Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/6040
Uitspraakdatum: 2 februari 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 5 september 2008 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 000 te Amsterdam (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2008.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2009 te Amsterdam.
Eiser is daar, met bericht van verhindering, niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A en B, taxateur.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar met inachtneming van het in deze uitspraak bepaalde opnieuw op het bezwaar van eiser beslist;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiser betaalde griffierecht van € 39 aan hem vergoedt.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) met dagtekening 31 januari 2008 de waarde van de onroerende zaak A-straat 000 te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 856.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2008 bekend gemaakt. De woning is een gestapelde woning met berging/box. De oppervlakte van de woning is 153 m².
Bij de stukken bevindt zich een in opdracht van verweerder opgemaakt taxatieverslag gedateerd 31 januari 2008.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007.
3. Eiser bepleit een waarde van € 775.000 Daartoe wijst eiser op de door hem betaalde transactieprijs van de woning op 1 juni 2005, zijnde € 775.000 en op de woning B-straat 0 waarvan de transactieprijs op 19 juli 2005 € 535.000 bedroeg en de woz-waarde per 1 januari 2007 is vastgesteld op € 583.000. Eiser heeft voorts - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat het onmogelijk is dat de waarde van de woning in de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 met ruim 58% gestegen zou zijn, dat in het taxatieverslag van verweerder slechts twee vergelijkingspanden zijn vermeld en dat het derde vergelijkingspand de onderhavige woning betreft, dat de woning door hem voor een zeer hoge prijs is gekocht en dat het twijfelachtig is dat de woning bij verkoop op 1 januari 2007 wederom deze prijs zou hebben opgebracht.
4. Verweerder heeft de vastgestelde waarde bepaald door indexering van de door eiser op 1 juni 2005 voor de woning betaalde aankoopprijs. Daarbij heeft verweerder zich onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000 nr. 35797, BB 2001/58, op het standpunt gesteld dat de eigen aankoopwaarde anderhalf jaar voor de peildatum goed bruikbaar. Het is een specifiek object en indexering van de eigen aankoopwaarde geeft in dit geval een betere benadering dan de vergelijkingsmethode, aldus verweerder. Het toegepaste indexcijfer is afkomstig van de eigen database van verweerder. Daarin worden alle gegevens opgenomen van verkopen van woningen van dit type en deze buurt die aan de woz-eisen voldoen.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. In de door verweerder genoemde uitspraak van de Hoge Raad is sprake van een eigen aankoop kort na de peildatum. In dat geval oordeelde de Hoge Raad dat in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde van de woning, dat is immers de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Aangenomen mag worden dat deze regel ook geldt wanneer sprake is van eigen aankoop kort voor de peildatum. Deze situatie doet zich in het onderhavige geval echter niet voor. De aankoopdatum van de woning is immers ruim anderhalf jaar gelegen voor de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank geeft onder die omstandigheid de door verweerder toegepaste methode van waardebepaling geen juist beeld van de waarde van de woning op de waardepeildatum. De transactie, waarvan de gegevens in verweerders waardevaststelling als uitgangspunt zijn gehanteerd, heeft plaatsgevonden op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen moment dat niet kan worden aangenomen dat daaruit de situatie van de woningmarkt op de waardepeildatum kan worden afgeleid.
7. Daar komt bij dat verweerder de door hem gehanteerde prijsindexcijfers niet met nadere stukken heeft onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat in de door verweerder bijgehouden database voor de buurt waarin de woning van eiser is gelegen veel transactiecijfers beschikbaar zijn en dat dit voor andere buurten minder is. Op hoeveel transacties het toegepaste indexcijfer is gebaseerd kon verweerder desgevraagd niet aangeven.
8. Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum van € 856.000 niet te hoog is. Gelet hierop is het beroep gegrond verklaard en de uitspraak op bezwaar vernietigd.
9. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum de door hem voorgestane waarde van € 775.000 bedraagt.
10. De rechtbank heeft onvoldoende gegevens om de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie zelf te kunnen vaststellen, nu verweerder ter zitting heeft verklaard dat de waardevaststelling in dit geval niet kan worden gebaseerd op de transactiegegevens van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten. Daarbij wordt nog overwogen dat deze vergelijkingsobjecten alle meer dan 17 maanden voor de waardepeildatum zijn verkocht.
11. Nu gesteld noch gebleken is dat eiser voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt, heeft de rechtbank geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 2 februari 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, rechter, in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier is niet in staat deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.