Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/836
Uitspraakdatum: 19 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat, te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 en per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 224.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
1.2. Eiseres heeft daartegen een bezwaarschrift ingediend, dat verweerder heeft ontvangen op 21 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2005 de waarde van de woning verlaagd en deze nader vastgesteld op € 200.500. Eiseres heeft daartegen een beroepschrift ingediend, gedagtekend 23 december 2005, dat de rechtbank heeft ontvangen op 29 december 2005.
1.3. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 30 oktober 2006 te Amsterdam. Eiseres is daar in persoon verschenen, vergezeld van haar gemachtigde, Y. Verweerder is verschenen in de persoon van mr. A, inspecteur, bijgestaan door B, taxateur. Het onderzoek ter zitting is geschorst.
1.5. Bij brief van 6 november 2006 en een nadere brief van 8 december 2006 heeft de rechtbank vragen gesteld aan verweerder. Verweerder heeft bij brieven van 24 november 2006 en 19 december 2006 geantwoord. Eiseres heeft bij monde van haar gemachtigde hierop bij brief van 5 maart 2007 gereageerd.
1.6. De behandeling ter zitting is voortgezet op 14 mei 2007. De griffier heeft eiseres bij aangetekende brief, verzonden op 28 maart 2007 aan X op het door haar opgegeven adres a-straat te Z, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiseres is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen, is de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig toegezonden. Verweerder is verschenen in de persoon van mr. A, inspecteur, bijgestaan door mr. C, mr. D en B, taxateur.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker van de woning. De woning betreft een zogenoemde gestapelde woning. De woning is in 1923 gebouwd.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding. Eiseres heeft onder meer betwist dat verweerder bij de vergelijking van haar woning van de juiste vergelijkingsobjecten en van de juiste oppervlakte is uitgegaan.
3.3. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde een overzicht taxatiewaarden ingebracht waarin hij als vergelijkingsobjecten de objecten gelegen aan de b-straat 9 II, c-straat 92 IV en de d-straat 17 A II te Z noemt. In dit overzicht zijn als oppervlakten van de vergelijkingsobjecten respectievelijk 58, 56 en 65 m2 vermeld. In het taxatieverslag stelt verweerder dat de oppervlakte van de woning van eiseres 68 m2 is.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Verweerder heeft hiertoe het onder 3.3. genoemde overzicht taxatiewaarden overgelegd.
4.3. Partijen hebben de schorsing van het onderzoek ter zitting mede benut om de voor de waardering relevante oppervlakte van de woning na te meten. Nadien is tussen partijen niet meer in geschil dat de oppervlakte van de woning 80 m² bedraagt.
4.4. Verweerder hanteert de oppervlakte als een belangrijke factor bij de waardebepaling, zowel om aan te geven door het oppervlakteverschil in hoeverre de vergelijkingsobjecten afwijken van de woning van eiseres, welk verschil hij verdisconteert in een waarderingsprijs per m2, als ook om te onderbouwen of de woning in absolute zin vergelijkbaar is, omdat de prijs per m2 niet lineair oploopt met de oppervlakte. Slechts m2-prijzen van woningen met op elkaar gelijkende oppervlakte kunnen als overtuigende onderbouwing dienen. Gezien de nader vastgestelde oppervlakte van 80 m2 wijkt de oppervlakte van de woning van eiseres substantieel af van die van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Er is daardoor sprake van onvoldoende vergelijkbaarheid tussen de woning en de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daarom met het onder 3.3. genoemde overzicht taxatiewaarden de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal onderzoeken of zij zelf in de zaak kan voorzien.
4.5. De woning maakt, zo is niet in geschil, onderdeel uit van een in juridische zin ongesplitste onroerende zaak, dat wil zeggen dat de onroerende zaak waar de woning een zelfstandig onderdeel van uitmaakt, niet is gesplitst in appartementsrechten. Eiseres is van mening dat verweerder om die reden de waarde van het gehele pand in aanmerking moet nemen en deze moet delen door het aantal woningen en op die manier de waarde moet vaststellen van elke woning afzonderlijk. De rechtbank kan eiseres niet in dit standpunt volgen. Het al dan niet gesplitst zijn van een pand is een omstandigheid die niet van belang is in het kader van de waardering op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet woz moet de woning, worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak, nu niet in geschil is dat het in elk geval een gedeelte betreft van een eigendom dat bestemd is om afzonderlijk te worden gebruikt. De waardering van deze onroerende zaak vindt vervolgens plaats op de voet van artikel 17 Wet Pro woz als weergegeven in rechtsoverweging 4.1. Dit houdt in dat aan de onroerende zaak een waarde wordt toegekend alsof de volle en onbezwaarde eigendom, zonodig bij wege van fictie, zou kunnen worden overgedragen van die zaak, ook al is de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar. Uit het systeem van de Wet waardering onroerende zaken volgt derhalve dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt en er van uitgegaan moet worden dat die woning zoals een als een appartementsrecht afgesplitste woning verkocht kan worden. Alle beroepsgronden van eiseres, waarin zij aanvoert dat niet van de fictie van afzonderlijke verkoopbaarheid mag worden uitgegaan, stuiten hier op af. Het is tegen die achtergrond ook juist de waarde van de woning van eiser te baseren op vergelijking met transacties met appartementsrechten.
4.6.1. Eiseres beroept zich voorts op het arrest van de Hoge Raad van 11 november 2005, LJN: AU6011, 39455, waar de Hoge Raad overwogen heeft dat de in artikel 17 Wet Pro woz vervatte overdrachtsfictie er niet aan in de weg staat dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen – de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam is een dergelijke publiekrechtelijke regeling, die, zo is niet in geschil, in beginsel van toepassing is op de woning van eiseres. De vraag of hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, dient in het onderhavige geval te worden beantwoord naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2003.
4.6.2. Op 1 januari 2003 was in de gemeente Amsterdam van kracht de Huisvestingsverordening 1999, vastgesteld bij raadsbesluit van 9 december 1998, nr. 769, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3, nr. 149, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 4 december 2002, nr. 781, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3A, nr. 357 (hierna: de Verordening). De Verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. In de Verordening zijn regels opgenomen omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woningvoorraad.
4.6.3. De Huisvestingswet luidt, voor zover hier van belang:
Artikel 5
De gemeenteraad kan, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de huisvestingsverordening woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend.
(...)
Artikel 7
1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.
(...)
4.6.4. De Verordening luidt, voor zover hier van belang:
Art. 1 Begripsbepalingen Pro.
In deze verordening wordt verstaan onder:
(...)
ee wet: de Huisvestingswet;
(...)
Art. 2.1.1 Huurprijs- en koopprijsgrens.
1. Als woonruimten als bedoeld in art. 5 van Pro de wet, worden aangewezen:
a alle huurwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een huurprijs tot ƒ 997 (€ 453);
b nieuwbouwkoopwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een koopprijs tot het maximum als bedoeld in art. 6, derde lid, onder a, van de wet, die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek en die niet eerder bewoond zijn geweest.
(...)
Art. 2.6.1 Vergunningvereiste.
1. Het is verboden, op grond van art. 7, lid 1, van de wet zonder een huisvestings-vergunning een woonruimte, aangewezen in art. 2.1.1, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden, op grond van art. 7, lid 2, van de wet een woonruimte, aangewezen in art. 2.1.1, in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.
4.6.5. De Verordening leidt alleen tot een beperking van de kring van gegadigden wanneer een potentiële koper de woning niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag nemen. Daarvan is, zo volgt uit de hiervoor weergegeven passages uit de Verordening, slechts sprake bij nieuwbouwkoopwoningen als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid, onder b, van de Verordening. Vaststaat dat de woning niet een zodanige nieuwbouwwoning is. Het feit dat de Verordening ook een huisvestingsvergunning voorschrijft voor het in gebruik nemen van een huurwoning met een huurprijs tot € 453, zoals de onderhavige woning is, leidt niet tot een beperking van de kring van gegadigde kopers, nu de bestemming van een individuele woning tot huurwoning niet voortvloeit uit de Verordening, zoals hiervoor aangehaald. Het vergunningsvereiste geldt, zo volgt uit artikel 2.6.1 in verband met artikel 2.1.1, eerste lid, aanhef en onder a, Verordening in verband met de artikelen 5 en 7 Huisvestingswet, voor “huurwoningen” alleen als de woning in het kader van verhuur in gebruik wordt gegeven en niet indien de woning wordt verkocht en de nieuwe eigenaar de woning zelf in gebruik neemt. De Verordening brengt daarom niet mee dat bij de veronderstelde verkoop, die bij wege van fictie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken tot uitgangspunt moet worden genomen, de woning niet door iedere potentiële koper in gebruik mag worden genomen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat het onder omstandigheden mogelijk zou kunnen zijn dat een bepaalde woning niet aan de sociale woningvoorraad mag worden onttrokken en daardoor bij verkoop alleen aan een huurder en niet de nieuwe eigenaar ten gebruike zou kunnen worden gegeven, hetgeen ook een beperking van de kring van gegadigden zou kunnen opleveren. Deze omstandigheid kleeft echter, zo blijkt uit de Verordening, niet de desbetreffende woning als zodanig aan. Uit de verordening blijkt niet meer dan dat sociale verhuurders verplicht zijn een bepaalde hoeveelheid woningen en niet specifieke woningen voor de sociale verhuur beschikbaar te houden.
4.7. Eiseres heeft van haar kant geen andere beroepsgronden ingebracht waarmee zij de juiste in aanmerking te nemen waarde heeft bepleit.
4.8. Bij die stand van zaken zal de rechtbank mede gelet op de wederzijds ingebrachte informatie over de woning en de huizenmarkt in Amsterdam de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 175.000.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Voor het bijwonen van de zitting op 30 oktober 2006 door eiseres en haar gemachtigde begroot de rechtbank de reiskosten per openbaar vervoer op € 5,44. Andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 175.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting tot aanslagen berekend naar een waarde van € 175.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 5,44 en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- draagt de gemeente Amsterdam op het door eiseres betaalde griffierecht van € 37,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.M. Bruin, in tegenwoordigheid van mr. J.H.R. Massmann, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.