan wonen. Sinds anderhalf jaar heeft [eiser sub 2] geen dag in de woning op de tweede verdieping gewoond of geslapen. Hij komt er af en toe zijn post ophalen. [gedaagde] stelt ook dat [eiser sub 2] herhaalde malen op zijn deur heeft staan bonken en heeft gedreigd om hem met hulp van vrienden uit het gehuurde te zullen ontruimen. Volgens [gedaagde] heeft hij daarover contact opgenomen met de politie, maar zag deze geen aanleiding maatregelen te nemen.
10. Subsidiair, als voorwaardelijke eis in reconventie indien de huur beëindigd zou worden, vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot betaling van
€ 5.264,28 ter zake van verhuis- en herinrichtingskosten, zoals standaard door woningbouwverenigingen wordt betaald.
11. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voeren ten verwere in reconventie aan bereid te zijn deze kosten van verhuizing en herinrichting te voldoen.
Beoordeling in conventie en in reconventie
12. De vorderingen over en weer lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
13. Uitgangspunt van de beoordeling is dat onder het eigen gebruik als omschreven in art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro in beginsel het gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Behoudens bijzondere omstandigheden valt daaronder niet de situatie waarin hij de woonbelangen van derden aan zich trekt, zoals die van uitwonende, meerderjarige kinderen. Hier ligt de toestand echter anders. [dochter] is minderjarig en woont bij haar moeder. Het belang van beide ouders om [dochter] een passende woonomgeving te bieden, kan vallen onder de noemer van het eigen gebruik van de ouders.
14. De volgende vraag is of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voldoende hebben gesteld om het dringend eigen gebruik aan te kunnen nemen. Geoordeeld wordt dat dat niet het geval is. De vordering berust in feite op de enkele, ongedateerde brief van [dochter] aan haar moeder, waarin zij aangeeft haar vader meer te willen zien en het restant van haar schooltijd bij hem te willen wonen omdat haar moeder het erg druk heeft met haar werk. Die brief wordt ontoereikend geacht om de vordering te kunnen dragen. In de eerste plaats staat uit de eigen stellingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vast dat [eiser sub 2] overdag en vaak ’s avonds werkt. Dat [dochter] hem vaker zal zien na de samenvoeging van de woningen, staat zonder – ontbrekende – toelichting onvoldoende vast. Daarbij kan in het midden blijven of [eiser sub 2] de woning feitelijk bewoont, zoals [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist. In de tweede plaats hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niets gesteld waaruit kan blijken dat de gestelde wensen van [dochter] en hun verantwoordelijkheden ten aanzien van opvoeding en opvang niet op een andere wijze vervuld kunnen worden, bijvoorbeeld door een verandering van de werkzaamheden van de ouders of door een al dan niet tijdelijke herindeling van het pand.
15. Het dringend eigen gebruik van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] kan op grond van het bovenstaande niet worden aangenomen. Bewijs ter zake hebben zij niet aangeboden. Voor de belangenafweging tussen partijen is geen plaats. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen. Bij de vordering in reconventie heeft [gedaagde] geen belang, nog daargelaten dat die niet afzonderlijk behoeft te worden ingesteld, gelet op het bepaalde in art. 7:275 BW Pro.
16. Nu de vordering wordt afgewezen, wordt de huurovereenkomst op de voet van art. 7:273 lid 2 BW Pro van rechtswege verlengd. Gelet op de lange duur van de huur wordt deze voor onbepaalde duur verlengd.
17. Als de in het ongelijk gestelde partij worden [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld. Er zijn gronden om de kosten van de vordering in reconventie te compenseren aldus dat ieder partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
I. wijst de vordering af;
II. bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
III. veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk in de kosten van het geding van de kant van [gedaagde], tot op heden begroot op € 750,00 aan salaris van zijn gemachtigde, op de voet van art. 243 lid 1 Rv Pro. te voldoen aan de griffier van deze rechtbank;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
IV. wijst de vordering af;
V. compenseert de kosten van het geding.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 januari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter