Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 362455 / HA ZA 07-426
Vonnis van 27 februari 2008
in de zaak van
1. de stichting
DE ALLIANTIE AMSTERDAM,
2. de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING HET OOSTEN,
3. de stichting
YMERE,
4. de vereniging
ALGEMENE WONINGBOUWVERENIGING,
5. de stichting
WOONMAATSCHAPPIJ AMSTERDAM,
6. de stichting
WONINGSTICHTING DE KEY,
7. de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
8. de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
9. de vereniging
AMSTERDAMSE WONINGBOUWVERENIGING ONS HUIS,
10. de vereniging
FAR WEST,
alle gevestigd te Amsterdam,
eisers,
procureur mr. A.S. Rueb,
tegen:
de publieke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur mr. L.A. Burgersdijk.
Partijen zullen hierna de corporaties en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 oktober 2007,
- het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van 14 januari 2008, met de daarin vermelde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In de jaren ’50 zijn in Amsterdam diverse wijken ontwikkeld, die tezamen de Westelijke Tuinsteden vormen. Hierbij werd een stedenbouwkundig concept gehanteerd dat als belangrijkste kenmerk had woningbouw in stroken in combinatie met (onder andere) “gemeenschappelijke tuinen met een openbaar karakter”. Onder dergelijke tuinen wordt
– kort gezegd – verstaan tuinen waarvan de bewoners van meerdere woningen het genot hebben, terwijl de tuinen voor een ieder toegankelijk zijn.
2.2. De voor sociale woningbouw bestemde grond in die wijken is door de gemeente tegen een bepaalde canon aan de corporaties, althans hun rechtsvoorgang(st)ers, (hierna enkel te noemen als: de corporaties) in erfpacht uitgegeven.
2.3. De kosten van de aanleg van de gemeenschappelijk tuinen konden destijds niet worden opgenomen in de grondprijs, omdat die kosten dan boven het maximum zouden uitkomen dat door het toenmalige Ministerie van Wederopbouw en Volkshuisvesting was vastgesteld. Daarom hebben de corporaties en de gemeente ervoor gekozen de voor de gemeenschappelijke tuinen bestemde stukken grond aan de corporaties om niet in erfpacht uit te geven, waarbij de erfpachters de verplichting op zich namen om de betreffende stukken grond als gemeenschappelijke tuinen aan te leggen, aangelegd te houden en te onderhouden. Deze aanleg- en onderhoudsverplichtingen zijn als zodanig opgenomen in de tussen de corporaties en de gemeente ter zake afgesloten erfpachtakten.
2.4. De in erfpacht uit te geven stukken tuingrond hadden zeer verschillende oppervlaktematen. Met als doel om de kosten voor de aanleg en het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen te egaliseren, zodat jaarlijks een gelijk bedrag ten laste zou worden gebracht van iedere in de Westelijke Tuinsteden gelegen woning of verhuureenheid, is bij besluit van het college van burgemeester & wethouders van Amsterdam van 23 september 1955 met ingang van 1 januari 1955 de zogenaamde “tuinstadregeling” ingesteld, waarvan de deelname voor alle erfpachters in de Westelijke Tuinsteden verplicht was gesteld. Deze regeling houdt – kort gezegd – in dat de erfpachters een door de gemeente vastgestelde periodieke bijdrage in de aanleg- en onderhoudskosten bij hun huurders innen (de zogenaamde “tuinstadbijdrage”) en in het door de gemeente voor dat doel beheerde fonds (het zogenaamde “tuinstadfonds”) storten, waarna de gestorte bijdragen jaarlijks door de gemeente via het tuinstadfonds worden herverdeeld over de erfpachters. De herverdeling is daarbij afhankelijk gesteld van het aantal vierkante meters grond dat de verschillende corporaties als erfpachters in de Westelijke Tuinsteden in beheer hebben.
2.5. Tot en met 1973 heeft de gemeente de tuingrond in de Westelijke Tuinsteden onder de voornoemde voorwaarden om niet in erfpacht uitgegeven aan de corporaties.
2.6. Tot 1 juli 2000 brachten de corporaties de kosten voor het onderhoud van de betreffende tuinen via de zogenoemde servicekosten bij hun huurders in rekening. De kosten voor de aanleg en de ophoging van de tuinen werden door de corporaties aanvankelijk als onderdeel van de servicekosten en later, tot 1 juli 2000, als onderdeel van de huurprijs aan de huurders doorberekend.
2.7. De juridische houdbaarheid van de voornoemde wijzen van doorberekenen van de tuinstadbijdrage aan de huurders is vanaf 1982 bij de gemeente en de corporaties onderwerp van bespreking geweest. In 1992 is de huurcommissie gaan oordelen dat de onderhoudskosten niet als onderdeel van de servicekosten bij de huurders in rekening gebracht konden worden. De kantonrechter te Amsterdam heeft (ook) na 1992 evenwel beslist dat dit wel toelaatbaar was.
2.8. De Hoge Raad heeft in een arrest van 9 juni 2000 (NJ 2000, 583), dat ook wel “het tuinstadarrest” wordt genoemd, geoordeeld – zakelijk weergegeven – dat gemeenschappelijke tuinen met een openbaar karakter geen deel uitmaken van de woonruimtes en dat de kosten voor het onderhoud daarvan daarom niet als servicekosten bij de huurders van die woonruimtes in rekening gebracht kunnen worden. Voorts heeft de Hoge Raad in dit arrest geoordeeld dat de kosten voor de aanleg en de ophoging van de betreffende tuinen niet als onderdeel van de huurprijs of via de servicekosten aan de huurders kunnen worden doorberekend.
2.9. Vanaf 1 juli 2000 hebben de corporaties de tuinstadbijdrage niet langer bij hun huurders in rekening gebracht. Zij hebben vanaf dat moment ook geen geldbedragen meer via het tuinstadfonds aan de gemeente afgedragen. De gemeente heeft op haar beurt vanaf 1 juli 2000 geen uitkeringen meer gedaan aan de corporaties in het kader van de tuinstadregeling.
2.10. Sinds 1 juli 2000 worden de onderhoudswerkzaamheden aan de gemeenschappelijke tuinen door de corporaties uit eigen middelen betaald.
3. Het geschil
3.1. De corporaties vorderen, na wijziging van hun eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- primair:
het beding in de tussen partijen en hun rechtsvoorgang(st)ers gesloten overeenkomsten van erfpacht, vastgelegd in tot en met 1973 opgemaakte akten van erfpacht, althans in de in de dagvaarding genoemde akte van 16 mei 1960, waarbij aan de corporaties of hun rechtsvoorgang(st)ers de verplichting is opgelegd om op de in erfpacht uitgegeven grond op eigen kosten de gemeenschappelijke tuinen aan te leggen en te onderhouden, nietig te verklaren,
- subsidiair:
de hiervoor bedoelde overeenkomsten, althans de hiervoor bedoelde akte van 16 mei 1960, met terugwerkende kracht tot 1 juli 2000 te wijzigen, althans te ontbinden, in die zin dat de daarin opgenomen aanleg- en onderhoudsverplichting voor niet geschreven wordt gehouden, althans vervalt,
- primair en subsidiair:
de gemeente te veroordelen tot betaling aan de corporaties van de door hen of hun rechtsvoorgang(st)ers na 1 juli 2000 geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de kosten van het geding.
3.2. De corporaties leggen aan hun primaire vordering – samengevat en kort gezegd – ten grondslag dat de bedingen waarvan zij de nietigheid inroepen, nietig zijn wegens strijd met de openbare orde, althans wegens strijd met de gemeentewet.
3.3. Aan hun subsidiaire vordering leggen de corporaties – zakelijk weergegeven – ten grondslag dat zij uitsluitend op basis van het vooruitzicht dat zij daarvoor vergoeding van de huurders zouden ontvangen, bereid zijn geweest de tuingronden in erfpacht aan te nemen onder de voorwaarde dat zij de tuinen dienden aan te leggen en te onderhouden. Het voornoemde tuinstadarrest doorkruist dit en levert daarom een onvoorziene omstandigheid op, die van dien aard is dat de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfpacht niet van hen kan vergen. De erfpachtvoorwaarden moeten daarom op grond van artikel 5:97 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) juncto de artikelen 6:258 en 6:259 BW met terugwerkende kracht worden aangepast, aldus de corporaties.
3.4. Ter onderbouwing van hun vordering tot schadevergoeding voeren de corporaties
– kort gezegd – aan dat zij, gezien het vorenstaande, ten onrechte na 1 juli 2000 de kosten voor het onderhoud van de tuinen hebben betaald, zodat de gemeente die kosten aan hen is verschuldigd wegens onverschuldigde betaling, althans ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de gemeente.
3.5. De gemeente voert verweer.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank stelt voorop dat de corporaties hebben uiteengezet dat het hen bij hun vorderingen – naar de rechtbank aanneemt omdat de aanleg van de gemeenschappelijke tuinen reeds heeft plaatsgevonden – met name te doen is om de in de akte(n) opgenomen verplichting tot het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen. Gelet hierop en voorts ook op het feit dat de corporaties zich in het verlengde van het vorenstaande bij de onderbouwing van hun vorderingen vooral op deze onderhoudsverplichting hebben geconcentreerd, zal de rechtbank zich bij haar beoordeling eveneens met name richten op de verplichting tot het onderhoud van de tuinen en in mindere mate op de verplichting tot de aanleg daarvan.
Niet-ontvankelijkheid
4.2. De gemeente heeft allereerst als verweer aangevoerd dat de corporaties niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Ter staving hiervan stelt de gemeente dat de corporaties geen belang hebben bij hun vorderingen, omdat zij ook zonder een expliciete onderhoudsverplichting in de erfpachtakten en de algemene bepalingen niet bevrijd zullen zijn van hun verplichting tot het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen, nu een dergelijke onderhoudsverplichting ook voortvloeit uit artikel 5:96 lid 1 BW Pro.
4.3. Dit verweer wordt verworpen. Anders dan in artikel 5:96 lid 1 BW Pro, waarin slechts in het algemeen een – niet nader omschreven – onderhoudsverplichting is opgenomen, zijn in de akte(n), waarbij het erfpachtrecht is gevestigd, en de daarvan deeluitmakende algemene bepalingen een verdergaande verplichting van de erfpachter opgenomen. De corporaties zijn gehouden een tuin aan te leggen en te onderhouden, een en ander tot genoegen van het college van burgemeester & wethouders, en verder zijn beperkingen opgenomen met betrekking tot erfafscheiding en het toelaten van (nuts)voorzieningen. Nu hieruit het belang van de corporaties voorvloeit bij de door hen ingestelde vorderingen tot nietigverklaring, althans wijziging, althans ontbinding, van de overeengekomen bedingen in de erfpachtakten, zijn de corporaties ontvankelijk in hun vorderingen.
Primaire vordering
4.4. Ten aanzien van de vordering tot nietigverklaring van de bedingen die zijn vastgelegd in de tot en met 1973 opgemaakte akten van erfpacht en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen, althans in de akte van 16 mei 1960, stelt de gemeente zich op het standpunt dat deze vordering moet worden afgewezen. Onder meer voert zij daartoe aan dat deze vordering is verjaard.
4.5. Dit beroep op verjaring slaagt. Uit artikel 3:306 BW Pro vloeit immers voort dat na verloop van twintig jaren na het aangaan van de betreffende erfpachtakten de gemeente wordt bevrijd van de mogelijkheid dat een rechtsvordering tot nietigheid van (onderdelen van) de akten tegen haar wordt ingeroepen. Dat de vaststelling van de nietigheid van de bedingen geen verplichting voor de gemeente zou inroepen, zoals de corporaties in dit kader hebben aangevoerd, doet hieraan niet af, omdat die uitleg van de corporaties niet volgt uit tekst en strekking van artikel 3:306 BW Pro. De door de corporaties aan deze stelling verbonden conclusie dat de vordering tot nietigverklaring daarom niet aan verjaring onderhevig zou zijn, wordt derhalve door de rechtbank verworpen.
4.6. Nu in rechte is komen vast te staan dat het beroep op nietigheid is verjaard en de primaire vordering reeds daarom zal worden afgewezen, behoeft hetgeen de gemeente overigens daartegen heeft aangevoerd, geen bespreking meer.
Subsidiaire vordering
4.7. Bij de vraag of tot wijziging, althans ontbinding, van de erfpachtakten en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen moet worden overgegaan, geldt als toetsingskader hetgeen is bepaald in artikel 5:97 lid 1 BW Pro. Op basis van deze bepaling kan de rechtbank de erfpacht wijzigen na verloop van vijf en twintig jaar na de vestiging daarvan op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter gevergd kan worden. Uit artikel 169 van Pro de Overgangwet nieuw Burgerlijk Wetboek volgt dat het hierbij slechts kan gaan om onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na 1 januari 1992.
4.8. Allereerst staat ter beoordeling of in de onderhavige zaak sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De corporaties zijn van mening dat dit het geval is en stellen daartoe dat die onvoorziene omstandigheid is gelegen in het na 1 januari 1992 gewezen tuinstadarrest van de Hoge Raad van 9 juni 2000. De rechtbank volgt de corporaties in dit standpunt. Voorafgaand aan het zogenoemde tuinstadarrest was het voor de corporaties immers niet zonder meer te voorzien dat de Hoge Raad zou oordelen dat het niet toelaatbaar is om de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen als onderdeel van de servicekosten (en de kosten voor de aanleg en de ophoging daarvan via de huurprijs of de servicekosten) bij de huurders van de woningen in rekening te brengen. Anders dan de gemeente bepleit, doet hieraan niet af dat de corporaties sinds 1982 meermalen onder andere door de gemeente erop zijn gewezen dat het doorberekenen van de onderhoudskosten aan de huurders als onderdeel van de servicekosten mogelijkerwijs op juridische problemen zou kunnen stuiten. Het ging immers om een reeds jarenlang bestaande praktijk, waaromtrent door verschillende instanties veelal verschillend werd beslist. De omstandigheid dat eerst na decennia van bestaande praktijk de Hoge Raad in 2000 de tot dan toe bestaande financieringsbron onmogelijk maakte, maakt het wegvallen van de financieringsbron een onvoorziene gebeurtenis in de zin van artikel 5:97 lid 1 BW Pro. Dat in het verlengde hiervan ook voorstellen aan de corporaties zijn gedaan om de onderhoudskosten op andere wijze bij de huurders in rekening te brengen, waaraan zij geen gevolg hebben gegeven, zoals de gemeente verder nog aanvoert, maakt dit gelet op het voorgaande niet anders. De door de gemeente aan hun bovengenoemde stellingen verbonden conclusie dat de voornoemde uitspraak van de Hoge Raad vanwege het vorenstaande niet als onvoorziene omstandigheid aangemerkt kan worden, wordt derhalve verworpen.
4.9. Vervolgens is de vraag of de gevolgen van het voornoemde tuinstadarrest ook van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfpachtakten niet van de corporaties gevergd kan worden. De rechtbank stelt bij de beantwoording van deze vraag voorop dat de corporaties hun standpunt dat in het onderhavige geval tot wijziging van de erfpachtakten moet worden overgegaan, uitsluitend baseren op het feit dat het altijd hun bedoeling is geweest om de betreffende (aanleg- en) onderhoudskosten aan de huurders door te berekenen. Deze enkele omstandigheid levert echter onvoldoende grond op voor de conclusie dat de corporaties thans bevrijd zouden moeten worden van de (aanleg- en) onderhoudsverplichtingen en de daarmee gepaard gaande kosten. De corporaties leggen niet uit waarom de thans gebleken onvoorziene omstandigheid – het wegvallen van de financiering – van dien aard zou zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de erfpachtakte(n) ongewijzigd in stand blijven. De gevolgen van de gewijzigde omstandigheden zijn niet toegelicht, anders dan dat de kosten voor het onderhoud op dit moment voor rekening van de corporaties komen. De corporaties gaan niet in op de omstandigheid dat in ieder geval, en los van verplichtingen op grond van de erfpachtvoorwaarden, artikel 5:96 lid 1 BW Pro meebrengt dat enige onderhoudskosten voor rekening van de corporaties kunnen komen of blijven. Tenslotte heeft de gemeente onweersproken aangevoerd dat partijen inmiddels betrokken zijn bij plannen voor een grootschalige vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden, waarbij op termijn de inrichting van de openbare ruimtes opnieuw zal plaatsvinden. De thans bestaande situatie is derhalve van tijdelijke aard. Nu bovendien ter comparitie namens de corporaties desgevraagd is medegedeeld dat het dragen van de (aanleg- en) onderhoudskosten voor hen geen financiële problemen oplevert of zal opleveren, luidt de slotsom dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dit geval niet met zich brengen dat de erfpachtakten vanwege de gevolgen van het tuinstadarrest gewijzigd dienen te worden.
4.10. Toepassing van de artikelen 6:258 en 6:259 BW leidt tot dezelfde afweging. Derhalve behoeft de rechtbank zich daarover niet nader uit te laten.
4.11. Gezien het vorenoverwogene zal de vordering tot wijziging, althans ontbinding, van de akte(n), worden afgewezen.
Primaire en subsidiaire vordering
4.12. Nu de overeengekomen bedingen in de erfpachtakten onverkort van kracht blijven, komt de vordering van de corporaties tot betaling van de gestelde schade wegens onverschuldigde betaling, althans onverschuldigde verrijking aan de zijde van de gemeente, evenmin voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten
4.13. De corporaties zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.155,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt de corporaties in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.155,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Hees, mr. A.C.A. Wildenburg en mr. L.R. Wisse en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2008.?