Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 427416 / KG ZA 09-1017 SR/MM
Vonnis in kort geding van 25 juni 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie bij dagvaarding van 19 mei 2009,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem,
tegen
1. [gedaagde1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
advocaat mr. N.M. Don te Amsterdam,
2. [gedaagde2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Q.A.L.M. Gijsbers te Amsterdam.
Eiser zal hierna “[eiser]” worden genoemd. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk “[gedaagde1]” en “[gedaagde2]” en gezamenlijk “[gedaagden]” worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 11 juni 2009 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Zowel [gedaagde1] als [gedaagde2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Voorts heeft [gedaagde2] in reconventie gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde1] daarnaast nog een pleitnota. Na verder debat hebben partijen vonnis gevraagd, met dien verstande dat [eiser] de vorderingen tegen [gedaagde2] uiteindelijk heeft ingetrokken. Ter zitting waren aanwezig: [eiser] en mr. Schram, [gedaagde1] en mr. Don en mr. Gijsbers.
2. De feiten in conventie en reconventie
2.1. [eiser] is eigenaar van het pand, gelegen te ([postcode]) [woonplaats] aan de [adres] (hierna: het pand).
2.2. De benedenwoning (hierna: de benedenwoning) bestaat uit de begane grond en de eerste verdieping. In de periode 22 mei 1981 tot 18 mei 1994 heeft [gedaagde2] de eerste verdieping van de benedenwoning in het pand gehuurd. [gedaagde1] huurt sinds 1983 de begane grond van de benedenwoning. [gedaagde1] en [gedaagde2] betaalden ieder de helft van de (totale) huurprijs van de benedenwoning.
2.3. Sinds het vertrek van [gedaagde2] in 1994 uit het pand is [gedaagde1] de gehele benedenwoning (inclusief de eerste verdieping) gaan huren en voldoet zij de (volledige) huurprijs.
2.4. Op 15 december 2008 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] en [B.V.] (hierna: [B.V.]) waarbij [eiser] zich heeft verplicht tot levering van het pand aan [B.V.] tegen betaling door [B.V.] van een bedrag van € 730.000,--. Voordat de koopovereenkomst tot stand kwam heeft de makelaar van [B.V.] het pand bezichtigd.
2.5. De koopovereenkomst bevat, voor zover relevant, de volgende bepaling(en):
(…)
BIJZONDERE BEPALINGEN
Levering
Artikel 7
De leveringsakte zal worden verleden op 4 mei 2009 ten overstaan van notaris Mr Jacoba Fransen te Haarlem of haar plaatsvervanger.
ALGEMENE BEPALINGEN
Omschrijving leveringsverplichting
Artikel I
6. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin het verkochte en/of de roerende zaak zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken zich heden bevinden, behoudens normale slijtage.
Tot de aflevering dient verkoper als een zorgvuldig schuldenaar voor het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken te zorgen.
(…)
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
(…)
2. Indien één van de partijen, na door de betrokken notaris of door de belanghebbende partij, in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…).
2.6. In april 2009 is tijdens de bezichtiging voorafgaand aan de oplevering van het pand geconstateerd dat [gedaagde1] – zonder toestemming van [eiser] en zonder eventueel benodigde bouwvergunningen – ingrijpende verbouwingswerkzaamheden aan het uitvoeren was in de benedenwoning en bovendien reeds verbouwingen had gerealiseerd. Zo heeft [gedaagde1] onder meer op de eerste verdieping van het pand de woonkamer vergroot, een dragende muur gesloopt, de en-suite-kasten gesloopt en de schuifdeuren verwijderd. Verder heeft zij de indeling gewijzigd en de badkamer verplaatst naar de gang. Op de begane grond heeft [gedaagde1] de ornamentenplafonds gesloopt, is de vloer inclusief balklaag van de keuken gesloopt en zijn opnieuw de en-suite-kasten en de schuifdeuren verwijderd. Daarnaast zijn bij al deze werkzaamheden aanpassingen gedaan aan de leidingen en de elektrische installatie.
2.7. Bij brief van 21 april 2009 heeft [B.V.] aan [eiser], voorzover in het onderhavige geschil van belang, het volgende bericht:
(…)
“U dient te leveren in de overeengekomen staat. U dient er derhalve tijdig voor zorg te dragen dat het gekochte in de overeengekomen staat wordt teruggebracht. Wij stellen u reeds thans in gebreke voor het geval op het overeengekomen tijdstip het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Het spijt ons u te moeten berichten dat wij u aansprakelijk dienen te stellen voor de schade indien door deze kwestie niet tijdig kan worden geleverd”.
(…).
2.8. Bij brief van 24 april 2009 heeft mr. Schram namens [eiser] aan [gedaagde1], voor zover van belang, het volgende bericht:
(…)
In navolging op mijn brief van 22 april jl. (waarvan voor de goede orde een kopie is bijgevoegd) sommeer ik u om de door u aangebrachte wijzigingen aan het pand uiterlijk vóór 4 mei a.s. door een deskundig en gerenommeerd installatie- / aannemersbedrijf ongedaan te maken en het pand binnen deze termijn terug te brengen in de oorspronkelijke staat, één en ander met inachtneming van de hiervoor geldende regels en vergunningen en conform de bepalingen in het Bouwbesluit.
(…).
2.9. [gedaagde1] heeft tot op heden niet voldaan aan de hiervoor genoemde sommatie van [eiser].
3. Het geschil in conventie
3.1. [eiser] vordert – samengevat – [gedaagde1] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 50.000,-- als voorschot op de kosten die zullen moeten worden gemaakt om de woning weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen, vermeerderd met de wettelijke rente. Subsidiar vordert [eiser] [gedaagde1] te veroordelen om binnen tien dagen na het te wijzen vonnis een aannemingsbedrijf opdracht te geven om de woning weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen, met de bepaling dat deze werkzaamheden uiterlijk binnen veertig dagen na het te wijzen vonnis gereed dienen te zijn, op straffe van een dwangsom. Voorts vordert [eiser] [gedaagde1] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 19.710,-- bestaande uit de door [eiser] aan de koper verbeurde contractuele boete. Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde1] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na het te wijzen vonnis leeg, ontruimd, bezemschoon en onder afgifte van sleutels aan [eiser] ter beschikking te stellen met veroordeling van [gedaagde1] in de proceskosten, waaronder de beslagkosten.
3.2. [eiser] stelt daartoe – samengevat weergegeven – dat [gedaagde1] ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens hem door zonder zijn toestemming en zonder bouwvergunningen ingrijpende verbouwingen in het gehuurde uit te voeren en reeds te hebben gerealiseerd. Als gevolg van deze tekortkoming lijdt [eiser] schade nu hij het pand niet tijdig (4 mei 2009) en niet meer in de staat waarin [B.V.] het pand van [eiser] heeft gekocht aan [B.V.] kan leveren. [B.V.] heeft [eiser] in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de contractuele boete. Bovendien bestaat er een gerede kans dat [B.V.] de koopovereenkomst ontbindt als de woning niet op korte termijn in de oude staat, dat wil zeggen de staat waarin [B.V.] de woning heeft gekocht, wordt hersteld.
3.3. [gedaagde1] voert verweer. Het verweer van [gedaagde1] zal, voor zover van belang, worden weergegeven onder de beoordeling.
4. Het geschil in reconventie
4.1. [gedaagde2] vordert [eiser] te veroordelen tot opheffing van het door hem op 23 april 2009 gelegde conservatoir beslag op haar woning te [woonplaats] aan de [adres2], binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom. Tenslotte vordert [gedaagde2] [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
4.2. [gedaagde2] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij ten onrechte in deze zaak is betrokken nu zij sinds 1994 niet meer woonachtig is in de benedenwoning. Op grond van vorenstaande meent [gedaagde2] dat het conservatoir beslag ten onrechte is gelegd en dient te worden opgeheven.
5. De beoordeling in conventie
Ten aanzien van [gedaagde2]
5.1. Ter zitting heeft [eiser] de vorderingen tegen [gedaagde2] ingetrokken. Daarmee resteert slechts een beslissing over de proceskosten. Gelet op het feit dat ter zitting is gebleken dat [eiser] wist dat [gedaagde2] in 1994 uit de woning was vertrokken en het feit dat [gedaagde2] eerst verweer heeft moeten voeren en ter zitting heeft moeten verschijnen ten einde [eiser] te bewegen zijn vorderingen jegens haar in te trekken, zal [eiser] in de proceskosten van gedaagde sub 2 worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde2] worden begroot op
€ 262,-- aan vast recht en € 816,-- aan kosten advocaat.
Ten aanzien van [gedaagde1]
5.2. Voor toewijzing van de vorderingen als de onderhavige is in kort geding slechts plaats, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vorderingen zal toekennen en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de beslissing van de bodemrechter afwacht.
5.3. Het spoedeisend belang van [eiser] is gegeven, nu hij de woning niet op het overeengekomen tijdstip aan [B.V.] heeft kunnen leveren in de staat waarin deze de woning heeft gekocht. Het afwachten van een bodemprocedure leidt bovendien, gezien de tijd die daarmee gemoeid gaat, tot een onaanvaardbaar (groter) risico voor [eiser] dat [B.V.] de koopovereenkomst uiteindelijk ontbindt.
5.4. Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde1] onder de gegeven omstandigheden gerechtigd was de ingrijpende verbouwingen in het gehuurde uit te voeren. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat zij gerechtigd was de werkzaamheden in het pand aan te brengen omdat [eiser], ondanks daartoe diverse malen te zijn aangesproken, nalatig was en bleef in de uitvoering van (achterstallig) onderhoud. [eiser] betwist dat [gedaagde1] hem herhaalde malen heeft aangesproken op achterstallig onderhoud. Geoordeeld wordt dat [gedaagde1] dat vooralsnog niet aannemelijk heeft gemaakt. Afgezien daarvan geldt dat het verweer geen steun vindt in de wet, onder meer gezien het bepaalde in artikel 7:215 lid 1 van Pro Burgerlijk Wetboek waaruit volgt dat de huurder, indien het ingrijpende verbouwingen betreft, slechts bevoegd is deze na schriftelijke toestemming van de verhuurder aan te brengen. Zo al sprake zou zijn van achterstallig onderhoud – hetgeen dus wordt betwist – rechtvaardigt dat nimmer het zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder doen van ingrijpende verbouwingen door de huurder.
5.5. [gedaagde1] heeft voorts aangevoerd dat pas op het moment dat de huurovereenkomst eindigt, de woning in de oude staat moet zijn hersteld, zodat zij daartoe thans niet kan worden aangesproken. Bovendien is volgens [gedaagde1] de woning in waarde gestegen en hebben de door haar uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden in de benedenwoning ertoe bijgedragen dat de verhuurbaarheid van het pand is verhoogd, zodat herstel in de oude toestand ook als de huurovereenkomst eindigt, niet van haar gevergd kan worden. Dit verweer van [gedaagde1] wordt verworpen. Artikel 7:224 BW Pro geeft slechts aan hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd, maar is geen vrijbrief voor de huurder om tijdens de loop van de huurovereenkomst ingrijpende verbouwingen te verrichten zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Het gaat hier om ingrijpende verbouwingen en verbouwingen waarvoor een bouwvergunning vereist is. Vast staat dat [gedaagde1] de werkzaamheden heeft uitgevoerd zonder toestemming van [eiser] en dat het werkzaamheden betreft die aan het einde van de huurovereenkomst niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Dit geldt in het bijzonder voor het wijzigen van de indeling van de benedenwoning alsmede de sloop van een draagmuur. Door het uitvoeren van de werkzaamheden heeft [gedaagde1] wanprestatie gepleegd die zo ernstig is, dat niet van [eiser] kan worden gevergd dat hij moet wachten tot het einde van de huurovereenkomst alvorens hij [gedaagde1] hierop kan aanspreken. Voorts acht de voorzieningenrechter het voorshands niet aannemelijk dat, zoals [gedaagde1] stelt, de verhuurbaarheid van het pand door de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden is verhoogd nu de benedenwoning door de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden over minder kamers beschikt en bovendien de woning haar authentieke karakter heeft verloren.
5.6. Vervolgens stelt [gedaagde1] dat zij uit door [eiser] gedane uitlatingen (hij zou gezegd hebben: “het is een mooie ruimte geworden”) mocht opmaken dat [eiser] het goed vond dat [gedaagde1] de verbouwingswerkzaamheden uit eigen beweging en zonder zijn toestemming zou gaan uitvoeren. [eiser] heeft betwist dat hij die uitspraak heeft gedaan. Wat daar verder van zij, de voorzieningenrechter is met [eiser] van oordeel dat de onderhavige verbouwingen van dien aard zijn dat hoe dan ook de expliciete toestemming van [eiser] als eigenaar van het pand was vereist.
5.7. Gezien het vorenstaande is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat aan [eiser] in een bodemprocedure een schadevergoeding zal worden toegekend. Bij betwisting door [gedaagde1] van hetgeen volgens [eiser] moet worden “teruggedraaid” en de daaraan door [eiser] verbonden kosten is in dit kort geding niet zonder nader onderzoek naar de feiten vast te stellen hoe hoog die schadevergoeding zal moeten zijn. Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter in ieder geval een bedrag van EUR 35.000,-- zal toewijzen. Een voorschot van
€ 35.000,-- komt in de gegeven omstandigheden dan ook redelijk voor.
5.8. Voorts dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde1] gehouden kan worden tot betaling van een bedrag van € 19.710,-- ter zake de door [eiser] aan [B.V.] verbeurde boete.
5.9. [gedaagde1] voert hiertegen verweer en stelt daartoe dat de vordering ter zake de verbeurde boete dient te worden afgewezen nu de stelling van [eiser] dat de koper van het pand van de koop heeft afgezien omdat dit door de verbouwingswerkzaamheden niet meer zou voldoen aan de conformiteitseis, onjuist is. [gedaagde1] stelt daarentegen dat [B.V.] door de verbouwingswerkzaamheden een meer waardevolle woning heeft gekocht. Daarnaast voert [gedaagde1] aan dat [B.V.] zich niet op het standpunt kan stellen dat het pand non-conform wordt geleverd, nu hij het pand, voorafgaand aan de koop niet heeft bezichtigd. Tot slot voert [gedaagde1] aan dat [eiser] niet door [B.V.] op een juiste wijze in gebreke is gesteld nu dat niet is gebeurd bij deurwaardersexploit met een termijn van acht dagen. De boete is derhalve nog niet verbeurd zodat deze niet op [gedaagde1] kan worden verhaald. [eiser] heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat de benedenwoning door de verbouwingswerkzaamheden in ieder geval voor wat betreft de verhuurbaarheid niet in waarde is gestegen (zie rechtsoverweging 5.5). Of het pand niettemin anderszins in (verkoop)waarde is gestegen is op basis van de huidige stukken niet vast te stellen; dat vergt nader onderzoek waar dit kort geding zich niet voor leent. [B.V.] heeft voorafgaand aan de koop zijn makelaar opdracht gegeven om het pand te bezichtigen en deze bezichtiging heeft ook plaatsgevonden zodat het verweer van [gedaagde1] dat [B.V.] zich niet kan beroepen op de non-conformiteit van de woning zal worden verworpen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is uit de stukken (artikel VI van de koopovereenkomst (zie 2.5) in samenhang met de brief van 21 april 2009 (zie 2.7)) voldoende aannemelijk geworden dat de boete op juiste wijze is aangezegd. Er is voorshands sprake van een causaal verband tussen de wanprestatie van [gedaagde1] en de boete die [eiser] heeft verbeurd. Niet duidelijk is echter of de koper [eiser] ook werkelijk aan betaling van de boete zal houden. Niet uitgesloten is dat partijen en de koper (onder meer) op het punt van de boete nog overeenstemming bereiken. Nu niet aannemelijk is geworden dat [eiser] de boete al betaald heeft, heeft hij op dit punt geen spoedeisend belang en zal de vordering worden afgewezen.
5.10. Tot slot dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde1] gehouden kan worden tot ontruiming van de benedenwoning. [gedaagde1] betwist dat zij zich niet heeft gedragen als een goed huurster in die mate dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en tevens ontruiming rechtvaardigt. [gedaagde1] heeft in dit verband onder andere aangevoerd dat zij al jaren tijdig haar huur betaalt. Hoewel [gedaagde1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] is de voorzieningenrechter van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde1] niet zodanig ernstig is dat deze, naast de vergoeding van de kosten om de verbouwing ongedaan te maken, ook nog ontruiming in kort geding rechtvaardigt. De vordering tot ontruiming wordt dan ook afgewezen.
5.11. Nu de primaire vordering grotendeels is toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering geen nadere bespreking.
5.12. [gedaagde1] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 85,98
- vast recht € 1.535,--
- salaris advocaat € 816,--
Totaal € 2.436,98
6. De beoordeling in reconventie
6.1. Ter zitting heeft [eiser] toegezegd het gelegde conservatoir beslag te zullen opheffen. [gedaagde2] heeft daarom geen belang meer bij de gevraagde voorziening zodat deze zal worden geweigerd.
6.2. Gelet op het feit dat [gedaagde2] eerst een reconventionele eis heeft moeten instellen en ter zitting heeft moeten verschijnen zal [eiser] in de proceskosten van [gedaagde2] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde2] worden gezien de samenhang met het geding in conventie echter begroot op nihil.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
ten aanzien van [gedaagde2]
7.1. veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde2] begroot op € 262,-- aan vastrecht en € 816,-- aan salaris advocaat,
ten aanzien van [gedaagde1]
7.2. veroordeelt [gedaagde1] om aan [eiser] te betalen € 35.000,-- als voorschot op de kosten die zullen moeten worden gemaakt om het pand te herstellen in de oude staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
7.3. veroordeelt [gedaagde1] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 85,98 aan explootkosten, € 1.535,-- aan vastrecht en € 816,-- aan salaris advocaat,
7.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
7.6. weigert de gevraagde voorziening,
7.7. veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde2] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Meijer-Kürble, griffier en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2009.?